Taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre-Occidentale : remboursement partiel ou total ? À vous de choisir.

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Les propriétaires de résidences secondaires dans la province de Flandre-Occidentale reçoivent actuellement une lettre de la province accompagnée d’un formulaire de remboursement partiel de la taxe provinciale sur les résidences secondaires.

Le gouvernement provincial ne propose que le remboursement partiel de ce qu’il appelle la “surtaxe”. Ceux qui estiment avoir droit au remboursement intégral doivent prendre eux-mêmes l’initiative et adresser une lettre recommandée à la province pour le demander.

Que s’est-il passé ?

Le Conseil d’État a annulé les règlements provinciaux relatifs à la taxe sur les résidences secondaires pour les années 2022, 2023 et 2024. Selon l’arrêt, cette taxe violait le principe d’égalité, car les propriétaires de résidences secondaires devaient payer environ trois fois plus que les habitants ayant leur résidence principale dans la province.

Une annulation par le Conseil d’État signifie que le règlement est réputé n’avoir jamais existé. La taxe a donc été prélevée sans base légale valable.

Que propose la province ?

La province reconnaît la décision du Conseil d’État, mais choisit de ne rembourser qu’une partie de la taxe. Elle estime devoir restituer uniquement la partie qui dépasse le montant payé par les habitants permanents.

En pratique, cela signifie que la province remboursera environ 271 euros par résidence secondaire, sans distinction entre ménages et personnes isolées.

Quelle est la position de TWERES ?

Selon TWERES asbl, la position juridique de la province est contestable. L’annulation du règlement par le Conseil d’État signifie qu’il n’a jamais eu de validité juridique. Sans base légale, la province ne peut retenir aucun montant, même partiel.

Pour imposer un montant inférieur, la province aurait dû adopter un nouveau règlement fiscal, ce qu’elle n’a pas fait. Les propriétaires peuvent donc faire valoir qu’ils ont droit au remboursement intégral de la taxe payée.

Quelles sont vos options ?

Vous avez deux possibilités :

1. Accepter le remboursement partiel
– Remplir le formulaire envoyé par la province.
– Recevoir automatiquement environ 271 euros.
– Éviter toute discussion supplémentaire.

2. Demander le remboursement intégral
– Envoyer une lettre recommandée à la province de Flandre-Occidentale en joignant le formulaire rempli que la province vous a envoyé, mais en supprimant le texte dans lequel vous acceptez le remboursement partiel.
– Dans cette lettre, demander le remboursement de la totalité de la taxe payée pour les années 2022, 2023 et 2024.
– Vous pouvez utiliser le modèle de lettre ci-dessous.
– ⚠️ Cette lettre doit être rédigée en néerlandais, la langue administrative de la province.

Modèle de lettre (à envoyer en néerlandais):

Aangetekend

Aan: Provincie West-Vlaanderen
t.a.v. de Dienst Financiën
Provinciehuis Boeverbos
Koning Leopold III laan 41
8200 Sint-Andries (Brugge)

Onderwerp: Terugbetaling provinciebelasting op tweede verblijven – aanslagjaren 2022-2023-2024

Geachte heer, mevrouw,

Ik verwijs naar uw brief van … oktober 2025 onder de titel “Provinciebelasting op tweede verblijven. Aanslagjaren 2022-2023-2024”.

Ik ben niet akkoord met uw voorstel tot gedeeltelijke terugbetaling van de “overbelasting” en vraag terugbetaling van het volledige bedrag van de onrechtmatig geïnde belasting.

De inhouding van een deel van laatstgenoemd bedrag voor de aanslagjaren 2022-2023-2024 is namelijk niet gesteund op een geldige juridische grondslag, aangezien de provinciale reglementen waarop die inhouding zou steunen door de Raad van State nietig werden verklaard.

De voorgestelde inhouding van de onrechtmatig geïnde belasting is derhalve in strijd met artikel 170, § 3 van de Grondwet.

In bijlage stuur ik u het formulier terug met de gevraagde gegevens, met schrapping van de paragraaf betreffende de toestemming met de voorgestelde terugbetaling van de zogenaamde “overbelasting”.

Met vriendelijke groet,

(Naam, adres en handtekening)

Bijlage: ingevuld formulier van de provincie (met geschrapte paragraaf)

Quel est l’enjeu financier ?

La plupart des propriétaires de résidences secondaires ont payé 406 euros pour les trois années concernées :
– 129 € pour l’exercice 2022
– 132 € pour l’exercice 2023
– 145 € pour l’exercice 2024

La province ne propose de rembourser que 271 euros. En demandant le remboursement complet, vous pourriez récupérer 135 euros supplémentaires.

Une lettre recommandée coûte environ 8 euros. Le gain net potentiel est donc d’environ 127 euros.

