2021 – TWERES

Déclaration pour la détermination du revenu cadastral d’une résidence secondaire à l’étranger : le délai expire le 31 décembre 2021

7 décembre 2021/dans Impôts

La Cour européenne de justice a condamné la Belgique le 12 novembre 2020 parce que notre pays déterminait la base imposable des biens immobiliers étrangers différemment de celle des biens immobiliers nationaux. Pour ces derniers, la valeur cadastrale du bien constituait la base imposable, tandis que pour les biens situés à l’étranger, la valeur locative réelle constituait la base. Selon la Cour, cela était contraire aux règles européennes sur la libre circulation des capitaux et des paiements (article 63 du TFUE). Le législateur belge s’est donc empressé de modifier le Code des impôts. La valeur cadastrale sera également la base d’imposition des biens immobiliers à l’étranger à partir de l’année d’imposition 2022. Par conséquent, les autorités fiscales belges doivent évidemment connaître la valeur cadastrale de ce bien étranger.

Déclaration

Afin de déterminer le revenu cadastral des biens immobiliers étrangers, l’administration fiscale doit demander certaines informations. Le modèle du formulaire de déclaration pour l’établissement d’un RC pour les biens immobiliers situés à l’étranger (et des informations complémentaires) se trouve sur le site du SPF Finances : Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger.

La déclaration peut être faite :

en ligne via MyMinfin (Mon bien > Consulter les données de mon bien > Déclarer un bien à l’étranger). C’est le moyen le plus rapide et le plus simple.
en remplissant le formulaire de déclaration et en l’envoyant par e-mail à foreigncad@minfin.fed.be ou par courrier.

Ceux qui ne respectent pas cette obligation de déclaration s’exposent à des amendes administratives allant de 250,00 € à 3 000,00 €.

Procédure

Dans le courant du mois de juin, les autorités fiscales ont envoyé un formulaire de déclaration à environ 170 000 contribuables qui, au cours des années d’imposition précédentes, ont indiqué le loyer (la valeur) de leur propriété étrangère dans la déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ceux qui ne sont devenus propriétaires de biens immobiliers étrangers qu’en 2020 ont dû le mentionner dans leur déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques en 2021. Ces propriétaires ont ensuite également reçu leur formulaire de déclaration en septembre ou octobre. Quiconque a acquis un bien immobilier étranger en janvier ou février 2021 avait, en principe, jusqu’à la fin du mois de juin pour déposer la déclaration. Pour les achats ultérieurs, il faut faire une déclaration spontanée dans les 4 mois qui suivent l’achat.

Les informations sur la base desquelles la valeur cadastrale du bien est calculée sont donc demandées par l’administration fiscale via un formulaire de déclaration. Ceux qui ont activé leur « eBox » recevront le formulaire sous forme numérique. Sinon, il est envoyé par courrier ordinaire. Le formulaire de déclaration complété doit être retourné aux autorités fiscales avant le 31 décembre 2021.

Dès réception de la déclaration, l’administration fiscale déterminera un RC pour chaque bien et le notifiera par lettre recommandée. Le contribuable a la possibilité de s’opposer au revenu cadastral notifié dans un délai de 2 mois.

Le nouveau revenu cadastral de vos biens situés à l’étranger servira à déterminer le revenu des biens étrangers à partir de la déclaration de revenus de l’année d’imposition 2022.

Sur le statut juridique des caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges

25 novembre 2021/dans Campings

Le statut juridique des caravanes résidentielles installées sur des terrains de campings en Belgique est assez compliqué, même pour les juristes chevronnés,

Tout d’abord, il y a longtemps eu une incertitude quant à savoir si une caravane résidentielle est un bien meuble ou un bien immeuble. Les biens mobiliers sont, en principe, des biens que l’on peut facilement déplacer, comme une voiture, un camping-car, une tente ou une caravane mobile tirée par une voiture. Les biens immeubles sont, par exemple, des bâtiments ou des terrains ou d’autres choses qui sont liés de façon permanente au sol d’une manière ou d’une autre. Il peut également s’agir de biens immeubles « par destination », tels qu’une chaudière dans le garage ou des panneaux solaires sur le toit. Un panneau solaire peut être dévissé et déplacé, mais il est en définitive « destiné » à rester sur le toit. Il est donc considéré comme faisant partie de la maison sur laquelle il est installé et donc « immeuble par destination ».

Les caravanes résidentielles qui sont posées sur un sol en béton et raccordées aux réseaux d’électricité, d’eau et d’égouts, et autour desquelles une terrasse est souvent construite, sont actuellement considérées par la jurisprudence belge comme des biens immeubles par nature, au même titre qu’un bâtiment. Des litiges à ce sujet ont été portés devant les tribunaux par des propriétaires de campings dans le cadre de l’impôt foncier. En fin de compte, les tribunaux ont décidé qu’un site sur lequel sont installées des caravanes résidentielles est considéré comme une propriété bâtie. (Voir l’arrêt de la cour d’appel de Gand, onzième chambre, du 16 mars 2000). Quiconque est propriétaire d’un terrain avec une caravane résidentielle doit donc tenir compte du fait que le revenu cadastral est calculé sur la base des deux.

Cependant, la plupart des caravanes résidentielles sont situées sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre, par exemple, un exploitant de camping. Le propriétaire du terrain n’est donc pas le même que le propriétaire des biens immobiliers qui s’y trouvent. Dans notre système juridique, cela s’appelle « droit de superficie ». La loi définit ce concept comme suit : « Le droit de superficie est un droit réel qui constitue d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui. »

Le fait que le propriétaire d’une caravane résidentielle ait un droit de superficie est important car il s’agit d’une exception à la règle générale d’accession. Cette règle de notre Code civil stipule que celui qui est propriétaire du terrain, sauf exception, est également propriétaire de ce qui s’y trouve. Toutefois, dans le cas d’une caravane résidentielle qui n’appartient pas à l’exploitant du camping, on suppose que le droit d’accession a été abandonné. Le propriétaire du camping ne paie donc pas de taxe foncière sur les caravanes résidentielles qui se trouvent sur son site, mais dont il est certain qu’il n’en est pas le propriétaire.

Le propriétaire d’une caravane résidentielle installée sur un terrain dont il n’est pas lui-même le propriétaire doit-il alors payer lui-même la taxe foncière? Heureusement, ce n’est pas le cas. Une caravane résidentielle n’est pas soumise à la taxe foncière séparément du terrain sur lequel elle se trouve.

Si le propriétaire d’une caravane résidentielle la fait placer sur le terrain d’un exploitant de camping, c’est-à-dire sur le terrain d’une autre personne, un accord est conclu entre les deux parties. À cette fin, les propriétaires de camping proposent un contrat de location d’un emplacement. C’est précisément là que le bât blesse. Ce contrat est conclu pour une année seulement et, selon la majorité des contrats qui nous ont été communiqués, il peut être résilié par le propriétaire du camping à la fin de chaque année, sans aucune justification. En pratique, ces contrats placent le propriétaire de la caravane résidentielle dans une position de dépendance totale vis-à-vis du propriétaire du camping. Ce dernier peut faire absolument tout ce qu’il veut: augmenter drastiquement le prix au bout d’un an, modifier substantiellement le règlement du camping, décider que la caravane doit être déplacée à un autre endroit du camping, modifier drastiquement les abords de la caravane en supprimant des arbres ou des haies, exiger une commission importante lorsqu’une caravane est vendue à quelqu’un d’autre par son propriétaire, refuser de mettre un accord par écrit, n’accepter que des paiements en espèces, exiger que seuls les matériaux fournis par le gestionnaire du camping soient utilisés pour les clôtures, les terrasses, etc. à un prix fixé de manière aléatoire; exiger que les caravanes d’un certain âge soient retirées du site aux frais de leur propriétaire, exiger un paiement supplémentaire pour les badges d’accès, les clés et toutes sortes d’autres articles nécessaires à l’accès et l’utilisation de la caravane, etc.

