1. Pourquoi seulement ces trois communes côtières ?
L’initiative de TWERES se rapporte à la taxe sur les résidences secondaires dans les communes à la Côte belge, où aucun impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques n’est prélevé sur les résidents domiciliés dans la commune. Dans ces communes, les propriétaires de résidences secondaires sont lourdement taxés de manière discriminatoire. Les arrêts de la Cour d’appel de Gand, qui condamnaient cette pratique, ont été confirmés par la Cour de cassation. La Cour a jugé que le principe constitutionnel d’égalité est violé par les motifs invoqués par les communes en question dans leurs règlements fiscaux. En conséquence, Coxyde et La Panne ont modifié la rédaction de ces motifs dans leurs règlements en vigueur actuellement. En ce qui concerne Coxyde, la Cour d’appel avait initialement jugé, dans trois arrêts rendus fin 2023, que la nouvelle rédaction justifiait bien la taxe sur les résidences secondaires dans cette commune et qu’il n’y avait plus de violation du principe d’égalité. Cependant, dans un arrêt du 6 février 2024, la Cour a corrigé cette position et a jugé que le règlement fiscal de Coxyde reste illégal. En janvier 2025, la Cour d’appel a statué dans le même sens concernant la taxe communale sur les habitations touristiques (les résidences secondaires dans les zones de récréation) à Coxyde. Quant à Knokke-Heist, la Cour d’appel de Gand a jugé, dans plusieurs arrêts rendus au cours des années 2023 et 2024, que la réglementation fiscale actuelle viole également le principe d’égalité. Les deux communes, Knokke-Heist et Koksijde, ont fait appel de ces décisions en se pourvoyant en cassation. Le résultat de ces pourvois sera connu fin 2025 ou début 2026.
TWERES est conscient que la taxe sur les résidences secondaires est également très élevée dans d’autres communes côtières, telles qu’Ostende, Blankenberge ou Nieuport. Pour toutes sortes de raisons purement juridiques, qui ont principalement trait à la manière dont ces communes motivent la taxe sur les résidences secondaires, les chances de succès des actions en justice dans les communes côtières mentionnées sont pratiquement inexistantes.
2. La situation est-elle identique dans chacune de ces trois communes côtières ?
À La Panne, Coxyde et Knokke-Heist, les résidents inscrits ne paient pas d’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques. C’est tout à fait inhabituel. Il suffit de consulter les taux des taxes municipaux dans toutes les communes publiés par le Service public fédéral Finances. Le taux zéro dans les trois communes côtières va également directement à l’encontre de la recommandation du gouvernement flamand, qui stipule : « Afin d’éviter que les personnes non inscrites sur les registres de la population municipale et qui n’ont donc pas le droit de vote ne profitent de cette exemption, le taux prélevé doit être raisonnablement proportionnel aux impôts payés par les résidents (principalement l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques et les surtaxes sur l’impôt foncier) ».
Seules les communes côtières, certaines communes autour d’Anvers (Aartselaar, Beveren, Kapellen, Schilde, Wommelgem, Zwijndrecht), Schaerbeek et Zaventem ont un taux d’environ 5 % du revenu imposable des ménages, voire exceptionnellement inférieur. Dans la plupart des communes belges, une famille paie en moyenne environ 7 %. Dans de nombreuses communes belges, le taux se situe entre 8 % et 9 % du revenu imposable. Un taux de 0 % est donc tout à fait exceptionnel et, dans les communes concernées, cela n’est possible qu’en prélevant des taxes très élevées sur les résidences secondaires.
À Coxyde, une « taxe communale générale » est prélevée depuis 2020 pour ceux qui ont leur résidence principale dans la commune. Pour l’exercice fiscal 2024, elle s’élève à 181 euros pour une famille (160 euros pour une personne seule). En revanche, la taxe environnementale à Coxyde d’un montant égal a été supprimée à partir de 2020. La commune a donc simplement modifié la dénomination de cette taxe. En même temps, la commune ne prélève plus la taxe environnementale sur les propriétaires des résidences secondaires mais elle a augmenté la taxe sur les résidences secondaires avec le même montant. Cette dernière taxe s’élève actuellement à 1289 euros pour l’année fiscale 2025 (1069 euros pour un studio). En introduisant une « taxe communale générale » de 181 euros par famille pour les résidents permanents, la municipalité de Coxyde espérait contrer l’argument selon lequel une taxe sur les résidences secondaires 1289 euros violerait le principe d’égalité. La municipalité a d’abord réussi devant la Cour d’appel de Gand. Cependant, dans un arrêt du 6 février 2024, la Cour a finalement statué contre la municipalité de Koksijde. Selon la Cour, la réglementation fiscale reste contraire au principe constitutionnel d’égalité.
À La Panne, le conseil municipal a considérablement augmenté la taxe sur les « unités résidentielles sans domicile » le 19 décembre 2022 (868 euros en 2023, 890 euros en 2024 et 912 euros en 2025). En revanche, la commune de La Panne a considérablement réduit la taxe sur les résidences de tourisme dans les zones récréatives à partir de 2022. Pour les résidences de tourisme d’une surface maximale de 45 m², le nouveau tarif est de 287,50 euros. Pour les résidences de tourisme d’une superficie supérieure à 45 m², le taux sera de 387,50 euros à partir du 1ᵉʳ janvier 2022 (en 2021, il était encore de 865 euros). Le taux réduit ne s’applique qu’aux propriétaires de résidences secondaires dans les parcs de vacances situés dans les zones de loisirs, à savoir Duinhoek, Duinendaele et Walhofpark. La municipalité espère ainsi réduire le nombre de procédures d’opposition contre la taxe communale. L’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques pour les résidents permanents reste à 0 %. La Cour d’appel n’a pas encore statué sur la légalité de la réglementation communale actuelle, qui sera en vigueur à La Panne à partir de l’année fiscale 2020 (et qui a été modifiée en 2022). Vous pouvez lire plus de détails sur la situation à la Panne sur notre blog.
