Herziening van de kadastrale huurwaarde van uw tweede verblijf in Frankrijk vanaf 2026

/in ,

De Franse regering is al enkele jaren aan het sleutelen aan de fiscaliteit met de bedoeling om het belastingstelsel te vereenvoudigen. Zoals bekend is (was?) ook onze Belgische federale regering dat van plan.

Frankrijk kent twee soorten belastingen op onroerend goed: de immobiliënbelasting (“taxe foncière”) en de woonbelasting (“taxe d’habitation”). Terwijl de eerste moet worden betaald door de eigenaars van bebouwde eigendommen, heeft de tweede alleen betrekking op de bewoner van een woning. Een Belgische eigenaar van een tweede verblijf in Frankrijk die deze woning zelf bewoont, betaalt dus zowel immobiliënbelasting als woonbelasting.

Beide belastingen – en ook de belasting op de huisvuilophaling – zijn gebaseerd op de kadastrale huurwaarde, d.w.z. de theoretische huur die het onroerend goed zou kunnen opbrengen als het zou worden verhuurd. Die huurwaarde moet vervolgens met de verschillende belastingtarieven van de gemeente worden verrekend. De huurgrondslagen, die afhangen van een groot aantal factoren zoals de geografische ligging van de woning of de kenmerken ervan (oppervlakte, aantal kamers, enz.), worden nog steeds vastgesteld op basis van een evaluatie van de huurmarkt in 1970. Met uitzondering van een herwaardering op departementaal niveau in 1980, zijn deze waarden sindsdien nooit herzien en wordt elk jaar op nationaal niveau een uniforme actualiseringscoëfficiënt toegepast. Ze zijn nu dus volledig achterhaald, omdat ze voorbijgaan aan de veranderingen die de afgelopen 50 jaar hebben plaatsgevonden. Ook dit fenomeen, lineaire indexering van het kadastraal inkomen zonder rekening te houden met gewijzigde omgevingsfactoren,  lijkt sterk op de Belgische situatie.

Om hieraan te verhelpen voorzag de Franse begrotingswet voor 2020 in een herziening van deze waarden op basis van de huurprijzen die in 2023 op de huurmarkt worden waargenomen. Daartoe geven de verhuurders aan de belastingdienst de gegevens op van elk van hun eigendommen, met inbegrip van de aangerekende huurprijzen. Vanaf 2026 wordt een herziene huurwaarde toegepast op alle eigendommen. Ook Belgische eigenaars van een onroerend goed in Frankrijk, ongeacht of ze dat goed al dan niet verhuren of zelf – permanent of als tweede verblijf –  bewonen, zullen vanaf dat jaar hun immobiliënbelasting en, desgevallend, hun woonbelasting op basis van een nieuwe kadastrale huurwaarde betalen.

Een toeslag op je tweede verblijf in Frankrijk al in 2023?

Op kortere termijn is er echter voor tweedeverblijvers in Frankrijk een andere wijziging belangrijk op fiscaal vlak.

Zoals de meeste van onze leden, eigenaars van een tweede verblijf in Frankrijk,  weten, wordt daar vanaf 2023 de woonbelasting op eerste woningen afgeschaft. Wie permanent in Frankrijk resideert, betaalt dan geen woonbelasting meer. Deze belasting blijft alleen nog van toepassing op tweede woningen (ongeacht de nationaliteit van de eigenaar). Bovendien voorziet een wijziging van de nationale begroting voor 2023 in het recht van burgemeesters om een toeslag op alle tweede woningen te heffen als hun gemeente in een “spanningszone” ligt. Momenteel is een dergelijk toeslag enkel mogelijk  in een agglomeratie met ten minste 50.000 inwoners. Met deze wijziging zullen burgemeesters van alle gemeenten in  zogenaamde “spanningszones” , ook die buiten de agglomeraties,  een toeslag op de woonbelasting van de bewoners van tweede woningen kunnen heffen. Het aantal van deze gemeenten wordt geschat op 5000.

Dit betekent niet dat al deze 5000 gemeenten zich zullen haasten om deze “overbelasting” te heffen op hun tweedeverblijvers. Burgemeesters mogen zelf beslissen of ze deze extra belasting, die varieert van +5% tot +60% (!), al dan niet toepassen. Onze ervaring in België leert ons echter dat gemeentebesturen geneigd zijn om eigenaars van een tweede verblijf meer lokale belastingen te laten betalen om vaste inwoners die in de gemeente wonen (en stemmen) te bevoordelen.

Vraagt u zich af of uw tweede verblijf in één van die 5000 gemeenten ligt? Het gaat voornamelijk over gemeenten in Ile-de-France, Provence-Alpes-Cote d’Azur en Corsica. Maar ook aan de kust, een beetje in Normandië, veel meer in het zuiden van Bretagne, aan de Atlantische kust, en natuurlijk aan de hele Middellandse Zeekust. Als u wilt weten of u mogelijk bent getroffen, kunt u terecht op deze officiële website van de Franse overheid en typt u de naam in van de gemeente waar uw huis of appartement zich bevindt.

