Un nombre croissant de propriétaires de résidences secondaires s’oppose à l’inégalité de traitement fiscal dans certaines communes côtières

De nombreux propriétaires de résidences secondaires reçoivent ce mois-ci l’ avis d’imposition relatif à la taxe communale sur leur résidence secondaire. À De Panne, Knokke-Heist, Koksijde et Middelkerke, ces propriétaires répondent en nombre croissant par une lettre d’opposition contre cette taxe. Après le rejet de leur objection par la commune, ils sont aussi de plus en plus nombreux à porter leur affaire devant les tribunaux. Le seuil à cet égard a en effet été considérablement abaissé depuis que TWERES, a mis en place sur son site web un guichet en ligne où les propriétaires peuvent mettre leur procédure d’opposition entre les mains de l’association. [ https://tweres.be/fr/action-taxe-communale/ ]
Les propriétaires peuvent lancer leur procédure d’opposition via ce guichet en ligne. Les chances de succès de cette procédure sont considérables car la Cour d’appel de Gand a, dans différents arrêts, déclaré illégale la taxe communale dans les communes côtières concernées. Le risque que la jurisprudence future aille complètement dans l’autre sens est extrêmement faible. TWERES conseille donc aux propriétaires concernés d’introduire une opposition via son site web. Et de ne pas payer la taxe jusqu’à ce qu’une décision finale soit prise par voie judiciaire.

L’initiative de TWERES est dirigée contre la taxe sur les résidences secondaires dans les communes où aucun impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques n’est prélevé aux dépens des habitants enregistrés. À De Panne, Koksijde et Knokke-Heist, ces habitants enregistrés ne paient pas d’impôt supplémentaire du tout. Ce régime fiscal est très exceptionnel. Dans la plupart des communes belges, le taux est d’environ 7% en moyenne. Dans de très nombreuses communes, le taux se situe même entre 8 et 9% du revenu familial imposable. Un taux de 0 % est donc très inhabituel et n’est possible dans les communes concernées qu’en imposant une taxe très élevée sur les résidences secondaires. À Koksijde, par exemple, cette taxe s’élève à 1 191 EUR en 2021 et augmente chaque année. À Middelkerke, l’impôt supplémentaire sur les personnes physiques pour les habitants domiciliés n’a pas encore été complètement supprimé. Il est supprimé progressivement et, à partir de 2024, le taux y sera également de 0 %. Dans le même temps, la taxe sur les résidences secondaires a été portée de 600 à 800 euros par an.

Le taux zéro dans les quatre communes côtières va directement à l’encontre de la recommandation du gouvernement flamand, qui écrit : “Afin de ne pas transférer la charge fiscale à des personnes qui ne sont pas inscrites dans les registres de la population de la commune et qui n’ont donc pas le droit d’y voter, le taux perçu doit être raisonnablement proportionnel aux impôts payés par les habitants.”

Malgré cette recommandation et de nombreuses décisions de justice établissant l’illégalité de la taxe, les communes concernées continuent à envoyer les avis d’imposition contestés aux propriétaires de résidences secondaires sur leur territoire. Elles comptent sur le fait que seule une minorité de propriétaires prenne la peine de s’opposer à la taxe et de s’adresser à un avocat pour entamer une procédure fiscale. La majorité paiera, à contrecœur mais sans protester. Dans les communes où les résidences secondaires sont nombreuses, les autorités locales peuvent ainsi offrir à leurs électeurs un régime fiscal extrêmement avantageux. C’est le cas à Knokke-Heist, où sur un total de 39 000 logements, plus de 21 000 sont habités par des résidents secondaires.

Selon TWERES, la politique fiscale des communes côtières concernées est non seulement illégale mais aussi fondamentalement injuste : “Une famille aux revenus modestes qui loue un petit appartement à Bruxelles mais qui est devenue propriétaire d’un studio de 45 m2 à Koksijde grâce à un héritage, paie une taxe annuelle de plus de mille euros, alors que l’habitant enregistré, propriétaire d’une villa spacieuse avec piscine et vue sur la mer bénéficie d’une taxe nulle. C’est complètement déraisonnable.”