Il est clair que ces contrats annuels, dont le renouvellement peut être refusé par le propriétaire du camping sans aucune justification, ne sont pas adaptés à la réalité des caravanes résidentielles d’aujourd’hui. Ils reposent sur l’hypothèse erronée selon laquelle les caravanes résidentielles peuvent être déplacées facilement et sans grands frais. Or, ce n’est pratiquement jamais le cas. C’est pourquoi nous avons besoin de contrats types plus équilibrés, qui seraient soit acceptés volontairement comme la norme par les associations de propriétaires de camping, soit imposés par le législateur. TWERES veut rassembler les propriétaires de caravanes résidentielles dans les campings belges et travailler à cet objectif. Ce n’est qu’ensemble que nous pourrons faire bouger les choses.

Une lueur d’espoir pour la situation juridique des propriétaires d’une caravane résidentielle?

23 novembre 2021/dans Campings

Les résidents secondaires qui louent un emplacement pour leur caravane résidentielle dans camping belge sont souvent impuissants face aux mesures arbitraires prises par l’exploitant du camping. Après tout, les contrats signés avec cet exploitant peuvent être résiliés chaque année sans raison. Les résidents secondaires qui ne sont pas satisfaits ont pour seule option de vendre leur caravane résidentielle ou de déménager ailleurs. Toutefois, cette dernière solution est très coûteuse et généralement désavantageuse pour le propriétaire de la caravane.

Dans notre système juridique belge, un exploitant de camping est libre de louer un emplacement à qui il veut. Or, depuis un arrêt de la Cour de cassation, il apparaît que cette liberté de conclure un contrat avec qui l’on veut n’est pas illimitée. Selon la Cour suprême, il ne faut pas abuser de cette liberté. Cette décision en cassation est intervenue après une longue procédure entamée en 2015 entre le camping Calypso et un couple acheteur d’une caravane résidentielle sur le parc de Calypso à Ostende.

Le camping Calypso, comme la plupart des campings, loue des emplacements pour une durée d’un an. En 2015, il a loué l’emplacement numéro 23 à Tomco. Tomco était le propriétaire de la caravane résidentielle sur ce terrain. Début août 2015, Tomco a vendu la caravane, qui se trouvait sur l’emplacement 23, à un couple pour une somme de 45.000 euros. Quelques jours après cette vente, Tomco a reçu une facture de Camping Calypso. Ce dernier a réclamé une commission sur la vente de la caravane résidentielle.

Tomco a protesté contre cette facture, estimant qu’une telle commission n’avait jamais été convenue. En conséquence, le Camping Calypso a décidé de résilier le bail à la fin du mois d’août 2015 et de demander l’expulsion de l’emplacement au plus tard le 31 décembre 2015.

Entre-temps, le couple avait déjà occupé leur nouvelle caravane. Quelques mois plus tard, ils ont notifié par courrier au Camping Calypso qu’ils étaient les nouveaux propriétaires de la caravane sur l’emplacement 23 et qu’ils paieraient le loyer pour l’année 2016. Le camping Calypso les a alors informés que le contrat de location en cours prendrait fin le 31 décembre 2015 et qu’il n’était pas disposé à louer l’emplacement au couple pour 2016.

Le couple a toutefois continué à utiliser le terrain jusqu’en 2016. En conséquence, le Camping Calypso a sommé le couple de libérer l’emplacement 23 devant le juge de paix du canton d’Ostende. Le juge de paix a condamné le couple à payer une indemnité d’occupation et a rejeté leur demande reconventionnelle selon laquelle le Camping Calypso avait abusé de sa liberté contractuelle en refusant de leur louer l’emplacement 23.

En appel, le tribunal de première instance de Flandre occidentale (section de Bruges) a jugé que le Camping Calypso avait refusé à tort de contracter avec le couple et a condamné Calypso à verser au couple 7 000 euros de dommages et intérêts.

Le camping Calypso s’est pourvu en cassation contre cet arrêt. Dans son arrêt du 27 avril 2020, la Cour de cassation a décidé que le pourvoi en cassation ne pouvait être accepté. La Cour a jugé que la Cour d’appel pouvait à juste titre décider qu’il y avait eu un abus de contrat. Selon la Cour de cassation, la Cour d’appel a décidé à juste titre que le refus de contrat était disproportionné au détriment du couple qui, de ce fait, a finalement dû vendre sa caravane à perte. Par conséquent, dans la situation donnée, il y a eu un « abus de droit ».

La conclusion de cette histoire est qu’un exploitant de camping a la liberté de louer un emplacement à qui il le souhaite ou de mettre fin à un contrat annuel pour un emplacement. Toutefois, il ne peut pas abuser de cette liberté contractuelle. Afin de déterminer s’il y a abus, on met en balance l’avantage pour l’exploitant et le désavantage pour le locataire de l’emplacement. C’est une petite lueur d’espoir dans la position d’impuissance totale vis-à-vis des exploitants de campings.

En fin de compte, le couple a dû vendre à perte sa nouvelle caravane pour laquelle il avait payé la somme considérable de 45.000 euros. Après cinq ans de procédure, il a reçu une indemnisation de 7000 euros. La portée du point lumineux reste donc assez limitée.

Les contrats des campings belges placent les propriétaires de caravanes résidentielles dans une situation de non-droit

23 novembre 2021/dans Campings

Les Pays-Bas sont actuellement très préoccupés par le fait que de grandes entreprises s’emparent de terrains de camping pour y construire des maisons de vacances luxueuses et donc coûteuses. Les propriétaires de caravanes résidentielles qui sont sur le camping depuis des décennies sont priés de dégager. Voir, par exemple : (en Néerlandais) https://www.heemsteedsecourant.nl/lokaal/recreatie/752531/sandevoerde-familiecamping-moet-na-70-jaar-wijken

Aux Pays-Bas, les propriétaires de maisons mobiles se trouvent donc, eux aussi, dans une position juridique faible lorsque cela leur arrive. En général, cependant, les propriétaires de caravanes aux Pays-Bas bénéficient de contrats bien plus avantageux que ceux qui concernent un emplacement dans un camping belge.

En effet, l’association des propriétaires de campings néerlandais, RECRON, ainsi que l’ANWB (comparable à Touring ou VAB en Belgique) et l’association des consommateurs, ont convenu un contrat type. Ce contrat type est appliqué par les membres de RECRON.

Si l’on compare le contrat type de RECRON avec les contrats types qui ont été élaborés en Belgique par RECREAD et d’autres, on constate que les propriétaires de caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges sont privés de presque tous leurs droits. Les clauses des contrats types belges permettent même aux propriétaires de camping d’augmenter le prix ou de ne pas prolonger le contrat annuel sans aucune justification. Lorsqu’une caravane est vendue à titre privé entre propriétaires, les exploitants de campings peuvent exiger un pourcentage du prix de vente, même s’ils ne jouent aucun rôle dans la vente. Ils peuvent modifier le règlement du camping ou effectuer des travaux sur le camping comme ils l’entendent. Celui qui n’en est pas satisfait n’a que la possibilité de vendre sa caravane ou de la déplacer ailleurs.

Les « conditions RECRON » néerlandaises sont certainement plus favorables aux propriétaires de caravanes résidentielles sur ces points. Quelques exemples :

