Über den rechtlichen Status von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen

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Der rechtliche Status von Wohnmobilen in belgischen Wohnsitzen ist selbst für erfahrene Juristen recht kompliziert,

Zunächst einmal herrschte lange Zeit Unklarheit darüber, ob ein Wohnmobil ein bewegliches oder ein unbewegliches Gut ist. Bewegliche Güter sind im Prinzip Güter, die man leicht bewegen kann, wie z. B. ein Auto, ein Wohnmobil, ein Zelt oder ein Wohnwagen. Unbewegliche Güter sind z. B. Gebäude oder Grundstücke oder andere Dinge, die auf die eine oder andere Weise dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind. Es kann sich auch um Waren handeln, die “ihrer Bestimmung nach” unbeweglich sind, wie z. B. ein Heizkessel in der Garage oder Sonnenkollektoren auf dem Dach. Ein Solarmodul kann abgeschraubt und verschoben werden, aber letztendlich ist es dazu “bestimmt”, auf dem Dach zu bleiben. Es wird daher als Teil des Hauses betrachtet, auf dem es installiert ist, und daher als “unbeweglich durch Bestimmung”.

Mobilheime, die auf einem Betonboden stehen und an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz angeschlossen sind und an die oft eine Terrasse angebaut wird, werden derzeit von der Justiz in unserem Land als unbewegliche Sachen betrachtet, genauso wie Häuser. Diesbezügliche Streitigkeiten wurden von Wohnwagenbesitzern im Zusammenhang mit der Grundsteuer vor Gericht ausgetragen. Letztlich entschieden die Gerichte, dass ein Grundstück, auf dem Wohnmobile aufgestellt sind, ein bebautes Grundstück ist. (Siehe das Urteil des Berufungsgerichts Gent, elfte Kammer, vom 16. März 2000). Wer ein Grundstück mit einem Wohnmobil besitzt, muss daher berücksichtigen, dass das Katastereinkommen auf der Grundlage beider berechnet wird.

Die meisten Mobilheime stehen jedoch auf Grundstücken, die jemand anderem gehören, z. B. dem Betreiber eines Campingplatzes. Der Eigentümer des Grundstücks ist also nicht derselbe wie der Eigentümer der darauf befindlichen Immobilie. In unserem Recht wird dies als “Baurecht” bezeichnet. Das Gesetz definiert Baurecht wie folgt: “Das Recht an der Oberfläche ist ein dingliches Recht, Gebäude, Arbeiten oder Anpflanzungen ganz oder teilweise auf, über oder unter dem Land einer anderen Person zu haben.”

Die Tatsache, dass der Eigentümer eines Wohnmobils ein Recht auf den Oberboden hat, ist wichtig, da dies eine Ausnahme von der allgemeinen Regel des “Beitritts” darstellt. Diese Vorschrift unseres Bürgerlichen Gesetzbuches besagt, dass derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist, außer in Ausnahmefällen, auch Eigentümer dessen ist, was sich auf dem Grundstück befindet. Bei einem Mobilheim, das nicht dem Campingplatzbetreiber gehört, wird jedoch davon ausgegangen, dass auf das Beitrittsrecht verzichtet wurde. Der Campingplatzbetreiber zahlt also keine Grundsteuer auf die Mobilheime, die sich auf seinem Platz befinden, deren Eigentümer er aber offensichtlich nicht ist.

Muss der Eigentümer eines Wohnmobils auf einem Grundstück, dessen Eigentümer er nicht ist, dann selbst Grundsteuer zahlen? Glücklicherweise ist dies nicht der Fall. Ein Mobilheim unterliegt nicht getrennt von dem Grundstück, auf dem es steht, der Grundsteuer.

