Gilt die flämische Renovierungspflicht auch für Ferienwohnungen?

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TWERES erhielt die oben genannte Frage telefonisch von einer unserer Mitglieder, die eine Ferienwohnung in einem Ferienpark an der belgischen Küste besitzt.

1. Einleitung

Die Betroffene ist Eigentümerin einer Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet an der belgischen Küste, die als Zweitwohnsitz genutzt wird und nicht als Hauptwohnsitz angemeldet werden kann. Sie fragt sich, ob die von der flämischen Regierung auferlegte Renovierungspflicht auch für diese Art von Ferienwohnung gilt, da die Kosten im Verhältnis zum Marktwert unverhältnismäßig hoch sind. In der notariellen Kaufurkunde verwies der Notar auf die flämischen Vorschriften zur Renovierungspflicht, ohne ausdrücklich zu bestätigen, dass diese für die erworbene Ferienwohnung gelten. Infolgedessen sind auch andere Eigentümer in der Ferienanlage beunruhigt.

2. Kurze Beschreibung der Renovierungspflicht

Die Renovierungspflicht wurde in Flandern durch das Energiedekret vom 8. Mai 2009 (Art. 9.1.13/1) und den Energiebeschluss vom 19. November 2010 eingeführt.

In der seit dem 5. Juli 2024 geänderten Fassung sieht der Energiebeschluss (Art. 9.3.4) Folgendes vor:

„Wohngebäude und Wohneinheiten müssen spätestens fünf Jahre nach dem Datum der Beurkundung einer notariellen Übertragung des vollständigen Eigentums, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts oder der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts die folgenden Mindestenergieeffizienzniveaus erfüllen:

1° Die notarielle Urkunde wird ab dem 1. Januar 2023 beurkundet: Label D;

2° Die notarielle Urkunde wird ab dem 1. Januar 2028 beurkundet:

a) Label C bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern;

b) Label C bei Wohnungen;

3° die öffentliche Urkunde wird ab dem 1. Januar 2035 beurkundet:

a) Label B bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern;

b) Label C bei Wohnungen;

4° die öffentliche Urkunde wird ab dem 1. Januar 2040 beurkundet:

a) Label A bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern;

b) Label B im Falle einer Wohnung;

5° die öffentliche Urkunde wird ab dem 1. Januar 2045 aufgestellt:

a) Label A im Falle von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern;

b) Label A im Falle einer Wohnung.

3. Definition von „Wohngebäude”

Der Energieerlass, Art. 1.1.3, 111°/0, legt fest:

„Wohngebäude: jedes Gebäude, das für individuelles oder kollektives Wohnen bestimmt ist;”

Dies wird von der Flämischen Energie- und Klimagentur (VEKA) bestätigt. Auf der Website dieser Agentur ist zu lesen:

„Ja, die Renovierungspflicht gilt für alle Wohngebäudeeinheiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob dort ein Wohnsitz angemeldet ist oder nicht, ob es sich um eine dauerhafte Bewohnung handelt oder nicht und ob es sich um eine Freizeitnutzung handelt oder nicht. Die Renovierungspflicht gilt also auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen.”

4. Mögliche Anwendung als „nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude”

Der Energieerlass (Art. 1.1.3, 92° /1/0/1) definiert auch, was unter einem „nicht zu Wohnzwecken genutztem Gebäude” zu verstehen ist. Neben Industriegebäuden, Kirchen, Stromkabinen usw. wird dabei auch auf „alleinstehende Gebäude mit einer nutzbaren Gesamtfläche von weniger als 50 Quadratmetern“ verwiesen. Damit sind unter anderem Mobilheime oder kleine Chalets auf Campingplätzen gemeint.

5. Fazit: Anwendbarkeit auf Ferienwohnungen

Auf der Grundlage der gesetzlichen Definitionen und der räumlichen Zweckbestimmung Ihrer Immobilie gilt:

  • Eine Ferienwohnung in einer Erholungszone ist ein Wohngebäude im Sinne des Energieerlasses, da es sich um ein Gebäude handelt, das zu Wohnzwecken bestimmt ist.
  • Die Renovierungspflicht für Wohngebäude (EPC-Label D, wenn die notarielle Kaufurkunde nach dem 1. Januar 2023 datiert ist) ist daher anwendbar.
  • Auch die Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude gilt in der Regel nicht für kleine Freizeitunterkünfte wie Mobilheime oder kleine Chalets.

6. Rechtswirkung der Angabe in der notariellen Urkunde

Der Verweis des Notars in der Urkunde auf die flämische Renovierungspflicht ist rein informativ. Er hat keine konstitutive Rechtswirkung und begründet keine Verpflichtung. Der Vermerk dient als Nachweis, dass der Käufer über das Bestehen der Regelung informiert wurde.

7. Angekündigte Änderungen der Renovierungspflicht

Im flämischen Regierungsabkommen 2024-2029 wurden Änderungen der Renovierungspflicht angekündigt. Die Renovierungspflicht wird auf das derzeitige Niveau der Energieeffizienzklasse D begrenzt. Der weitere Verschärfungspfad (der ab 2028 geplant war, siehe oben unter Punkt 2) wird abgeschafft. Die Gesetzgebung muss jedoch noch angepasst werden. Das bedeutet, dass, sobald der Beschluss der flämischen Regierung zur Änderung des Artikels 9.3.4 des Energiebeschlusses in Kürze verabschiedet wird und in Kraft tritt, für alle Wohngebäude – also auch für Ferienwohnungen -, dass sie, wenn ein Eigentümer sie aufgrund einer Urkunde vom 1. Januar 2023 oder später erwirbt, nur noch innerhalb von fünf Jahren nach dieser Urkunde den EPC-Wert D erfüllen müssen (also beispielsweise Mindestdachdämmung, Doppelverglasung, Abdichtung von Fugen und Spalten, ggf. Heizkessel mit hohem Wirkungsgrad usw.). Eine weitere Verschärfung hin zu den EPC-Labels C, B und schließlich A ist dann nicht mehr vorgesehen.