À Middelkerke, il a été décidé en décembre 2019 de supprimer progressivement l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques dans la commune d’ici 2024. À partir de cette date, le taux zéro s’appliquerait comme à La Panne, Knokke-Heist et Coxyde. Dans le même temps, la taxe sur les résidences secondaires passait de 600 à 800 euros par an. Cependant, fin 2021, le conseil municipal a décidé de ne pas réduire l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques à zéro, mais de le «geler» à 3 %. Dans plusieurs arrêts rendus par la Cour d’appel début octobre 2023, les propriétaires de résidences secondaires qui avaient introduit des recours contre leur avis d’imposition 2020 ont été déboutés. La Cour a jugé qu’il n’y avait pas eu violation du principe d’égalité à Middelkerke. TWERES conseille donc à ses membres de ne plus entamer de procédure d’opposition dans cette commune.
3. Pourquoi ces communes peuvent-elles continuer à imposer la taxe illégale ?
Le simple fait qu’un juge, comme dans l’affaire de Knokke-Heist, ait constaté l’illégalité de la taxe n’empêche pas les communes concernées de continuer à envoyer l’année suivante des avis d’imposition pour la même taxe aux propriétaires de résidences secondaires sur leur territoire. Cela s’explique facilement :
Le tribunal ne peut pas annuler un règlement fiscal. Il ne peut que déclarer les règlements inapplicables dans le cadre d’une procédure individuelle. Par conséquent, les règlements existent toujours et peuvent continuer à servir de base légale pour l’envoi de nouveaux avis d’imposition. Une annulation de ces règlements ne peut être obtenue que par une procédure devant le Conseil d’Etat endéans un délai de trois mois à partir de leur publication. Les trois communes visées par l’action de TWERES vont devoir adopter de nouveaux règlements fiscaux avant la fin de 2025. Ce n’est qu’à ce moment que TWERES aura la possibilité de prendre une initiative visant à obtenir l’annulation de ces règlements.
Entretemps, seule une minorité des propriétaires prend la peine de contester l’impôt et de faire appel à un avocat pour engager une procédure fiscale. La majorité paie, certes à contrecœur, mais sans résistance.
L’impôt est une source de revenus importante pour les communes. Vous trouverez plus de détails à ce sujet sur le site web de TWERES (voir nos articles de blog, sous la rubrique « taxes »).
4. Quelles sont les chances de succès d’une contestation ?
Compte tenu des précédents jurisprudentiels, les chances de succès d’une contestation de la taxe sur les résidences secondaires dans les communes côtières susmentionnées sont considérables mais elles ne sont pas absolument garanties à ce jour. En ce qui concerne les règlements fiscaux applicables à partir de 2020, la Cour d’appel n’a jusqu’à présent statué que sur les règlements de Knokke-Heist et de Coxyde et les communes ont introduit un pourvoi en cassation contre ces arrêts. Néanmoins, pour l’instant, les chances de succès d’une procédure d’opposition restent élevées. Il est vrai que, dans un premier temps, la Cour d’appel s’était prononcée fin 2023 au détriment du contribuable, mais elle a corrigé cette position dans un arrêt du 6 février 2024 dans lequel la taxe communale sur les résidences secondaires à Coxyde a finalement été jugée contraire au principe constitutionnel d’égalité. Dans une dizaine d’arrêts rendus en janvier 2025, la Cour a confirmé sa position concernant la taxe communale sur les résidences de tourisme (résidences secondaires dans les parcs de vacances). Cependant, comme déjà mentionné ci-devant, tant Coxyde que Knokke-Heist ont introduit un pourvoi en cassation, dont l’issue est toujours en suspens.
Le propriétaire qui souhaite contester la taxe communale doit prendre les mesures nécessaires en temps utile :
Il/elle doit soumettre une objection au maire et aux échevins dans les trois mois suivant la réception de l’avis d’imposition ;
Il doit introduire un recours devant le tribunal compétent dans les trois mois suivant la réception de la décision du maire et des échevins. Il peut également introduire un recours contre la taxe directement auprès du tribunal si la municipalité ne répond pas à l’avis d’opposition dans un délai de six mois.
Comme expliqué ci-dessous, ces deux démarches peuvent être effectuées via le guichet en ligne de TWERES. Pour plus d’informations, veuillez poursuivre la lecture de ce texte.
5. Combien coûte normalement une telle procédure ?
Si le propriétaire dépose lui-même la déclaration d’opposition auprès du collège du bourgmestre et des échevins, cela ne lui coûtera guère plus qu’un timbre, à part un peu de temps. Si on veut une preuve que la lettre avec le recours a été envoyée, il vaut mieux l’envoyer par lettre recommandée.