En abaissant le seuil des procédures d’opposition, TWERES espère influencer la politique fiscale des communes ciblées. L’association prend en charge tous les soucis de procédure du propriétaire pour un montant fixe et conseille au propriétaire de ne pas payer la taxe jusqu’à ce qu’une décision judiciaire finale soit prise. Cela peut prendre plusieurs années, mais les chances d’obtenir gain de cause et de récupérer en plus tous les montants investis sont très élevées. Entre-temps, les communes perdent les revenus de la taxe discriminatoire et doivent faire face à des frais de justice élevés. Vu le nombre croissant des lettres d’oppositions, les nouvelles coalitions formées après les élections communales de 2024, changeront peut-être d’avis dans ce domaine.

Pour plus de détails: https://tweres.be/fr/action-taxe-communale

Fiscalité municipale côtière : quelle est l’ampleur du déséquilibre au détriment des résidents secondaires?

Les contribuables paient un impôt sur le revenu supplémentaire sur leurs revenus dans la municipalité où ils sont domiciliés. Le produit de cette taxe est versé à la commune. En Flandre, l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques s’élève en moyenne à 7,2 % du revenu imposable.

Comme tout contribuable, les résidents secondaires paient un impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques dans la commune de leur première résidence. Cependant, ils utilisent également les infrastructures et les services municipaux de la municipalité de leur seconde résidence. C’est pourquoi il est logique que les municipalités demandent également aux propriétaires d’une résidence secondaire de les aider à supporter les coûts.

Une répartition équilibrée de la charge entre les résidents domiciliés et les résidents secondaires est, bien sûr, essentielle.

Une ligne directrice intéressante concernant cet équilibre se trouve à la page 14 d’un « manuel sur les résidences secondaires » sur le site web de l’Agence flamande pour le logement et l’aménagement du territoire. (wonenvlaanderen.be) : “Afin de ne pas créer un déplacement de la charge fiscale vers les personnes qui ne sont pas inscrites dans les registres de population de la commune et qui ne sont donc pas habilitées à y voter, il est nécessaire que le taux appliqué soit raisonnablement proportionnel aux impôts payés par les habitants (en premier lieu l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques et les suppléments de l’impôt foncier.

Il est donc intéressant d’examiner de plus près la relation entre la taxe municipale et la taxe de résidence secondaire dans les municipalités côtières. Cependant, ceci n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. Les recettes fiscales des différentes taxes municipales devraient en fait être accessibles sur les sites web des différentes municipalités côtières. Malheureusement, on n’y trouve que peu d’informations pertinentes ( !). Heureusement, il y a des chiffres sur le site del’Agence flamande des affaires interieures. On y trouve entre autres des tableaux avec un aperçu des taxes et de leur produit de 2008 à 2018 pour chaque municipalité.

Sur la base de ces données, nous avons juxtaposé dans un premier tableau pour chaque commune côtière et pour l’année d’imposition 2018 le produit total de l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques et le produit total de l’impôt sur la résidence secondaire. Veuillez toutefois noter que ce premier tableau ne tient pas encore compte du nombre de contribuables par commune. C’est pourquoi les chiffres sont les plus élevés dans les municipalités qui comptent de nombreux contribuables.