Stellt der Eigentümer eines Mobilheims dieses auf das Gelände eines Campingplatzbetreibers, d. h. auf ein fremdes Grundstück, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen. Zu diesem Zweck bieten die Campingplatzbetreiber einen Vertrag über die Anmietung eines Stellplatzes an. Genau da drückt der Schuh. Dieser Vertrag wird nur für ein Jahr abgeschlossen und kann nach den meisten uns mitgeteilten Verträgen vom Campingplatzbetreiber ohne Angabe von Gründen zum Jahresende gekündigt werden. In der Praxis bringen diese Verträge den Eigentümer des Mobilheims in eine völlig abhängige Position gegenüber dem Campingplatzbetreiber. Dieser kann schließlich tun und lassen, was er will: den Preis nach einem Jahr drastisch erhöhen, die Campingplatzordnung wesentlich ändern, beschließen, dass das Mobilheim an einen anderen Ort auf dem Campingplatz verlegt werden muss, das Gelände um das Mobilheim herum drastisch verändern, indem Bäume oder Hecken entfernt werden, eine hohe Provision verlangen, wenn ein Mobilheim vom Eigentümer an jemand anderen verkauft wird, sich weigern, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, Zahlungen nur in bar akzeptieren, verlangen, dass für Zäune, Terrassen usw. nur vom Eigentümer genehmigte Materialien verwendet werden dürfen. die Vorschrift, dass für Zäune, Terrassen usw. nur vom Campingplatzbetreiber geliefertes Material zu einem von diesem willkürlich festgesetzten Preis verwendet werden darf; die Vorschrift, dass zu alte Mobilheime auf Kosten des Eigentümers vom Platz entfernt werden müssen; die Vorschrift, dass für Zugangsplaketten, Schlüssel und alle möglichen anderen Gegenstände, die für die Nutzung des Mobilheims erforderlich sind, eine zusätzliche Gebühr zu entrichten ist usw.

Es liegt auf der Hand, dass diese Jahresverträge, deren Verlängerung vom Campingplatzbetreiber ohne Begründung abgelehnt werden kann, nicht an die Realität der heutigen Mobilheime angepasst sind. Sie beruhen auf der falschen Annahme, dass Wohnmobile leicht und ohne großen Aufwand versetzt werden können. Dies ist jedoch nur selten der Fall. Deshalb brauchen wir ausgewogenere Musterverträge, die entweder von den Verbänden der Campingbesitzer freiwillig als Norm akzeptiert oder von den Behörden vorgeschrieben werden. TWERES möchte die Besitzer von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen zusammenbringen und auf dieses Ziel hinarbeiten. Nur gemeinsam können wir sie in Gang bringen.

Ein Hoffnungsschimmer für die Rechtsstellung von Zweitwohnungsbewohnern in Mobilheimen?

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Zweitwohnungsbesitzer, die einen Stellplatz für ihr Wohnmobil in einem belgischen Wohnpark mieten, sind gegen willkürliche Maßnahmen des Campingplatzbetreibers oft machtlos. Schließlich können die mit dem Betreiber geschlossenen Verträge jedes Jahr ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Den Bewohnern von Zweitwohnungen, die nicht zufrieden sind, bleibt nur die Möglichkeit, ihr Wohnmobil zu verkaufen oder umzuziehen. Die letztgenannte Lösung ist jedoch sehr teuer und in der Regel nachteilig für den Wohnwagenbesitzer.

In unserem belgischen Rechtssystem steht es einem Campingplatzbetreiber frei, einen Stellplatz zu vermieten, an wen er will. Seit einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs scheint diese Freiheit, einen Vertrag zu schließen, mit wem man will, nicht mehr gegeben zu sein. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs darf diese Freiheit nicht missbraucht werden. Dieser Entscheidung ging ein langwieriges Verfahren voraus, das 2015 zwischen Camping Calypso und einem Käufer eines Mobilheims im Calypso-Ferienpark in Ostende begann.

