Caravanes résidentielles et précompte immobilier

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Un membre de TWERES, propriétaire d’une caravane résidentielle à Hotton, a reçu un e-mail inquiétant de la part du gérant du camping. Le fisc aurait attribué aux emplacements un revenu cadastral d’environ 300 euros. Le gérant envisage de répercuter ce montant sur les campeurs, mais précise qu’il a déposé un recours.

Nous partons ici d’une simple annonce : il n’y a pas encore d’avis d’imposition et il n’existe aucun accord contractuel concernant la répercussion de cette charge. Qu’est-ce que cela peut signifier pour les campeurs ?

Un revenu cadastral de 300 euros : devez-vous le payer ?

Non. Le revenu cadastral (RC) n’est ni un impôt ni un montant que vous devez payer. Il s’agit d’une estimation du revenu locatif annuel d’un bien immobilier, après déduction des frais. Le terrain ou le  bâtiment ne doivent pas effectivement être loués pour se voir attribuer un RC.

Le concept provient du cadastre : l’inventaire des terrains et des bâtiments à partir duquel les pouvoirs publics répartissaient autrefois l’impôt foncier. Aujourd’hui, c’est le SPF Finances qui fixe le RC. Le calcul se réfère toujours à la valeur locative au 1er janvier 1975. Pour les calculs fiscaux, cet ancien montant est ajusté chaque année à l’aide d’un indice.

Le RC sert notamment à calculer certains revenus immobiliers dans le cadre de l’impôt des personnes physiques. Il sert également de base au précompte immobilier : un impôt annuel sur les biens immobiliers. Cet impôt est réglementé et perçu par les régions. Pour Hotton, c’est SPW Finances, l’administration fiscale wallonne, qui est compétente. Le SPF Finances fixe donc le RC ; l’administration fiscale wallonne calcule l’impôt.

En Wallonie, l’impôt de base s’élève à 1,25 % de la valeur cadastrale indexée. À cela s’ajoutent des majorations pour la province et la commune. Une valeur cadastrale de 300 euros ne permet donc pas à elle seule de déterminer le montant de l’impôt dû. Pour cela, il faut également connaître l’indice et les majorations locales.

S’agit-il de l’emplacement ou également de la caravane résidentielle ?

C’est la première question importante. Une parcelle de terrain est toujours un bien immobilier. Un emplacement sans caravane peut donc lui aussi avoir une valeur cadastrale. Si le fisc attribue une valeur cadastrale à un emplacement, cela ne signifie pas en soi que la caravane résidentielle est aussi un bien immobilier.

Si la caravane elle-même est également prise en compte dans l’évaluation en tant que construction immobilière, une autre question se pose : cette qualification est-elle justifiée ? Un caravane résidentielle n’est pas automatiquement considéré comme un bien immobilier du simple fait qu’il se trouve sur un terrain de camping.

On se réfère souvent à cet égard à un arrêt de la cour d’appel de Gand du 16 mars 2000. Il s’agissait dans cette affaire de caravanes résidentielles installées depuis des années au même endroit sur un pré, sur des étais ou des dalles de béton, équipés de raccordements aux réseaux et souvent dotés d’une terrasse. De nombreux utilisateurs y résidaient de manière permanente. La cour a considéré ces caravane résidentielles comme des bâtiments. Par ailleurs, l’administration fiscale est partie du principe que le propriétaire du pré avait également installé les caravanes sur ce pré. De plus, le propriétaire n’avait pas contesté la fixation du RC par l’administration du cadastre dans le délai légal de deux mois.

Cet arrêt ne signifie donc pas que toutes les caravanes résidentielles de tous les campings sont des bâtiments. Dans le cas d’une caravane résidentielle installée sur un emplacement de camping loué à l’année, la situation peut être différente. Pensez par exemple à des raccordements qui peuvent être facilement débranchés et à une caravane résidentielle qui peut être déplacée assez facilement sans des dégâts. Ces circonstances peuvent militer contre une qualification en tant que bâtiment. Mais un contrat annuel, une utilisation récréative ou la possibilité de déplacement ne constituent pas en soi un argument déterminant : l’aménagement concret et la fixation durable au sol entrent finalement en ligne de compte.