L’exploitant du camping ne peut augmenter sensiblement le prix que s’il le motive et s’il l’a annoncé au moins dix-huit mois à l’avance.
Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par l’exploitant du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
Si une caravane résidentielle est vendue à titre privé, l’exploitant du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location d’un emplacement avec l’acheteur de la caravane résidentielle à une contribution financière ou exiger que la vente ne se fasse que par son intermédiaire.
Toutefois, si le propriétaire d’une caravane résidentielle convient avec l’exploitant du camping que la vente de la caravane résidentielle peut se faire par l’intermédiaire de l’exploitant du camping, un contrat écrit doit être établi, stipulant une compensation raisonnable pour les frais encourus et le temps investi.
Très important : bien que les contrats soient d’une durée d’un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par l’exploitant du camping sans raison valable. Les raisons valables possibles sont énumérées dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après un avertissement écrit, du règlement du camping ou: la caravane en si mauvais état, malgré un avertissement écrit, qu’il nuit à l’image du site et des environs immédiats »).
Le propriétaire de la caravane dispose de droits minimaux si l’exploitant du camping souhaite effectuer des travaux de restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). L’exploitant du camping veille, dans la mesure du possible, à ce que le locataire d’emplacement ne soit pas dérangé dans ses loisirs par des travaux préparatoires pendant la période précédant le début de la rénovation.
Si, en raison de ces travaux, le bail de l’emplacement doit être résilié, un délai de préavis d’un an s’applique.
En cas de restructuration, par laquelle l’exploitant du camping met fin à la convention, l’exploitant du camping est tenu de proposer au locataire d’emplacement, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le site, sauf si, compte tenu de l’âge de la caravane et/ou de son état, la caravane n’a plus sa place sur le site.
Si un emplacement minimum équivalent n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane résidentielle a droit à une indemnisation pour les frais de réinstallation. Les frais de déplacement de l’emplacement vers la zone hors site sont à la charge de l’exploitant du camping.
Autre élément très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à un comité mixte des litiges dans lequel, outre RECRON, l’ANWB et l’Association des consommateurs ont également un siège. Les deux parties sont liées par les verdicts de la commission des litiges.
Si le propriétaire de la caravane conteste la résiliation du contrat par l’exploitant du terrain de camping et qu’il a soumis le litige à la commission des litiges dans les délais, l’exploitant du camping ne peut libérer les lieux avant que la commission des litiges ne se soit prononcée.
Enfin, il existe une « garantie de bonne exécution ». RECRON reprendra l’obligation de l’exploitant du camping – s’il est membre de RECRON – qui lui a été imposée par une décision de la commission des litiges, au cas où cet exploitant ne se serait pas conformé à cette décision dans le délai imparti.

Conclusion : les contrats types néerlandais offrent aux propriétaires de caravanes résidentielles une protection au moins minimale contre les abus et l’arbitraire vis-à-vis des exploitants de camping auxquels ils louent un emplacement.

Idéalement, des contrats types équilibrés devraient également être négociés en Belgique entre les associations d’exploitants de campings, les associations de résidences secondaires et un tiers tel que Touring ou VAB. TWERES veut entrer en contact avec RECREAD à ce sujet. Dans le même temps, TWERES demande également au gouvernement de fournir une meilleure protection juridique aux propriétaires de caravanes.

Un an après: notre lettre du 11 novembre 2020 ( !) au Secrétaire d’Etat Eva De Bleeker sur les problèmes des propriétaires de caravanes résidentielles sur des terrains de camping en Belgique

13 novembre 2021/dans Campings

Il y a un an, TWERES a envoyé la lettre suivante au secrétaire d’État Eva De Bleeker, chargée de la protection des consommateurs au sein du gouvernement fédéral. Douze mois plus tard, nous attendons toujours une réponse à notre demande.

« Madame la Secrétaire d’Etat,

Je vous contacte en tant qu’administrateur de l’association à but non lucratif « TWERES ». Cette association a été fondée en juillet 2020 et défend les intérêts des propriétaires occupants d’une seconde résidence en Belgique. Sa création est une conséquence de la protestation de ce groupe contre le maintien de l’interdiction de se rendre à la seconde résidence à la fin du premier confinement suite à la première vague de la crise corona en mai 2020. Je vous renvoie au site de notre association https://tweres.be pour plus de détails sur notre association.

La raison pour laquelle je vous écris est liée à votre compétence en matière de protection des consommateurs. Les consommateurs que nous représentons sont des propriétaires-occupants de mobil-homes, de chalets ou de bungalows dans des parcs de vacances et des campings. Il s’agit d’un groupe très important de familles, non seulement dans les campings ou les parcs de vacances des communes côtières, mais aussi dans d’autres régions touristiques comme les Ardennes, la Campine ou la vallée de la Meuse limbourgeoise.

Avec notre jeune association, nous avons détecté assez rapidement que ce groupe de familles se trouve dans une situation de quasi non-droit vis-à-vis des exploitants de parcs de vacances et de campings. La législation, la jurisprudence, mais plus encore les contrats que ces personnes signent, partent toujours du principe qu’elles sont des « campeurs ».

Dans la pratique, cependant, ces « campeurs » sont propriétaires d’un bien pour lequel ils dépensent des sommes comprises entre 20 000 et 200 000 euros et dans lequel ils continuent à investir même après l’achat. Cependant, en tant que « campeurs », ils louent un « emplacement » dans un parc de vacances ou un camping sur une base annuelle.

Les contrats de location sont adaptés à volonté par les exploitants de campings et de parcs de vacances. En outre, ces exploitants décident également de manière aléatoire de la fermeture de leur camping ou parc de vacances, de sorte que le mobil-home ou le chalet n’est plus à la disposition de son propriétaire.

De nombreuses choses sont également réglées « verbalement » par les exploitants, et des paiements en espèces sont fréquemment exigés, de sorte que nos membres ne disposent d’aucune preuve documentaire pour dénoncer les abus. En outre, il existe de nombreuses autres aberrations que nous avons découvertes en peu de temps dans ce domaine.

La logique juridique actuelle repose toujours sur la qualification de ces propriétaires de « campeurs ». Cela signifie qu’ils sont obligés d’accepter toutes les conditions imposées par les exploitants et que sinon, ils ne peuvent que retirer leur bien du parc ou du camping. En pratique, bien sûr, une telle démarche est impossible. Contrairement au passé, il ne s’agit plus de caravanes ou de tentes, mais d’unités d’habitation souvent très coûteuses, équipées de raccordements aux égouts, à l’électricité, à l’eau, à l’internet et autour desquelles il y a généralement aussi une terrasse et un jardin aménagé.

En tant que directeur de TWERES, je veux faire un effort pour remédier à ces conditions. C’est ici que nous avons besoin de votre aide. Plus précisément, nous pensons à la protection juridique de ce groupe. Cette protection doit établir un équilibre entre les droits des exploitants (en tant que propriétaires du terrain et des installations collectives) et ceux des propriétaires des résidences mobiles ou des chalets situés sur ce terrain.

Êtes-vous ouvert à une discussion exploratoire sur ce sujet ? Compte tenu des mesures Corona, nous pourrions éventuellement organiser une réunion via « Zoom ».

Nous vous remercions par avance de l’attention que vous porterez à cette question.

Avec mes sincères salutations

JD
Directeur TWERES”

Des squatters dans votre résidence secondaire en Espagne. Que faire ?

21 juin 2021/dans À l'étranger

Pendant la crise COVID-19 et les restrictions de voyage qui en ont découlé, les médias ont accordé beaucoup d’attention aux problèmes des propriétaires de résidences secondaires dont la maison était occupée par des squatters. Faire sortir ces personnes de votre maison ou de votre appartement n’est pas aussi simple qu’on le pense souvent. Dans cet article, nous allons examiner de plus près les règles qui s’appliquent en Espagne à cet égard.

Le squat de logements est également en Espagne le plus souvent qualifié comme un délit pénal.

Comme dans la plupart des pays, l’occupation illégale de la propriété d’autrui est également punie en Espagne si l’occupant a commis une infraction pénale pour pouvoir entrer dans la maison. Deux délits peuvent venir en ligne: le cambriolage (articles 202 ou 203 du code pénal espagnol) ou l’usurpation. (article 245). Le cambriolage est puni d’une peine d’emprisonnement de 6 mois à 4 ans. L’usurpation est l’occupation intentionnelle et non autorisée de la propriété d’une autre personne ou de son habitation contre la volonté du propriétaire. Ce délit est punie d’une amende de 3 à 6 mois.

La plupart des cas de « squat » de logements impliquent l’un de ces deux délits et la victime peut alors se tourner vers la police. Cependant, il faut garder à l’esprit que la police ne peut pas simplement expulser les occupants. Par exemple, pour le délit d’usurpation, il doit être clairement prouvé qu’il ne pouvait être déduit du comportement du propriétaire que l’occupation était implicitement tolérée depuis un certain temps. Par ailleurs, il n’y a pas toujours de « cambriolage » au sens juridique du terme, par exemple lorsqu’une propriété n’est pas régulièrement utilisée comme résidence principale ou secondaire mais qu’elle est inoccupée depuis un certain temps. En droit espagnol, le terme « cambriolage » est fortement lié à l’intrusion dans la vie privée d’une autre personne, c’est-à-dire à l’effraction d’une habitation privée. Ce n’est pas le cas, par exemple, lorsqu’on squatte une maison inhabitée et vide depuis un certain temps. Dans ce cas, il peut y avoir « usurpation ».