TWERES wird dies weiter verfolgen.

8. Empfehlung

Wenn Sie dennoch Zweifel haben, empfehlen wir Ihnen:

  1. eine schriftliche Bestätigung bei der Flämischen Energie- und Klimagentur (VEKA) anzufordern, ob Ihre Ferienwohnung unter die Renovierungspflicht fällt. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. Im Falle einer zukünftigen Streitigkeit die räumliche Zweckbestimmung und die rechtlichen Definitionen als Beweismittel zu verwenden.

Wie finde ich eine zuverlässige Hausverwaltung für meine Miteigentümergemeinschaft?

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Viele Zweitwohnungen, insbesondere an der belgischen Küste, sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Eigentümer dieser Wohnungen – dauerhaft Ansässige, nicht dauerhaft Ansässige und Vermieter – befinden sich dann in einem Miteigentumsverhältnis und bilden zusammen eine Vereinigung von Miteigentümern.

Mehr als einmal beschweren sich die Miteigentümer über einen Mangel an Transparenz seitens des Hausverwalters. Die Hausverwaltung weigert sich, die ihrer Buchhaltung zugrunde liegenden Rechnungen vorzulegen, die Hausverwaltung handelt in Abstimmung mit dem Bauträger, die Hausverwaltung setzt eine Kommission für die Beauftragung von Auftragnehmern ein… Es sind nur einige wenige wiederkehrende Beschwerden. Leider gibt es auch Geschichten von Hausverwaltern, die die Konten der Miteigentümer plündern. Ein aktuelles Beispiel kann hier nachgelesen werden.

Leider gibt es keine Listen von „vertrauenswürdigen“ Hausverwaltern. Man kann sich natürlich auch an andere Verbände von Miteigentümern wenden, um sich über deren Erfahrungen zu informieren. Seit 2018 müssen Vereinigungen von Miteigentümern bei der „Kreuspuntbank“ für Unternehmen („Kruispuntbank van Ondernemingen“, KBO) registrieren lassen, wen sie zu Hausverwalter ernannt haben.

Eines der Ziele von TWERES ist es, diesen Erfahrungsaustausch mit den Hausverwaltern zu erleichtern (z.B. durch das Sammeln von Qualitätsbeurteilungen).

Absurde Corona-Bedingungen: Ab 21. Mai durften die Menschen an ihren Zweitwohnsitz in Belgien zurückkehren, aber nicht auf die andere Seite der Landesgrenze.

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Als am 21. Mai 2002 in Belgien unter dem Druck eines drohenden Gerichtsverfahrens, das in aller Eile entschieden wurde, dass die Menschen an ihren Zweitwohnsitz zurückkehren können, war dies für viele eine Erleichterung. Schließlich verstand niemand, warum man bereits am 11. Mai auf der Meir in Antwerpen oder auf der Nieuwstraat in Brüssel einkaufen durfte, während das Zweitwohnungsverbot bestehen blieb (ursprünglich wurde sogar beschlossen, das Verbot „mindestens“ bis zum 8. Juni aufrecht zu erhalten!).

Zu dieser Zeit waren Campingplätze und Ferienparks in den Niederlanden bereits seit einiger Zeit geöffnet. Niederländer und Deutsche konnten sich ungehindert in ihr Ferienhaus oder Wohnmobil in den Niederlanden begeben. Die Belgier wurden jedoch an der Grenze von der belgischen Polizei angehalten. Das hat zu Recht wütende Reaktionen hervorgerufen:

  • “Ich habe einen neuen Wohnwagen auf einem Mietgrundstück auf einem Campingplatz in den Niederlanden.
    Der Campingplatz ist unter strengen Bedingungen geöffnet, z.B. eigene Toilette… halten Sie Abstand. Deutsche und Niederländer sind anwesend, aber ich als Europäer (Belgier) darf ich nicht dorthin gehen, weil ich die belgische Grenze nicht überschreiten darf. Hoffentlich ist unsere Wohnwagen noch da und wurde nicht ausgeraubt. Es ist erlaubt, mit 20 Personen in einen Vergnügungspark zu gehen oder mit dem Fahrrad zu fahren, aber nicht über die Grenze. Endlich dürfen wir den zweiten Wohnsitz besuchen, aber leider nur innerhalb Belgiens.
  • Wo kann ich in Bezug auf Corona-Kontamination sicherer sein als bei meinem zweiten Aufenthalt kurz hinter der Grenze in Belgien“.
  • „Ich habe in Holland ein Wohnmobil gekauft. Seit Ende Februar ist endlich alles miteinander verbunden, aber wir dürfen nicht dorthin fahren“.
  • „Die belgische Regierung lässt uns nicht in unser Wohnmobil nach Zeeland zurückkehren. Wir haben eine schriftliche Genehmigung vom Wohnwagenpark, und wir durften bereits ab 1. Mai 2020 zurückfahren. Die belgische Politik lässt uns einfach nicht zu. Dieselben Landsleute mit Zweitwohnsitz dürfen nach Belgien zurückkehren, jedoch nicht 10 km hinter der Grenze in Zeeland. Bitte helfen Sie uns!“