En conclusion

TWERES asbl souhaite informer ses membres de manière complète et objective. Vous êtes libres d’accepter le remboursement partiel proposé par la province ou de demander le remboursement intégral. Nous ne recommandons donc pas de contester la décision de remboursement partiel. Dans ce cas, vous devrez en effet soumettre vous-même le litige au tribunal de première instance de Bruges dans un délai de trois mois. Vous devrez alors probablement vous attendre à une longue procédure, avec toutes les incertitudes et les frais que cela implique. Nous continuerons en tout cas à suivre le dossier et vous tiendrons informés des nouveaux développements par ce biais.

La commune de Koksijde se pourvoit à nouveau devant la Cour de cassation

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Koksijde, le 11 juillet 2025 – La commune de Koksijde a introduit un pourvoi en cassation contre neuf arrêts de la Cour d’appel de Gand, qui ont jugé que la taxe communale sur les lieux de séjour touristiques – résidences secondaires situées dans des zones de loisirs telles que les parcs de vacances – était contraire au principe constitutionnel d’égalité.

Les propriétaires concernés avaient introduit en 2020, par l’intermédiaire de l’association TWERES, un recours contre un impôt s’élevant cette année-là à 999 euros. En février 2025, le juge d’appel leur a finalement donné raison. Cette semaine, Koksijde a envoyé à chacun d’entre eux un huissier de justice afin de leur signifier le pourvoi en cassation.

Selon TWERES, le pourvoi en cassation a peu de chances d’aboutir et vise principalement à gagner du temps et à décourager les propriétaires de résidences secondaires d’introduire des procédures de recours. Cette stratégie n’a toutefois guère de succès, car TWERES décharge tous les propriétaires concernés des frais de procédure et des démarches administratives, y compris dans la phase du pourvoi en cassation.

Entre-temps, une procédure de cassation est également en cours concernant la taxe communale sur les résidences secondaires dans les zones résidentielles. Une décision dans cette affaire est attendue pour fin 2025.  Si l’arrêt précédent est confirmé, Koksijde risque d’être condamnée dans plus de 1.500 procédures de recours en cours, avec remboursement de la taxe et des frais de justice pouvant s’élever à 2 000 euros par dossier.

Depuis 2020 plus d’un millier de procédures de recours ont déjà été introduites via TWERES contre la taxe sur les résidences secondaires et les lieux de séjour touristique dans la commune côtière. Depuis début 2024, Koksijde a déjà été condamnée dans des centaines de ces procédures par le tribunal de première instance de Bruges et attend l’examen en appel. Quelques centaines de procédures de recours similaires sont également en cours contre la taxe sur les résidences secondaires à Knokke-Heist et De Panne.

La fiscalité des résidences secondaires en France : ce que les Belges doivent savoir (2025)

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La France reste une destination de choix pour les Belges qui souhaitent acquérir une résidence secondaire — de la Provence au littoral atlantique. Mais qui dit propriété dit aussi fiscalité. TWERES reçoit régulièrement des questions sur les aspects fiscaux d’une résidence secondaire en France. Cet article essaie de vous offrir un aperçu actualisé des taxes et impôts applicables à votre bien immobilier français, tant en France qu’en Belgique, avec un focus sur les écarts régionaux et la taxe sur la fortune immobilière.

1. Les taxes locales françaises : bien plus que quelques cartes postales

En tant que propriétaire d’un bien en France, vous êtes redevable de deux taxes locales principales :

Taxe foncière (taxe du propriétaire)

    • Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, pondérée par des taux décidés localement.
    • Fortes disparités d’une commune à l’autre. Pour un appartement de 80 m² :
    • Paris : env. 2 800 €
    • Dordogne : env. 700 €

Taxe d’habitation (taxe de l’occupant, pour les résidences secondaires)

    • Abolie pour les résidences principales depuis 2023, mais toujours applicable aux résidences secondaires.
    • Dans les zones touristiques, la facture grimpe rapidement :
      • Biarritz : jusqu’à 1 700 €
      • Ariège : parfois moins de 400 €
    • Depuis 2024, les communes peuvent appliquer une majoration jusqu’à 60 % pour les résidences secondaires.

👉 Où consulter les taux :

  • Via votre espace personnel sur impots.gouv.fr
  • Sur les sites des mairies ou auprès des centres des finances publiques
  • Dans les documents fournis par le vendeur ou l’agence immobilière

 

2. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Êtes-vous concerné ?

Oui, si vous possédez au 1er janvier un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € en France — même si vous résidez en Belgique.

Biens pris en compte

  • Maisons, appartements, terrains, immeubles en construction
  • L’usufruitier est imposé comme plein propriétaire
  • Dettes déductibles : emprunts hypothécaires, travaux, sous certaines conditions (existants au 1er janvier)

Barème progressif

Valeur nette taxable Taux d’imposition
Jusqu’à 800 000 € 0 %
800 001 € – 1 300 000 € 0,5 %
1 300 001 € – 2 570 000 € 0,7 %
2 570 001 € – 5 000 000 € 1,0 %
5 000 001 € – 10 000 000 € 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € 1,5 %

📝 Déclaration à faire via impots.gouv.fr en parallèle de votre déclaration de revenus française.

