Über den rechtlichen Status von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen

/in

Der rechtliche Status von Wohnmobilen in belgischen Wohnsitzen ist selbst für erfahrene Juristen recht kompliziert,

Zunächst einmal herrschte lange Zeit Unklarheit darüber, ob ein Wohnmobil ein bewegliches oder ein unbewegliches Gut ist. Bewegliche Güter sind im Prinzip Güter, die man leicht bewegen kann, wie z. B. ein Auto, ein Wohnmobil, ein Zelt oder ein Wohnwagen. Unbewegliche Güter sind z. B. Gebäude oder Grundstücke oder andere Dinge, die auf die eine oder andere Weise dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind. Es kann sich auch um Waren handeln, die “ihrer Bestimmung nach” unbeweglich sind, wie z. B. ein Heizkessel in der Garage oder Sonnenkollektoren auf dem Dach. Ein Solarmodul kann abgeschraubt und verschoben werden, aber letztendlich ist es dazu “bestimmt”, auf dem Dach zu bleiben. Es wird daher als Teil des Hauses betrachtet, auf dem es installiert ist, und daher als “unbeweglich durch Bestimmung”.

Mobilheime, die auf einem Betonboden stehen und an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz angeschlossen sind und an die oft eine Terrasse angebaut wird, werden derzeit von der Justiz in unserem Land als unbewegliche Sachen betrachtet, genauso wie Häuser. Diesbezügliche Streitigkeiten wurden von Wohnwagenbesitzern im Zusammenhang mit der Grundsteuer vor Gericht ausgetragen. Letztlich entschieden die Gerichte, dass ein Grundstück, auf dem Wohnmobile aufgestellt sind, ein bebautes Grundstück ist. (Siehe das Urteil des Berufungsgerichts Gent, elfte Kammer, vom 16. März 2000). Wer ein Grundstück mit einem Wohnmobil besitzt, muss daher berücksichtigen, dass das Katastereinkommen auf der Grundlage beider berechnet wird.

Die meisten Mobilheime stehen jedoch auf Grundstücken, die jemand anderem gehören, z. B. dem Betreiber eines Campingplatzes. Der Eigentümer des Grundstücks ist also nicht derselbe wie der Eigentümer der darauf befindlichen Immobilie. In unserem Recht wird dies als “Baurecht” bezeichnet. Das Gesetz definiert Baurecht wie folgt: “Das Recht an der Oberfläche ist ein dingliches Recht, Gebäude, Arbeiten oder Anpflanzungen ganz oder teilweise auf, über oder unter dem Land einer anderen Person zu haben.”

Die Tatsache, dass der Eigentümer eines Wohnmobils ein Recht auf den Oberboden hat, ist wichtig, da dies eine Ausnahme von der allgemeinen Regel des “Beitritts” darstellt. Diese Vorschrift unseres Bürgerlichen Gesetzbuches besagt, dass derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist, außer in Ausnahmefällen, auch Eigentümer dessen ist, was sich auf dem Grundstück befindet. Bei einem Mobilheim, das nicht dem Campingplatzbetreiber gehört, wird jedoch davon ausgegangen, dass auf das Beitrittsrecht verzichtet wurde. Der Campingplatzbetreiber zahlt also keine Grundsteuer auf die Mobilheime, die sich auf seinem Platz befinden, deren Eigentümer er aber offensichtlich nicht ist.

Muss der Eigentümer eines Wohnmobils auf einem Grundstück, dessen Eigentümer er nicht ist, dann selbst Grundsteuer zahlen? Glücklicherweise ist dies nicht der Fall. Ein Mobilheim unterliegt nicht getrennt von dem Grundstück, auf dem es steht, der Grundsteuer.

Stellt der Eigentümer eines Mobilheims dieses auf das Gelände eines Campingplatzbetreibers, d. h. auf ein fremdes Grundstück, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen. Zu diesem Zweck bieten die Campingplatzbetreiber einen Vertrag über die Anmietung eines Stellplatzes an. Genau da drückt der Schuh. Dieser Vertrag wird nur für ein Jahr abgeschlossen und kann nach den meisten uns mitgeteilten Verträgen vom Campingplatzbetreiber ohne Angabe von Gründen zum Jahresende gekündigt werden. In der Praxis bringen diese Verträge den Eigentümer des Mobilheims in eine völlig abhängige Position gegenüber dem Campingplatzbetreiber. Dieser kann schließlich tun und lassen, was er will: den Preis nach einem Jahr drastisch erhöhen, die Campingplatzordnung wesentlich ändern, beschließen, dass das Mobilheim an einen anderen Ort auf dem Campingplatz verlegt werden muss, das Gelände um das Mobilheim herum drastisch verändern, indem Bäume oder Hecken entfernt werden, eine hohe Provision verlangen, wenn ein Mobilheim vom Eigentümer an jemand anderen verkauft wird, sich weigern, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, Zahlungen nur in bar akzeptieren, verlangen, dass für Zäune, Terrassen usw. nur vom Eigentümer genehmigte Materialien verwendet werden dürfen. die Vorschrift, dass für Zäune, Terrassen usw. nur vom Campingplatzbetreiber geliefertes Material zu einem von diesem willkürlich festgesetzten Preis verwendet werden darf; die Vorschrift, dass zu alte Mobilheime auf Kosten des Eigentümers vom Platz entfernt werden müssen; die Vorschrift, dass für Zugangsplaketten, Schlüssel und alle möglichen anderen Gegenstände, die für die Nutzung des Mobilheims erforderlich sind, eine zusätzliche Gebühr zu entrichten ist usw.