Pris en flagrant délit et la « règle des 48 heures ».

En principe, la police ne peut pas expulser les squatters sans une décision de justice et obtenir un tel jugement peut vite prendre trois ou quatre mois. Exceptionnellement, cependant, la police peut immédiatement procéder à une expulsion si les squatters sont prises en flagrant délit. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation espagnole, le flagrant délit s’applique dans un certain nombre de cas, comme lorsque les faits sont constatés directement par la police, lorsque des voisins signalent à la police que des personnes pénètrent dans une maison en brisant une fenêtre ou une porte, ou lorsqu’un centre d’alarme est informé qu’une alarme anti-effraction a été activée dans le bâtiment.

Dans certains médias, il a été fait référence à une « règle des 48 heures », mais celle-ci n’existe pas du tout. En droit espagnol, le fait d’être pris sur le fait n’a rien à voir avec le respect d’un délai pour signaler le cambriolage à la police. Bien sûr, il est important de réagir rapidement, mais le fait de se rendre à la police dans les 48 heures ne garantit pas que les squatters seront expulsés sans avoir besoin d’une décision de justice. À l’inverse, un signalement à la police après, disons, trois ou quatre jours peut encore donner lieu à une expulsion immédiate, à condition que les auteurs aient été pris en flagrant délit par des voisins, des passants, des concierges, des agents de sécurité privés ou autres, et que des preuves puissent en être apportées.

L’occupation illégale d’un logement ne relève pas toujours de la police.

L’occupation illégale d’une propriété n’implique pas toujours la commission d’une infraction pénale. Il est également possible que la personne qui occupe votre propriété en Espagne n’ait pas eu l’intention de commettre un délit. Cela peut être le cas, par exemple, dans un litige concernant la fin d’un contrat de location, lorsque le locataire de votre propriété espagnole estime que vous, en tant que propriétaire, n’aviez pas le droit de mettre fin à la location. Dans ce cas et plus généralement dans chaque situation où des gens occupent votre maison sans avoir commis une infraction pénale, vous ne pourrez pas vous adresser à la police. La seule façon de faire sortir les invités indésirables de votre propriété est d’engager une procédure judicaire au tribunal civil. À ce stade, vous avez le choix entre quatre procédures civiles différentes, dont certaines sont plus rapides que d’autres pour aboutir à un résultat concret. L’une de ces procédures, qui a été modifiée par une loi de 2018, permet au propriétaire de reprendre possession de son logement immédiatement après avoir obtenu un jugement de première instance. Ainsi, l’autre partie ne peut pas rester dans la propriété en faisant appel de ce jugement. C’est pourquoi cette procédure est actuellement la plus utilisée dans chaque cas classique d’occupation par des squatters.

Directives pratiques pour les propriétaires d’une résidence en Espagne

Afin de déterminer s’il faut ou non contacter la police ou la Guardia Civil, il est conseillé de faire appel aux services d’un avocat dès que vous êtes informé que votre propriété a été squattée. Cet avocat sera en mesure de suggérer la stratégie juridique la plus appropriée pour que l’affaire soit résolue le plus rapidement possible. Les services d’un avocat sont nécessaires, surtout pour ceux qui ne parlent pas espagnol. Pour trouver un avocat espagnol approprié, on peut se tourner vers TWERES.

Si vous devez vous adresser au tribunal civil, l’assistance d’un avocat et d’un « procureur » est obligatoire. Le procureur est la personne qui prend la responsabilité de communiquer avec le tribunal au nom du client. Un procureur est attaché à un tribunal particulier où il est autorisé à communiquer au nom de ses clients. En Espagne, la présence d’un procureur est toujours obligatoire.

Les autorités espagnoles conseillent aux propriétaires de biens squattés de déposer rapidement une plainte. À cette fin, elles ont mis à disposition une application mobile appelée « Alertcops« . Il est possible de télécharger l’application via Google Play et App Store, de s’inscrire ensuite et de confirmer après avoir reçu un SMS. Une fois l’application installée, il est possible d’essayer l’application pour smartphone via le test ou « Alerta de prueba ». À ce moment-là, un SMS est envoyé aux responsables d’AlertCopset, si tout fonctionne bien, vous recevrez le message « Le système peut traiter vos alertes » ou, en espagnol, « El sistema puede procesar sus alertas ». AlertCops peut être utilisé non seulement en espagnol mais aussi en anglais, en allemand et en français.

Il est également important de montrer une preuve récente de propriété en cas de plainte concernant une maison squattée. Vous pouvez l’obtenir facilement en ligne sur le site Web du gouvernement https://www.registradores.org (le prix se limite à quelque 10 EUR). En outre, il est préférable de joindre un maximum de preuves documentaires, telles que des déclarations de voisins, du concierge, d’une société de sécurité, des courriels ou des SMS qui vous ont informé de l’occupation, etc. De cette façon, il y a une chance que les squatters soient « pris sur le fait » et puissent être expulsés par la police sans l’intervention d’un juge.

Si cela n’aboutit toujours pas et qu’il faut faire appel au tribunal, alors, comme cela a déjà été indiqué, l’assistance d’un avocat est nécessaire. Malgré le changement de la loi en 2018, les procédures judiciaires prennent encore beaucoup de temps car la justice, en Espagne comme ailleurs, est assez lente.

Enfin, il est évident que les autorités espagnoles recommandent surtout des mesures préventives, comme l’installation de serrures de sécurité, d’un bon système d’alarme, de préférence relié en permanence à une société de sécurité, de caméras web et la notification d’un voisin en cas d’absence prolongée.

Reactions? Envoyez votre e-mail à nicole@tweres.be

Un nombre croissant de propriétaires de résidences secondaires s’oppose à l’inégalité de traitement fiscal dans certaines communes côtières

14 mai 2021/dans Impôts

De nombreux propriétaires de résidences secondaires reçoivent ce mois-ci l’ avis d’imposition relatif à la taxe communale sur leur résidence secondaire. À De Panne, Knokke-Heist, Koksijde et Middelkerke, ces propriétaires répondent en nombre croissant par une lettre d’opposition contre cette taxe. Après le rejet de leur objection par la commune, ils sont aussi de plus en plus nombreux à porter leur affaire devant les tribunaux. Le seuil à cet égard a en effet été considérablement abaissé depuis que TWERES, a mis en place sur son site web un guichet en ligne où les propriétaires peuvent mettre leur procédure d’opposition entre les mains de l’association. [ https://tweres.be/fr/action-taxe-communale/ ]
Les propriétaires peuvent lancer leur procédure d’opposition via ce guichet en ligne. Les chances de succès de cette procédure sont considérables car la Cour d’appel de Gand a, dans différents arrêts, déclaré illégale la taxe communale dans les communes côtières concernées. Le risque que la jurisprudence future aille complètement dans l’autre sens est extrêmement faible. TWERES conseille donc aux propriétaires concernés d’introduire une opposition via son site web. Et de ne pas payer la taxe jusqu’à ce qu’une décision finale soit prise par voie judiciaire.

L’initiative de TWERES est dirigée contre la taxe sur les résidences secondaires dans les communes où aucun impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques n’est prélevé aux dépens des habitants enregistrés. À De Panne, Koksijde et Knokke-Heist, ces habitants enregistrés ne paient pas d’impôt supplémentaire du tout. Ce régime fiscal est très exceptionnel. Dans la plupart des communes belges, le taux est d’environ 7% en moyenne. Dans de très nombreuses communes, le taux se situe même entre 8 et 9% du revenu familial imposable. Un taux de 0 % est donc très inhabituel et n’est possible dans les communes concernées qu’en imposant une taxe très élevée sur les résidences secondaires. À Koksijde, par exemple, cette taxe s’élève à 1 191 EUR en 2021 et augmente chaque année. À Middelkerke, l’impôt supplémentaire sur les personnes physiques pour les habitants domiciliés n’a pas encore été complètement supprimé. Il est supprimé progressivement et, à partir de 2024, le taux y sera également de 0 %. Dans le même temps, la taxe sur les résidences secondaires a été portée de 600 à 800 euros par an.