🧠 Conseil : la détention en nue-propriété (avec démembrement) peut réduire l’IFI — seul l’usufruitier est imposable.

 

3. Le regard fiscal de la Belgique sur votre bien en France

Déclaration obligatoire

  • Chaque résident fiscal belge doit déclarer ses biens immobiliers situés à l’étranger.
  • Depuis 2021, un revenu cadastral fictif est calculé pour les biens en France.

Pas de double imposition, mais un effet de progressivité

Le revenu immobilier étranger n’est pas imposé directement en Belgique, mais il influence le taux d’imposition de vos autres revenus (comme votre pension). C’est le mécanisme de réserve de progressivité.

💡 Exemple : Avec une pension de 30 000 € et un bien déclaré équivalant à 3 000 € de revenu cadastral, l’administration fiscale calculera l’impôt comme si vous aviez gagné 33 000 €, ce qui peut entraîner un taux d’imposition plus élevé — même si seuls les 30 000 € sont effectivement taxés.

 

4. Où paie-t-on plus (ou moins) ?

Localité Taxe foncière (80 m²) Taxe d’habitation (80 m²) Remarque
Paris (75) 2 800 € 1 900 € Forte pression urbaine
Nice (06) 2 200 € 1 600 € Zone très touristique
Biarritz (64) 1 900 € 1 700 € Majorations pour rés. secondaires
Dordogne (24) 700 € 500 € Zone rurale plus abordable
Ariège (09) 500 € 350 € Très faible pression fiscale

📍 Astuce : demandez systématiquement les avis d’imposition des années précédentes lors d’un achat.

 

5. Conseils pratiques pour propriétaires belges

  • ✔️ Vérifiez chaque année si vous dépassez le seuil IFI
  • ✔️ Faites-vous accompagner par un notaire ou fiscaliste français, surtout en cas de vente ou de donation
  • ✔️ Choisissez votre localisation en tenant compte des écarts fiscaux
  • ✔️ N’oubliez pas de déclarer le bien en Belgique, même s’il est déjà taxé en France

 

Posséder une résidence en France, c’est savourer le meilleur des deux mondes… à condition d’en maîtriser les règles fiscales. Bien s’informer, c’est assurer sa tranquillité — sur la Côte d’Azur comme dans le Périgord.

Le gouvernement fédéral supprime la déduction fiscale pour les résidences secondaires : qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

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Dans le cadre de l’« accord de Pâques », le gouvernement fédéral belge a pris une décision importante qui touche directement les propriétaires de résidences secondaires : la déduction fiscale des intérêts hypothécaires pour ces résidences est supprimée. Cette mesure, qui s’inscrit dans le cadre d’une réforme plus large de la fiscalité immobilière, soulève de nombreuses questions quant à la sécurité juridique, aux mesures transitoires et aux actions en justice potentielles.

Quels sont les changements concrets ?

Jusqu’à récemment, les propriétaires d’une résidence secondaire, comme une maison de vacances ou un immeuble de rapport, pouvaient déduire fiscalement les intérêts payés sur leur prêt de leurs revenus immobiliers. Cela leur procurait un avantage fiscal considérable, souvent au taux d’imposition le plus élevé (45 % ou plus).

À partir de l’année d’imposition 2026 (revenus de 2025), cet avantage disparaîtra complètement. Cela signifie que même les prêts en cours perdront cette déduction fiscale. Cette mesure s’applique donc non seulement aux nouveaux prêts, mais aussi aux contrats existants, ce qui est une surprise pour de nombreux propriétaires.

Contexte juridique et avis du Conseil d’État

La suppression est prévue dans l’accord de coalition du nouveau gouvernement fédéral de De Wever. Les documents d’accompagnement parlent d’une « suppression » et non d’un « scénario de suppression progressive », ce qui confirme que les prêts existants seront également concernés.

Bien que le projet de loi n’ait pas encore été définitivement approuvé, il est clair que le gouvernement souhaite une mise en œuvre rapide. Le Conseil d’État s’est montré critique quant à l’éventuelle rétroactivité de la mesure. Selon des experts fiscaux, celle-ci pourrait être contraire au principe de sécurité juridique, sauf s’il s’agit d’une situation exceptionnelle ou d’une loi réparatrice.

Cette mesure peut-elle être contestée devant la Cour constitutionnelle ?

Des recours juridiques sont certainement possibles. La discrimination entre les propriétaires d’une première et d’une deuxième habitation, cette dernière ne bénéficiant plus d’un avantage fiscal depuis longtemps, a déjà été soulevée comme problématique. Maintenant que le dernier avantage en faveur des résidences secondaires disparaît, on pourrait faire valoir que la mesure est disproportionnée, surtout si elle est introduite avec effet rétroactif.