Krakers in uw tweede verblijf in Spanje. Wat nu?

/in

Tijdens de coronacrisis en de daaraan gekoppelde reisbeperkingen was er in de media opvallend meer aandacht voor de problemen van eigenaars van tweede verblijven van wie de woning werd bezet door krakers.  Die mensen terug uit uw huis of appartement krijgen, is minder eenvoudig dan vaak wordt gedacht. In dit blogbericht bekijken we wat meer in detail de regels die daaromtrent in Spanje gelden.

Kraken van woningen is ook in Spanje meestal een strafbaar feit

Zoals in de meeste landen wordt illegale bezetting van andermans eigendom ook in Spanje bestraft indien de bezetter een strafbaar feit heeft gepleegd om in de woning binnen te kunnen raken.  Twee misdrijven komen in aanmerking: inbraak (artikelen 202 of 203 van het Spaans strafwetboek) of usurpatie. (artikel 245). Inbraak kan bestraft worden met gevangenisstraf van 6 maanden tot 4 jaar. Usurpatie is het, intentioneel en zonder toestemming, andermans eigendom bewonen of daarin verblijven tegen de wil van de eigenaar. Dat misdrijf wordt gestraft met een geldboete van drie tot zes maanden.

De meeste gevallen van “kraak” van een woning gaan gepaard met één van deze twee misdrijven en dan kan het slachtoffer zich richten tot de politie en het parket. Men moet er echter rekening mee houden dat de politie de bezetters niet zomaar uit de woning kan zetten. Het moet bijvoorbeeld voor het misdrijf van usurpatie duidelijk bewezen zijn dat uit het gedrag van de eigenaar niet kon afgeleid worden dat de bezetting impliciet een tijd lang werd geduld. Ook is er niet altijd van “inbraak” sprake in juridische zin, bijvoorbeeld wanneer een woning niet regelmatig gebruikt wordt als eerste of tweede verblijf maar al enige tijd onbewoond is gebleven. In het Spaanse recht wordt “inbraak” namelijk gedefinieerd als het zich onrechtmatig toegang verschaffen tot een ruimte die daadwerkelijk als privéwoning wordt gebruikt. Dat is bijvoorbeeld niet het geval bij het kraken van een onbewoond huis dat al geruime tijd leegstaat. In dat geval kan wel van “usurpatie” sprake zijn.

Betrapping op heterdaad en de zogenaamde “48 uren-regel”

In principe kan de politie de krakers  niet uit de woning zetten zonder rechterlijk bevel en het verkrijgen van een dergelijk vonnis tot uitzetting duurt al gauw drie tot vier maanden.  De politie kan echter uitzonderlijk wel onmiddellijk tot uitzetting overgaan wanneer sprake is van betrapping op heterdaad.     Volgens de jurisprudentie van het Spaanse Hof van Cassatie is betrapping op heterdaad van toepassing in een aantal gevallen, zoals bijvoorbeeld wanneer de feiten rechtstreeks door de politie worden vastgesteld, wanneer buren de politie melden dat er mensen een woning binnendringen door een raam of deur open te breken of wanneer aan een alarmcentrale wordt gewaarschuwd dat er een inbraaksignaal in het gebouw is geactiveerd.

In sommige media is in dit verband gewag gemaakt van een zogenaamde “48 uren-regel” maar die regel bestaat helemaal niet. Betrapping op heterdaad heeft in het Spaanse recht niets te maken met het al dan niet respecteren van een termijn waarbinnen de inbraak aan de politie gemeld moet worden. Snel reageren is uiteraard belangrijk maar het is niet zo dat wie binnen de 48 uur naar de politie stapt, de garantie krijgt dat de krakers uit het huis zullen worden gezet zonder de noodzaak van een rechterlijk bevel. Omgekeerd kan een melding aan de politie na, bijvoorbeeld, drie of vier dagen nog steeds aanleiding geven tot onmiddellijke uitzetting, namelijk op voorwaarde dat de daders door buren, voorbijgangers, conciërge, private veiligheidsagenten of anderen op heterdaad werden betrapt en daarvan bewijs kan worden voorgelegd.

Niet elke illegale bezetting van een woning is een zaak voor de politie

Niet elke onrechtmatige bezetting van een woning gaat gepaard met het plegen van een strafbaar feit. Het is ook mogelijk dat de degene die uw woning in Spanje bezet, geen intentie had om een misdrijf te plegen of dat er geen enkel bewijs is van een misdrijf.  Net als in ons land zal de Spaanse politie weinig kunnen doen indien geen strafbaar feit wordt aangetoond. De enige manier om in dat geval iemand uw woning te krijgen, is dan een verzoekschrift bij de burgerlijke rechtbank. Men heeft op dat moment de keuze tussen een viertal verschillende burgerlijke procedures, waarvan de ene al wat sneller dan de andere tot concreet resultaat leidt. Eén van die procedures, die door een wet van 2018 werd gewijzigd,  laat toe dat de eigenaar onmiddellijk na het verkrijgen van een vonnis in eerste aanleg zijn woning terug in bezit kan nemen. De tegenpartij kan dus niet in de woning blijven zitten door beroep tegen dat vonnis in te stellen. Daarom wordt deze procedure in het geval van een klassiek geval van bezetting door krakers momenteel het meest gebruikt.