Le taux zéro dans les quatre communes côtières va directement à l’encontre de la recommandation du gouvernement flamand, qui écrit : « Afin de ne pas transférer la charge fiscale à des personnes qui ne sont pas inscrites dans les registres de la population de la commune et qui n’ont donc pas le droit d’y voter, le taux perçu doit être raisonnablement proportionnel aux impôts payés par les habitants. »

Malgré cette recommandation et de nombreuses décisions de justice établissant l’illégalité de la taxe, les communes concernées continuent à envoyer les avis d’imposition contestés aux propriétaires de résidences secondaires sur leur territoire. Elles comptent sur le fait que seule une minorité de propriétaires prenne la peine de s’opposer à la taxe et de s’adresser à un avocat pour entamer une procédure fiscale. La majorité paiera, à contrecœur mais sans protester. Dans les communes où les résidences secondaires sont nombreuses, les autorités locales peuvent ainsi offrir à leurs électeurs un régime fiscal extrêmement avantageux. C’est le cas à Knokke-Heist, où sur un total de 39 000 logements, plus de 21 000 sont habités par des résidents secondaires.

Selon TWERES, la politique fiscale des communes côtières concernées est non seulement illégale mais aussi fondamentalement injuste : « Une famille aux revenus modestes qui loue un petit appartement à Bruxelles mais qui est devenue propriétaire d’un studio de 45 m2 à Koksijde grâce à un héritage, paie une taxe annuelle de plus de mille euros, alors que l’habitant enregistré, propriétaire d’une villa spacieuse avec piscine et vue sur la mer bénéficie d’une taxe nulle. C’est complètement déraisonnable. »

En abaissant le seuil des procédures d’opposition, TWERES espère influencer la politique fiscale des communes ciblées. L’association prend en charge tous les soucis de procédure du propriétaire pour un montant fixe et conseille au propriétaire de ne pas payer la taxe jusqu’à ce qu’une décision judiciaire finale soit prise. Cela peut prendre plusieurs années, mais les chances d’obtenir gain de cause et de récupérer en plus tous les montants investis sont très élevées. Entre-temps, les communes perdent les revenus de la taxe discriminatoire et doivent faire face à des frais de justice élevés. Vu le nombre croissant des lettres d’oppositions, les nouvelles coalitions formées après les élections communales de 2024, changeront peut-être d’avis dans ce domaine.

Pour plus de détails: https://tweres.be/fr/action-taxe-communale

Les résidents secondaires en Flandre demandent que l’impact des nouveaux tarifs de réseau sur les factures d’électricité soit clarifié au plus vite.

9 avril 2021/dans Energie

Toute personne raccordée au réseau de distribution d’électricité doit au gestionnaire du réseau une contribution pour l’utilisation du réseau. Ce « tarif de réseau » a pour objet d’acheminer l’électricité via le réseau jusqu’aux foyers, d’entretenir le réseau, de poser de nouveaux câbles si nécessaire, etc. Les tarifs de réseau sont perçus via la facture du fournisseur d’électricité et représentent, en Flandre, environ un quart du montant total sur cette facture.

Aujourd’hui, les ménages paient un tarif réseau via leur facture d’électricité qui correspond à la quantité d’électricité – en kWh – qu’ils retirent du réseau. Ceci est le cas non seulement dans la région flamande mais également en Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, cela changera en 2022. Dès ce moment, 80% du tarif réseau sera calculé sur la base d’une moyenne annuelle des « pointes de capacité mensuelles ». La pointe mensuelle est la capacité la plus élevée (kW) mesurée au cours de ce mois, demandée par tous les appareils électriques réunis pendant un quart d’heure. Chaque mois, la pointe mensuelle sera mesurée via le compteur électrique numérique et la moyenne annuelle sera calculée à partir de celui-ci. Pour 20%, la consommation de courant électrique restera la base pour la détermination du tarif de réseau.

Il est facile de deviner qu’une famille qui ne se rend que quelques fois par mois dans la seconde résidence, par exemple sur la Côte belge, pourrait être victime de la nouvelle méthode de calcul. La seconde résidence est souvent non occupée et la consommation annuelle d’électricité est donc relativement basse. Cette famille paie donc aujourd’hui un tarif de réseau faible. Mais cette même famille peut avoir des pointes de capacité élevées les jours où elle occupe la seconde résidence, car de nombreux appareils ont besoin d’électricité en même temps. Si le tarif de réseau est calculé sur base de la moyenne des pointes mensuelles, l’avantage pour la famille de résidents secondaires disparaîtra largement. Une faible consommation sur une année entière ne jouera à l’avenir qu’un rôle très mineur dans la partie tarif réseau de la facture d’électricité en Flandre.

Le régulateur flamand de l’électricité et du gaz, en abrégé « la VREG », a déjà promis il y a un an de présenter des informations plus pertinentes en février 2021. Plus de clarté a été promise sur l’impact attendu sur les utilisateurs atypiques tels que les occupants non permanents d’une seconde résidence. La VREG a également promis qu’une application informatique serait disponible d’ici là pour permettre de simuler soi-même les conséquences des nouveaux tarifs de réseau. Mais malheureusement, ces promesses n’ont pas été tenues. Tout a maintenant été reporté au milieu de cette année.

Dans une lettre ouverte que TWERES a adressé au président de la VREG, l’association a exprimé son inquiétude quant à ce qui attend ses membres.

TWERES craint que les résidents secondaires risquent d’être les grands perdants du nouveau système de tarification. Pour l’instant, ils ne sont pas en mesure d’estimer dans quelle mesure la facture sera plus élevée pour eux. Selon TWERES, cette situation est inacceptable peu avant l’introduction des nouveaux tarifs du réseau. TWERES souligne que la VREG dispose depuis un certain temps des résultats des projets pilotes que le gestionnaire de réseau en Région flamande, Fluvius, a menés auprès de 20 000 ménages. Ces projets pilotes, menés auprès d’un échantillon représentatif de ménages et incluant également des groupes de consommateurs atypiques tels que les résidents de maisons de vacances et d’appartements situés sur la digue de mer, se sont achevés il y a un an. Pour cette raison, l’association exige que la VREG, sur la base des données qu’elle a en sa possession depuis longtemps, fournisse des informations claires basées sur des situations d’échantillon représentatives. Elle demande également que le programme de simulation soit mis à disposition dans les meilleurs délais.

Pour lire plus de détails sur ce sujet, veuillez cliquer ici.

TWERES exige maintenant une transparence maximale de la part de la VREG concernant l’impact des nouveaux tarifs de réseau sur les résidences secondaires !

8 avril 2021/dans Energie

Introduction

En Région flamande, des nouveaux tarifs de réseau de distribution d’électricité seront introduits dans quelques mois (1er janvier 2022). Les consommateurs atypiques, comme les résidences secondaires, ne recevaient jusqu’à présent aucune information de la VREG (l’autorité indépendante de régulation de l’énergie pour la Région flamande), ni même une indication de l’impact sur leur facture d’électricité ! La VREG l’avait promis pour février 2021 – maintenant reporté à nouveau à la mi-2021 ! La VREG (autorité indépendante de régulation pour l’énergie en Région flamande) a défini le 13 août 2020, après trois consultations avec les parties prenantes, la méthodologie tarifaire pour la période 2021/2024. À partir de 2022, les frais de distribution liés au réseau (voir explication ci-dessous) seront répercutés sur la facture d’électricité en fonction de la puissance utilisée (kW).
Jusqu’à présent, les tarifs des frais de distribution liés au réseau étaient entièrement basés sur les kWh consommés, donc plus vous consommez d’énergie (kWh), plus vous payez pour les frais liés au réseau.
Cette évolution pour l’électricité est comparable à la facture télécom/internet où une distinction est également faite entre la vitesse de téléchargement (ici tarif de capacité kW) d’une part, et la quantité de mégaoctet téléchargée (ici kWh) d’autre part.

De quoi s’agit-il exactement? Quels sont les « frais de distribution liés au réseau »?

Le revenu de Fluvius (société de distribution d’électricité et de gaz en Flandre) est un montant fixe, déterminé annuellement par la VREG pour les frais de réseau qui font partie de la facture totale d’électricité. Les tarifs de réseau de distribution sont la méthode utilisée pour répartir ce montant entre tous les consommateurs et entreprises de la Région flamande.

