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Le conseil d’administration de l’ASBL TWERES a décidé de mettre fin, à compter de 2026, à son « action contre la taxe communale » et de ne plus faciliter, via un guichet électronique, les procédures de recours individuelles contre la taxe communale sur les résidences secondaires à La Panne, Knokke-Heist et Koksijde.

TWERES a facilité et soutenu ces procédures car la jurisprudence de la Cour d’appel de Gand a à plusieurs reprises jugé cette taxe illégale en raison de la violation du principe constitutionnel d’égalité et de l’interdiction de discrimination. La jurisprudence s’appuyait principalement sur le constat que les résidents permanents de La Panne, Knokke-Heist et Koksijde étaient exonérés de l’impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques.

Les conseils communaux de La Panne et de Koksijde ont décidé en décembre 2025 qu’à compter du 1er janvier 2026, les résidents permanents de ces communes devront s’acquitter d’un impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques de 5 %. En conséquence, la jurisprudence ne considérera plus l’impôt sur les résidences secondaires, même s’il est considérablement augmenté à La Panne (progressif jusqu’à 1 266 EUR pour l’année d’imposition 2031), comme contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination. Les chances de succès final d’une procédure judiciaire sont donc devenues très minimes.

Contrairement à La Panne et à Koksijde, le conseil communal de Knokke-Heist a décidé de maintenir le taux zéro en matière d’impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques pour les résidents permanents. De plus, l’impôt sur les résidences secondaires est augmenté de 22 %. Néanmoins, TWERES ne soutiendra plus non plus de procédures de recours individuelles pour cette commune. Les chances de succès d’une procédure judiciaire sont également bien plus faibles pour cette commune depuis que la Cour de cassation a jugé, le 15 janvier 2026, que le prélèvement d’une taxe sur les résidences secondaires en tant que « taxe de luxe » ne pouvait pas être considéré d’emblée comme déraisonnable. Pour l’instant, il vaut donc mieux attendre de voir comment la jurisprudence évoluera sur ce point.

Au lieu de soutenir des recours individuels, TWERES contestera toutefois les nouveaux règlements fiscaux de La Panne, Knokke-Heist et Koksijde devant le Conseil d’État. Cette procédure a été engagée récemment et durera probablement un an et demi.

Si vous recevez donc dans les semaines et les mois à venir votre avis d’imposition pour la taxe sur votre résidence secondaire pour l’année d’imposition 2026, ne l’envoyez surtout plus à info@tweres.be.

Notre action relative à la taxe communale est désormais suspendue et a été retirée du site web. Dans l’attente du résultat des procédures devant le Conseil d’État, nous vous conseillons de payer – pour l’instant – la taxe demandée.

Vous pouvez bien sûr envoyer vous-même un recours individuel à la commune et, en cas de rejet de celui-ci, engager vous-même une procédure judiciaire avec un avocat de votre choix.

Il va également de soi que TWERES continuera à suivre pour ses membres les procédures en cours contre la taxe communale sur les résidences secondaires dans les trois communes concernées. Pour connaître l’issue finale de ces procédures, il faudra attendre les conséquences que la Cour d’appel d’Anvers donnera aux arrêts de cassation du 15 janvier 2026.

Entre-temps, nous avons pu prendre connaissance des arrêts rendus par la Cour de cassation le 15 janvier 2026. La Cour annule deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Gand respectivement le 2 mai 2023 (dans l’affaire Knokke-Heist contre A.J.L. contre Knokke-Heist) et le 6 février 2024 (dans l’affaire Koksijde contre H.V et S.S). Les deux affaires concernent des procédures de recours introduites par des propriétaires contre la taxe communale de l’année d’imposition 2020 sur leur résidence secondaire dans ces communes. Dans les procédures en cassation concernant la taxe communale sur les « résidences touristiques » (résidences secondaires dans des parcs de loisirs) à Koksijde, la décision de la Cour de cassation est toujours attendue.

Pourquoi les arrêts de la Cour d’appel ont-ils été cassés ?

Dans les deux arrêts du 15 janvier, la Cour de cassation annule les deux arrêts du juge d’appel pour la même raison. Selon la Cour, la Cour d’appel a considéré, sans justification valable, que l’imposition d’une taxe aux propriétaires de résidences secondaires était contraire au principe d’égalité lorsque cette taxe était motivée par une « taxe sur le luxe ». Selon les juges de cassation, la cour d’appel ne pouvait pas parvenir à cette conclusion sur la seule base du motif qu’il « est déraisonnable de supposer qu’un bien immobilier non inscrit au registre de la population est en règle générale une résidence secondaire et que les contribuables sont donc en règle générale des personnes disposant de moyens suffisants ».

