Geldt de Vlaamse renovatieverplichting ook voor uw vakantiewoning?

/in , ,

Bij TWERES kwam telefonisch de bovenstaande vraag binnen van één van onze leden die een vakantiewoning bezit in een vakantiepark aan de Belgische kust. 

1. Inleiding

De betrokkene is eigenaar van een vakantiewoning gelegen in een recreatiezone aan de Belgische kust, gebruikt als tweede verblijf, zonder mogelijkheid tot domiciliëring. Ze vraagt zich af of de door de Vlaamse Regering opgelegde renovatieverplichting ook van toepassing is op dit type vakantiewoning, gelet op de disproportionele kostprijs van een renovatie in verhouding tot de marktwaarde van een vakantiewoning. In de notariële verkoopakte werd door de notaris verwezen naar de Vlaamse regelgeving inzake renovatieplicht, zonder expliciet te bevestigen of deze voor de aangekochte vakantiewoning geldt. Als gevolg daarvan is er ook ongerustheid ontstaan bij andere eigenaars in het vakantiepark.

2. Korte schets van de renovatieverplichting

De renovatieverplichting is in Vlaanderen ingevoerd via het Energiedecreet van 8 mei 2009 (art. 9.1.13/1) en het Energiebesluit van 19 november 2010.

In de versie, zoals aangepast sinds 5 juli 2024, bepaalt het Energiebesluit (Art. 9.3.4) het volgende:

“Residentiële gebouwen en residentiële eenheden voldoen binnen uiterlijk vijf jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht aan de volgende minimale energieprestatieniveaus:
1° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2023: EPC label D;

2° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2028:
a) label C in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

3° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2035:
a) label B in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

4° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2040:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label B in geval van een appartement;

5° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2045:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label A in geval van een appartement.”

3. Definitie van “residentieel gebouw”

Het Energiedecreet, art. 1.1.3, 111°/0 bepaalt:

“residentieel gebouw: elk gebouw dat bestemd is voor individuele of collectieve bewoning;”

Dit wordt bevestigd door het Vlaams Energie- en Klimaatagenschap (VEKA). Op de website van dit agentschap kan men lezen:

“Ja, de renovatieverplichting geldt voor alle residentiële gebouweenheden. Het maakt daarbij dus niet uit of er al dan niet een domicilie gevestigd is of er al dan niet permanente bewoning is en of er al dan niet een recreatief karakter is. De renovatieverplichting geldt dus ook voor vakantiewoningen en tweede verblijven.”

4. Eventuele toepassing als “niet-residentieel gebouw”

Het Energiedecreet (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) vermeldt ook wat verstaan wordt onder een “niet-residentieel gebouw”. Daarbij wordt, naast industriële gebouwen, kerken, elektriciteitscabines, etc. , ook verwezen naar “alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 vierkante meter”. Daarmee worden o.m. stacaravans of kleine chalets in kampeerverblijfplaatsen bedoeld. Voor die  “gebouwen” is er dus geen renovatieverplichting. Wel dus voor niet-alleenstaande gebouwen, bijvoorbeeld een kleine studio in een appartementsgebouw. Daarvoor geldt de renovatieplicht dus wel degelijk.

5. Conclusie: toepasselijkheid op vakantiewoningen

Op basis van de wettelijke definities en de ruimtelijke bestemming van uw goed geldt:

  • Een vakantiewoning in een recreatiezone is een residentieel gebouw in de zin van het Energiedecreet want het is een gebouw bestemd voor bewoning.
  • De renovatieplicht voor residentiële gebouwen (EPC-label D binnen een termijn van 5 jaar vanaf de datum van de notariële aankoopakte indien deze dateert van na 1 januari 2023) is dus van toepassing.
  • Ook de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen is doorgaans niet van toepassing op kleine recreatieve verblijfseenheden zoals stacaravans of kleine chalets.

6. Rechtsgevolg van de vermelding in de notariële akte

De verwijzing van de notaris in de akte naar de Vlaamse renovatieverplichting is louter informatief. Zij heeft geen constitutief rechtsgevolg en creëert op zichzelf geen verplichting. De vermelding dient als bewijs dat de koper werd geïnformeerd over het bestaan van de regeling.