Pour une famille moyenne, les frais totaux de distribution représentent aujourd’hui environ 53 % (45 % hors TVA) de la facture totale d’électricité. Celle-ci englobe, outre les frais de réseau, également les frais des « obligations de service public » (e.a. les certificats verts, qui ne devraient en principe pas être inclus dans la facture d’électricité).
Toutefois, le nouveau tarif capacitaire ne sera appliqué qu’aux « frais de réseau » purs (la construction et l’entretien des câbles, des transformateurs et des compteurs dans la distribution et la transmission). Pour une famille moyenne, ils représentent environ 25 % (21 % hors TVA) de la facture d’électricité.

Cela signifie qu’environ ¼ de la facture actuelle sera soumise à l’allocation modifiée des frais de réseau aux consommateurs (pour toute la Région Flamande : 1 milliard €/an pour les familles !).
Un aperçu détaillé de toutes les composantes de la facture d’électricité en Flandre est joint pour votre information (annexe 1).

Pourquoi le tarif de capacité sera-t-il introduit ?

La réforme des tarifs de réseau de distribution est une conséquence de la « transition énergétique » :

d’une part, du système énergétique actuel, qui repose encore largement sur les sources d’énergie fossiles et nucléaires, à l’énergie provenant de sources d’énergie renouvelables et décentralisées et locales,
d’autre part, la nécessaire croissance rapide vers plus de véhicules électriques (tous d’ici 2050 ?), plus de pompes à chaleur (au lieu du mazout et du gaz pour le chauffage), et à l’avenir probablement d’autres technologies encore à inventer.

La transition énergétique est nécessaire et urgente pour relever l’énorme défi du changement climatique. Par conséquent, les réseaux de distribution seront utilisés davantage et différemment à l’avenir et seront exposés à des charges de pointe(simultanées) plus importantes.

Selon la VREG, la réforme doit non seulement conduire à une répartition objective des coûts, mais aussi encourager les utilisateurs à utiliser l’énergie plus efficacement. En termes de capacité, les réseaux de distribution sont adaptés à la capacité de pointe des ménages et des entreprises afin de pouvoir répondre à la demande à tout moment.
Sans réforme (c’est-à-dire sans maintenir la capacité de pointe au plus bas), de nouveaux investissements très élevés dans les réseaux seraient nécessaires à long terme et les tarifs de réseau de distribution deviendraient beaucoup plus chers à l’avenir.

Cette analyse générale fait l’objet d’un large consensus.

TWERES n’est certes pas opposé à cette nécessaire transition énergétique, mais il souhaite à court terme une plus grande transparence quant à l’impact du nouveau tarif sur les frais de réseau réels à payer par un ménage, principalement pour les consommateurs atypiques!

Comment les nouveaux frais de réseau seront-ils calculés en pratique ?

Les tarifs de réseau de distribution seront calculés:

80 % sur la base de la moyenne des 12 dernières pointes de puissance mensuelles (kW), avec un minimum de 2,5 kW/mois (origine, voir ci-dessous). La pointe mensuelle est la puissance quart-horaire la plus élevée utilisée au cours d’un mois.
20% sur la base de la consommation (comme c’est le cas actuellement) en kWh

Un compteur numérique est nécessaire pour appliquer intégralement les nouveaux tarifs. Contrairement au compteur numérique, le compteur traditionnel n’enregistre que votre consommation (kWh) et non les pointes de capacité (kW). Les ménages disposant d’un compteur conventionnel ne peuvent donc pas se voir appliquer un tarif de capacité basé sur la « pointe mensuelle moyenne », comme c’est le cas pour les utilisateurs du réseau disposant d’un compteur numérique.

Toutefois, les utilisateurs du réseau disposant d’un compteur conventionnel paieront également une contribution annuelle minimale aux frais de réseau. Cette contribution est facturée comme un montant fixe. Le montant de cette contribution correspond à la contribution minimale (2,5 kW) incluse dans le tarif de capacité pour les ménages disposant d’un compteur numérique.

Tous les autres coûts de distribution continueront à être facturés sur la base des kWh consommés.

Il est clair qu’à l’avenir, la manière dont vous consommez l’électricité déterminera également si vous êtes gagnant ou perdant du nouveau tarif.

Origine de la capacité minimale de 2,5 kW pour les pointes mensuelles

Ce minimum a été déterminé sur base de projets pilotes Fluvius, clôturés depuis un certain temps, avec 20.000 ménages équipés d’un compteur numérique (représentatif pour la Flandre), pour lesquels la puissance demandée a été enregistrée par quart d’heure.
Selon le VREG, les 2,5 kW constituent un équilibre entre le coût pour les petits consommateurs d’une part et la contribution minimale de chacun aux frais du réseau d’autre part.

Tous ceux qui causent une capacité de pointe supérieure à 3,15 kW paieront-ils « plus » ou seront ils « pénalisés » ?

Un tarif de capacité linéaire sera introduit. Ainsi, une famille dont la « pointe mensuelle moyenne » est de 6 kW paiera deux fois plus qu’une famille dont la « pointe mensuelle moyenne » est de 3 kW. Une limite inférieure de 2,5 kW est prévue. Les familles qui n’ont pas de consommation certains mois ou qui ont une pointe inférieure à 2,5 kW se verront quand même facturer un montant égal à cette limite inférieure. En conséquence, chacun paiera une contribution annuelle minimale aux frais de réseau. Cette mesure aura le plus grand impact sur les utilisateurs du réseau dont la consommation est très limitée ou occasionnelle, comme les résidents secondaires ou les étudiants koteurs.
Selon les données initiales de l’échantillon, la capacité de 3,15 kW correspond à la capacité de pointe d’une famille moyenne avec les appareils ménagers habituels.

Que signifie « perdre » dans ce contexte ?

Payer plus signifie donc que, par rapport au ménage moyen en Flandre, vous avez plus de pointes de capacité pour une consommation plus faible et vice versa.
La VREG indique que, selon ses simulations provisoires, plus de 60% des ménages verront leurs tarifs de réseau de distribution baisser ou augmenter de 10% maximum en 2022 par rapport à 2020.
Parmi les « consommateurs » (ménages sans panneaux solaires), pas moins de 12% auront une facture frais de réseau qui fera plus que doubler sur base de la nouvelle tarification !

En termes relatifs, c’est un % élevé, mais pour mieux estimer l’impact, le graphique ci-dessous montre la différence en euros. La colonne de gauche montre ce que les familles paient sous l’ancien tarif.

En bref, ce graphique montre que pour les consommateurs qui paient aujourd’hui moins de 150 euros par an en frais de réseau, en 2022, les frais de réseau auront plus que doublé.

Augmentation maximale

En principe, la VREG a prévu pour les différents groupes de clients un tarif maximal en euros par kWh pour l’utilisation du réseau jusqu’en 2024. L’objectif est d’éviter de fortes hausses de la facture du réseau pour les différents utilisateurs. La facture totale pour les frais de réseau aura une limite supérieure de 30 % au-dessus du 95ième percentile des tarifs actuels pour un échantillon de ménages.
Cela correspondrait approximativement à une augmentation maximale de 100 % (doublement) des coûts de réseau actuellement payés.
Ce plafonnement de l’augmentation des frais de réseau ne s’appliquera qu’aux ménages qui disposent déjà d’un compteur numérique au début de 2022.
Pour information : début mars 2021, 640 000 compteurs numériques ont déjà été installés en Flandre, soit 10 % du nombre total. Fin 2024, ce nombre devrait être de 80 %, et fin 2028, de 100 %.

Pour les clients disposant d’un compteur classique, il y aura à partir de 2022 un montant fixe correspondant à la contribution minimale de 2,5 kW incluse dans le tarif de capacité. Il n’est pas vrai que les ménages équipés d’un compteur conventionnel paieront toujours plus que ceux équipés d’un compteur numérique. Cela dépend de leur situation individuelle.

Aujourd’hui, les consommateurs ne peuvent pas estimer l’impact sur leur facture d’électricité !