Es liegt auf der Hand, dass diese Jahresverträge, deren Verlängerung vom Campingplatzbetreiber ohne Begründung abgelehnt werden kann, nicht an die Realität der heutigen Mobilheime angepasst sind. Sie beruhen auf der falschen Annahme, dass Wohnmobile leicht und ohne großen Aufwand versetzt werden können. Dies ist jedoch nur selten der Fall. Deshalb brauchen wir ausgewogenere Musterverträge, die entweder von den Verbänden der Campingbesitzer freiwillig als Norm akzeptiert oder von den Behörden vorgeschrieben werden. TWERES möchte die Besitzer von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen zusammenbringen und auf dieses Ziel hinarbeiten. Nur gemeinsam können wir sie in Gang bringen.

Ein Hoffnungsschimmer für die Rechtsstellung von Zweitwohnungsbewohnern in Mobilheimen?

/in

Zweitwohnungsbesitzer, die einen Stellplatz für ihr Wohnmobil in einem belgischen Wohnpark mieten, sind gegen willkürliche Maßnahmen des Campingplatzbetreibers oft machtlos. Schließlich können die mit dem Betreiber geschlossenen Verträge jedes Jahr ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Den Bewohnern von Zweitwohnungen, die nicht zufrieden sind, bleibt nur die Möglichkeit, ihr Wohnmobil zu verkaufen oder umzuziehen. Die letztgenannte Lösung ist jedoch sehr teuer und in der Regel nachteilig für den Wohnwagenbesitzer.

In unserem belgischen Rechtssystem steht es einem Campingplatzbetreiber frei, einen Stellplatz zu vermieten, an wen er will. Seit einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs scheint diese Freiheit, einen Vertrag zu schließen, mit wem man will, nicht mehr gegeben zu sein. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs darf diese Freiheit nicht missbraucht werden. Dieser Entscheidung ging ein langwieriges Verfahren voraus, das 2015 zwischen Camping Calypso und einem Käufer eines Mobilheims im Calypso-Ferienpark in Ostende begann.

Der Campingplatz Calypso vermietet, wie die meisten Campingplätze, Stellplätze für jeweils ein Jahr. Im Jahr 2015 verpachtete es den Platz Nummer 23 an Tomco. Tomco war die Eigentümerin des Mobilheims auf diesem Stellplatz. Anfang August 2015 verkaufte Tomco das Wohnmobil, das auf dem Stellplatz 23 stand, für 45 000 EUR an ein Ehepaar. Einige Tage nach diesem Verkauf erhielt Tomco eine Rechnung von Camping Calypso. Letzterer forderte eine Provision für den Verkauf des Wohnmobils.

Tomco protestierte gegen diese Rechnung, da sie der Meinung war, dass eine solche Provision nie vereinbart worden war. Daraufhin beschloss Camping Calypso, den Mietvertrag Ende August 2015 zu kündigen und die Räumung des Stellplatzes bis spätestens 31. Dezember 2015 zu verlangen.

In der Zwischenzeit hatte das Paar das Wohnmobil bereits bezogen. Einige Monate später teilten sie Camping Calypso per Brief mit, dass sie die neuen Eigentümer des Mobilheims auf Stellplatz 23 seien und die Miete für das Jahr 2016 zahlen würden. Der Campingplatz Calypso teilte ihnen daraufhin mit, dass der aktuelle Mietvertrag am 31. Dezember 2015 auslaufe und er nicht bereit sei, den Stellplatz für 2016 an das Paar zu vermieten.

Das Paar nutzte den Platz jedoch bis 2016 weiter. Der Campingplatz Calypso hat daraufhin das Paar vor dem Friedensrichter des Kantons Ostende aufgefordert, den Platz 23 zu räumen. Der Friedensrichter verurteilte das Ehepaar zur Zahlung einer Belegungsgebühr und wies die Widerklage ab, der Campingplatz Calypso habe seine Vertragsfreiheit missbraucht, indem er sich weigerte, ihnen den Platz 23 zu vermieten.

In der Berufung entschied das Gericht erster Instanz von Westflandern (Abteilung Brügge), dass Camping Calypso sich zu Unrecht geweigert hatte, einen Vertrag mit dem Ehepaar abzuschließen, und verurteilte Calypso zur Zahlung von 7.000 EUR Schadensersatz an das Ehepaar.

Camping Calypso legte gegen dieses Urteil Kassationsbeschwerde ein. In seinem Urteil vom 27. April 2020 entschied der Kassationsgerichtshof, dass die Kassationsbeschwerde nicht zugelassen werden kann. Der Gerichtshof entschied, dass das Berufungsgericht zu Recht entscheiden konnte, dass ein Vertragsmissbrauch vorlag. Nach Ansicht des Kassationsgerichts hatte das Berufungsgericht zu Recht entschieden, dass die Vertragsverweigerung unverhältnismäßig zum Nachteil des Ehepaars war, das seinen Wohnwagen schließlich mit Verlust verkaufen musste. Daher lag in der gegebenen Situation ein “Rechtsmissbrauch” vor.

Die Schlussfolgerung aus dieser Geschichte ist, dass ein Campingplatzbetreiber die Freiheit hat, einen Stellplatz zu vermieten, an wen er will, oder einen Jahresvertrag für einen Stellplatz zu kündigen. Diese Vertragsfreiheit darf jedoch nicht missbraucht werden. Um festzustellen, ob ein Missbrauch vorliegt, wird der Nutzen für den Betreiber gegen den Nachteil für den Mieter des Stellplatzes abgewogen. Das ist ein kleiner Hoffnungsschimmer in der fast völlig rechtsfreien Stellung der Wohnmobilbesitzer gegenüber den Campingplatzbetreibern.

Am Ende musste das Ehepaar sein teures Wohnmobil mit Verlust verkaufen und erhielt nach einem fünfjährigen Rechtsstreit eine Entschädigung von 7.000 Euro. Die Reichweite des Lichtblicks bleibt also leider recht begrenzt.