Pour Hotton, nous ne connaissons pas l’évaluation précise. Les 300 euros annoncés ne prouvent donc pas que le fisc considère toutes les caravanes concernées comme des bâtiments. La notification officielle doit préciser ce qui est évalué. L’exploitant du camping peut contester la fixation de la valeur cadastrale auprès du SPF Finances. Ce litige est distinct de la question de savoir s’il peut facturer la taxe à ses locataires.

L’exploitant peut-il ajouter la taxe à votre facture annuelle ?

Dans la situation décrite, notre réponse est claire : non, pas de manière unilatérale. Quiconque loue un emplacement à des fins privées auprès d’un exploitant de camping professionnel est un consommateur. Les règles du droit de la consommation protègent ce campeur.

S’il s’agit d’une taxe sur le terrain du camping, c’est en principe le propriétaire foncier qui est redevable. En l’absence d’accord sur la répercussion de cette taxe, l’exploitant ne peut pas l’ajouter au prix de location convenu. Même si le montant de la taxe n’est fixé que plus tard. Un e-mail dans lequel il annonce un supplément ne modifie pas votre contrat et ne vous oblige pas à payer.

L’exploitant doit communiquer le prix total avant la conclusion du contrat. Si un élément ne peut pas encore être calculé, il doit expliquer clairement à l’avance comment cela se fera. Il ne peut pas remplacer a posteriori un accord manquant par un supplément imposé unilatéralement. Une clause qui lui laisse la liberté d’ajouter des montants à sa guise est illicite et nulle. Une lettre ou une modification du règlement du camping ne rend pas valable un tel supplément. Cela découle de l’article VI.2 et des articles VI.82 à 84 du Code de droit économique.

Le prix peut-il augmenter pour la saison suivante ?

Oui. Dans le cadre d’un véritable nouveau contrat, l’exploitant peut proposer un prix total plus élevé dans lequel il intègre ses coûts. Ce prix doit être clairement défini à l’avance. En cas de reconduction tacite, il ne peut pas modifier sans autre forme de procès la tarification existante : cela nécessite un accord valable.

De même, la répercussion préalablement convenue de la taxe effective n’est pas automatiquement interdite. Selon nous, cela est possible si votre part est déterminée à l’avance de manière claire et objective. Dans le cadre d’un tel décompte des frais, l’exploitant ne peut appliquer aucune majoration cachée ni aucune double facturation et doit prendre en compte toute réduction fiscale ultérieure. Il ne peut pas fixer librement le montant ou la clé de répartition à sa seule discrétion.

Pour les campeurs se trouvant dans la situation décrite, la réponse reste donc la suivante : un RC annoncé de 300 euros ne constitue pas une facture de 300 euros. Et en l’absence d’accord sur la répercussion, l’exploitant ne peut pas ajouter unilatéralement sa taxe sur l’emplacement à leur facture annuelle.

L’obligation de rénovation flamande s’applique-t-elle également à votre maison de vacances ?

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TWERES a reçu par téléphone la question ci-dessus de l’un de nos membres qui possède une maison de vacances dans un parc de vacances sur la côte belge.

1. Introduction

La personne concernée est propriétaire d’une maison de vacances située dans une zone récréative sur la côte belge, utilisée comme résidence secondaire, sans possibilité de domiciliation. Elle se demande si l’obligation de rénovation imposée par le gouvernement flamand s’applique également à ce type de maison de vacances, compte tenu du coût disproportionné par rapport à la valeur marchande. Dans l’acte de vente notarié, le notaire a renvoyé à la réglementation flamande en matière d’obligation de rénovation, sans confirmer explicitement si celle-ci s’applique à la maison de vacances achetée. Cela a également suscité des inquiétudes chez d’autres propriétaires du parc de vacances.

2. Brève description de l’obligation de rénovation

L’obligation de rénovation a été introduite en Flandre par le décret sur l’énergie du 8 mai 2009 (art. 9.1.13/1) et l’arrêté sur l’énergie du 19 novembre 2010.