De nombreux résidents secondaires qui séjournent presque uniquement dans leur résidence secondaire pendant les vacances (consommation annuelle relativement faible et selon le tarif actuel frais de réseau peu élevés) devraient donc payer beaucoup plus pour les frais de réseau à partir de 2022. Le coût supplémentaire en soi n’est peut-être pas énorme pour cette catégorie, exprimé en euros, mais tout de même, 150 ou 200 €/an, ce n’est pas négligeable pour de nombreuses familles.
Il existe évidemment de nombreux éléments qui composent des profils très diversifiés de résidences secondaires: beaucoup ou peu de présence, présence régulière ou seulement pendant les mois de vacances, chauffage électrique direct ou à accumulation, tarif de jour ou de jour/nuit et de nuit exclusif, beaucoup ou peu de cuisson électrique, lavage et séchage ou non, beaucoup ou peu d’appareils électriques, etc. Pour certains de ces profils de consommateurs, le coût supplémentaire en euros peut être beaucoup plus important.

TWERES a examiné en profondeur la question du tarif de capacité afin de pouvoir informer ses membres le plus précisément possible de l’impact du nouveau tarif sur les frais de réseau.
Le principal problème, cependant, est que la méthode de calcul utilisée pour les nouveaux tarifs de réseau de distribution rend pratiquement impossible une simulation correcte (manuelle) de la puissance demandée, et plus particulièrement des pointes mensuelles par quart-horaire sur une année entière (qui peuvent être très différents – par exemple le chauffage électrique pendant les mois d’hiver).

Pour information : début mars 2021, 640 000 compteurs numériques ont déjà été installés en Flandre, soit 10 % du nombre total. Fin 2024, ce nombre devrait être de 80 %, et fin 2028, de 100 %.

TWERES exige maintenant un maximum de transparence de la part de la VREG concernant l’impact des nouveaux tarifs du réseau sur les résidences secondaires en Flandre !

Après l’été de l’année dernière, la VREG a déjà indiquée que la prochaine étape serait un processus de communication en février 2021 sur les nouveaux tarifs de réseau qui entreront en vigueur le 1er janvier 2022. L’intention était de pouvoir presenter de nombreuses simulations plus spécifiques, par exemple pour différents profils de résidences secondaires, et de lancer un outil de simulation qui permettrait à chacun de calculer de façon approximative sa propre situation.

TWERES est très déçu par l’annonce faite par le PDG de la VREG lors de l’audition du 10 mars 2021 au Parlement flamand, selon laquelle les informations que la VREG a distillées à partir des données de mesure numériques anonymisées de milliers de ménages avant l’été 2020 et l’outil de simulation, ne seraient présentées que « mi-2021 ».

Dans une lettre adressée au président de la VREG, TWERES demande instamment de communiquer au public toutes les informations dont elle dispose et qui sont pertinentes pour estimer l’impact des nouveaux tarifs. Cela s’applique certainement aux résultats des projets pilotes de compteurs numériques de Fluvius auprès de 20.000 ménages, qui sont achevés depuis plus d’un an. Les données récoltées des compteurs digitaux portent notamment sur des chalets dans des parcs de vacances et des appartements sur la digue.
L’outil de simulation qui a été promis devrait également être mis en ligne de toute urgence.

Les familles qui ne disposent pas encore d’un compteur numérique, et plus particulièrement les profils de consommateurs atypiques tels que les résidences secondaires, sont totalement dépendants des informations de la VREG pour pouvoir faire une estimation de leur nouvelle situation.

TWERES veut défendre quelque 125.000 familles ayant une résidence secondaire en Flandre. Il est inacceptable – pour un nouveau système de tarification ayant un impact sur environ ¼ de la facture d’électricité – que les ménages ne pourraient avoir accès à des informations pertinentes que quelques mois avant sa mise en œuvre. Cela s’applique en particulier aux résidences secondaires, qui sont également classées par le VREG même parmi les grands « perdants » potentiels de cette évolution.

Y aura-t-il un retard dans l’introduction de la redevance de capacité ?

Fin 2020, Fluvius a demandé à la VREG un report de 6 mois pour l’introduction du nouveau tarif du réseau de distribution. Le conseil d’administration de la VREG a l’intention d’accepter cette demande et vient de lancer une consultation rapide des parties prenantes.

Un éventuel report temporaire de l’introduction du tarif de capacité n’est certainement pas un argument pour ne pas prendre maintenant les actions d’information demandées par TWERES. Il est grand temps de clarifier les futurs coûts individuels de réseau des ménages, en particulier les atypiques telles que les résidences secondaires.

Annexe 1

(source: VREG.be)

Qui reçoit mon argent ? Répartition de la facture énergétique entre les différents composants

La composition de la facture énergétique d’unefamille (électricité), sur la base d’une consommation de 3 500 kWh (jour : 1 600 kWh, nuit : 1 900 kWh), Dc

VOTRE FACTURE ÉNERGÉTIQUE SE COMPOSE DE (CHIFFRES DE DÉCEMBRE 2020) :	%	MONTANT
Coût de l’énergie excluant le coût Energie Verte et Cogénération	28,13%	250,78 euro
Coût Electricité Verte	8,12%	72,38 euro
Coûts de la Cogénération	1,20%	10,69 euro
Distribution – Gestion du réseau	17,97%	160,19 euro
Distribution – OSP (Obligations de service public) et surtaxes	17,40%	155,15 euro
Transmission – Gestion du réseau	3,71%	33,04 euro
Transmission – Suppléments	3,70%	33,03 euro
Charges – Contribution fédérale	1,25%	11,13 euro
Charges – contribution énergétique	0,91%	8,16 euro
Charges – Contribution au Fonds d’énergie	0,58%	5,16 euro
TVA	(17,04%)	151,92 euro

Annexe 2

(source: VREG.be)

La Flandre est-elle le seul endroit à introduire un tarif de capacité ?

À la lumière de la transition énergétique et de son impact potentiel sur les frais de réseau, de plus en plus de pays et de régions envisagent l’introduction d’un tarif de capacité ou une augmentation de la part de capacité dans les tarifs de distribution.

Certains pays disposent déjà aujourd’hui de tarifs de réseau largement basés sur la capacité, par exemple les Pays-Bas, l’Espagne et l’Italie.

Annexe 3

(source: VREG.be)

Quelques questions et réponses intéressantes pour vous aider à situer correctement le nouveau système tarifaire

Pouvez-vous limiter vous-même les pics de capacité en répartissant dans le temps l’utilisation de certains appareils ?

Dans la plupart des cas, la mise en marche simultanée de plusieurs appareils ménagers n’a qu’un impact limité sur le tarif de capacité à payer. La pointe mensuelle correspond à la puissance quart-horaire la plus élevée que vous avez utilisée au cours d’un mois, et non à la puissance instantanée la plus élevée. La capacité indiquée sur un appareil électrique ne donne donc pas une image complète de l’impact de cet appareil sur le tarif de capacité à payer. La durée pendant laquelle cette puissance est demandée et le déroulement du cycle de l’appareil tel qu’une machine à laver jouent également un rôle important.

Par exemple :

L’utilisation d’une bouilloire d’une capacité de 2 kW n’augmente pas la puissance trimestrielle mesurée de 2 kW. En raison de la courte durée de fonctionnement de l’appareil (l’eau est portée à température bouillante en quelques minutes), l’impact sur la pointe quart-horaire est plutôt de 0,25 à 0,3 kW.
L’utilisation d’un four d’une capacité de 4 kW n’augmente pas de 4 kW la puissance quart-horaire mesurée. En raison du fonctionnement modulant (allumage/extinction) d’un four une fois la température désirée atteinte, l’impact sur la pointe trimestrielle sera plutôt de 1 à 2 kW.

Dans tous les cas, il ne sert à rien de disperser l’utilisation de tous vos appareils et de perdre ainsi beaucoup de confort. Lorsque le tarif de capacité est appliqué, une valeur minimale de 2,5 kW est prise en compte pour chaque pointe mensuelle.

Que faire si vous avez encore un compteur analogique au 1er janvier 2022 ?

(source: VREG.be)

Contrairement au compteur numérique, le compteur traditionnel n’enregistre que votre consommation (kWh) et non les pointes de capacité (kW). Nous ne pouvons donc pas facturer aux ménages équipés d’un compteur classique un tarif de capacité basé sur la « pointe mensuelle moyenne », comme ce sera le cas pour les utilisateurs du réseau équipés d’un compteur numérique.