Verträge mit Campingplätzen bringen Besitzer von Wohnmobilen in Belgien in eine rechtlose Position

/in

In den Niederlanden herrscht derzeit große Besorgnis darüber, dass große Unternehmen Campingplätze mit stationären Wohnwagen übernehmen, um darauf luxuriöse und damit teure Ferienhäuser zu bauen. Besitzer von Wohnwagen, die schon seit Jahrzehnten auf dem Campingplatz stehen, werden aufgefordert, zu verschwinden. Siehe auch https://www.heemsteedsecourant.nl/lokaal/recreatie/752531/sandevoerde-familiecamping-moet-na-70-jaar-wijken

In den Niederlanden befinden sich die Besitzer von Wohnmobilen letztlich in einer schwachen rechtlichen Position, wenn ihnen dies passiert. Im Allgemeinen haben die Besitzer von Mobilheimen in den Niederlanden jedoch wesentlich bessere Verträge als die Besitzer eines Stellplatzes auf einem belgischen Campingplatz.

Denn der Verband der niederländischen Campingplatzbesitzer, RECRON, hat sich zusammen mit dem ANWB (vergleichbar mit Touring oder VAB in Belgien) und dem Consumentenbond auf Musterverträge geeinigt. Diese Musterverträge werden von den Mitgliedern von RECRON angewendet.

Wenn Sie den RECRON-Mustervertrag mit den Musterverträgen vergleichen, die in Belgien von RECREAD und anderen ausgearbeitet wurden, werden Sie feststellen, dass den Besitzern von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen fast alle Rechte vorenthalten werden. Die Klauseln in den belgischen Musterverträgen erlauben es den Campingplatzbetreibern sogar, den Preis zu erhöhen oder den Jahresvertrag ohne Begründung nicht zu verlängern. Wenn ein Wohnmobil privat zwischen Eigentümern verkauft wird, können diese einen Prozentsatz des Verkaufspreises verlangen, auch wenn sie am Verkauf nicht beteiligt sind. Sie können die Campingplatzordnung ändern oder nach eigenem Ermessen Arbeiten auf dem Campingplatz durchführen. Wer damit nicht zufrieden ist, hat nur die Möglichkeit, das Wohnmobil zu verkaufen oder es woanders hin zu verlegen.

Die niederländischen “RECRON-Bedingungen” sind für die Besitzer von Wohnmobilen in diesen Punkten sicherlich günstiger. Einige Beispiele:

  • Der Campingplatzbetreiber kann den Preis nur dann wesentlich erhöhen, wenn er dies begründet und mindestens achtzehn Monate im Voraus angekündigt hat.
  • Eine wesentliche Änderung der Campingplatzordnung muss vom Campingplatzbetreiber mindestens sechs Monate vor Ablauf des Vertragsjahres mitgeteilt werden.
  • Wird ein Mobilheim privat verkauft, so darf der Campingplatzbetreiber den Abschluss eines Stellplatzmietvertrags mit dem Käufer des Mobilheims nicht von einer finanziellen Beteiligung abhängig machen oder verlangen, dass der Verkauf nur über seinen Vermittler abgewickelt wird.
  • Vereinbart der Eigentümer eines Mobilheims jedoch mit dem Campingplatzbetreiber, dass der Verkauf des Mobilheims über den Campingplatzbetreiber abgewickelt werden kann, muss ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden, in dem eine angemessene Entschädigung für die entstandenen Kosten und die investierte Zeit festgelegt wird.
  • Sehr wichtig: Die Verträge werden zwar für ein Jahr abgeschlossen, aber die Verlängerung erfolgt automatisch und kann vom Campingplatzbetreiber nicht ohne triftigen Grund abgelehnt werden. Die möglichen triftigen Gründe sind im Vertrag aufgeführt (z. B. Nichteinhaltung der Campingplatzordnung trotz schriftlicher Abmahnung oder ein Mobilheim, das sich “trotz schriftlicher Abmahnung in einem so schlechten Zustand befindet, dass es das Bild des Platzes und der unmittelbaren Umgebung beeinträchtigt”).
  • Der Eigentümer des Mobilheims hat ein Mindestmaß an Rechten, wenn der Betreiber des Campingplatzes Umstrukturierungen (z. B. Renovierungsarbeiten) vornehmen möchte. Der Campingplatzbetreiber hat so weit wie möglich dafür zu sorgen, dass der Urlauber in der Zeit vor Beginn der Renovierung nicht durch vorbereitende Arbeiten in seinem Freizeitvergnügen gestört wird.
  • Muss der Pachtvertrag für den Stellplatz aufgrund dieser Arbeiten gekündigt werden, so gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr.
  • Im Falle einer Umstrukturierung, bei der der Campingplatzbetreiber den Vertrag kündigt, ist der Campingplatzbetreiber verpflichtet, dem Urlauber nach Möglichkeit einen (mindestens gleichwertigen) Stellplatz auf dem Platz anzubieten, es sei denn, das Mobilheim passt aufgrund seines Alters und/oder seines Zustands nicht mehr auf den Platz.
  • Steht auf dem Grundstück kein gleichwertiger Mindeststellplatz zur Verfügung, so hat der Eigentümer des Wohnmobils Anspruch auf eine Entschädigung für die Umzugskosten. Die Kosten für den Umzug vom Stellplatz in den Außenbereich werden vom Campingplatzbetreiber getragen.
  • Ebenfalls sehr wichtig: Streitigkeiten zwischen Campingplatzbesitzern und Wohnwagenbesitzern können einem gemischten Streitschlichtungsausschuss vorgelegt werden, in dem neben RECRON auch der ANWB und der Verbraucherverband einen Sitz haben. Beide Parteien sind an die Entscheidungen des Schlichtungsausschusses gebunden.
  • Wenn der Wohnwagenbesitzer gegen die Kündigung des Vertrags durch den Campingplatzbetreiber Einspruch erhebt und den Streitfall fristgerecht dem Schlichtungsausschuss vorgelegt hat, darf der Campingplatzbetreiber das Gelände nicht räumen, bevor der Schlichtungsausschuss in der Sache entschieden hat.
  • Schließlich gibt es noch eine “Erfüllungsgarantie”. RECRON übernimmt die Verpflichtungen des Campingplatzbetreibers – sofern er zum Zeitpunkt der Beanstandung Mitglied bei RECRON ist -, die ihm durch eine Entscheidung des Konfliktausschusses auferlegt wurden, falls der Campingplatzbetreiber der Entscheidung nicht innerhalb der festgelegten Frist nachgekommen ist.

