Stacaravans en onroerende voorheffing
Een TWERES-lid met een stacaravan in Hotton kreeg een verontrustende mail van de campinguitbater. De fiscus zou aan de staanplaatsen een kadastraal inkomen van ongeveer 300 euro toekennen. De uitbater overweegt een bedrag aan de kampeerders door te rekenen, maar meldt dat hij bezwaar heeft ingediend.
We gaan hier uit van een aankondiging: er is nog geen aanslagbiljet en er is geen contractuele afspraak over doorrekening. Wat kan dit voor de kampeerders betekenen?
Een kadastraal inkomen van 300 euro: moet u dat betalen?
Nee. Het kadastraal inkomen (KI) is geen belasting en ook geen bedrag dat u moet betalen. Het is een geschat jaarlijks huurinkomen van een onroerend goed, na aftrek van kosten. Ook grond of een gebouw dat niet wordt verhuurd, krijgt een KI.
Het begrip komt uit het kadaster: de inventaris van gronden en gebouwen waarmee de overheid vroeger de grondbelasting verdeelde. Vandaag stelt de FOD Financiën het KI vast. De berekening verwijst nog steeds naar de huurwaarde op 1 januari 1975. Voor belastingberekeningen wordt dat oude bedrag jaarlijks aangepast met een index.
Het KI wordt onder meer gebruikt om bepaalde vastgoedinkomsten in de personenbelasting te berekenen. Het dient ook als basis voor de onroerende voorheffing: een jaarlijkse belasting op onroerende goederen. Die belasting wordt door de gewesten geregeld en geïnd. Voor Hotton is SPW Finances, de Waalse belastingdienst, bevoegd. De FOD Financiën bepaalt dus het KI; de Waalse belastingdienst berekent de belasting.
In Wallonië bedraagt de basisbelasting 1,25 procent van het geïndexeerde KI. Daarbovenop komen toeslagen voor de provincie en de gemeente, de zogenaamde opcentiemen. Een KI van 300 euro zegt daarom nog niet hoeveel belasting verschuldigd zal zijn. Daarvoor moeten ook de index en de plaatselijke toeslagen bekend zijn.
Gaat het om de staanplaats of ook om de stacaravan?
Dat is de eerste belangrijke vraag. Een perceel grond is altijd onroerend. Ook een staanplaats zonder caravan kan dus een KI hebben. Als de fiscus aan een staanplaats een KI toekent, betekent dat op zichzelf niet dat de stacaravan een onroerend goed is.
Wordt ook de caravan zelf als onroerend bouwwerk in de waardering opgenomen, dan rijst een andere vraag: is die kwalificatie terecht? Een stacaravan is niet automatisch onroerend omdat hij op een camping staat.
Vaak wordt daarvoor verwezen naar een arrest van het hof van beroep van Gent van 16 maart 2000. Het ging daar om stacaravans in een weide die al jarenlang op dezelfde plaats stonden, op stutten of betondallen, met nutsvoorzieningen en vaak een terras. Veel gebruikers woonden er permanent. Het hof beschouwde die caravans daarom als gebouwen. Daarbij ging de fiscus ervan uit dat de eigenaar van de weide ook de caravans op de weide had geplaatst. Bovendien was tegen de vaststelling van het KI door de FOD Financiën niet tijdig, binnen de termijn van twee maanden, bezwaar ingediend.
Dat arrest zegt dus niet dat alle stacaravans op alle campings gebouwen zijn. Bij een recreatieve stacaravan op een jaarlijks gehuurde staanplaats kan de situatie anders zijn. Denk aan aansluitingen die gemakkelijk losgemaakt kunnen worden en een caravan die verplaatst kan worden. Die omstandigheden kunnen tegen een kwalificatie als gebouw pleiten. Maar een jaarcontract, recreatief gebruik of de mogelijkheid tot verplaatsing is op zichzelf geen doorslaggevend argument: ook de concrete inrichting en de duurzame verbinding met de grond tellen mee.
Voor Hotton kennen we de precieze waardering niet. De aangekondigde 300 euro bewijst dus niet dat de fiscus alle betrokken caravans als gebouwen beschouwt. De officiële kennisgeving moet duidelijk maken wat wordt gewaardeerd. De campinguitbater kan de vaststelling van het KI betwisten bij de FOD Financiën. Dat geschil is een andere zaak dan de vraag of hij de belasting aan zijn huurders mag aanrekenen.
Mag de uitbater de belasting bij uw jaarfactuur voegen?
Voor de beschreven situatie is ons antwoord duidelijk: nee, niet eenzijdig. Wie voor privégebruik een staanplaats huurt bij een professionele campinguitbater, is consument. De regels van het consumentenrecht beschermen ook deze kampeerder.
Gaat het om belasting op de grond van de camping, dan is in beginsel de grondeigenaar belastingplichtig. Zonder afspraak over doorrekening kan de uitbater die belasting niet boven op de overeengekomen huurprijs zetten. Ook niet als het KI pas later wordt vastgesteld. Een mail waarin hij een toeslag aankondigt, verandert uw contract niet en verplicht u niet tot betaling.
De uitbater moet vóór het sluiten van de overeenkomst de totale prijs meedelen. Kan een onderdeel nog niet worden berekend, dan moet hij vooraf duidelijk uitleggen hoe dat zal gebeuren. Hij mag een ontbrekende afspraak niet achteraf vervangen door een eenzijdig opgelegde toeslag. Een clausule die hem vrij laat om naar eigen inzicht bedragen toe te voegen, is onrechtmatig en nietig. Een brief of een wijziging van het campingreglement maakt zo’n toeslag niet geldig. Dit volgt uit artikel VI.2 en de artikelen VI.82–84 van het Wetboek van economisch recht.
Kan de prijs voor een volgend seizoen wel stijgen?
Ja. Bij een werkelijk nieuwe overeenkomst kan de uitbater een hogere totaalprijs voorstellen waarin hij zijn kosten verwerkt. Die prijs moet vooraf duidelijk zijn. Bij stilzwijgende verlenging kan hij de bestaande prijsregeling niet zomaar wijzigen: daarvoor is een geldige afspraak nodig.
Ook een vooraf overeengekomen doorrekening van de werkelijke belasting is niet automatisch verboden. Volgens ons kan dat als uw aandeel vooraf duidelijk en objectief wordt bepaald. De uitbater mag bij zo’n kostenafrekening geen verborgen opslag of dubbele aanrekening toepassen en moet een latere belastingvermindering verrekenen. Hij mag het bedrag of de verdeelsleutel niet vrij naar eigen inzicht bepalen.
Voor de kampeerders in de beschreven situatie blijft het antwoord dus: een aangekondigd KI van 300 euro is geen rekening van 300 euro. En zonder afspraak over doorrekening mag de uitbater zijn belasting op de staanplaats niet eenzijdig bij hun jaarfactuur voegen.