Toutefois, les utilisateurs du réseau disposant d’un compteur conventionnel paieront également une contribution annuelle minimale aux frais de réseau. Cette contribution est facturée comme un montant fixe. Le montant de cette contribution correspond à la contribution minimale de 2,5 kW qui est incluse dans le tarif de capacité pour les ménages disposant d’un compteur numérique.

Tous les autres coûts de distribution continueront à être facturés sur la base des kWh que vous consommez.

Qu’adviendra-t-il du « taux jour/nuit » à partir de 2022 ?

Le tarif jour/nuit disparaîtra à partir de 2022, tant avec le comptage numérique qu’avec le compteur analogique. Ceci ne touche que le calcul des frais du réseau. Les fournisseurs pourront continuer à offrir un tarif jour-nuit.

Qu’en est-il du « tarif nuit exclusif » ?

(source: VREG.be)

Aujourd’hui, environ 150 000 ménages bénéficient du tarif nuit exclusif, historiquement avantageux. La tarification basée sur la capacité plutôt que sur le kWh n’est souvent pas désavantageuse pour les clients disposant d’un chauffage électrique, car ils ont une consommation relativement élevée et une bonne utilisation. La suppression progressive du tarif nuit exclusif très avantageux signifie en effet que, à comportement inchangé, un nombre relativement plus élevé de ménages de ce groupe paieront à l’avenir beaucoup plus (> 100 €) (frais de réseau) qu’aujourd’hui.
Le tarif actuel nuit exclusif est supprimé progressivement sur une période de 8 ans (2021 – 2028) et s’applique aux ménages disposant d’un compteur numérique et d’un compteur classique.

Aucun ministre ne s’estime qualifié pour accepter la pétition de TWERES

25 mars 2021/dans Corona

Il y a deux semaines, l’association des propriétaires de résidences secondaires « TWERES » a lancé une pétition intitulée « voyage nécessaire vers une habitation à l’étranger = voyage essentiel ». L’association est constamment contactée par des propriétaires de résidences secondaires à l’étranger auxquels les voisins ou la police ont envoyé des messages rapportant des dégâts causés par des tempêtes, des cambriolages ou même la prise de possession de leur maison par des squatters. Les propriétaires ne comprennent pas pourquoi ils ne sont pas autorisés à se rendre sur place pour évaluer les dommages causés à leur propriété et prévenir d’autres dommages. Personne ne peut leur expliquer ce que cette interdiction de conduire de leur première résidence à leur seconde résidence à l’étranger a à voir avec la lutte contre le coronavirus. En l’absence d’une telle justification, ils interprètent la fermeture des frontières comme une mesure purement répressive. Ils s’interrogent également sur la logique de la liste actuelle des « voyages essentiels », qui inclut, par exemple, le déménagement, la garde d’animaux ou la réparation d’un véhicule. Selon TWERES, l’absence totale d’explication et de justification de cette mesure ne contribue certainement pas au soutien indispensable au respect de toutes les autres mesures corona.

Les signataires de la pétition, qui a finalement recueilli 4768 signatures valides, demandent que les déplacements nécessaires des propriétaires vers leur domicile à l’étranger pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation urgents soient ajoutés à la liste des « voyages essentiels » figurant dans la deuxième annexe de l’arrêté ministériel du 21 mars 2021 sur les mesures Covid-19.

À l’origine, les initiateurs avaient l’intention de remettre le résultat de la pétition au cabinet du premier ministre De Croo vendredi dernier, le 19 mars. Le mercredi 17 mars, le cabinet a toutefois informé l’association qu’elle devait remettre la pétition au bureau du ministre compétent, à savoir la ministre de l’Intérieur, Annelies Verlinden. Cependant, la ministre Verlinden était d’avis que les représentants de TWERES devaient remettre la pétition au Premier ministre De Croo, étant donné que le Premier ministre est le président du Comité consultatif qui doit se prononcer sur cette question. Il a également été ajouté qu’en ces matières, l’avis des experts du GEMS (« Group of experts for -management strategy of ¬Covid-19 ») est en principe suivi.

TWERES a de nouveau contacté le cabinet du Premier ministre De Croo, mais a maintenant également adressé la demande de remise de la pétition au cabinet du ministre de la Santé publique, Frank Vandenbroucke. Cependant, aucun de ces deux cabinets n’a répondu, même après des demandes répétées.

Comme les ministres compétents se réfèrent à l’avis des experts du GEMS, TWERES a également soumis la question d’une correction de la liste des « voyages essentiels » à tous les membres de ce comité de concertation. Une réponse a été reçue de deux experts. Un expert a écrit qu’il comprend le point de vue et qu’il transmettra la question au commissariat corona. Un autre expert répond qu’il trouve injuste que les politiciens se cachent derrière les experts, mais promet en même temps de soumettre a question au GEMS.

Comme aucun ministre ne s’estime qualifié pour recevoir sa pétition, TWERES va maintenant envoyer la liste des signatures à tous les membres du comité de concertation. En même temps, on espère toujours que les ministres responsables apporteront dans les prochains jours la correction demandée à la liste des « voyages essentiels ».

Déclaration pour la détermination du revenu cadastral d’une résidence secondaire à l’étranger : le délai expire le 31 décembre 2021

Sur le statut juridique des caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges

Une lueur d’espoir pour la situation juridique des propriétaires d’une caravane résidentielle?

Les contrats des campings belges placent les propriétaires de caravanes résidentielles dans une situation de non-droit

Un an après: notre lettre du 11 novembre 2020 ( !) au Secrétaire d’Etat Eva De Bleeker sur les problèmes des propriétaires de caravanes résidentielles sur des terrains de camping en Belgique

Des squatters dans votre résidence secondaire en Espagne. Que faire ?

Un nombre croissant de propriétaires de résidences secondaires s’oppose à l’inégalité de traitement fiscal dans certaines communes côtières

Les résidents secondaires en Flandre demandent que l’impact des nouveaux tarifs de réseau sur les factures d’électricité soit clarifié au plus vite.

TWERES exige maintenant une transparence maximale de la part de la VREG concernant l’impact des nouveaux tarifs de réseau sur les résidences secondaires !

Introduction

De quoi s’agit-il exactement? Quels sont les « frais de distribution liés au réseau »?

Pourquoi le tarif de capacité sera-t-il introduit ?

Comment les nouveaux frais de réseau seront-ils calculés en pratique ?

Origine de la capacité minimale de 2,5 kW pour les pointes mensuelles

Tous ceux qui causent une capacité de pointe supérieure à 3,15 kW paieront-ils « plus » ou seront ils « pénalisés » ?

Que signifie « perdre » dans ce contexte ?

Augmentation maximale

Aujourd’hui, les consommateurs ne peuvent pas estimer l’impact sur leur facture d’électricité !

TWERES exige maintenant un maximum de transparence de la part de la VREG concernant l’impact des nouveaux tarifs du réseau sur les résidences secondaires en Flandre !

Y aura-t-il un retard dans l’introduction de la redevance de capacité ?

Annexe 1

Annexe 2

Annexe 3

Aucun ministre ne s’estime qualifié pour accepter la pétition de TWERES

TWERES vzw

Pages

Au service des résidents secondaires

Archive pour l’année : 2021

Introduction

De quoi s’agit-il exactement? Quels sont les « frais de distribution liés au réseau »?

Pourquoi le tarif de capacité sera-t-il introduit ?

Comment les nouveaux frais de réseau seront-ils calculés en pratique ?

Origine de la capacité minimale de 2,5 kW pour les pointes mensuelles

Tous ceux qui causent une capacité de pointe supérieure à 3,15 kW paieront-ils « plus » ou seront ils « pénalisés » ?

Que signifie « perdre » dans ce contexte ?

Augmentation maximale

Aujourd’hui, les consommateurs ne peuvent pas estimer l’impact sur leur facture d’électricité !

TWERES exige maintenant un maximum de transparence de la part de la VREG concernant l’impact des nouveaux tarifs du réseau sur les résidences secondaires en Flandre !

Y aura-t-il un retard dans l’introduction de la redevance de capacité ?

Annexe 1

Annexe 2

Annexe 3

TWERES vzw

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Au service des résidents secondaires