MunicipalitéRecettes de la municipalité provenant de la taxe sur les résidences secondaires (en millions d’euros) (2018) Recettes provenant de l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques payable par les résidents domiciliés (en millions d’euros) (2018)Différence (de combien plus ou moins les recettes provenant de la taxe sur les résidences secondaires sont-elles élevées ?) (en millions d’euros) (2018)
De Panne5,862 0+5,862
Koksijde13,59 0+13,59
Nieuwpoort8,749 2,224 +6,505
Middelkerke8,746 3,447 +5,299
Oostende8,476 17,067 -8,591
Bredene *3,394 4,615 -1,221
De Haan*5,3222,910 +2,412
Blankenberge5,3024,308 +0,994
Brugge1,335 36,734 -35,390
Knokke14,662 0+14,662

* • Bredene et De Haan comptent une importante population de résidents secondaires dans les parcs de vacances et les terrains de camping. Pour ces municipalités, le produit de la taxe sur les terrains de camping et les séjours en camping a été ajouté aux chiffres de la taxe sur la seconde résidence. Pour d’autres municipalités, nous n’avons pas fait cela parce que cette population y est beaucoup plus faible.

Dans la majorité des municipalités côtières, le produit de la taxe sur les résidences secondaires est donc supérieur à la taxe municipale que les communes reçoivent de leurs propres résidents enregistrés. Toutefois, cela peut être dû au nombre élevé de résidences secondaires dans ces municipalités.

Nous avons donc pris en compte ce chiffre dans un deuxième tableau. Une première colonne indique le montant nominal de la taxe sur les résidences secondaires par unité d’habitation pour 2018. Dans le cas de taux différenciés pour différents types de résidence secondaire, nous avons opté pour la contribution due pour un studio utilisé comme résidence secondaire.

Dans la deuxième colonne, l’impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques est divisé par le nombre de ménages domiciliés par commune (les chiffres sur le nombre de ménages se trouvent sur le site https://provincie.incijfers.be). De cette manière, il a également été possible de calculer l’impôt supplémentaire moyen sur le revenu des personnes physiques par résidence occupée par les domiciliataires.

MunicipalitéTaxe de résidence secondaire par unité d’habitation (en euros) (en 2018) Impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques par séjour première résidence (moyenne en euros) (2018) Différence (combien plus ou moins un propriétaire d’une résidence secondaire paie-t-il ?) (en euros) (2018)
De Panne5750+575
Koksijde9700+970
Nieuwpoort890356+525
Middelkerke525362+183
Oostende1000468+532
Bredene 850563+286
De Haan500451+49
Blankenberge892403+489
Brugge1000671+329
Knokke7400+740

Ainsi, dans toutes les municipalités côtières, les propriétaires d’un logement utilisé comme résidence secondaire contribuent davantage aux finances municipales que les propriétaires de logements occupés par des ménages domiciliés dans la municipalité. En haut de la liste se trouve Koksijde, où les propriétaires de logements occupés par des ménages domiciliés ne paient rien du tout et où toutes les charges sont supportées par les propriétaires de résidences secondaires.

Comme on peut supposer que les résidents secondaires utilisent moins les infrastructures et les services que les résidents domiciliés, ces taxes ont donc créé un déplacement substantiel de la charge fiscale vers les personnes qui ne sont pas inscrites au registre de la population de la municipalité et qui n’ont pas le droit de vote.

Il est toujours possible de devenir un réfugié fiscal. Ailleurs sur le site web de TWERES, on trouve le rapport d’une étude publiée en 2016 par le service d’études du gouvernement flamand sur le nombre de résidences secondaires en Flandre. Ailleurs qu’a la Côte, les auteurs ont également découvert un grand nombre absolu de résidences secondaires dans quelques villes : Anvers arrive en tête avec près de 18 000 résidences secondaires ; Gand, Bruges, Courtrai, Hasselt et Malines suivaient avec entre 2 400 et 6 000 résidences secondaires. Le fait que ces villes figurent sur cette liste est en partie dû au fait que les personnes vivant à Anvers ou dans d’autres villes flamandes enregistrent leur domicile à Knokke-Heist ou dans une autre municipalité côtière.

Cependant, TWERES choisit d’engager le dialogue avec les municipalités côtières. S’il n’y a pas d’autre option, la voie judiciaire sera empruntée et si l’association comptera suffisamment de membres, nous pourrons essayer, tous ensemble, de persuader les politiciens de modifier les règlements applicables.