Herziening van de kadastrale huurwaarde van uw tweede verblijf in Frankrijk vanaf 2026

De Franse regering is al enkele jaren aan het sleutelen aan de fiscaliteit met de bedoeling om het belastingstelsel te vereenvoudigen. Zoals bekend is (was?) ook onze Belgische federale regering dat van plan.

Frankrijk kent twee soorten belastingen op onroerend goed: de immobiliënbelasting (“taxe foncière”) en de woonbelasting (“taxe d’habitation”). Terwijl de eerste moet worden betaald door de eigenaars van bebouwde eigendommen, heeft de tweede alleen betrekking op de bewoner van een woning. Een Belgische eigenaar van een tweede verblijf in Frankrijk die deze woning zelf bewoont, betaalt dus zowel immobiliënbelasting als woonbelasting.

Beide belastingen – en ook de belasting op de huisvuilophaling – zijn gebaseerd op de kadastrale huurwaarde, d.w.z. de theoretische huur die het onroerend goed zou kunnen opbrengen als het zou worden verhuurd. Die huurwaarde moet vervolgens met de verschillende belastingtarieven van de gemeente worden verrekend. De huurgrondslagen, die afhangen van een groot aantal factoren zoals de geografische ligging van de woning of de kenmerken ervan (oppervlakte, aantal kamers, enz.), worden nog steeds vastgesteld op basis van een evaluatie van de huurmarkt in 1970. Met uitzondering van een herwaardering op departementaal niveau in 1980, zijn deze waarden sindsdien nooit herzien en wordt elk jaar op nationaal niveau een uniforme actualiseringscoëfficiënt toegepast. Ze zijn nu dus volledig achterhaald, omdat ze voorbijgaan aan de veranderingen die de afgelopen 50 jaar hebben plaatsgevonden. Ook dit fenomeen, lineaire indexering van het kadastraal inkomen zonder rekening te houden met gewijzigde omgevingsfactoren,  lijkt sterk op de Belgische situatie.

Om hieraan te verhelpen voorzag de Franse begrotingswet voor 2020 in een herziening van deze waarden op basis van de huurprijzen die in 2023 op de huurmarkt worden waargenomen. Daartoe geven de verhuurders aan de belastingdienst de gegevens op van elk van hun eigendommen, met inbegrip van de aangerekende huurprijzen. Vanaf 2026 wordt een herziene huurwaarde toegepast op alle eigendommen. Ook Belgische eigenaars van een onroerend goed in Frankrijk, ongeacht of ze dat goed al dan niet verhuren of zelf – permanent of als tweede verblijf –  bewonen, zullen vanaf dat jaar hun immobiliënbelasting en, desgevallend, hun woonbelasting op basis van een nieuwe kadastrale huurwaarde betalen.

Een toeslag op je tweede verblijf in Frankrijk al in 2023?

Op kortere termijn is er echter voor tweedeverblijvers in Frankrijk een andere wijziging belangrijk op fiscaal vlak.

Zoals de meeste van onze leden, eigenaars van een tweede verblijf in Frankrijk,  weten, wordt daar vanaf 2023 de woonbelasting op eerste woningen afgeschaft. Wie permanent in Frankrijk resideert, betaalt dan geen woonbelasting meer. Deze belasting blijft alleen nog van toepassing op tweede woningen (ongeacht de nationaliteit van de eigenaar). Bovendien voorziet een wijziging van de nationale begroting voor 2023 in het recht van burgemeesters om een toeslag op alle tweede woningen te heffen als hun gemeente in een “spanningszone” ligt. Momenteel is een dergelijk toeslag enkel mogelijk  in een agglomeratie met ten minste 50.000 inwoners. Met deze wijziging zullen burgemeesters van alle gemeenten in  zogenaamde “spanningszones” , ook die buiten de agglomeraties,  een toeslag op de woonbelasting van de bewoners van tweede woningen kunnen heffen. Het aantal van deze gemeenten wordt geschat op 5000.

Dit betekent niet dat al deze 5000 gemeenten zich zullen haasten om deze “overbelasting” te heffen op hun tweedeverblijvers. Burgemeesters mogen zelf beslissen of ze deze extra belasting, die varieert van +5% tot +60% (!), al dan niet toepassen. Onze ervaring in België leert ons echter dat gemeentebesturen geneigd zijn om eigenaars van een tweede verblijf meer lokale belastingen te laten betalen om vaste inwoners die in de gemeente wonen (en stemmen) te bevoordelen.

Vraagt u zich af of uw tweede verblijf in één van die 5000 gemeenten ligt? Het gaat voornamelijk over gemeenten in Ile-de-France, Provence-Alpes-Cote d’Azur en Corsica. Maar ook aan de kust, een beetje in Normandië, veel meer in het zuiden van Bretagne, aan de Atlantische kust, en natuurlijk aan de hele Middellandse Zeekust. Als u wilt weten of u mogelijk bent getroffen, kunt u terecht op deze officiële website van de Franse overheid en typt u de naam in van de gemeente waar uw huis of appartement zich bevindt.