7. Aangekondigde wijzigingen van de renovatieplicht

In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 zijn wijzigingen van de renovatieplicht aangekondigd. De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verdere verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028, zie hierboven onder punt 2) wordt afgeschaft. De wetgeving moet echter nog worden aangepast. Dat wil zeggen dat, zodra binnenkort het besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van artikel het Energiebesluit 9.3.4 is aangenomen en in werking treedt, voor alle residentiële gebouwen – dus ook voor vakantiewoningen – geldt dat ze, wanneer een eigenaar ze verwerft ingevolge een akte die dateert van 1 januari 2023 of later, binnen zes jaar na die akte moeten voldoen aan EPC waarde D (dus bijvoorbeeld minimale dakisolatie, dubbele beglazing, dichting van kieren en spleten, eventueel verwarmingsketel met hoog rendement, e.d.). Van verdere verstrenging naar EPC  labels C, B en uiteindelijk A, is dan dus geen sprake meer.

Momenteel wordt nog onderzocht of de overeengekomen wijziging in het regeerakkoord niet in strijd is met de Europese klimaatverplichtingen. Als compromis wordt een verstrenging van de handhavingsregels voorgesteld (strengere controle en boetes bij niet-naleving). TWERES volgt dit verder op.

8. Aanbeveling

Indien u desondanks nog twijfelt, adviseren we u om:

  1. Een schriftelijke bevestiging bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) te vragen of uw vakantiewoning onder de renovatieverplichting valt. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. In geval van een toekomstig geschil de ruimtelijke bestemming en juridische definities te gebruiken als bewijsgrond.

 

De strijd van stacaravaneigenaars voor consumentenrechten in campings: licht aan de horizon?

/in , ,

De camping is voor velen een geliefde plek om te ontspannen en te ontsnappen aan de dagelijkse drukte. Maar, zoals we in recente krantartikels konden lezen, veranderde  voor een groep campingbewoners in Wenduine hun geplande weekendje weg recent in een nachtmerrie. Ze werden plotseling geconfronteerd met bulldozers en een onverwachte sluiting van de camping. Wat een moment van rust en plezier had moeten zijn, eindigde in frustratie en onbegrip.

Een betaalbare vakantie onder druk

Voor veel mensen is een stacaravan op een camping een ideale manier om betaalbaar en regelmatig tijdens het zomerseizoen van vakantie te genieten. Het biedt een gevoel van thuiskomen op een vaste plek en brengt families dichter bij elkaar. Maar helaas is het leven op een camping niet altijd zonder zorgen. Eigenaars van stacaravans kampen vaak met onverwachte prijsstijgingen, strengere regels, plotselinge herbestemming of onverwachte sluiting.

Deze onzekerheden worden verergerd door een gebrek aan duidelijke regelgeving. Veel consumenten weten niet precies waar ze recht op hebben en belanden daardoor in kwetsbare situaties. Het recente voorval in Wenduine is slechts één voorbeeld van hoe het mis kan gaan.

TWERES neemt het voortouw

Al jaren voert TWERES een strijd om de rechten van stacaravaneigenaars te beschermen. De organisatie heeft keer op keer haar stem laten horen in verschillende fora, waaronder vergaderingen en correspondentie met beleidsmakers. In eerdere persberichten, blogs, interviews, mediacampagnes en gesprekken met politici heeft TWERES consequent gewezen op de misstanden en het gebrek aan transparantie in deze sector. Het VRT-programma “WinWin” in januari van dit jaar, waarin deze problematiek tot “klacht van de week” werd gepromoveerd, was een grote stap voorwaarts. Eindelijk was er ook reële mediabelangstelling.

Dit voorjaar stuurde TWERES daarom een brief naar Minister Rob Beenders, sinds kort mee verantwoordelijk voor consumentenzaken in de federale regering. De brief was bedoeld als signaal dat verandering nodig is.

Hoewel de brief resulteerde in een gesprek met het kabinet van de minister, leverde dit weinig concrete resultaten op. Tijdens het gesprek presenteerde TWERES een gedocumenteerd overzicht hoe eigenaars van stacaravans vaak het slachtoffer worden van ondoorzichtige en willekeurige praktijken. In eerste instantie bleef het kabinet terughoudend om bindende regels te introduceren.

Een lichtpuntje aan de horizon

Gelukkig kwam er recent een positieve wending. Een groep ambtenaren van de dienst economische inspectie van de federale overheidsdienst economie reageerde op recente ingezonden klachten en op de uitzending van “WinWin. Dit leidde tot een vergadering op 19 juni in Brussel.