Un recours devant la Cour constitutionnelle n’est donc pas à exclure. Toutefois, les chances de succès dépendent de la formulation précise de la loi et des motivations du gouvernement. Si la mesure ne prévoit pas de mesures transitoires suffisantes ou si elle porte atteinte à des droits existants sans justification claire, la Cour pourrait intervenir.

Que nous réserve l’avenir ?

Pour les propriétaires de résidences secondaires, cela signifie un impact financier considérable. La perte de la déduction des intérêts peut s’élever à plusieurs milliers d’euros par an. Le secteur immobilier et les organisations représentatives telles que TWERES surveillent la situation de près et envisagent des recours juridiques.

Il faut pour l’instant attendre de voir si le Parlement approuve la mesure en l’état. Il est conseillé aux propriétaires de réexaminer leur situation fiscale et de demander un avis juridique.

 

Le Conseil d’État annule le règlement fiscal sur les résidences secondaires de la province de Flandre occidentale

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Dans trois arrêts rendus le 27 mai 2025, le Conseil d’État a jugé que les règlements fiscaux de la province de Flandre occidentale sur les résidences secondaires pour les années 2022, 2023 et 2024 sont contraires au principe constitutionnel d’égalité. À la suite de ces arrêts, la province devra rembourser l’impôt indûment perçu non seulement pour 2022, mais aussi pour 2023 et 2024. Les propriétaires de résidences secondaires qui n’ont pas introduit de recours contre cet impôt ont également droit à un remboursement (d’un montant total d’environ 300 euros). En effet, le Conseil d’État a le pouvoir d’annuler lui-même un règlement fiscal si une demande en ce sens est introduite dans un délai de trois mois à compter de sa promulgation. Cela a donc été fait dans les délais pour les règlements fiscaux des trois années concernées.

En principe, pour obtenir un remboursement, une demande doit être adressée à la province de Flandre occidentale dans un délai de cinq ans. Entre-temps, la province a toutefois déjà fait savoir sur son site web qu’elle remboursera les taxes indûment perçues et que les contribuables n’ont pas besoin d’introduire de demande à cet effet. Voir https://www.west-vlaanderen.be/provinciebelastingen. 

La taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre occidentale s’élevait, pour l’année d’imposition 2022, à 129 euros par résidence secondaire, à payer par les propriétaires qui n’avaient pas leur résidence principale dans la province au 1er janvier de cette année-là. Est considérée comme résidence secondaire une unité d’habitation qui n’est pas utilisée comme résidence principale par le propriétaire, le locataire ou l’utilisateur. En revanche, les personnes ayant leur résidence principale dans la province paient une taxe provinciale générale fixée à 23 euros pour les ménages composés d’une seule personne et à 42 euros pour les ménages composés de deux personnes ou plus.

La différence de taux est donc considérable : le propriétaire d’une résidence secondaire paie trois fois plus qu’une famille domiciliée dans la province, alors qu’à première vue, on ne peut supposer qu’il génère trois fois plus de coûts que cette famille. Dans un arrêt du 12 septembre 2023, la Cour d’appel de Gand a déjà conclu que la taxe provinciale de Flandre occidentale sur les résidences secondaires n’était pas conforme au principe d’égalité inscrit dans la Constitution.

La cour a constaté qu’il n’y avait pas de contestation quant au droit de la province à prélever une taxe sur les résidences secondaires. Selon la cour, il existe d’ailleurs une justification raisonnable à cet égard : tant les résidents permanents que les résidents secondaires bénéficient « des investissements réalisés par la province dans les différentes infrastructures provinciales ». Il est donc justifié que les deux catégories de contribuables y contribuent financièrement. Mais la cour a eu plus de mal à accepter le fait que les propriétaires d’une résidence secondaire soient soumis à une taxe trois fois plus élevée que les « résidents permanents » de la province. Selon la cour, la province ne parvient pas à justifier cette distinction de manière convaincante. Le Conseil d’État a donc rendu un arrêt similaire.

Recours contre la taxe sur les résidences secondaires à De Panne: l’état des choses (juin 2025)