Des frais sont par contre liés à la procédure judiciaire :
Pour chaque requête, tant en première instance qu’en appel, une contribution de 26 euros doit être versée au fonds budgétaire de l’aide juridictionnelle de deuxième ligne ;
L’avocat facture des frais et des honoraires pour ses services. Certains avocats facturent des frais initiaux peu élevés (150 euros hors TVA, voire moins), mais conservent ensuite, en cas de succès, le montant intégral des frais de justice accordés à la partie gagnante.
Si le tribunal déclare la taxe illégale, la municipalité est condamnée à payer les frais de justice (en plus du remboursement de la taxe). Les frais de justice comprennent une contribution fixe aux frais d’assistance juridique (les frais de procédure). Si le contribuable gagne le procès, il récupère toujours (au moins une partie) des frais. En revanche, si le contribuable perd le procès, il paie les frais de justice à la commune en plus de l’impôt lui-même.
Le montant des frais de justice dépend de la valeur du litige (c’est-à-dire du taux d’imposition). Le juge peut également augmenter ou diminuer le montant dû en fonction de circonstances spécifiques. Par exemple, pour un litige portant sur une taxe de 1 000 euros, le montant de base des frais de procédure par instance est actuellement de 600 euros (mais le juge peut l’ajuster à un minimum de 300 euros ou un maximum de 1 500 euros). Vous trouverez plus de détails à cette adresse.
6. Que propose TWERES maintenant ?
TWERES offre aux propriétaires de résidences secondaires à La Panne, Knokke-Heist et Coxyde la possibilité de se décharger de l’ensemble de la procédure pour un montant forfaitaire de 402,75 euros (TVA comprise).
Outre les frais administratifs de 20 euros pour l’intervention de TWERES, ce montant couvre l’ensemble de la procédure, de l’introduction du recours auprès de la commune jusqu’à la décision judiciaire finale en appel.
L’association travaille avec un avocat fiscaliste réputé, Pieter Dewaele, du cabinet DSD Advocaten, basé à Courtrai. M. Dewaele était déjà l’avocat des seconds résidents dans de multiples procédures qui ont abouti à des arrêts très positifs de la Cour d’appel de Gand. Dans ces arrêt, la taxe sur les résidences secondaires à Coxyde, Knokke-Heist et La Panne a été jugée contraire au principe d’égalité.
En cas de succès, le propriétaire participant à cette action recevra ce qui suit :
– Remboursement intégral de la taxe contestée si elle a déjà été payée ;
– Remboursement intégral de la contribution au fonds de garantie (26 ou 52 euros selon que l’affaire est jugée en première ou en deuxième instance) ;
– Remboursement intégral de la taxe contestée si elle a déjà été payée ;
– Paiement d’une partie de l’indemnité de procédure allouée, dans la limite de 332,75 euros (ce montant peut être inférieur, selon la décision du juge). Le reliquat éventuel de cette indemnité sera attribué à Tweres et à l’avocat en exercice, à parts égales.
Moyennant une provision de 402,75 euros, la cotisation à TWERES (10 euros) et beaucoup de patience (puisque la procédure peut durer de 3 à 5 ans), un participant à cette action récupérera la quasi-totalité de la somme investie et, surtout, ne devra pas payer la taxe communale qui, par exemple à Coxyde, s’élève déjà à 1 289 euros d’ici 2025.
TWERES ne peut évidemment pas prédire avec certitude si une procédure d’opposition aboutira finalement de manière positive. Si un participant perd le procès, il devra non seulement payer l’impôt, mais aussi les frais de justice. Dans le cas de Coxyde, par exemple, ces frais peuvent s’élever à plus de 600 euros par instance (soit plus de 1200 euros si l’on perd le procès en appel).
7. Que devez-vous faire pour entamer une procédure de réclamation via TWERES ?
Vérifiez si vous êtes membre de TWERES et, si ce n’est pas le cas, régularisez votre adhésion via ce site web (la cotisation annuelle n’est actuellement que de 10 euros).
Assurez-vous que le délai de trois mois après la réception de l’avis d’imposition (voir « date d’envoi ») n’a pas expiré.
Remplissez le formulaire d’adhésion que vous trouverez ici sur ce site.
Après avoir rempli le formulaire d’adhésion, il vous sera également demandé de télécharger les documents suivants (de préférence au format PDF) :
– une copie scannée de votre avis d’imposition ;
– une copie scannée de votre carte d’identité (recto et verso pour chaque propriétaire ; nous ne demandons cette copie que pour la transmettre au greffe du tribunal en cas de procédure judiciaire) ;
– une copie scannée de la ou des premières pages de l’acte de propriété ou de tout autre titre attestant que vous êtes propriétaire de la résidence secondaire pour laquelle la taxe est contestée ;
– si applicable – une copie scannée de votre lettre d’opposition si vous l’avez déjà envoyée à la commune vous-même ;
– si applicable – une copie scannée de la réponse de la commune rejetant la lettre d’opposition que vous avez soumise (PAS l’accusé de réception mais le rapport du collège des bourgmestre et échevins) ;
Vous recevrez ensuite, endéans une semaine, un courriel de confirmation de TWERES que vous êtes éligible pour participer à l’action. Ce délai est nécessaire pour vérifier si le dossier est complet et si le délai de contestation n’a pas expiré. Nous vous prions de nous avertir si vous n’avez pas reçu notre courriel après deux semaines.