Der Campingplatz Calypso vermietet, wie die meisten Campingplätze, Stellplätze für jeweils ein Jahr. Im Jahr 2015 verpachtete es den Platz Nummer 23 an Tomco. Tomco war die Eigentümerin des Mobilheims auf diesem Stellplatz. Anfang August 2015 verkaufte Tomco das Wohnmobil, das auf dem Stellplatz 23 stand, für 45 000 EUR an ein Ehepaar. Einige Tage nach diesem Verkauf erhielt Tomco eine Rechnung von Camping Calypso. Letzterer forderte eine Provision für den Verkauf des Wohnmobils.

Tomco protestierte gegen diese Rechnung, da sie der Meinung war, dass eine solche Provision nie vereinbart worden war. Daraufhin beschloss Camping Calypso, den Mietvertrag Ende August 2015 zu kündigen und die Räumung des Stellplatzes bis spätestens 31. Dezember 2015 zu verlangen.

In der Zwischenzeit hatte das Paar das Wohnmobil bereits bezogen. Einige Monate später teilten sie Camping Calypso per Brief mit, dass sie die neuen Eigentümer des Mobilheims auf Stellplatz 23 seien und die Miete für das Jahr 2016 zahlen würden. Der Campingplatz Calypso teilte ihnen daraufhin mit, dass der aktuelle Mietvertrag am 31. Dezember 2015 auslaufe und er nicht bereit sei, den Stellplatz für 2016 an das Paar zu vermieten.

Das Paar nutzte den Platz jedoch bis 2016 weiter. Der Campingplatz Calypso hat daraufhin das Paar vor dem Friedensrichter des Kantons Ostende aufgefordert, den Platz 23 zu räumen. Der Friedensrichter verurteilte das Ehepaar zur Zahlung einer Belegungsgebühr und wies die Widerklage ab, der Campingplatz Calypso habe seine Vertragsfreiheit missbraucht, indem er sich weigerte, ihnen den Platz 23 zu vermieten.

In der Berufung entschied das Gericht erster Instanz von Westflandern (Abteilung Brügge), dass Camping Calypso sich zu Unrecht geweigert hatte, einen Vertrag mit dem Ehepaar abzuschließen, und verurteilte Calypso zur Zahlung von 7.000 EUR Schadensersatz an das Ehepaar.

Camping Calypso legte gegen dieses Urteil Kassationsbeschwerde ein. In seinem Urteil vom 27. April 2020 entschied der Kassationsgerichtshof, dass die Kassationsbeschwerde nicht zugelassen werden kann. Der Gerichtshof entschied, dass das Berufungsgericht zu Recht entscheiden konnte, dass ein Vertragsmissbrauch vorlag. Nach Ansicht des Kassationsgerichts hatte das Berufungsgericht zu Recht entschieden, dass die Vertragsverweigerung unverhältnismäßig zum Nachteil des Ehepaars war, das seinen Wohnwagen schließlich mit Verlust verkaufen musste. Daher lag in der gegebenen Situation ein “Rechtsmissbrauch” vor.

Die Schlussfolgerung aus dieser Geschichte ist, dass ein Campingplatzbetreiber die Freiheit hat, einen Stellplatz zu vermieten, an wen er will, oder einen Jahresvertrag für einen Stellplatz zu kündigen. Diese Vertragsfreiheit darf jedoch nicht missbraucht werden. Um festzustellen, ob ein Missbrauch vorliegt, wird der Nutzen für den Betreiber gegen den Nachteil für den Mieter des Stellplatzes abgewogen. Das ist ein kleiner Hoffnungsschimmer in der fast völlig rechtsfreien Stellung der Wohnmobilbesitzer gegenüber den Campingplatzbetreibern.

Am Ende musste das Ehepaar sein teures Wohnmobil mit Verlust verkaufen und erhielt nach einem fünfjährigen Rechtsstreit eine Entschädigung von 7.000 Euro. Die Reichweite des Lichtblicks bleibt also leider recht begrenzt.