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Les propriétaires qui ont déjà introduit une procédure de recours contre la taxe communale à La Panne via TWERES en 2020 souhaitent connaître l’état d’avancement de leur dossier. C’est pourquoi nous résumons ici l’état d’avancement de la situation.
Tout d’abord, l’administration communale a pour habitude de tarder longtemps avant de communiquer sa décision de rejet de la réclamation. Pour beaucoup, cette décision n’est tombée qu’à la fin de l’année 2021. Nos avocats ont introduit un recours en temps utile auprès du tribunal fiscal de Bruges. Les premiers jugements ont été rendus à partir de la mi-2023 et ont presque tous été défavorables au contribuable (à quelques exceptions près, en raison du remplacement du juge habituellement siégeant par un collègue magistrat). Pour la plupart des dossiers introduits via TWERES, une procédure d’appel contre ces jugements défavorables est actuellement en cours.
Cependant, depuis début 2024, les jugements rendus en première instance sont défavorables à la commune. Le tribunal, qui avait jusqu’à présent toujours rejeté les objections des propriétaires de résidences secondaires, estime désormais que le règlement fiscal de La Panne, en vigueur depuis le 1^(er) janvier 2020 et qui devrait en principe rester applicable jusqu’à la fin de l’année 2025, est illégal. Les jugements, très succincts, sont désormais libellés comme suit : « La Cour d’appel de Gand a jugé, dans un arrêt du 24 décembre 2019, que le précédent règlement fiscal (2016-2019) était contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination, car il n’y avait pas de justification raisonnable à la différence de traitement entre les propriétaires d’une unité d’habitation sans domiciliation et le propriétaire d’une unité d’habitation au registre de la population ou des étrangers. Le tribunal se rallie à cet avis. En effet, la motivation figurant dans le règlement fiscal actuel pour la période 2020-2025 n’a pas été modifiée de manière substantielle (à savoir, taxe forfaitaire sur le luxe, fréquence du ramassage des ordures ménagères, coûts liés à la surveillance policière accrue, coûts liés à l’adaptation des équipements et services communaux, protection du marché immobilier local, promotion de l’habitat résidentiel et financement de la construction de logements sociaux). »
Le juge de première instance de Bruges a donc changé d’avis et, depuis début 2024, donne raison aux propriétaires de résidences secondaires (« unités d’habitation sans domicile »). Pour l’instant, la commune de La Panne n’a pas fait appel de ces jugements. Elle a adopté une attitude attentiste jusqu’à ce que la Cour d’appel se prononce une première fois sur la légalité du règlement communal actuel relatif à la taxe sur les « unités d’habitation sans domicile ».

Une première série d’arrêts a été rendu aux mois d’avril et mai 2025. À l’instar de Knokke-Heist et Koksijde, le règlement communal de La Panne est désormais également jugé contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination par la Cour d’appel de Gand. Néanmoins, des avis d’imposition ont de nouveau été envoyés pour l’année d’imposition 2025 sur la base du même règlement. Ceux qui introduisent une procédure de recours contre ces avis ont presque assurément gain de cause et pourront récupérer tous les frais de justice. La commune estime néanmoins que seule une minorité de résidents secondaires introduira ce recours.

 

Coxyde est désormais perdante sur tous les fronts dans les litiges concernant la taxe communale sur les résidences secondaires.

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Neuf arrêts positifs concernant la taxe sur les « habitations touristiques »
Le 18 janvier 2025, la Cour d’appel de Gand a rendu neuf arrêts dans lesquels la taxe communale sur les habitations touristiques à Coxyde (année d’imposition 2020) a été jugée contraire au principe d’égalité. Les « habitations touristiques» désignent les logements situés dans des zones de loisirs (dans un parc de vacances, par exemple). La commune a été condamnée à payer les frais de justice et, le cas échéant, à rembourser la taxe illégale aux personnes concernées. Coxyde prélève une taxe sur les habitations touristiques par le biais d’un règlement fiscal distinct. C’est pourquoi la jurisprudence relative aux taxes communales sur les résidences secondaires (par exemple, les appartements en bord de mer) ne s’applique pas automatiquement aux taxes communales sur les habitations touristiques. Après tout, il s’agit de deux réglementations fiscales différentes, qui ne sont pas motivées de la même manière.

Coxyde ne bougera pas sans l’intervention d’un huissier
Il faut maintenant attendre de voir si la commune de Coxyde va se pourvoir en cassation contre l’un des neuf arrêts relatifs aux habitations touristiques. La commune doit se prononcer dans un délai de trois mois à compter de la signification des arrêts par huissier. L’expérience nous a appris que la commune ne bougera pas tant qu’elle n’aura pas reçu signification des arrêts qui ont été rendus contre elle. C’est pourquoi nous envisageons, avec TWERES, de prendre provisoirement en charge les frais des significations, soit 267,50 € par arrêt. Il faut également noter qu’un pourvoi en cassation par la commune contre l’un des neuf arrêts ne signifie pas que la commune n’est pas tenue d’exécuter les arrêts qui ont été signifiés.

En attente d’une cassation de l’arrêt du 6 février 2024 ?
Une procédure de cassation est déjà en cours contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel le 6 février 2024, dans lequel Coxyde a reçu tort en ce qui concerne la taxe communale sur les résidences secondaires (autres que les habitations touristiques). Le verdict de la Cour de cassation à ce sujet n’est pas attendu avant le printemps 2026 et il ne semble pas que l’arrêt du 6 février 2024 soit susceptible d’être cassé. En principe, une cassation de cet arrêt n’aurait pas non plus de conséquences directes sur toutes les autres procédures en cours. Seule l’affaire du couple qui a introduit le recours dans cette affaire sera renvoyée devant une autre cour d’appel pour réexamen. La mesure dans laquelle la Cour d’appel modifiera sa jurisprudence dans tous les autres dossiers dépendra du contenu de l’arrêt de cassation. Il faudra donc attendre pour le savoir.