Ce n’est qu’après avoir reçu la confirmation et l’invitation à payer que vous transférez le montant de 402,75 euros sur le compte bancaire suivant : IBAN : BE05 7360 7116 0375, BIC : KREDBEBB, de TWERES, Peter Benoitlaan 7/0301, 8450 Bredene ;
TWERES vous enverra une confirmation que toutes les formalités ont été correctement remplies et que vous participez désormais à la campagne. TWERES vous tiendra ensuite informé de chaque étape importante de la procédure.
8. Comment puis-je devenir membre de TWERES afin de pouvoir profiter de cette offre ?
Vous ne pouvez devenir membre de l’asbl TWERES qu’en vous inscrivant via ce site web (cliquez sur « Devenir membre ») et en payant la cotisation par voie électronique. Vous recevrez ensuite une confirmation de paiement via notre prestataire de services «Mollie».
Votre adhésion est renouvelée annuellement, sauf si vous désactivez vous-même ce renouvellement via « Mon compte » (en haut à droite de la page d’accueil).
Pour accéder aux informations de votre compte, vous aurez besoin de votre nom d’utilisateur (généralement « prénom.nom ») et du mot de passe qui vous a été envoyé lors de votre inscription. Vous pouvez modifier votre mot de passe ou en créer un nouveau si vous l’avez oublié (cliquez sur « mot de passe perdu ? »).
9. Puis-je déjà informer TWERES que je souhaite participer ?
Nous vous demandons d’attendre de recevoir l’avis d’imposition de la commune vous invitant à payer la taxe sur votre résidence secondaire. Une fois que vous aurez reçu cet avis d’imposition, vous pourrez suivre les étapes expliquées au point 7.
10. Pourquoi TWERES a-t-elle besoin des documents demandés ?
Il va sans dire que nous avons besoin d’une copie de l’avis d’imposition. L’avocat utilisera les informations figurant sur l’avis d’imposition pour rédiger votre avis d’opposition. Une copie de la ou des premières pages du titre de propriété est nécessaire pour prouver que vous êtes bien le propriétaire de la résidence secondaire en question, notamment dans le cadre de la procédure judiciaire. Afin de garantir que les pièces justificatives reflètent la situation la plus récente et d’éviter toute erreur de procédure, nous vous demandons de nous fournir un dossier entièrement nouveau pour chaque année.
11. Je n’ai pas de scanner. Puis-je envoyer les documents par la poste ?
Si vous ne disposez pas d’un scanner de documents (intégré ou non à votre imprimante), vous pouvez utiliser une application de numérisation mobile que vous pouvez installer sur votre smartphone. Si cela n(e fonctionne pas non plus, vous pouvez prendre une photo des documents demandés. Assurez-vous toutefois de vérifier leur lisibilité !
Sachez également que de nombreux détaillants de journaux proposent la numérisation de documents papier en tant que service.
12. Je ne parviens pas à télécharger. Puis-je envoyer les documents demandés par e-mail ?
Le plus simple pour nous est de recevoir les documents demandés via notre site Web, accompagnés du formulaire de participation dûment rempli. De cette façon, tout reste groupé et les erreurs sont évitées. S’il n’y a vraiment pas d’autre option, vous pouvez également nous envoyer les documents par e-mail à info@tweres.be. Ceci sera nécessaire dans tous les cas où vous devez télécharger des documents pour plusieurs co-propriétaires.
13. Le propriétaire qui entame une procédure de recours via TWERES doit-il payer la taxe en attendant le résultat de la procédure ?
L’introduction d’un recours n’a pas en soi d’effet suspensif. D’autre part, la commune ne peut émettre un ordre de paiement pour percevoir la taxe que s’il existe une dette incontestée et exigible. En introduisant le recours, l’impôt a été contestée et aucun recouvrement (légal) ne peut donc avoir lieu. Si vous recevez néanmoins un rappel de la commune, il est préférable de le transmettre à l’adresse info@tweres.be. TWERES transmettra le rappel à l’avocat, qui prendra contact avec la commune.
Veuillez surtout noter qu’ il n’y a pas d’obligation de payer la taxe contestée sur la résidence secondaire en attendant une décision définitive sur votre recours.
Dans certaines communes, telles que Coxyde, les propriétaires de résidences secondaires ne reçoivent un permis de stationnement que sur présentation d’une preuve de paiement de la taxe communale sur leur résidence secondaire. Cela peut être une raison pour payer provisoirement la taxe, sous réserve, avant que l’issue de la procédure ne soit connue.
14. N’y a-t-il pas un risque que des intérêts de retard soient dus en cas de paiement tardif ?
Le principe de base est qu’en cas de non-paiement, des intérêts de retard seront effectivement facturés à partir de la date de la demande de paiement. Cependant, les intérêts ne sont dus que s’ils s’élèvent à au moins 5 euros par mois (ce qui suppose une dette fiscale de 1 500 euros), ce qui n’est pas le cas ici.
En revanche, en cas d’exonération, la commune doit également payer des intérêts de retard sur la taxe impayée.
C’est pourquoi, jusqu’à présent, notre avocat a convenu avec la commune que les propriétaires ayant déposé un recours dans les délais ne paieraient pas la taxe pendant la procédure et qu’aucun intérêt ne serait appliqué.
L’avis d’opposition que l’avocat introduira en votre nom indiquera qu’il part du principe que le recouvrement sera suspendu jusqu’à nouvel ordre.