Dans sa version modifiée depuis le 5 juillet 2024, l’arrêté sur l’énergie (art. 9.3.4) dispose ce qui suit :

« Les bâtiments résidentiels et les unités résidentielles doivent satisfaire, au plus tard dans les cinq ans suivant la date de l’acte authentique lors d’un transfert notarié en pleine propriété, de la constitution ou du transfert d’un droit de superficie ou de la constitution ou du transfert d’un bail emphytéotique, aux niveaux minimaux de performance énergétique suivants :

1° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2023 : certificat de performance énergétique avec label D ;

2° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2028 :

a) label C dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

3° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2035 :

a) label B dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

4° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2040 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label B dans le cas d’un appartement ;

5° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2045 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label A dans le cas d’un appartement. »

3. Définition de « bâtiment résidentiel »

Le décret sur l’énergie, art. 1.1.3, 111°/0 stipule :

« bâtiment résidentiel : tout bâtiment destiné à l’habitation individuelle ou collective ; »

Ceci est confirmé par l’Agence flamande pour l’énergie et le climat (VEKA). Sur le site web de cette agence, on peut lire :

« Oui, l’obligation de rénovation s’applique à toutes les unités de bâtiment résidentielles. Peu importe donc qu’un domicile y soit établi ou non, qu’il y ait une occupation permanente ou non, ou qu’il s’agisse d’un bâtiment à caractère récréatif. L’obligation de rénovation s’applique donc également aux maisons de vacances et aux résidences secondaires. »

4. Application éventuelle en tant que « bâtiment non résidentiel »

Le décret sur l’énergie (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) précise également ce qu’il faut entendre par « bâtiment non résidentiel ». Outre les bâtiments industriels, les églises, les cabines électriques, etc., il est également fait référence aux « bâtiments isolés d’une surface utile totale inférieure à 50 mètres carrés ». Cela comprend, entre autres, les  caravanes résidentielles ou les petits chalets dans des campings.

5. Conclusion : applicabilité aux maisons de vacances

Sur la base des définitions légales et de la destination spatiale de votre bien, les dispositions suivantes s’appliquent :

  • Une maison de vacances située dans une zone de loisirs est un bâtiment résidentiel au sens du décret sur l’énergie, car il s’agit d’un bâtiment destiné à l’habitation.
  • L’obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels (label EPC D si l’acte d’achat notarié date d’après le 1er janvier 2023) est donc applicable.
  • L’obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels ne s’applique généralement pas non plus aux petites unités de séjour récréatives telles que les mobil-homes ou les petits chalets.

6. Effet juridique de la mention dans l’acte notarié

La référence du notaire à l’obligation de rénovation flamande dans l’acte est purement informative. Elle n’a pas d’effet juridique constitutif et ne crée en soi aucune obligation. La mention sert de preuve que l’acheteur a été informé de l’existence du règlement.

7. Modifications annoncées de l’obligation de rénovation

Le programme de gouvernement flamand 2024-2029 annonce des modifications de l’obligation de rénovation. L’obligation de rénovation sera limitée au niveau actuel du label D. La poursuite du processus de renforcement (prévu à partir de 2028, voir ci-dessus au point 2) est supprimée. La législation doit toutefois encore être adaptée. Cela signifie que dès que la décision du gouvernement flamand modifiant l’article 9.3.4 de l’arrêté sur l’énergie sera adoptée et entrera en vigueur, pour tous les bâtiments résidentiels, y compris les maisons de vacances – devront, lorsqu’elles seront acquises par un propriétaire en vertu d’un acte daté du 1er janvier 2023 ou après cette date, se conformer à la valeur EPC D dans les cinq ans suivant cet acte (c’est-à-dire, par exemple, isolation minimale du toit, double vitrage, colmatage des fissures et des interstices, éventuellement chaudière à haut rendement, etc.). Il n’est donc plus question d’un renforcement supplémentaire vers les labels EPC C, B et finalement A.

TWERES continue de suivre cette question.