 

Taxe sur les résidences secondaires : plus de 160 jugements positifs en première instance déjà
Depuis le début de l’année 2025, le tribunal de première instance de Bruges continue à rendre des jugements dans lesquels la taxe communale sur les résidences secondaires à Coxyde pour l’année fiscale 2022 est déclarée illégale. Depuis la mi-2024, le même tribunal a déjà rendu environ 160 jugements allant dans ce sens. Chaque affaire concerne des litiges relatifs à l’année fiscale 2022. Jusqu’au printemps 2024, les décisions du tribunal de première instance de Bruges étaient invariablement défavorables aux propriétaires de résidences secondaires. Cette jurisprudence a changé depuis. Cela signifie que pour tous les jugements relatifs aux années fiscales 2020 et 2021 (et aussi pour ceux sur l’année fiscale 2022 mais prononcés avant le printemps 2024) dans lesquels un appel a été interjeté par nos avocats, nous attendons un arrêt de la Cour d’appel. Avec nous, cette juridiction attend désormais le verdict de la Cour de cassation concernant l’arrêt du 6 février 2024. Les recours relatifs aux années 2023 et 2024 sont en attente d’un jugement du tribunal de première instance de Bruges.

Pendant ce temps, Coxyde tarde depuis des mois à faire appel des 160 jugements du tribunal de Bruges dans lesquels la commune a eu tort. Coxyde fait valoir que l’issue de la procédure de cassation contre le jugement du 6 février 2024 doit être attendue « pour des raisons d’économie de procédure ». Cependant, il n’est pas exclu que la commune ne réagisse pas même à ce moment-là et laisse les propriétaires, dont le bien-fondé a été prouvé, en plan. C’est pourquoi, malgré les frais, TWERES a décidé de faire signifier par huissier au moins 150 jugements (rendus de mi-2024 à fin février 2025) dans lesquels Coxyde a été reconnue responsable. La commune devra alors décider, dans un délai d’un mois, si elle fait appel ou non. Si la municipalité est finalement reconnue coupable, elle devra payer les honoraires de l’huissier en plus des frais de justice.

 

Nous continuerons en 2025.
En 2025, les propriétaires de résidences secondaires ou d’habitations touristiques à Coxyde recevront bientôt leur avis d’imposition par la poste. Les membres de TWERES peuvent, comme les années précédentes, décider de ne pas payer la taxe et entamer une procédure d’opposition en utilisant le formulaire de participation disponible sur ce site web (rendez-vous sur https://tweres.be/fr/action-taxe-communale/ ou cliquez sur le bouton blanc « action taxe communale » en haut à droite du menu de la page d’accueil).

Knokke-Heist rembourse le montant de la taxe communale controversée et les frais de justice à 18 résidents secondaires

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Le 5 novembre, la cour d’appel de Gand avait déclaré illégale la taxe sur les résidences secondaires à Knokke-Heist dans 18 procédures et avait ordonné à la commune de rembourser cette taxe ainsi que les frais de justice. Comme dans des arrêts précédents, la Cour a de nouveau jugé que la commune violait le principe constitutionnel d’égalité en ne prélevant pas d’impôt supplémentaire sur les revenus des résidents permanents. Selon la Cour, Knokke-Heist ne justifie pas suffisamment les raisons pour lesquelles les propriétaires de résidences secondaires dans la commune sont imposés et qualifie cette pratique discriminatoire. Les juges ne trouvent pas convaincantes les raisons invoquées par la commune pour justifier la différence de traitement de ces deux catégories de contribuables. .

Récemment, la commune a décidé d’exécuter volontairement les arrêts qui lui donnaient tort « sous réserve de cassation ». Entre-temps, la plupart des résidents secondaires concernés ont reçu les montants sur leurs comptes bancaires par l’intermédiaire de leur groupe d’intérêt TWERES, qui a mené les procédures d’opposition pour eux.

La commune de Knokke-Heist a déjà été condamnée à plusieurs reprises par la Cour d’appel de Gand dans le cadre de la taxe sur les résidences secondaires. Cela s’est produit une première fois, en ce qui concerne la réglementation fiscale communale actuellement en vigueur, dans un arrêt du 2 mai 2023. La commune s’est pourvue en cassation contre ce premier arrêt. L’arrêt de cassation est attendu pour la fin de l’année 2025.

Les chances que la Cour de cassation casse l’arrêt du 2 mai 2023 ne sont peut-être pas très élevées, mais elles ne peuvent évidemment pas être totalement exclues. Si l’arrêt est effectivement cassé, l’affaire sera renvoyée devant une autre cour d’appel (peut-être Anvers) et y sera rouverte. Dans ce cas, on ne peut pas exclure avec une certitude absolue que l’autre juridiction rende une décision différente de celle de la Cour d’appel de Gand. Un éventuel arrêt déclarant que la taxe communale de 2021 a été légalement perçue est donc théoriquement toujours possible, mais certainement pas avant 2027 ou 2028.