Si vous souhaitez être absolument certain, vous pouvez demander directement au service des impôts de la commune si vous pouvez reporter le paiement jusqu’à ce qu’une décision définitive soit prise.
15. Un propriétaire qui a déjà payé la taxe communale peut-il encore intenter une action en justice contre la taxe via TWERES ?
Le fait que vous ayez déjà payé la taxe sur votre résidence secondaire ne signifie pas que vous ne pouvez plus introduire de réclamation contre cette taxe. En effet, même une personne qui a déjà payé la taxe peut donc entamer la procédure via TWERES.
16. La procédure avec un avis d’imposition combiné concerne-t-elle uniquement la taxe sur les résidences secondaires ?
Certaines communes regroupent différentes taxes sur le même bulletin d’imposition. C’est typiquement le cas à La Panne, où le même avis réclame à la fois la taxe sur les résidences secondaires (912 euros en 2025) et la taxe environnementale (90 euros). Vérifiez donc votre avis d’imposition pour voir si c’est le cas. La procédure via TWERES ne concerne que la taxe sur les résidences secondaires. Vous devez donc payer la taxe environnementale (90 euros à La Panne) dans tous les cas.
17. Un usufruitier peut-il engager une procédure de réclamation via TWERES ?
La réponse est oui. La réclamation contre l’avis d’imposition est introduite par le contribuable. Si vous êtes l’usufruitier d’une résidence secondaire et que vous êtes la personne à qui la commune s’adresse pour le paiement de l’impôt, vous pouvez donc introduire la réclamation via TWERES (par exemple, dans le cas d’un conjoint survivant lorsque les enfants ont obtenu la propriété de la résidence secondaire par héritage ou testament).
18. Si une résidence secondaire a plusieurs propriétaires, faut-il présenter (et payer) deux lettres de contestation ?
La réponse est non. En cas de pluralité de propriétaires – copropriété – d’une résidence secondaire, la contestation de la taxe sur cette résidence secondaire se fait en une seule procédure (même si la commune réclame une partie de la taxe à chaque copropriétaire). Ces copropriétaires ne doivent donc payer qu’une seule fois le montant forfaitaire de 402,75 euros à TWERES.
19. Que se passe-t-il si une résidence secondaire appartient à une société ?
Cela ne fait aucune différence. Si la résidence secondaire appartient à une société, l’avis d’imposition municipale lui sera adressé, et c’est également elle qui pourra faire opposition à la taxe via TWERES.
20. Que se passe-t-il si quelqu’un est propriétaire de plusieurs résidences secondaires dans la même commune ?
Si une personne possède plusieurs résidences secondaires dans la même commune (par exemple, trois appartements, qu’ils se trouvent ou non dans le même bâtiment), elle peut contester l’ensemble de ces taxes en une seule fois via TWERES. Ce propriétaire ne devra payer qu’une seule fois le montant forfaitaire de 402,75 euros à TWERES. L’avocat contestera l’imposition de toutes les résidences secondaires dans un seul recours.
21. Peut-on entamer une procédure de réclamation contre la taxe communale à Blankenberge, Bredene, Nieuport ou Ostende via TWERES ?
TWERES sait que la taxe communale sur les résidences secondaires est également très élevée dans d’autres communes côtières, telles que Blankenberge, Bredene, Nieuwpoort et Ostende. Dans cette dernière commune, par exemple, elle s’élève à 1 000 euros par an. Cependant, les résidents enregistrés à Ostende paient également 6,50 % de leur revenu imposable en tant qu’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques. À Nieuport, cet impôt additionnel est de 5 % et la commune prélève un impôt forfaitaire de 975 euros sur les résidences secondaires d’une superficie supérieure à 40 m2 (890 euros si elles sont plus petites et 575 euros pour les résidences mobiles). La situation dans ces communes est donc différente de celle des trois communes côtières (La Panne, Knokke-Heist et Coxyde), car les résidents permanents y paient eux-mêmes un impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques pour alimenter les caisses communales. En outre, la manière dont la municipalité justifie la taxe sur les résidences secondaires dans le cas de Nieuport, Ostende ou Blankenberge laisse beaucoup moins de marge légale pour contester cette taxe devant les tribunaux. En raison de la « séparation des pouvoirs », un juge n’est pas habilité à juger de l’opportunité d’une taxe. Le tribunal ne peut en effet qu’examiner de manière très marginale si la loi a été respectée ou non.
22. TWERES organise-t-elle également une action similaire pour contester la taxe provinciale sur les résidences secondaires ?
En Flandre occidentale, la taxe provinciale sur les résidences secondaires s’élève à 147 euros pour l’exercice fiscal 2025. Elle est due par le propriétaire d’une « résidence dans la province où personne n’est domicilié ». Ceux qui ont leur résidence principale dans la province paient une taxe provinciale générale, fixée à 24,50 euros pour les ménages d’une seule personne et à 49 euros pour les ménages composés de deux personnes ou plus.
Ces deux taxes visent à financer les dépenses générales de la province. La nature de la taxe provinciale sur les résidences secondaires implique qu’elle compense la perte de recettes fiscales causée par les propriétés résidentielles où personne n’est domicilié (et où, par conséquent, aucune taxe générale ne peut être prélevée, mais où les utilisateurs peuvent bénéficier des services et des infrastructures de la province).
Conceptuellement, la taxe sur les résidences secondaires (et la différence de traitement) semble donc justifiable.