La Cour de cassation estime donc que, d’une manière générale, un bien immobilier qui n’est pas occupé par des résidents permanents dans les communes concernées appartient à une personne disposant de moyens suffisants, qui est donc passible d’un impôt sur la richesse. Le principe d’égalité n’est donc pas violé, car seuls ces contribuables disposent de cette richesse.

Il existe bien sûr encore une inégalité entre les propriétaires de biens immobiliers loués à des résidents permanents et les propriétaires qui louent à des « résidents secondaires ». Ce raisonnement n’est toutefois pas développé dans les arrêts cassés.

Conséquence immédiate pour les propriétaires concernés

La conséquence immédiate de l’annulation des deux arrêts est le renvoi devant la Cour d’appel d’Anvers. Les deux dossiers y seront réexaminés au fond. Cela peut prendre plusieurs années et la décision finale doit être attendue par les résidents secondaires concernés (à savoir AJL. et HV-SS).

Conséquences pour les procédures en cours

Pour les procédures en cours (probablement plus de deux mille), une distinction doit être faite. Concernant la taxe communale à Knokke, la Cour d’appel de Gand a déjà rendu plusieurs arrêts identiques à l’arrêt qui vient d’être annulé. On peut s’attendre à ce que la commune introduise également un pourvoi en cassation dans ces dossiers, de sorte que ces affaires seront finalement également traitées à Anvers.

Pour les procédures en cours qui n’ont pas encore fait l’objet d’un arrêt définitif de la Cour d’appel (la grande majorité), on s’attend à ce qu’elles soient renvoyées au rôle général, c’est-à-dire reportées au moins jusqu’à ce que la Cour d’appel d’Anvers ait rendu son arrêt. L’attitude que prendra le tribunal de première instance de Bruges est incertaine (report, maintien de la jurisprudence actuelle en faveur des résidents secondaires ou adaptation de la jurisprudence à la suite des récents arrêts de cassation).

Ce dernier cas s’applique aux procédures en cours à Knokke-Heist et Koksijde. La situation est différente pour La Panne, car aucun pourvoi en cassation n’a encore été introduit contre les arrêts de la Cour d’appel concernant la taxe communale dans cette commune.

Qu’en est-il des nouveaux règlements ?

Pour l’avenir, il convient d’examiner les nouveaux règlements fiscaux communaux qui s’appliqueront à partir de 2026. Ces règlements ont déjà été promulgués par La Panne et Koksijde (le 17 décembre 2025), mais pas encore par Knokke-Heist. Comme on le sait, La Panne et Coxyde introduiront à partir de 2026 un impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques de 5 %, mais l’impôt sur les résidences secondaires sera simultanément augmenté. On examine actuellement si une requête peut être introduite avec succès auprès du Conseil d’État contre ces règlements communaux (ainsi que contre ceux de Blankenberge et d’Ostende).

Nous vous tiendrons informés de la suite.

Koksijde, le 11 juillet 2025 – La commune de Koksijde a introduit un pourvoi en cassation contre neuf arrêts de la Cour d’appel de Gand, qui ont jugé que la taxe communale sur les lieux de séjour touristiques – résidences secondaires situées dans des zones de loisirs telles que les parcs de vacances – était contraire au principe constitutionnel d’égalité.

Les propriétaires concernés avaient introduit en 2020, par l’intermédiaire de l’association TWERES, un recours contre un impôt s’élevant cette année-là à 999 euros. En février 2025, le juge d’appel leur a finalement donné raison. Cette semaine, Koksijde a envoyé à chacun d’entre eux un huissier de justice afin de leur signifier le pourvoi en cassation.

Selon TWERES, le pourvoi en cassation a peu de chances d’aboutir et vise principalement à gagner du temps et à décourager les propriétaires de résidences secondaires d’introduire des procédures de recours. Cette stratégie n’a toutefois guère de succès, car TWERES décharge tous les propriétaires concernés des frais de procédure et des démarches administratives, y compris dans la phase du pourvoi en cassation.

Entre-temps, une procédure de cassation est également en cours concernant la taxe communale sur les résidences secondaires dans les zones résidentielles. Une décision dans cette affaire est attendue pour fin 2025.  Si l’arrêt précédent est confirmé, Koksijde risque d’être condamnée dans plus de 1.500 procédures de recours en cours, avec remboursement de la taxe et des frais de justice pouvant s’élever à 2 000 euros par dossier.

Depuis 2020 plus d’un millier de procédures de recours ont déjà été introduites via TWERES contre la taxe sur les résidences secondaires et les lieux de séjour touristique dans la commune côtière. Depuis début 2024, Koksijde a déjà été condamnée dans des centaines de ces procédures par le tribunal de première instance de Bruges et attend l’examen en appel. Quelques centaines de procédures de recours similaires sont également en cours contre la taxe sur les résidences secondaires à Knokke-Heist et De Panne.