Dans ce cas, la commune de Knokke-Heist pourrait théoriquement encore décider à ce moment-là de se pourvoir en cassation dans d’autres affaires similaires. Bien entendu, elle peut aussi compter sur le fait que, tant que ses avocats parviendront à maintenir un semblant d’incertitude juridique, seule une minorité de seconds détenteurs se pourvoira en cassation. Pour l’instant, le nombre de résidents secondaires qui contestent en justice la taxe communale de Knokke reste limité à quelques dizaines par exercice d’imposition. Tant que la Cour de cassation n’intervient pas, toute procédure aboutit actuellement à une condamnation de la commune, tant en première instance qu’en appel.

La Cour d’appel de Gand modifie sa position relative à la taxe sur les résidences secondaires à Koksijde : la taxe est jugée illégale car contraire au principe d’égalité

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Le 6 février 2024, la Cour d’appel a rendu son arrêt dans l’affaire des résidents secondaires qui avaient obtenu exceptionnellement gain de cause en première instance. Presque toujours, les résidents secondaires sont déboutés par le tribunal de première instance de Bruges dans ces procédures. Cependant, le juge qui siège habituellement dans ces affaires était absent cette fois-là et fut remplacé par une collègue. Cette dernière avait  rendu un jugement déclarant la taxe communale illégale. Koksijde avait fait appel de ce jugement mais s’est vu finalement donner tort dans cette affaire.

La Cour juge maintenant que la réglementation fiscale de Koksijde sur les résidences secondaires viole le principe d’égalité et l’interdiction de discrimination prévus aux articles 10 et 11 de la Constitution. Le point de départ de la Cour dans ses arrêts du 31 octobre et du 21 novembre 2023 est réfuté de manière convaincante par les documents déposés par les résidents secondaires dans le cadre de la procédure. La Cour revient donc sur son opinion dans ces arrêts, qui avaient donné raison à la commune de Koksijde.  De nouveaux arguments, avancés par les résidents secondaires (qui ont comparu dans cette procédure sans l’assistance d’un avocat), ont amené la cour d’appel à revoir sa position.

La Cour d’appel a estimé que la justification utilisée par la commune de Koksijde dans le règlement fiscal, à savoir la protection de la vie résidentielle dans la commune, l’augmentation de la résidence permanente et l’attraction de nouveaux résidents, n’était pas raisonnable. Selon la Cour, cette justification de la commune n’est pas une raison pour considérer que les résidents permanents et les résidents secondaires ne sont pas comparables et pour exclure un test supplémentaire sur le principe d’égalité. La Cour constate donc que cette justification ne peut objectivement justifier l’instauration d’un régime fiscal différent entre les résidents permanents qui peuvent bénéficier du taux de 0 % de la taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques, d’une part, et les résidents secondaires soumis à la taxe de deuxième séjour, d’autre part.

L’arrêt du 6 février 2024 précise en outre que l’objectif de la commune de compenser les investissements qu’elle doit réaliser dans le logement social et abordable, compte tenu de la pression sur les prix du marché du logement causée par l’afflux de résidents secondaires et du fait qu’il n’y a pratiquement pas de logements disponibles sur le marché de la location résidentielle, n’est pas une justification suffisante pour faire payer la taxe aux seuls propriétaires de résidences secondaires.

L’argument selon lequel la taxe se justifie en tant que taxe forfaitaire de luxe sur l’utilisation d’un bien de luxe ne peut pas non plus convaincre, selon la Cour d’appel.

Enfin, l’arrêt déclare : « Les propriétaires de résidences secondaires font l’objet d’une discrimination. En effet, ils entrent dans le champ d’application de la réglementation fiscale alors que des personnes qui, compte tenu de l’objet même de la taxe, se trouvent dans une situation similaire, ne sont en fait pas soumises à une telle taxe ».

 

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand sur la taxe des secondes résidences donne raison à Koksijde

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Dans un arrêt du 31 octobre 2023, la Cour d’appel de Gand a donné raison de manière inattendue à la commune de Koksijde dans une procédure d’opposition contre la (hauteur de la) taxe communale sur les secondes résidences.

L’affaire concernait un recours introduit par des propriétaires de seconde résidence namurois contre la taxe de l’année 2020. Après son rejet par la commune, ils avaient entamé une procédure judiciaire par l’intermédiaire de notre association, arguant que la réglementation fiscale communale de Koksijde violait le principe constitutionnel d’égalité. Comme d’habitude, cet argument a été rejeté en première instance et les propriétaires de secondes résidences ont fait appel. Contre toute attente, cet appel a été rejeté par la Cour.

Ce résultat est très surprenant. A plusieurs arguments soulevés, la Cour a répondu à l’inverse de ce qui avait été décidé dans les arrêts précédents. Ce virage à 180 degrés est d’autant plus surprenant que la composition de la Cour n’a pas changé (l’arrêt a été rendu par un conseiller siégeant seul).