Après tout, objectivement parlant, nous avons affaire à deux catégories différentes de propriétaires, dont l’un contribue déjà indirectement aux finances de la province sur la base de son « logement » (car les impôts provinciaux généraux sont payés par les personnes domiciliées dans leur logement), tandis que l’autre n’y contribue pas. Après tout, objectivement parlant, nous avons affaire à deux catégories différentes de propriétaires, dont l’un contribue déjà indirectement aux finances de la province sur la base de son « logement » (car les impôts provinciaux généraux sont payés par les personnes domiciliées dans leur logement), tandis que l’autre n’y contribue pas.
Cependant, la différence de taux est considérable : le propriétaire d’une résidence secondaire paie trois fois plus qu’une famille domiciliée dans la province, alors qu’à première vue, on ne peut pas supposer qu’il génère trois fois plus de coûts que cette famille. Dans un arrêt du 12 septembre 2023, la Cour d’appel de Gand est désormais parvenue à la conclusion que la taxe provinciale de Flandre occidentale sur les résidences secondaires ne respecte pas le principe d’égalité établi par la Constitution.
La Cour note qu’il n’y a pas de contestation quant au droit de la province de prélever une taxe sur les résidences secondaires. Selon la Cour, il existe également une justification raisonnable à cela : tant les résidents permanents que les propriétaires de résidences secondaires bénéficient « des investissements que la province réalise dans les différentes infrastructures provinciales ». Elle estime donc justifié que les deux catégories de contribuables apportent une contribution financière. Cependant, la Cour a plus de mal avec le fait que l’on demande jusqu’à trois fois plus aux propriétaires de résidences secondaires qu’aux « résidents permanents » de la province. Selon la Cour, la province ne parvient pas à justifier de manière convaincante cette distinction.
Une procédure en cassation est en cours contre cet arrêt en ce moment. Entretemps, peu de propriétaires seront prêts à payer les frais de procédure, qui sont plusieurs fois supérieurs à l’impôt contesté de 147 euros.
23. Peut-on également utiliser la procédure de réclamation pour récupérer la taxe communale des années précédentes ?
Non. La procédure de réclamation est limitée à l’imposition fiscale contre laquelle la réclamation est dirigée et ne peut donc avoir pour conséquence que la taxe de cette année d’imposition ne soit pas payée. Ainsi, toute personne qui entame une procédure d’opposition contre la taxe communale sur les résidences secondaires pour l’année 2025 via TWERES ne récupérera (ou ne paiera pas) que la taxe pour cette année-là.
24. Comment puis-je vérifier par moi-même si je suis encore à temps pour entamer une procédure d’opposition via TWERES ?
La « date d’envoi » indiquée sur le haut de votre avis d’imposition de la commune vous permet de vérifier si le délai de trois mois après réception de l’avis d’imposition n’a pas encore expiré dans votre cas. Regardez cette date pour vérifier si le délai de trois mois après réception de l’avis d’imposition n’a pas encore expiré dans votre cas.
25. J’ai déjà envoyé moi-même une lettre d’opposition. Puis-je encore participer à la campagne Tweres ?
Même si vous avez déjà envoyé un avis de réclamation à la commune, vous pouvez poursuivre la procédure par le biais de TWERES. Vous devez alors télécharger votre lettre d’opposition que vous avez envoyé vous-même, ainsi que les autres documents, conformément aux instructions du point 7 ou nous les envoyer par e-mail (info@tweres.be).
26. Ma facture d’impôts communaux mentionne une « taxe sur les habitations touristiques ».
La commune de Coxyde fait la distinction entre « taxe sur les résidences secondaires » et « taxe sur les habitations touristiques ». Une « résidence secondaire » est une habitation privée qui ne sert pas de résidence principale au propriétaire, au locataire ou à l’utilisateur, mais qui peut être utilisée par eux à tout moment pour y habiter. Une « habitation touristique » est une résidence située dans une zone de villégiature (et ne peut donc pas être utilisée comme résidence permanente). Pour l’année fiscale 2025, la taxe sur les habitations touristiques à Coxyde est un forfait de 1 103 euros (643 euros pour une maison mobile dans une zone de villégiature).
Vous pouvez également entamer une procédure d’opposition contre la taxe communale sur les résidences de tourisme via TWERES. Les chances sont excellents, vu que récemment (janvier 2025) la Cour d’appel a déjà déclaré cette taxe illégale parce que discriminatoire et contraire au principe d’égalité
27. Cette action est-elle limitée à l’imposition de 2025 ?
Les réglementations fiscales des trois communes côtières concernées s’appliquent aux années d’imposition de 2020 à 2025. Ces communes adopteront de nouvelles réglementations à l’automne 2025. Dès que ces réglementations seront connues, nous examinerons si la procédure peut être poursuivie dans le même sens avec TWERES.
28. Nous devons donc entamer une procédure d’opposition par l’intermédiaire de TWERES chaque année ?
C’est exact. Il n’y a pas d’autre moyen de contester votre avis d’imposition par une procédure individuelle. Ce n’est que lorsque la municipalité publie de nouvelles réglementations fiscales ou révise les réglementations existantes qu’il est possible de saisir le Conseil d’État pour contester les réglementations elles-mêmes. Les réglementations fiscales actuelles des quatre communes côtières ont été publiées en décembre 2019 et sont valables jusqu’à la fin 2025.