Fazit: Die niederländischen Musterverträge bieten den Eigentümern von Wohnmobilen zumindest einen minimalen Schutz vor Missbrauch und Willkür gegenüber den Campingplatzbetreibern, von denen sie einen Stellplatz mieten. Die belgischen Musterverträge, wie sie RECREAD vorschlägt und die von vielen Campingplatzbesitzern verwendet werden, bringen die Besitzer von Wohnwagen in eine rechtlose Position.

Idealerweise sollten auch in Belgien ausgewogene Musterverträge zwischen den Verbänden der Campingplatzbetreiber, den Verbänden der Zweitwohnsitzinhaber und einem Dritten wie Touring oder VAB ausgehandelt werden. TWERES möchte sich diesbezüglich mit RECREAD in Verbindung setzen. Gleichzeitig fordert TWERES die Regierung auf, einen besseren Rechtsschutz für Wohnwagenbesitzer zu schaffen.

Vor einem Jahr: unser Brief vom 11. November 2020 (!) an Staatssekretärin Eva De Bleeker über die Probleme, die Besitzer von Wohnmobilen auf belgischen Campingplätzen haben.

/in

Vor einem Jahr haben wir den folgenden Brief von TWERES an Staatssekretärin Eva De Bleeker geschickt, die in der Belgischen Regierung für den Verbraucherschutz zuständig ist. Wir warten auch heute noch auf eine Antwort.

“Sehr geehrte Frau Staatssekretärin,

Ich wende mich an Sie als Direktor der gemeinnützigen Vereinigung “TWERES”. Diese Vereinigung wurde im Juli 2020 gegründet und vertritt die Interessen von Eigennutzern eines Zweitwohnsitzes in Belgien. Ihre Gründung ist eine Folge des Protests dieser Gruppe gegen die Aufrechterhaltung des Verbots, den zweiten Wohnsitz im Rahmen der “Exit”-Strategie am Ende der Abriegelung im Mai aufzusuchen. Ich verweise Sie auf die Website unseres Verbandeshttps://tweres.be, wo Sie weitere Informationen über unseren Verband finden.

Der Grund, warum ich Ihnen schreibe, hat mit Ihrer Zuständigkeit für den Verbraucherschutz zu tun. Die von uns angesprochenen Verbraucher sind Besitzer von Mobilheimen, Chalets oder Bungalows in Ferienparks und auf Campingplätzen. Es handelt sich um eine sehr große Gruppe von Familien, nicht nur auf Campingplätzen oder in Ferienparks in Küstengemeinden, sondern auch in anderen touristischen Regionen wie den Ardennen, den Kempen und dem Limburger Maastal.

Mit unserem jungen Verein haben wir recht schnell festgestellt, dass diese Gruppe von Familien gegenüber den Betreibern von Ferienparks und Campingplätzen in einer nahezu rechtlosen Position ist. Die Gesetzgebung, die Rechtsprechung, aber vor allem die Verträge, die diese Menschen unterschreiben, gehen immer noch davon aus, dass sie “Camper” sind.

In der Praxis sind diese “Camper” jedoch Eigentümer einer Immobilie, für die sie Beträge zwischen 20 000 und 200 000 Euro bezahlen und in die sie auch nach dem Kauf weiter investieren. Als “Camper” mieten sie jedoch einen “Stellplatz” in einem Ferienpark oder auf einem Campingplatz auf jährlicher Basis.

Die Mietverträge werden von den Betreibern der Campingplätze und Ferienparks nach Belieben angepasst. Darüber hinaus entscheiden diese Betreiber auch willkürlich, ihre Campingplätze oder Ferienanlagen zu schließen, so dass das Mobilheim oder das Chalet für seinen Besitzer nicht mehr zugänglich ist.

Viele Dinge werden von den Betreibern “mündlich” geregelt, und häufig werden Barzahlungen verlangt, so dass unsere Mitglieder keine Belege haben, um Missstände zu beklagen. Darüber hinaus gibt es viele andere Abweichungen, die wir in kurzer Zeit auf diesem Gebiet entdeckt haben.

Die derzeitige rechtliche Logik basiert immer noch auf der Einstufung dieser Eigentümer als “Camper”. Dies bedeutet, dass sie gezwungen sind, alle von den Betreibern auferlegten Bedingungen zu akzeptieren, und dass sie ihr Eigentum nur aus dem Park oder Campingplatz entfernen können. In der Praxis ist ein solcher Schritt natürlich unmöglich. Im Gegensatz zu früher handelt es sich nicht mehr um Wohnwagen oder Zelte, sondern um oft sehr teure Wohneinheiten mit Anschluss an Kanalisation, Strom, Wasser und Internet, zu denen in der Regel auch eine Terrasse und ein Garten gehören.

Als Direktor von TWERES möchte ich mich bemühen, etwas gegen diese Zustände zu unternehmen. Hier brauchen wir Ihre Hilfe. Konkret geht es um den Rechtsschutz für diese Gruppe. Dieser Schutz sollte ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der Betreiber (als Eigentümer des Grundstücks und der Gemeinschaftsanlagen) und den Rechten der Eigentümer der Mobilheime oder Chalets auf diesem Grundstück herstellen.

Sind Sie offen für ein Sondierungsgespräch zu diesem Thema? In Anbetracht der Corona-Maßnahmen könnten wir möglicherweise ein Treffen über “Zoom” veranstalten.

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Aufmerksamkeit in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

JD
Direktor TWERES”

 

Hausbesetzer in Ihrem Zweitwohnsitz in Spanien. Was ist jetzt zu tun?