8. Recommandation

Si vous avez encore des doutes, nous vous conseillons :

  1. Demander une confirmation écrite à l’Agence flamande de l’énergie et du climat (VEKA) afin de savoir si votre maison de vacances est soumise à l’obligation de rénovation. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. En cas de litige futur, utiliser le plan d’aménagement du territoire et les définitions juridiques comme éléments de preuve.

La lutte des propriétaires de caravanes résidentielles pour les droits des consommateurs dans les campings : une lueur d’espoir ?

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Pour beaucoup, le camping est un lieu de détente privilégié où ils peuvent s’évader du stress quotidien. Mais, comme nous avons pu le lire récemment dans la presse, un groupe de résidents d’un camping à Wenduine a vu son week-end se transformer en cauchemar. Ils se sont soudainement retrouvés confrontés à des bulldozers et à la fermeture inattendue du camping. Ce qui aurait dû être un moment de détente et de plaisir s’est transformé en une expérience frustrante et incompréhensible.

Des vacances abordables sous pression

Pour beaucoup de gens, une caravane résidentielle dans un camping est un moyen idéal de profiter de vacances abordables et régulières pendant la saison estivale. Elle offre le sentiment d’être chez soi dans un endroit fixe et rapproche les familles. Mais la vie dans un camping n’est malheureusement pas toujours sans souci. Les propriétaires de mobil-homes sont souvent confrontés à des augmentations de prix inattendues, à des règles plus strictes, à des changements d’affectation soudains ou à des fermetures imprévues.

Ces incertitudes sont aggravées par l’absence de réglementation claire. De nombreux consommateurs ignorent leurs droits et se retrouvent donc dans des situations vulnérables. L’incident survenu récemment à Wenduine n’est qu’un exemple parmi d’autres de ce qui peut mal tourner.

TWERES prend les devants.

Depuis des années, TWERES se bat pour protéger les droits des propriétaires de caravanes résidentielles. L’organisation a maintes fois fait entendre sa voix dans divers forums, notamment lors de réunions et dans sa correspondance avec les décideurs politiques. Dans des communiqués de presse, des blogs, des interviews, des campagnes médiatiques et des discussions avec des responsables politiques, TWERES a systématiquement dénoncé les abus et le manque de transparence dans ce secteur. L’émission « WinWin » de la VRT en janvier dernier, qui a consacré cette problématique comme « plainte de la semaine », a constitué une avancée significative. Enfin, les médias s’intéressaient réellement à la question.

Au printemps dernier, TWERES a donc envoyé une lettre au ministre Rob Beenders, qui venait d’être nommé co-responsable des affaires consuméristes au sein du gouvernement fédéral. Cette lettre avait pour but de signaler la nécessité d’un changement.

Bien qu’une réunion ait été organisée avec le cabinet du ministre à la suite de cette lettre, aucun résultat concret n’a été obtenu. Lors de cette réunion, TWERES a présenté un aperçu documenté des pratiques opaques et arbitraires dont sont souvent victimes les propriétaires de mobil-homes. Dans un premier temps, le cabinet a exprimé des réticences à l’égard de l’introduction de règles contraignantes.

Mais la situation pourrait bien évoluer !

Heureusement, un revirement positif s’est récemment produit. Un groupe de fonctionnaires du service d’inspection économique du service public fédéral Économie a réagi aux plaintes récemment envoyées et à l’émission « WinWin ». Une réunion a ainsi pu être organisée le 19 juin à Bruxelles.

Au cours de cette réunion, TWERES a pu discuter des problèmes du secteur avec des représentants des exploitants de campings flamands et wallons. La discussion a été remarquablement ouverte et constructive. Pour la première fois, les représentants de TWERES ont véritablement été entendus. Les fonctionnaires concernés ont démontré leur expertise et leur sincère préoccupation face aux abus. Il semble y avoir un espoir que des mesures soient prises à court terme pour renforcer les droits des consommateurs dans ce secteur. Nous continuerons à suivre ce dossier.

Comment trouver un syndic professionnel, correct et digne de confiance ?