29. S’agit-il d’une solution à long terme ?
Non. Parallèlement à cette action, TWERES cherche d’autres moyens de mettre fin à la taxation discriminatoire dans les communes côtières susmentionnées. D’autres pistes possibles pourraient inclure des procédures judiciaires, mais aussi des pressions politiques à différents niveaux administratifs, que ce soit local, provincial, régional ou fédéral.
30. Combien paierons-nous si la procédure se solde par un échec ?
En cas d’issue défavorable, l’impôt devra bien entendu être payé (ou, s’il a déjà été payé, il ne sera pas récupéré). En outre, dans ce cas, vous ne récupérerez pas le montant forfaitaire de 402,75 euros qui a été versé à TWERES. En tant que partie perdante, vous serez en principe également condamné au paiement des frais de justice et des frais de procédure de la partie adverse. Malheureusement, il n’est pas possible de donner à l’avance une réponse généralement applicable concernant les frais de procédure (RPV) dus par la partie perdante, car :
– les circonstances factuelles spécifiques peuvent différer (par exemple, dans une procédure, la contestation de plusieurs taxes par des propriétaires ayant plusieurs résidences secondaires, ce qui signifie qu’un barème différent s’applique pour le calcul des frais de justice),
– des réglementations fiscales différentes (avec des taux différents) s’appliquent (par exemple, à Middelkerke, la taxe n’est que de 700 euros dans certains cas, ce qui signifie que le litige relève d’un barème inférieur pour le calcul du RPV).
– le montant du RPV dû dépend en fin de compte d’une décision de justice.
Dans de nombreuses situations (contestation d’un seul avis d’imposition d’environ 1200 euros, comme à Coxyde), le montant de base des frais de justice sera de 2 x 600 euros (après la récente augmentation des montants des frais de justice) dans une procédure à deux instances et en cas de succès éventuel.
Le montant minimum du RPV sera alors de 2 x 300 euros. Le tableau complet des tarifs des frais de justice se trouve sur le site de la Chambre nationale des huissiers de justice.
31. En quoi la campagne TWERES diffère-t-elle de celle de Test Achats ?
Depuis fin juin 2021, Test Achats propose sur son site web de télécharger un modèle de lettre d’opposition pour contester la taxe communale sur les résidences secondaires à La Panne, Knokke-Heist et Coxyde.
Ceux qui le souhaitent peuvent également télécharger gratuitement un modèle de lettre d’opposition sur le site web de DSD Advocaten (le cabinet d’avocats avec lequel TWERES collabore).
Cependant, il n’est pas nécessaire de disposer d’un modèle de lettre d’objection de TWERES, car les avocats de TWERES se chargeront d’écrire la lettre d’objection à la municipalité en votre nom. Une fois que TWERES aura votre dossier, vous n’aurez plus rien à faire : elle se chargera de toutes les formalités. Il est également inutile de déposer une réclamation auprès de la municipalité, car celle-ci sera de toute façon toujours rejetée. Cela n’a de sens que si vous envisagez de poursuivre la commune devant les tribunaux. À partir de 2022, cette démarche n’est plus prise en charge par Test Achats. Sur son site web, Test Achats renvoie ses membres à TWERES à cette fin.
En revanche, les avocats de TWERES mènent des procédures judiciaires distinctes pour chaque participant. En cas de succès, ils demandent le paiement d’une indemnité de procédure pour chaque participant. Cela explique pourquoi, si TWEIRES obtient gain de cause, elle pourra en principe rembourser 382,75 € à chaque participant et, en cas de succès, l’ensemble de l’opération ne coûtera finalement à chaque participant que 20 €, en plus de la cotisation annuelle de 10 €.
TWERES, en revanche, demande le versement d’une avance d’un montant fixe de 402,75 € pour couvrir l’ensemble des frais. En outre, l’association et ses avocats se chargent de tout pour le participant, qui n’a plus qu’à attendre la décision finale du juge. En cas d’issue favorable, le participant à l’action collective TWERES récupérera en principe 382,75 €, de sorte que l’ensemble de l’opération ne coûte finalement que 20 € net (+ 10 € de cotisation annuelle).
32. Pourquoi la contribution demandée par TWERES est-elle si élevée, étant donné qu’il s’agit d’une action collective ?
Contrairement à ce qui est parfois affirmé, une procédure de groupe – dite «class action» – n’est pas possible dans ce type de litiges fiscaux. En envoyant le formulaire de participation avec les pièces jointes requises via le site web de TWERES ou par e-mail à info@tweres.be, vous donnez instruction à TWERES de former une réclamation contre l’avis d’imposition sur la résidence secondaire à votre nom. Comme vous pouvez le lire sur votre avis d’imposition, la réclamation doit être présentée par écrit dans un délai de trois mois, à compter du troisième jour ouvrable suivant la date d’envoi de l’avis d’imposition. Le droit de réclamation est un droit accordé à chaque contribuable individuel et ne peut être exercé collectivement, par exemple par une association.
Les avocats doivent donc entamer une procédure distincte pour chaque participant. Après le rejet de la réclamation par la commune dans un délai de six mois ou après l’expiration de ce délai, les avocats de TWERES introduiront également une requête séparément pour chaque participant auprès du greffier du tribunal de première instance de Bruges.
