Archief van de maand: november, 2021

Het juridisch statuut van stacaravans in Belgische verblijfparken is zelfs voor doorgewinterde juristen vrij ingewikkeld,

Om te beginnen is er lange tijd onzekerheid geweest over de vraag of een stacaravan een roerend goed of een onroerend goed is. Roerende goederen zijn in principe goederen die men gemakkelijk kan verplaatsen, zoals een auto, een camper, een tent of een trekcaravan. Onroerende goederen zijn, bijvoorbeeld, gebouwen of gronden of andere zaken die op een of andere wijze blijvend verbonden zijn met de grond. Het kan ook over goederen gaan die  onroerend zijn “door bestemming”, zoals een verwarmingsketel in de garage of zonnepanelen op het dak. Een zonnepaneel kan men weliswaar losschroeven en verplaatsen maar uiteindelijk is het “bestemd” om op het dak te blijven liggen. Het wordt daarom als een onderdeel van het huis beschouwd waarop het is geïnstalleerd en dus als “onroerend door bestemming”.

Stacaravans die geplaatst worden op een betonvloer en aangesloten zijn op het elektriciteits-, waterleidings- en rioleringsnet, en waaraan vaak een terras is aangebouwd, worden door de rechtspraak in ons land momenteel beschouwd als onroerende goederen van nature, op dezelfde wijze als huizen. Betwistingen daarover werden  voor de rechtbanken gebracht door caravaneigenaars in verband met de onroerende voorheffing. Uiteindelijk beslisten de rechters dat een terrein waarop stacaravans zijn geïnstalleerd, een bebouwd onroerend goed is. (zie het arrest van het hof van beroep te Gent, elfde kamer, dd. 16 maart 2000). Wie eigenaar is van een terrein met een stacaravan moet dus ermee rekening houden dat het kadastraal inkomen op grond van beide wordt berekend.

De meeste stacaravans staan echter op een terrein van iemand anders, bijvoorbeeld van een uitbater van een camping. De eigenaar van de grond is dus niet dezelfde als de eigenaar van het onroerend goed dat erop staat. In ons recht wordt dat “opstal” genoemd. De wet omschrijft opstalrecht als volgt: “ Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.”

Het feit dat de eigenaar van een stacaravan een opstalrecht heeft, is belangrijk omdat het een uitzondering is op de algemene regel van “natrekking”. Die regel van ons Burgerlijk Wetboek stelt dat wie eigenaar is van de grond, behoudens uitzondering, ook eigenaar is van wat erop staat. In het geval van een stacaravan die geen eigendom is van de campinguitbater, wordt er echter van uitgegaan dat er afstand werd gedaan van het recht van natrekking. De campinguitbater betaalt dan ook geen onroerende voorheffing op de stacaravans die op zijn terrein staan, maar waarvan hij geen eigenaar is.

Moet de eigenaar van een stacaravan die op een terrein staat waarvan hij geen eigenaar is, dan zelf onroerende voorheffing betalen? Gelukkig is dat niet het geval. Een stacaravan wordt namelijk niet afzonderlijk, los van de grond waarop ze staat, aan onroerende voorheffing onderworpen.

Indien een eigenaar van een stacaravan deze laatste plaatst of het terrein van een campinguitbater, dus op andermans terrein, wordt tussen deze beide partijen een overeenkomst gesloten. Campinguitbaters bieden daarvoor een contract aan voor de huur van een standplaats. Daar wringt nu net het schoentje. Dat contract wordt namelijk voor de duur van slechts één jaar gesloten en kan, volgens de meeste contracten die ons worden meegedeeld, door de campingeigenaar zonder enige motivatie, na elk jaar worden stopgezet. In de praktijk zetten die contracten de eigenaar van de stacaravan in een totaal afhankelijke positie ten opzichte van de campinguitbater. Deze laatste kan uiteindelijk doen wat hij wil: de prijs na een jaar drastisch verhogen, het campingreglement substantieel wijzigen, beslissen dat de stacaravan naar een andere plaats op de camping verhuisd moet worden, de omgeving rond de stacaravan ingrijpend veranderen door bomen of hagen te verwijderen, een fikse commissie eisen wanneer een stacaravan door de eigenaar ervan aan iemand anders wordt verkocht, weigeren om een afspraak op papier te zetten, enkel betalingen in cash aanvaarden, eisen dat voor afsluitingen, terrassen, etc. enkel materiaal mag worden gebruikt dat door de campinguitbater wordt geleverd aan een door hem willekeurig vastgestelde prijs, verplichten dat te oude stacaravans van het terrein moeten worden verwijderd op kosten van de eigenaar ervan, bijkomende betaling eisen voor toegangsbadges, sleutels, en allerhande andere zaken die nodig zijn om van de stacaravan gebruik te kunnen maken, enzovoort.