/in

Während der Coronakrise und der damit verbundenen Reisebeschränkungen gab es in den Medien viel mehr Aufmerksamkeit für die Probleme von Zweitwohnungsbesitzern, insbesondere in Spanien, deren Haus von Hausbesetzern besetzt wurde. Diese Personen aus Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung herauszubekommen, ist nicht so einfach, wie es oft gedacht wird. In diesem Blog-Beitrag werden wir einen genaueren Blick auf die Regeln werfen, die in Spanien in dieser Hinsicht gelten..

Das Besetzen von Wohnungen ist auch in Spanien in der Regel ein Straftatbestand

Wie in den meisten Ländern wird auch in Spanien die illegale Besetzung des Eigentums einer anderen Person bestraft, wenn der Besetzer eine Straftat begangen hat, um in das Haus zu gelangen. Zwei Straftaten kommen in Frage: Einbruchdiebstahl (Artikel 202 oder 203 des spanischen Strafgesetzbuches) oder Usurpation. (Artikel 245). Einbruchdiebstahl wird mit einer Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis zu 4 Jahren bestraft. Usurpation ist die vorsätzliche und unbefugte Inbesitznahme des Eigentums einer anderen Person oder der darin befindlichen Wohnung gegen den Willen des Eigentümers. Dieses Vergehen wird mit einer Geldstrafe von 3 bis 6 Monaten bestraft.

In den meisten Fällen von “Hausbesetzungen” in Wohnungen geht es um eine dieser beiden Straftaten, und das Opfer kann sich dann an die Polizei und die Staatsanwaltschaft wenden. Allerdings ist zu bedenken, dass die Polizei die Besetzer nicht einfach aus der Wohnung holen kann. Zum Beispiel muss für das Verbrechen der Usurpation eindeutig bewiesen werden, dass aus dem Verhalten des Eigentümers nicht geschlossen werden konnte, dass die Besetzung einige Zeit stillschweigend geduldet wurde. Auch liegt nicht immer ein “Einbruch” im juristischen Sinne vor, z. B. wenn eine Immobilie nicht regelmäßig als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt wird, sondern für einige Zeit unbewohnt ist. Im spanischen Recht wird der Begriff “Einbruch” definiert als sich unrechtmäßig zu einem Raum Zugang verschaffen, der tatsächlich als Privatwohnung genutzt wird. Das ist zum Beispiel nicht der Fall bei der Besetzung eines unbewohnten Hauses, das bereits eine gewisse Zeit leer stand. In diesem Fall kann aber von Usurpatie die Rede sein.

Auf frischer Tat ertappt und die sogenannte “48-Stunden-Regel”

Im Prinzip kann die Polizei die Hausbesetzer nicht ohne Gerichtsbeschluss aus der Wohnung holen. Ausnahmsweise kann die Polizei dies jedoch tun, wenn sie auf frischer Tat ertappt werden. Nach der Rechtsprechung des spanischen Kassationsgerichtshofs gilt das Ertapptwerden auf frischer Tat in einer Reihe von Fällen, z. B. wenn der Sachverhalt direkt von der Polizei beobachtet wird, wenn Nachbarn der Polizei melden, dass Personen in ein Haus eindringen, indem sie ein Fenster oder eine Tür aufbrechen, oder wenn eine Alarmzentrale darüber informiert wird, dass ein Einbruchalarm im Gebäude ausgelöst wurde.

In einigen Medien wurde auf eine sogenannte “48-Stunden-Regel” verwiesen, die es aber gar nicht gibt. Auf frischer Tat ertappt zu werden, hat nach spanischem Recht nichts mit der Einhaltung einer Frist zur Anzeige des Einbruchs bei der Polizei zu tun. Natürlich ist es wichtig, schnell zu reagieren, aber es ist nicht so, dass der Gang zur Polizei innerhalb von 48 Stunden eine Garantie dafür ist, dass die Hausbesetzer ohne einen Gerichtsbeschluss vertrieben werden. Umgekehrt kann eine Anzeige bei der Polizei nach z. B. drei oder vier Tagen immer noch zu einer sofortigen Räumung führen, nämlich dann, wenn die Täter auf frischer Tat von Nachbarn, Passanten, Hausmeistern, privaten Sicherheitsdiensten oder anderen ertappt wurden und dies nachgewiesen werden kann.

Nicht jede illegale Wohnungsbesetzung ist ein Fall für die Polizei

Nicht jede illegale Besetzung einer Immobilie beinhaltet die Begehung einer Straftat. Es ist auch möglich, dass die Person, die Ihr Eigentum in Spanien besetzt, keine Absicht hatte, ein Verbrechen zu begehen. Dies kann zum Beispiel bei einem Streit über die Beendigung eines Mietvertrages der Fall sein, bei dem der Mieter Ihrer spanischen Immobilie glaubt, dass Sie als Eigentümer kein Recht hatten, das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall begeht der Mieter keine Straftat und Sie können nicht zur Polizei gehen. Die einzige Möglichkeit, Ihren Mieter aus dem Haus zu bekommen, ist eine Petition beim Zivilgericht. An diesem Punkt haben Sie die Wahl zwischen vier verschiedenen Zivilverfahren, von denen einige schneller als andere zu einem konkreten Ergebnis führen. Eines dieser Verfahren, das durch ein Gesetz aus dem Jahr 2018 geändert wurde, erlaubt es dem Eigentümer, seine Wohnung sofort nach Erhalt eines erstinstanzlichen Urteils wieder in Besitz zu nehmen. Daher kann die andere Partei nicht in der Immobilie verbleiben, indem sie Berufung gegen dieses Urteil einlegt. Deshalb ist dieses Verfahren derzeit das am häufigsten angewandte bei einem klassischen Fall von Hausbesetzerbesetzung.