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De nombreuses résidences secondaires, surtout sur la Côte belge, sont des appartements dans des immeubles à appartements. Les propriétaires de ces appartements – résidents permanents, résidents non permanents et propriétaires – sont alors dans une relation de copropriété forcée et forment ensemble une association de copropriétaires.

Plus d’une fois, les copropriétaires se sont plaints du manque de transparence de la part du syndic. L’agence de gestion immobilière refuse de présenter les factures sur lesquelles se fonde sa comptabilité, l’agence de gestion immobilière agit de concert avec le promoteur immobilier, l’agence de gestion immobilière met en place une commission pour la désignation des entrepreneurs, … ». Il s’agit juste de quelques plaintes récurrentes. Malheureusement, il y a aussi des histoires de syndics qui pillent les comptes des copropriétaires. Un exemple récent fut rapporté dans la presse flamande.

Malheureusement, il n’existe pas de liste de syndics « dignes de confiance ». On peut bien sûr se tourner vers d’autres associations de copropriétaires pour connaître leurs expériences. Depuis 2018, les associations de copropriétaires doivent notifier auprès de la Banque Carrefour des Entreprises (BCE) quelle agence elles ont désignée comme syndic.

L’un des objectifs de TWERES est de faciliter cet échange d’expériences (par exemple en recueillant des évaluations auprès des copropriétaires).

Difficile à comprendre : à partir du 21 mai, les gens étaient autorisés à retourner dans leur seconde résidence en Belgique, mais pas si celle-ci se trouvait de l’autre côté de la frontière.

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Lorsque le 21 mai 2020, sous la pression d’une procédure judiciaire menaçante, il a été décidé à la hâte en Belgique que les personnes pouvaient retourner dans leur seconde résidence, ce fut un soulagement pour bon nombre. Après tout, personne ne comprenait pourquoi il était autorisé de faire du shopping sur le Meir à Anvers ou dans la rue Neuve à Bruxelles dès le 11 mai, alors que l’interdiction d’aller dans une résidence secondaire restait en vigueur (à l’origine, il avait même été décidé de maintenir l’interdiction « au moins » jusqu’au 8 juin !)

Au même moment, les campings et les parcs de vacances aux Pays-Bas étaient déjà ouverts depuis un certain temps. Les Néerlandais et les Allemands pouvaient se rendre sans entrave dans leur maison de vacances ou leur mobil-home aux Pays-Bas. Cependant, les Belges furent arrêtés à la frontière par la police belge. Cela a, à juste titre, provoqué des réactions furieuses :

  • « Je venais d’acheter une nouvelle caravane sur un terrain dans un camping aux Pays-Bas.
    Le camping est ouvert sous des conditions strictes, comme, par exemple, de disposer de sa propre toilette dans la caravane, de garder ses distances, etc. Les Allemands et les Néerlandais séjournent déjà dans leur caravane mais en tant que Belge (et Européen comme eux), je n’ai pas le droit d’y aller car je ne suis pas autorisé à franchir la frontière belge. Espérons que notre caravane est toujours là et n’a pas été cambriolée. En ce moment, les gens sont libres de se rendre dans un parc d’attractions ou à faire du vélo avec 20 personnes, mais pas à traverser la frontière. Nous sommes enfin autorisés à visiter la deuxième résidence, mais malheureusement uniquement si celle-ci se trouve en Belgique ».
  • « Où puis-je être plus en sécurité en cas de contamination corona que dans ma seconde résidence en Zélande, juste de l’autre côté de la frontière belge ».
  • « J’ai acheté un mobil-home en Hollande. Depuis la fin du mois de février, tout y est enfin connecté mais nous n’avons pas le droit d’y aller ».
  • « Le gouvernement belge ne nous laissera pas retourner à notre mobil-home en Zélande. Nous avons une autorisation écrite du camping selon laquelle nous pouvions déjà y retourner à partir du 1er mai 2020. La politique belge ne nous le permet tout simplement pas. Les mêmes compatriotes ayant une deuxième résidence sont aujourd’hui autorisés à rejoindre leur seconde résidence en Belgique, mais pas si celle-ci se trouve 10 km de l’autre côté de la frontière. Aidez-nous, s’il vous plaît ! »