Verträge mit Campingplätzen bringen Besitzer von Wohnmobilen in Belgien in eine rechtlose Position

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In den Niederlanden herrscht derzeit große Besorgnis darüber, dass große Unternehmen Campingplätze mit stationären Wohnwagen übernehmen, um darauf luxuriöse und damit teure Ferienhäuser zu bauen. Besitzer von Wohnwagen, die schon seit Jahrzehnten auf dem Campingplatz stehen, werden aufgefordert, zu verschwinden. Siehe auch https://www.heemsteedsecourant.nl/lokaal/recreatie/752531/sandevoerde-familiecamping-moet-na-70-jaar-wijken

In den Niederlanden befinden sich die Besitzer von Wohnmobilen letztlich in einer schwachen rechtlichen Position, wenn ihnen dies passiert. Im Allgemeinen haben die Besitzer von Mobilheimen in den Niederlanden jedoch wesentlich bessere Verträge als die Besitzer eines Stellplatzes auf einem belgischen Campingplatz.

Denn der Verband der niederländischen Campingplatzbesitzer, RECRON, hat sich zusammen mit dem ANWB (vergleichbar mit Touring oder VAB in Belgien) und dem Consumentenbond auf Musterverträge geeinigt. Diese Musterverträge werden von den Mitgliedern von RECRON angewendet.

Wenn Sie den RECRON-Mustervertrag mit den Musterverträgen vergleichen, die in Belgien von RECREAD und anderen ausgearbeitet wurden, werden Sie feststellen, dass den Besitzern von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen fast alle Rechte vorenthalten werden. Die Klauseln in den belgischen Musterverträgen erlauben es den Campingplatzbetreibern sogar, den Preis zu erhöhen oder den Jahresvertrag ohne Begründung nicht zu verlängern. Wenn ein Wohnmobil privat zwischen Eigentümern verkauft wird, können diese einen Prozentsatz des Verkaufspreises verlangen, auch wenn sie am Verkauf nicht beteiligt sind. Sie können die Campingplatzordnung ändern oder nach eigenem Ermessen Arbeiten auf dem Campingplatz durchführen. Wer damit nicht zufrieden ist, hat nur die Möglichkeit, das Wohnmobil zu verkaufen oder es woanders hin zu verlegen.

Die niederländischen “RECRON-Bedingungen” sind für die Besitzer von Wohnmobilen in diesen Punkten sicherlich günstiger. Einige Beispiele:

  • Der Campingplatzbetreiber kann den Preis nur dann wesentlich erhöhen, wenn er dies begründet und mindestens achtzehn Monate im Voraus angekündigt hat.
  • Eine wesentliche Änderung der Campingplatzordnung muss vom Campingplatzbetreiber mindestens sechs Monate vor Ablauf des Vertragsjahres mitgeteilt werden.
  • Wird ein Mobilheim privat verkauft, so darf der Campingplatzbetreiber den Abschluss eines Stellplatzmietvertrags mit dem Käufer des Mobilheims nicht von einer finanziellen Beteiligung abhängig machen oder verlangen, dass der Verkauf nur über seinen Vermittler abgewickelt wird.
  • Vereinbart der Eigentümer eines Mobilheims jedoch mit dem Campingplatzbetreiber, dass der Verkauf des Mobilheims über den Campingplatzbetreiber abgewickelt werden kann, muss ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden, in dem eine angemessene Entschädigung für die entstandenen Kosten und die investierte Zeit festgelegt wird.
  • Sehr wichtig: Die Verträge werden zwar für ein Jahr abgeschlossen, aber die Verlängerung erfolgt automatisch und kann vom Campingplatzbetreiber nicht ohne triftigen Grund abgelehnt werden. Die möglichen triftigen Gründe sind im Vertrag aufgeführt (z. B. Nichteinhaltung der Campingplatzordnung trotz schriftlicher Abmahnung oder ein Mobilheim, das sich “trotz schriftlicher Abmahnung in einem so schlechten Zustand befindet, dass es das Bild des Platzes und der unmittelbaren Umgebung beeinträchtigt”).
  • Der Eigentümer des Mobilheims hat ein Mindestmaß an Rechten, wenn der Betreiber des Campingplatzes Umstrukturierungen (z. B. Renovierungsarbeiten) vornehmen möchte. Der Campingplatzbetreiber hat so weit wie möglich dafür zu sorgen, dass der Urlauber in der Zeit vor Beginn der Renovierung nicht durch vorbereitende Arbeiten in seinem Freizeitvergnügen gestört wird.
  • Muss der Pachtvertrag für den Stellplatz aufgrund dieser Arbeiten gekündigt werden, so gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr.
  • Im Falle einer Umstrukturierung, bei der der Campingplatzbetreiber den Vertrag kündigt, ist der Campingplatzbetreiber verpflichtet, dem Urlauber nach Möglichkeit einen (mindestens gleichwertigen) Stellplatz auf dem Platz anzubieten, es sei denn, das Mobilheim passt aufgrund seines Alters und/oder seines Zustands nicht mehr auf den Platz.
  • Steht auf dem Grundstück kein gleichwertiger Mindeststellplatz zur Verfügung, so hat der Eigentümer des Wohnmobils Anspruch auf eine Entschädigung für die Umzugskosten. Die Kosten für den Umzug vom Stellplatz in den Außenbereich werden vom Campingplatzbetreiber getragen.
  • Ebenfalls sehr wichtig: Streitigkeiten zwischen Campingplatzbesitzern und Wohnwagenbesitzern können einem gemischten Streitschlichtungsausschuss vorgelegt werden, in dem neben RECRON auch der ANWB und der Verbraucherverband einen Sitz haben. Beide Parteien sind an die Entscheidungen des Schlichtungsausschusses gebunden.
  • Wenn der Wohnwagenbesitzer gegen die Kündigung des Vertrags durch den Campingplatzbetreiber Einspruch erhebt und den Streitfall fristgerecht dem Schlichtungsausschuss vorgelegt hat, darf der Campingplatzbetreiber das Gelände nicht räumen, bevor der Schlichtungsausschuss in der Sache entschieden hat.
  • Schließlich gibt es noch eine “Erfüllungsgarantie”. RECRON übernimmt die Verpflichtungen des Campingplatzbetreibers – sofern er zum Zeitpunkt der Beanstandung Mitglied bei RECRON ist -, die ihm durch eine Entscheidung des Konfliktausschusses auferlegt wurden, falls der Campingplatzbetreiber der Entscheidung nicht innerhalb der festgelegten Frist nachgekommen ist.

Fazit: Die niederländischen Musterverträge bieten den Eigentümern von Wohnmobilen zumindest einen minimalen Schutz vor Missbrauch und Willkür gegenüber den Campingplatzbetreibern, von denen sie einen Stellplatz mieten. Die belgischen Musterverträge, wie sie RECREAD vorschlägt und die von vielen Campingplatzbesitzern verwendet werden, bringen die Besitzer von Wohnwagen in eine rechtlose Position.

Idealerweise sollten auch in Belgien ausgewogene Musterverträge zwischen den Verbänden der Campingplatzbetreiber, den Verbänden der Zweitwohnsitzinhaber und einem Dritten wie Touring oder VAB ausgehandelt werden. TWERES möchte sich diesbezüglich mit RECREAD in Verbindung setzen. Gleichzeitig fordert TWERES die Regierung auf, einen besseren Rechtsschutz für Wohnwagenbesitzer zu schaffen.

Vor einem Jahr: unser Brief vom 11. November 2020 (!) an Staatssekretärin Eva De Bleeker über die Probleme, die Besitzer von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen haben.

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Vor einem Jahr haben wir den folgenden Brief von TWERES an Staatssekretärin Eva De Bleeker geschickt, die in der Belgischen Regierung für den Verbraucherschutz zuständig ist. Wir warten auch heute noch auf eine Antwort.