Praktische Richtlinien für Hausbesitzer in Spanien

Um festzustellen, ob Sie sich an die Polizei oder die Guardia Civil wenden sollten, ist es ratsam, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, sobald Sie erfahren, dass Ihr Eigentum besetzt wurde. Dieser Anwalt wird in der Lage sein, die am besten geeignete rechtliche Strategie vorzuschlagen, um den Fall so schnell wie möglich zu lösen. Die Dienste eines Anwalts sind besonders für diejenigen notwendig, die kein Spanisch sprechen. Um einen geeigneten spanischen Anwalt zu finden, kann man sich an TWERES wenden.

Wenn Sie sich an das Zivilgericht wenden müssen, ist der Beistand eines Anwalts und eines “procureur” obligatorisch. Ein Procureur (Staatsanwalt) ist die Person, die die Verantwortung für die Kommunikation mit dem Gericht im Namen des Mandanten übernimmt. Der Staatsanwalt ist einem bestimmten Gericht zugeordnet und ist dort befugt, im Namen seiner Mandanten mit dem Gericht zu kommunizieren. In Spanien ist nach wie vor ein Staatsanwalt vorgeschrieben.

Die spanische Regierung selbst rät Eigentümern von besetzten Häusern, schnell Anzeige zu erstatten. Zu diesem Zweck haben sie eine mobile Anwendung namens “Alertcops” zur Verfügung gestellt. Man kann die App über Google Play und über den App Store herunterladen, sich anschließend registrieren und nach Erhalt einer SMS bestätigen. Einmal installiert, kann man die Smartphone-App über den Test oder die “Alerta de prueba” ausprobieren. In diesem Moment wird eine Textnachricht an die Leute hinter AlertCops gesendet, und wenn alles gut funktioniert, erhalten Sie die Nachricht “Das System kann Ihre Alarme verarbeiten” oder auf Spanisch “El sistema puede procesar sus alertas”. AlertCops kann nicht nur in Spanisch, sondern auch in Englisch, Deutsch und Französisch verwendet werden.

Es ist auch wichtig, einen aktuellen Eigentumsnachweis vorzulegen, falls es zu einer Beschwerde über ein besetztes Haus kommt. Diese kann einfach online über die Regierungswebsite https://www.registradores.org bezogen werden und kostet ca. 10 EUR. Legen Sie außerdem am besten so viele Belege wie möglich bei, z. B. Aussagen von Nachbarn, dem Hausmeister, einer Sicherheitsfirma, E-Mails oder Textnachrichten, die Sie über die Besetzung informiert haben usw. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass die Beschwerde erfolgreich ist. Auf diese Weise besteht die Chance, dass die Hausbesetzer “auf frischer Tat” ertappt werden und von der Polizei ohne Einschaltung eines Richters vertrieben werden können.

Wenn das immer noch scheitert und das Gericht eingeschaltet werden muss, dann ist, wie schon angedeutet, ein Anwalt nötig. Trotz der Gesetzesänderung im Jahr 2018 dauern die gerichtlichen Verfahren immer noch sehr lange, da auch das spanische Justizsystem eher langsam arbeitet.

Es liegt daher auf der Hand, dass die spanischen Behörden vorbeugende Maßnahmen empfehlen, wie z. B. die Installation von Sicherheitsschlössern, einer guten Alarmanlage, die vorzugsweise permanent mit einer Sicherheitsfirma verbunden ist, Webkameras und die Benachrichtigung eines Nachbarn bei längerer Abwesenheit.

Reaktionen? Senden Sie Ihre E-Mail an nicole@tweres.be

Immer mehr Besitzer von Zweitwohnungen protestieren gegen die ungleiche steuerliche Behandlung in einigen Küstengemeinden

/in

Viele Besitzer von Zweitwohnungen erhalten in diesem Monat ihren Bescheid für die Gemeindesteuer auf ihre Zweitwohnung. In De Panne, Knokke-Heist, Koksijde und Middelkerke legen diese Eigentümer immer häufiger Einspruch gegen die Steuer ein. Nach der Ablehnung ihres Widerspruchs durch die Gemeinde ziehen immer mehr von ihnen vor Gericht. Die Schwelle dafür ist in der Tat erheblich gesenkt worden, seit die Interessenvertretung der Zweitwohnungsbesitzer, TWERES, auf ihrer Website einen Online-Schalter eingerichtet hat, an dem Eigentümer ihr Einspruchsverfahren einleiten können. [ https://tweres.be/de/aktion-gemeindesteuer/ ]
Eigentümer können über diesen Zähler ihr Einspruchsverfahren einleiten. Die Erfolgsaussichten dieses Verfahrens sind beträchtlich, da das Berufungsgericht in Gent in verschiedenen Urteilen die Gemeindesteuer in den betroffenen Küstengemeinden für rechtswidrig erklärt hat. Das Risiko, dass die künftige Rechtsprechung einen völlig anderen Weg einschlägt, ist äußerst gering. TWERES rät seinen Mitgliedern daher, über seine Website Einspruch zu erheben. Und die Steuer bis zu einer endgültigen Entscheidung des Gerichts nicht zu zahlen.

Die Initiative von TWERES richtet sich gegen die Besteuerung von Zweitwohnsitzen in Gemeinden, in denen keine zusätzliche Einkommensteuer zu Lasten der gemeldeten Einwohner erhoben wird. In De Panne, Koksijde und Knokke-Heist zahlen diese gemeldeten Einwohner keine zusätzliche Kommunalsteuer. Dies ist sehr ungewöhnlich. In den meisten belgischen Gemeinden liegt die Quote im Durchschnitt bei 7 %. In sehr vielen belgischen Gemeinden liegt der Satz sogar zwischen 8 und 9 % des steuerpflichtigen Familieneinkommens. Ein Steuersatz von 0 % ist daher höchst ungewöhnlich und in den betroffenen Gemeinden nur durch sehr hohe Steuern auf Zweitwohnungen möglich. In Koksijde zum Beispiel wird diese Steuer im Jahr 2021 1.191 EUR betragen und jedes Jahr steigen. In Middelkerke wurde die zusätzliche Personensteuer für die eigenen Einwohner noch nicht vollständig abgeschafft. Sie wird schrittweise abgeschafft und ab 2024 wird der Satz auch dort 0 % betragen. Gleichzeitig wurde die Steuer auf Zweitwohnungen von 600 auf 800 Euro pro Jahr erhöht.