En résumé, la Cour a déclaré que la commune de Koksijde était en droit de prélever une taxe sur les propriétaires de secondes résidences afin non seulement de collecter des fonds pour la construction de logements au profit des habitants résidentiels, mais aussi de décourager l’utilisation de logements existants comme secondes résidences et d’encourager l’occupation résidentielle.

À l’argument des propriétaires des secondes résidences selon lequel les recettes élevées de cette taxe permettent également à la commune d’exonérer presque totalement ses propres résidents de la taxe communale, la Cour répond qu’une commune peut soumettre différentes catégories de contribuables à une taxe différente sans pour autant violer le principe d’égalité. En effet, la violation du principe d’égalité suppose que la contribution des différentes catégories de contribuables à la réalisation d’un même objectif soit disproportionnée. La taxe sur les secondes résidences dans la commune de Koksijde ne vise, selon la Cour, qu’à encourager l’habitat résidentiel.

L’arrêt ne vérifie donc la légalité et le niveau de la taxe sur les secondes résidences que par rapport à un objectif visé, à savoir la promotion de la vie résidentielle. La Cour estime qu’il existe un rapport raisonnable et proportionné entre la taxe sur les secondes résidences et l’objectif visé. Elle en conclut que la taxe ne viole pas le principe d’égalité.

À l’argument selon lequel la taxe (très élevée) sur les résidences secondaires constitue de facto une compensation pour la « taxe communale générale » (sept fois moins élevée) que doivent payer les résidents permanents, la Cour a d’abord répondu que la nouvelle taxe sur les secondes résidences « n’est pas présentée comme une contribution compensatoire aux services communaux « . Cela semble contraire au texte de ce règlement, qui stipule que la taxe sur les secondes résidences est nécessaire car « contrairement aux résidents permanents, les utilisateurs de secondes résidences ne contribuent pas à la taxe communale générale ». La taxe (élevée) sur les secondes résidences, n’est-elle donc pas une compensation pour l’autre taxe (sept fois moins élevée) payée par les habitants résidentiels? Sur ce point, la Cour ne semble pas lire correctement le texte du règlement.

En plus, dans la suite de l’arrêt, la Cour juge « que la taxe communale générale a été prise en compte lors de la fixation de la taxe sur les secondes résidences et que les propriétaires de ces résidences doivent également contribuer aux dépenses administratives générales de la commune, tout comme les résidents permanents doivent le faire par le biais de la taxe communale générale ». Sur ce point, la Cour semble admettre que la taxe sur les secondes résidences est, au moins en partie, également destinée à couvrir les dépenses administratives générales de la commune. Il s’agit là d’un point faible dans le raisonnement de la Cour. La Cour n’examine pas si la contribution des résidents permanents et des propriétaires de secondes résidences, respectivement, aux dépenses administratives générales de la commune est conforme ou non au principe d’égalité. Or, c’était précisément le principal argument avancé par les propriétaires de secondes résidences.

La Cour n’aborde pas non plus l’argument selon lequel la réglementation fiscale litigieuse repose sur des motifs divers et contradictoires. Outre le motif relatif à la politique du logement et à la promotion de la résidence permanente, le règlement indique également que la taxe sur les secondes résidences « est avant tout une taxe de luxe sur l’utilisation d’une habitation dans laquelle on n’est pas domicilié ». L’argument selon lequel l’impôt devrait alors être perçu auprès de l’utilisateur de la maison et non de son propriétaire, puisque ce dernier n’est pas le détenteur du luxe taxé, n’est pas non plus répondu par la Cour.

La conclusion est donc que l’arrêt du 31 octobre 2023 semble contestable. Certains ont déjà affirmé qu’avec l’arrêt négatif sur Koksijde, la Cour d’appel veut fermer la porte à l’avalanche de centaines d’appels auxquels elle risque d’être confrontée. De telles spéculations – y compris sur d’autres facteurs qui auraient pu jouer en faveur du conseiller siégeant – ne nous aident évidemment pas davantage. Avec les avocats et d’autres juristes, nous étudions donc actuellement l’arrêt pour voir si un pourvoi en cassation est possible.

Pour les propriétaires de secondes résidences de Koksijde, l’arrêt n’a pour l’instant aucune incidence sur les procédures d’opposition à la taxe communale sur les « résidences touristiques ». Le raisonnement de la Cour d’appel (qui encourage la domiciliation) ne s’applique pas à cette question. L’arrêt n’a certainement pas non plus d’effet sur la procédure d’opposition à la taxe communale de Knokke-Heist. En effet, celle-ci a déjà été jugée illégale par la Cour dans plusieurs arrêts ces derniers mois. En ce qui concerne La Panne, il faudra attendre l’issue de la première procédure d’appel contre la taxe de 2020. Nous ne savons pas quand les premiers arrêts seront rendus à ce sujet. Pour les cas relatifs à la taxe communale de La Panne qui ont été initiés via TWERES, nous devrons certainement attendre au moins un an de plus.