Chaque cas individuel doit donc faire l’objet d’un suivi distinct, notamment parce que les délais dans lesquels une objection doit être déposée ou une requête doit être présentée au tribunal sont toujours différents. Enfin, la mise en œuvre de la décision finale est également différente pour chaque cas, car certains participants ont payé la taxe et d’autres non.
33. Combien cette procédure, qui aurait une issue favorable, nous coûtera-t-elle au total ?
TWERES demande le paiement d’une avance forfaitaire de 402,75 € pour couvrir l’ensemble des frais. Pour ce montant, l’association et ses avocats s’occupent de tout pour le participant, qui n’a plus qu’à attendre la décision finale du juge.
Ce montant de 402,75 euros se décompose comme suit :
– honoraires et frais des avocats (tout compris depuis la rédaction et l’envoi en recommandé de la déclaration d’opposition jusqu’au règlement administratif et financier de la décision finale en appel inclus) : 275 euros ;
– TVA sur le montant total des honoraires et frais (21 %). : 57,75 euros.
– Cotisation obligatoire de 26 euros par instance (première instance + appel) au fonds de garantie pour l’assistance juridique de deuxième ligne : 52 euros.
– Frais de dossier de l’association à but non lucratif TWERES (forfait pour l’assistance administrative et juridique tout au long de la procédure) : 20 €
En cas d’issue favorable, le participant à l’action TWERES récupérera en principe 382,75 €, de sorte que l’ensemble de l’opération ne coûtera finalement que 20 € nets (+ 10 € de cotisation annuelle).
Conclusion : la somme forfaitaire que vous versez à TWERES au début de la procédure n’est pas un « droit d’entrée », mais un montant « tout compris » qui est presque entièrement récupéré en cas de succès. Ne vous laissez donc pas berner par des frais d’entrée très bas (seulement 50 € chez certains avocats), mais calculez plutôt le montant total que la procédure vous coûtera au bout du compte si elle aboutit.
34. Combien de temps durera l’ensemble de la procédure avant que nous obtenions une décision finale ?
La procédure complète peut durer au moins trois à cinq ans. Après avoir introduit la réclamation, la commune dispose de six mois pour communiquer la décision du bourgmestre et des échevins. Si votre réclamation est rejetée par la commune, notre avocat introduira votre requête auprès du greffe du tribunal de première instance de Bruges dans les trois mois. Il faudra ensuite environ 12 mois pour que l’affaire soit plaidée et que le tribunal rende son verdict. La partie qui sera déboutée dans ce verdict (vous-même ou la municipalité) disposera alors de trois mois après avoir reçu signification du verdict pour introduire un recours contre celui-ci auprès de la Cour d’appel de Gand. La procédure d’appel jusqu’à l’arrêt final inclus prendra environ quinze mois. Il faut ensuite compter au minimum trois mois pour l’exécution de l’arrêt (qui, s’il est favorable, inclut le remboursement de la taxe illégalement perçue)
35. D’accord. Je vais participer et envoyer mon formulaire de participation avec les documents demandés. Que se passe-t-il ensuite ?
Une fois que vous avez envoyé votre formulaire de participation avec les documents demandés à TWERES via le site web ou par e-mail à info@tweres.be, vous devez attendre (maximum 2 semaines, mais généralement seulement 3 à 4 jours) que les avocats compilent et vérifient votre dossier. Si tout est en ordre, TWERES vous enverra un e-mail vous invitant à payer les frais fixes. Une fois ceux-ci payés, nous demanderons aux avocats d’envoyer votre avis d’opposition à la municipalité dans le délai légal. Là encore, vous devrez attendre que TWERES vous envoie un e-mail contenant en pièce jointe une copie de l’avis d’opposition envoyé.
Il vous faudra ensuite attendre plusieurs mois avant de recevoir un message de la commune vous informant que le collège des bourgmestre et les échevins ont rejeté votre opposition. Ce message peut arriver rapidement, par exemple dans un délai de deux à trois mois, mais il peut parfois prendre plus de temps que le délai de six mois dans lequel la commune doit répondre. La commune enverra également ce message aux avocats. Si les avocats n’ont toujours pas reçu de nouvelles de la commune dans les huit mois, ils déposeront automatiquement une requête en votre nom au greffe du tribunal de Bruges.
Ce qui précède ne s’applique évidemment pas à ceux qui ont eux-mêmes envoyé une lettre d’opposition à la municipalité. S’ils souhaitent porter leur affaire devant les tribunaux par l’intermédiaire de TWERES pour contester le rejet de leur opposition, ils devront en informer TWERES à temps afin de ne pas dépasser le délai de trois mois dans lequel un recours contre le rejet peut être introduit auprès du tribunal.
Une fois la requête déposée au tribunal, vous en recevrez une copie par e-mail. À partir de ce moment, la procédure judiciaire commencera. Cela signifie que votre dossier sera ouvert lors d’une première audience et que le tribunal fixera une date pour l’examen de l’affaire. Compte tenu de l’arriéré d’affaires, les avocats doivent actuellement attendre 20 mois pour plaider une affaire devant la division fiscale du tribunal de première instance de Bruges. Le verdict intervient normalement dans les six à huit semaines.
Nous vous demandons donc d’être très patient. À partir du moment où vous recevrez la copie de la requête, vous devrez attendre au moins 15 mois avant d’avoir de nos nouvelles. Entre-temps, vous pouvez suivre l’évolution des procédures en cours via notre « blog » sur ce site.