Der Nullsatz in den vier Küstengemeinden verstößt direkt gegen die Empfehlung der flämischen Regierung, die schreibt: “Um die Steuerlast nicht auf Personen zu verlagern, die nicht in den Einwohnerregistern der Gemeinde registriert und daher dort nicht wahlberechtigt sind, muss der erhobene Satz in einem vernünftigen Verhältnis zu den von den Einwohnern gezahlten Steuern stehen.”

Trotz dieser Empfehlung und zahlreicher Gerichtsurteile, die die Rechtswidrigkeit der Steuer feststellen, verschicken die betroffenen Gemeinden weiterhin die umstrittenen Steuerbescheide an die Eigentümer von Zweitwohnsitzen in ihrem Gebiet. Sie gehen davon aus, dass sich nur eine Minderheit der Eigentümer die Mühe machen wird, Einspruch gegen die Steuer einzulegen und einen Anwalt mit der Einleitung eines Steuerverfahrens zu beauftragen. Die Mehrheit wird zahlen, widerwillig und ohne Widerstand. In Gemeinden mit vielen Zweitwohnungen können die Kommunen ihren Wählern somit eine äußerst vorteilhafte Steuerregelung anbieten. Dies ist der Fall in Knokke-Heist, wo von den insgesamt 39.000 Wohnungen mehr als 21.000 als Zweitwohnungen genutzt werden.

Nach Ansicht von TWERES ist die Steuerpolitik in den betroffenen Küstengemeinden nicht nur rechtswidrig, sondern auch grundlegend ungerecht: “Eine Familie mit bescheidenem Einkommen, die eine kleine Wohnung in Brüssel mietet, aber durch eine Erbschaft Eigentümerin eines 45 m2 großen Studios in Koksijde geworden ist, zahlt eine jährliche Steuer von mehr als tausend Euro, während der ansässige Eigentümer einer geräumigen Villa mit Swimmingpool und Meerblick in den Genuss einer Nullsteuer kommt. Das ist völlig unvernünftig.”

Durch die Herabsetzung der Schwelle für Einspruchsverfahren hofft TWERES, die Politik der anvisierten Gemeinden zu beeinflussen. Der Verein übernimmt gegen eine feste Gebühr alle Verfahrenssorgen des Eigentümers und rät ihm, die Steuer bis zur endgültigen Entscheidung nicht zu zahlen. Dies kann mehrere Jahre dauern, aber die Chancen, Recht zu bekommen und die Kosten zurückzubekommen, sind sehr hoch. In der Zwischenzeit verlieren die Gemeinden die Einnahmen aus der diskriminierenden Steuer und werden mit hohen Prozesskosten belastet. Nach den Kommunalwahlen 2024 werden es sich die neuen Koalitionen vielleicht anders überlegen.

Mehr Details finden Sie auf: https://tweres.be/de/aktion-gemeindesteuer/

TWERES startet eine Petition, um notwendige Fahrten von Eigentümer zu ihrem Zweitwohnsitz in die Liste der „unverzichtbaren” Fahrten aufzunehmen.

/in

Mit einer Petition auf ihrer Website mobilisiert #TWERES erneut Besitzer von Zweitwohnsitzen im Ausland, um gegen das Verbot vorzugehen, ihre Immobilie zu betreten. Der Verein sagt, dass er mit verärgerten Reaktionen von Menschen überschwemmt wird, die nicht verstehen, warum sie bis zum 19. April, oder vielleicht sogar noch länger warten müssen, um mit ihrem Auto die Grenze zu überqueren und zu ihrem Zweitwohnsitz zu fahren. Sie sind besonders verärgert, weil sie ihr Eigentum drei Monate lang unbeaufsichtigt lassen müssen und nicht einmal dringende Maßnahmen ergreifen können, um z. B. Frost- und Wasserschäden oder Diebstahl zu verhindern. Der Verband sammelt nun Unterschriften rund um die Forderung, “notwendige Fahrten von Eigentümern zu ihrem Eigentum im Ausland zur Durchführung dringender Wartungs- oder Reparaturarbeiten” in die Liste der notwendigen Fahrten in den Anhängen des geltenden Ministerialerlasses aufzunehmen.

Am 6. März verlängerte der beratende Ausschuss der föderalen und regionalen Regierungen das Verbot von nicht lebensnotwendigen Reisen in und aus dem belgischen Staatsgebiet bis zum 18. April. Die Liste der “wesentlichen Reisen” bleibt unverändert. Fahrten nach und von Belgien sind also nach wie vor aus beruflichen Gründen, zwingenden familiären Gründen, humanitären Gründen usw. erlaubt, aber auch zur Pflege von Tieren, für einen Umzug oder für dringende Reparaturen, um die Sicherheit eines Fahrzeugs zu gewährleisten.

Mit einer Petition an den Staatsrat versuchten die gemeinnützige Vereinigung TWERES und vier Besitzer von Zweitwohnungen im Ausland, den bestehenden Wortlaut des Verbots von nicht unbedingt notwendigen Reisen anzufechten. In seinem Urteil vom 2. März lehnte es der Staatsrat ab, über den Antrag der Eigentümer zu entscheiden, weil die Dringlichkeit der Angelegenheit nicht ausreichend nachgewiesen worden war.

“Unsere Mitglieder finden sich nicht einfach damit ab”, sagen die TWERES-Vorstände. “Sie nehmen an dass die verantwortlichen Minister die Fahrten in und aus unserem Land so weit wie möglich einschränken wollen, solange die Kontrollmöglichkeiten und Sicherheitsvorkehrungen noch nicht ausreichend entwickelt sind. Was sie besonders stört, ist die willkürliche Auflistung, welche Reisen im Ministerialerlass als “wesentlich” qualifiziert werden. Dringende Arbeiten an einem Haus sind oft genauso dringend und erfordern ebenso einen Besuch vor Ort wie die Pflege von Tieren oder Reparaturen an einem Fahrzeug.”