Tijdens deze bijeenkomst kreeg TWERES de kans om, samen met vertegenwoordigers van Vlaamse en Waalse campinguitbaters, de problemen in de sector te bespreken. Het gesprek was opvallend open en constructief. Voor het eerst leek er echt gehoor te zijn voor de standpunten van TWERES. De betrokken ambtenaren toonden niet alleen hun expertise, maar ook hun oprechte bezorgdheid over de misstanden. Er lijkt hoop te zijn dat er op korte termijn maatregelen worden genomen om de consumentenrechten in deze sector te versterken. We blijven dit opvolgen!

 

 

Hoe vind ik als mede-eigenaar een betrouwbare syndicus?

/in ,

Veel tweede verblijven, in het bijzonder aan de Belgische Kust, zijn appartementen in appartementsgebouwen. Eigenaars van die appartementen – permanente bewoners, niet-permanente bewoners en eigenaars-verhuurders – bevinden zich dan in een relatie van gedwongen mede-eigendom en vormen samen een vereniging van mede-eigenaars.

Meer dan eens klagen de mede-eigenaars over een gebrek aan transparantie vanwege de syndicus. ‘De syndicus weigert de facturen voor te leggen waarop zijn rekeningen zijn gebaseerd, de syndicus speelt onder één hoedje met de bouwpromotor, de syndicus strijkt een commissie op bij de aanstelling van aannemers,…’ Het zijn maar enkele terugkomende klachten. Er zijn helaas ook verhalen van syndici die de rekeningen van de mede-eigenaars plunderen. Een recent voorbeeld kan men hier lezen.

Jammer genoeg bestaan er geen lijsten van ‘betrouwbare’ syndici. Men kan zich natuurlijk richten tot andere verenigingen van mede-eigenaars om te polsen naar hun ervaringen. Sinds 2018 moeten verenigingen van mede-eigenaars in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) registreren wie zij als syndicus hebben aangesteld.

Eén van de doelstellingen van TWERES bestaat erin die uitwisseling van ervaringen met syndici te faciliteren (bijvoorbeeld door kwaliteitsbeoordelingen te verzamelen).

Absurde corona-toestanden: vanaf 21 mei mocht men in België terug naar het tweede verblijf maar niet aan de andere kant van de landsgrens.

/in , ,

Toen op 21 mei 2002 in België, onder druk van een dreigende juridische procedure, inderhaast beslist werd dat mensen terug naar hun tweede verblijf mochten, was dat voor velen een opluchting. Niemand begreep immers waarom al vanaf 11 mei mocht gewinkeld worden op de Antwerpse Meir of in de Brusselse Nieuwstraat, terwijl het verbod voor tweedeverblijvers bleef bestaan (oorspronkelijk was zelfs beslist om het verbod “minstens” tot 8  juni te handhaven!).

In Nederland waren op dat moment campings en vakantieparken al langer open. Nederlanders en Duitsers konden ongehinderd naar hun vakantiehuis of stacaravan in Nederland. Belgen werden echter aan de grens door de Belgische politie tegengehouden. Dat zorgde terecht voor woedende reacties:

  • “Ik heb een nieuwe caravan staan op een huurkavel op een camping in Nederland.
    De camping is open onder strikte voorwaarden zoals eigen wc… afstand houden.  Duitsers en Nederlanders zijn er aanwezig maar ik als Europeaan (Belg) mag er niet naar toe want mag de Belgische grens niet over.  Hopelijk staat onze caravan er nog en is hij niet leeggeroofd. Je mag wel naar een pretpark of fietsen met 20 man maar niet de grens over. Het tweede verblijf bezoeken mag vanaf nu eindelijk maar helaas alleen binnen België.”
  • Waar kan ik veiliger zijn voor coronabesmetting als in mijn tweede verblijf net over de Belgische grens.”
  • “Ik heb een stacaravan gekocht in Nederland. Sinds eind februari is alles eindelijk aangesloten maar we mogen er niet naar toe.”
  • “De Belgische regering laat ons niet naar onze stacaravan in Zeeland terugkeren. We  hebben een schriftelijke goedkeuring van het caravanpark en wij mochten reeds terug gaan vanaf 1 mei 2020.  Helaas worden we door de Belgische politie tegengehouden aan de Belgische grens. Dezelfde landgenoten met 2e verblijf mogen er terug naartoe in België, maar niet 10 km over de grens in Zeeland. Help ons a.u.b.!.”