Het is duidelijk dat deze jaarcontracten, waarvan de verlenging zonder enige motivatie door de campinguitbater kan worden geweigerd, niet meer aangepast zijn aan de realiteit van de stacaravans van vandaag. Aan de basis ervan ligt de foute veronderstelling dat een stacaravan gemakkelijk en zonder veel kosten verplaatst kan worden. Dat is echter vrijwel nooit het geval. Daarom moeten er meer evenwichtige modelcontracten komen, die hetzij vrijwillig als norm aanvaard worden door de verenigingen van campinguitbaters, hetzij door de overheid worden opgelegd. TWERES wil eigenaars van stacaravans in Belgische campings rond die doelstelling samenbrengen en hiervan werk maken. Alleen samen kunnen we dit in beweging krijgen.

Tweedeverblijvers die in een Belgisch verblijfpark een staanplaats huren voor hun stacaravan, staan vaak machteloos tegen willekeurige maatregelen van de campingexploitant. De contracten die met de exploitant ondertekend worden, kunnen immers elk jaar zonder enige motivatie beëindigd worden. Tweedeverblijvers die niet tevreden zijn, hebben als enige uitweg hun stacaravan te verkopen of naar elders te verplaatsen. Die laatste oplossing kost echter veel geld en is doorgaans zeer nadelig voor de caravaneigenaar.

In ons Belgisch rechtssysteem staat het een campingexploitant vrij een staanplaats te verhuren aan wie hij wil. Nu blijkt, sinds een uitspraak van het Hof van Cassatie, dat die vrijheid om een contract te sluiten met wie men wil, niet absoluut en onbegrensd  is. Volgens de Cassatierechters mag de contractvrijheid niet worden misbruikt. Die beslissing viel na een lange procedure die al in 2015 begon tussen Camping Calypso en een koper van een stacaravan op het verblijfpark van Calypso in Oostende.

Camping Calypso verhuurt, zoals de meeste campings, standplaatsen voor  een duurtijd van telkens één jaar. In 2015 verhuurde  zij standplaats nummer 23 aan Tomco. Tomco was de eigenares  van de stacaravan op dat perceel. Begin augustus 2015  verkocht Tomco de stacaravan, die op standplaats 23 stond, voor een bedrag van 45000 EUR aan  een koppel. Enkele dagen na deze verkoop ontving Tomco een factuur van Camping Calypso. Die eiste een  commissie op de verkoop van de stacaravan.

Tomco protesteerde deze factuur omdat zij van mening  was dat een dergelijke commissie nooit was afgesproken. Daarop besliste Camping Calypso om eind  augustus 2015 de huur op te zeggen en de ontruiming  van de standplaats te vragen tegen uiterlijk 31 december 2015.

Inmiddels had het koppel de stacaravan al in gebruik  genomen. Enkele maanden later meldden zij per brief  aan Camping Calypso dat zij de nieuwe eigenaars waren van de stacaravan op standplaats 23 en  dat zij voor het jaar 2016 de huurprijs zouden betalen. Camping Calypso liet hierop weten dat  aan de lopende huurovereenkomst op 31 december  2015 een einde zou komen en dat zij niet bereid was  de standplaats voor het jaar 2016 aan het koppel te  verhuren.

Tot in 2016 bleef het koppel evenwel gebruikmaken van de standplaats. Hierop dagvaardde Camping Calypso het koppel tot ontruiming van standplaats 23 voor het vredegerecht van het kanton Oostende. De vrederechter  veroordeelde het koppel tot betaling van een bezettingsvergoeding en verwierp hun tegenvordering dat  Camping Calypso misbruik zou hebben gemaakt  van haar contractvrijheid door te weigeren de stand- plaats 23 aan hen te verhuren.

In hoger beroep oordeelde de rechtbank van eerste  aanleg West-Vlaanderen (afdeling Brugge) dat Camping Calypso ten onrechte weigerde met  het koppel te contracteren en veroordeelde Calypso  tot  de betaling van een schadevergoeding van 7000 EUR  aan het koppel.

Tegen dit vonnis tekende  Camping Calypso cassatieberoep aan. In  zijn arrest van 27 april  2020 besliste het Hof van Cassatie dat het cassatieberoep niet  kon worden aangenomen. Het Hof oordeelde dat  het Hof van beroep terecht kon beslissen dat er sprake was van  misbruik van contractweigering. Volgens de cassatierechters had het Hof van beroep correct  beslist dat de contractweigering buiten  verhouding stond  tot het nadeel van het koppel die hierdoor hun caravan uiteindelijk met verlies  dienden te verkopen. Daarom was er in de gegeven situatie sprake van “rechtsmisbruik”.

De conclusie van dit verhaal is dat een campingexploitant weliswaar de vrijheid heeft om een standplaats te verhuren aan wie hij wil of ook een einde mag maken aan een jaarcontract voor een staanplaats. Die contractvrijheid mag echter niet worden misbruikt. Om na te gaan of er sprake is van misbruik wordt het voordeel van de exploitant afgewogen tegen het nadeel voor de huurder van de staanplaats. Dat is een klein lichtpuntje in de vrijwel volledig van enig recht verstoken positie waarin eigenaars van stacaravans zich tegenover campingexploitanten bevinden.

Uiteindelijk heeft het koppel dus toch hun dure stacaravan met verlies moeten verkopen en hebben ze na vijf jaar procederen, een schadevergoeding van 7000 EUR gekregen. Het bereik van het lichtpuntje blijft dus helaas vrij beperkt.