“Sehr geehrte Frau Staatssekretärin,

Ich wende mich an Sie als Direktor der gemeinnützigen Vereinigung “TWERES”. Diese Vereinigung wurde im Juli 2020 gegründet und vertritt die Interessen von Eigennutzern eines Zweitwohnsitzes in Belgien. Ihre Gründung ist eine Folge des Protests dieser Gruppe gegen die Aufrechterhaltung des Verbots, den zweiten Wohnsitz im Rahmen der “Exit”-Strategie am Ende der Abriegelung im Mai aufzusuchen. Ich verweise Sie auf die Website unseres Verbandeshttps://tweres.be, wo Sie weitere Informationen über unseren Verband finden.

Der Grund, warum ich Ihnen schreibe, hat mit Ihrer Zuständigkeit für den Verbraucherschutz zu tun. Die von uns angesprochenen Verbraucher sind Besitzer von Mobilheimen, Chalets oder Bungalows in Ferienparks und auf Campingplätzen. Es handelt sich um eine sehr große Gruppe von Familien, nicht nur auf Campingplätzen oder in Ferienparks in Küstengemeinden, sondern auch in anderen touristischen Regionen wie den Ardennen, den Kempen und dem Limburger Maastal.

Mit unserem jungen Verein haben wir recht schnell festgestellt, dass diese Gruppe von Familien gegenüber den Betreibern von Ferienparks und Campingplätzen in einer nahezu rechtlosen Position ist. Die Gesetzgebung, die Rechtsprechung, aber vor allem die Verträge, die diese Menschen unterschreiben, gehen immer noch davon aus, dass sie “Camper” sind.

In der Praxis sind diese “Camper” jedoch Eigentümer einer Immobilie, für die sie Beträge zwischen 20 000 und 200 000 Euro bezahlen und in die sie auch nach dem Kauf weiter investieren. Als “Camper” mieten sie jedoch einen “Stellplatz” in einem Ferienpark oder auf einem Campingplatz auf jährlicher Basis.

Die Mietverträge werden von den Betreibern der Campingplätze und Ferienparks nach Belieben angepasst. Darüber hinaus entscheiden diese Betreiber auch willkürlich, ihre Campingplätze oder Ferienanlagen zu schließen, so dass das Mobilheim oder das Chalet für seinen Besitzer nicht mehr zugänglich ist.

Viele Dinge werden von den Betreibern “mündlich” geregelt, und häufig werden Barzahlungen verlangt, so dass unsere Mitglieder keine Belege haben, um Missstände zu beklagen. Darüber hinaus gibt es viele andere Abweichungen, die wir in kurzer Zeit auf diesem Gebiet entdeckt haben.

Die derzeitige rechtliche Logik basiert immer noch auf der Einstufung dieser Eigentümer als “Camper”. Dies bedeutet, dass sie gezwungen sind, alle von den Betreibern auferlegten Bedingungen zu akzeptieren, und dass sie ihr Eigentum nur aus dem Park oder Campingplatz entfernen können. In der Praxis ist ein solcher Schritt natürlich unmöglich. Im Gegensatz zu früher handelt es sich nicht mehr um Wohnwagen oder Zelte, sondern um oft sehr teure Wohneinheiten mit Anschluss an Kanalisation, Strom, Wasser und Internet, zu denen in der Regel auch eine Terrasse und ein Garten gehören.

Als Direktor von TWERES möchte ich mich bemühen, etwas gegen diese Zustände zu unternehmen. Hier brauchen wir Ihre Hilfe. Konkret geht es um den Rechtsschutz für diese Gruppe. Dieser Schutz sollte ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der Betreiber (als Eigentümer des Grundstücks und der Gemeinschaftsanlagen) und den Rechten der Eigentümer der Mobilheime oder Chalets auf diesem Grundstück herstellen.

Sind Sie offen für ein Sondierungsgespräch zu diesem Thema? In Anbetracht der Corona-Maßnahmen könnten wir möglicherweise ein Treffen über “Zoom” veranstalten.

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Aufmerksamkeit in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

JD
Direktor TWERES”