TWERES argumentiert zusätzlich: “Es gibt bei dieser Liste auch keine Betrachtung, die Infektionsrisiken berücksichtigt. Es gibt ein großes Unverständnis dafür, dass es einem Besitzer verboten ist, sein Auto von der heimischen Garage zu seinem Wohnmobil in Zeeland oder seinem Häuschen in einem abgelegenen Dorf in der Dordogne zu fahren. Noch weniger Verständnis gibt es für die Tatsache, dass dieses Verbot bestehen bleibt, auch wenn dort dringende Arbeiten durchgeführt werden müssen. Auch die Tatsache, dass der Termin für die Lockerung des Einreiseverbots erst versprochen, dann aber wieder verschoben wird, sorgt für Unmut und Frustration.”

Mit der Unterzeichnung dieser Petition durch alle Besitzer eines Zweitwohnsitzes im Ausland bittet TWERES nun die zuständigen Minister, notwendige Reisen von Besitzern eines Zweitwohnsitzes ins Ausland zur Durchführung dringender Wartungs- oder Reparaturarbeitenin die Liste der wesentlichen Reisen in den Anhängen des geltenden Ministerialerlasses vom 28. Oktober 2020 über dringende Maßnahmen zur Begrenzung der Ausbreitung des Coronavirus COVID-19 (zuletzt geändert durch MB vom 7. März 2021) aufzunehmen.

Bericht über die Beratung zwischen der Non-Profit-Organisation TWERES und dem Bürgermeister von Koksijde.

/in

Am 17. Februar 2021 fand auf Initiative der Non-Profit-Organisation TWERES – dem Verein zur Förderung der Interessen von Zweitwohnsitzinhabern in Belgien – ein digitales Treffen zwischen einer Vertretung des TWERES-Vorstands und dem Bürgermeister Vanden Bussche von Koksijde und einigen Kollegen statt.

Diese Konsultation ist Teil der Aufgabe von TWERES, die notwendigen Kontakte mit den lokalen Behörden, einschließlich der Bürgermeister der Küstengemeinden, herzustellen, um Fragen zu erörtern, die die nicht ortsansässigen Einwohner betreffen, und um konstruktiv zusammenzuarbeiten, auch mit der lokalen Gemeinschaft.

Das Ziel von TWERES war es, mit diesem virtuellen Treffen vor allem zu einer gemeinsamen Vision mit dem Bürgermeister und seinen Kollegen über die Situation der Zweitwohnungsbesitzer in Koksijde zu kommen. Es ist wichtig zu erwähnen, dass Zweitwohnsitzinhaber einen wichtigen Beitrag zur lokalen Gemeinschaft auf sozialer, wirtschaftlicher und steuerlicher Ebene leisten (sie stellen 56% der Wohneinheiten in Koksijde und tragen aufgrund der Zweitwohnsitzsteuer zu 68,2% aller von der Gemeinde erhobenen Steuern bei). Deshalb ist TWERES der Meinung, dass die Gruppe der Zweitwohnungsbesitzer in Koksijde ein anerkannter Gesprächspartner des Stadtrats sein sollte. Langfristig, so die ASBL, sollte eine Form der strukturierten Beratung geschaffen werden. Dies sollte dazu führen, dass die Gruppe der Zweitwohnsitzinhabern eine Stimme in der Gemeinde erhält.

Während des Treffens erläuterte TWERES die wichtigsten Punkte für die Aufmerksamkeit des Vereins.

TWERES hatte im Vorfeld deutlich gemacht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen [1] ihrerseits angesichts der laufenden Verwaltungs- und Gerichtsverfahren kein Tagesordnungspunkt sein würde. Während des Treffens wurde jedoch schnell klar, dass der Bürgermeister und seine Kollegen die Aktivitäten von TWERES auf diesem Gebiet als “feindliche Initiativen” betrachten. Dies, so sagen sie, verhindert einen konstruktiven Dialog.

Die TWERES-Delegation hatte den Eindruck, dass der Bürgermeister den Verein TWERES mit der “politischen Opposition” in seiner Gemeinde gleichsetzte. Diese Positionierung gegenüber einem Verband – der legitimerweise die Interessen der Zweitwohnungsbesitzer vertritt – erschwert eine offene Diskussion.

Die TWERES-Vorsitzende Marie-Anne Coninsx weist darauf hin, dass – trotz dieser schwierigen Diskussion – die Tatsache, dass Stadträtin Dorine Geersens als Ansprechpartnerin für die Gruppe der Zweitwohnungsbesitzer ernannt wurde, eine positive Entwicklung ist. Der Vorsitzende betont, dass es für TWERES nach wie vor wichtig ist, einen guten ständigen Kanal für die Diskussion von Angelegenheiten von gemeinsamem Interesse aufzubauen. Sie räumt ein, dass es noch einiges zu tun gibt, um dies zu erreichen, bleibt aber angesichts der unbestreitbaren Bedeutung eines konstruktiven Dialogs optimistisch und zuversichtlich.

[1] Seit Oktober 2020 hat TWERES einen Online-Schalter für Eigentümer eröffnet, die Einspruch gegen diskriminierende Steuerregelungen in vier Küstengemeinden erheben möchten. Die Initiative richtet sich gegen die Besteuerung von Zweitwohnsitzen in Gemeinden, in denen keine zusätzliche Personensteuer zu Lasten der gemeldeten Einwohner erhoben wird. Trotz Gerichtsurteilen, die die Steuer für rechtswidrig erklären, verschicken die betroffenen Gemeinden weiterhin Bescheide an Besitzer von Zweitwohnungen auf ihrem Gebiet. Für weitere Details siehe: https://tweres.be/de/category/steuern/