Praktische richtlijnen voor eigenaars van een woning in Spanje

Om uit te maken of men al dan niet bij de Spaanse politie of de Guardia Civil  terecht kan, is het raadzaam  een beroep te doen op een advocaat zodra men melding krijgt dat uw woning werd gekraakt. Die advocaat kan u de juiste juridische strategie voorstellen om de zaak zo snel mogelijk opgelost te krijgen. Inschakeling van een advocaat is zeker nodig voor wie zelf niet de Spaanse taal machtig is. Om een geschikte Spaanse advocaat te vinden, kan men zich tot TWERES wenden.

Indien men een procedure voor de burgerlijke rechtbank moet instellen, is sowieso de bijstand van een advocaat en van een “procureur” verplicht. Een procureur is de persoon die de verantwoordelijkheid op zich neemt om namens de cliënt met de rechtbank te communiceren. Een procureur is verbonden aan één bepaalde rechtbank waar hij of zij bevoegd is om te communiceren met de rechter namens zijn of haar cliënten. In Spanje is een procureur nog steeds verplicht.

De Spaanse overheid raadt eigenaars van gekraakte woningen zelf aan om snel klacht in te dienen. Daarvoor stelt ze een mobiele applicatie “Alertcops” ter beschikking. Men kan de app via Google Play en via de App Store downloaden, zich vervolgens registreren en dat bevestigen na een ontvangen SMS. Eenmaal goed geïnstalleerd, kan men via de test of ‘Alerta de prueba’ de smartphone app uitproberen. Er wordt op dat moment een tekstbericht naar de mensen achter AlertCops gestuurd en als alles goed functioneert ontvangt men het bericht ‘The system can process your alerts’ of in het Spaans ‘El sistema puede procesar sus alertas’. AlertCops kan niet enkel in het Spaans gebruikt worden maar ook in het Engels, Duits en Frans.

Ook belangrijk is dat men bij een klacht naar aanleiding van een gekraakte woning een recent eigendomsbewijs kan voorleggen. Dat kan op eenvoudige wijze online verkregen worden via de overheidswebsite https://www.registradores.org en kost ongeveer 10 EUR. Bovendien is het best om zoveel mogelijk bewijsstukken bij te voegen, zoals verklaringen van buren, conciërge, bewakingsbedrijf, e-mails of sms-berichten die u van de bezetting op de hoogte hebben gesteld, etc. Op die manier kan maakt men kans dat er  “betrapping op heterdaad” is en de krakers door de politie kunnen worden uitgezet zonder tussenkomst van een rechter.

Wanneer dat toch niet lukt en de rechtbank moet ingeschakeld worden, is, zoals al aangegeven, een advocaat nodig. Ondanks de wetswijziging van 2018 vergen de gerechtelijke procedures nog altijd veel tijd want ook de Spaanse justitie werkt nogal traag.

Het is, tot slot, ook daarom evident dat de Spaanse autoriteiten preventieve maatregelen aanbevelen, zoals installatie van veiligheidssloten, een goed alarmsysteem, liefst permanent verbonden met een bewakingsbedrijf, webcamera’s en verwittigen van een buur bij lange afwezigheid.

Reacties? Stuur uw e-mail naar nicole@tweres.be

Toegang tot tweede woningen in Duitsland tijdens de corona lock-down

/in ,

De maatregelen in Duitsland in de strijd tegen het coronavirus waren van meet af aan niet gericht op een algemeen verbod op de toegang tot tweede woningen. Aan het begin van de pandemie waren er verschillende voorschriften voor tweede woningen naargelang de deelstaat. Er waren aanbevelingen en in sommige deelstaten werd het burgers die niet hun hoofdverblijf in de deelstaat van hun tweede woning hadden, aanvankelijk verboden om de grens van hun deelstaat over te steken en hun tweede woning te bezoeken.

Dit veranderde snel nadat de administratieve rechtbanken in een aantal deelstaten het verbod op het gebruik van tweede woningen hadden opgeheven of opgeschort. De rechtbanken vonden het verbod om naar de tweede verblijfplaats te reizen disproportioneel en dus onwettig. De regeringen van de betrokken deelstaten hebben hierop gereageerd door hun regelgeving onverwijld te wijzigen.

Enkel voorbeelden:

  • Berlijn/Brandenburg: na een beslissing van het Hoger Administratief Gerecht van Berlijn-Brandenburg in maart heeft een woordvoerder van het Brandenburgse Ministerie van Binnenlandse Zaken duidelijk verklaard: “Iedereen die een vakantiehuis of appartement in Brandenburg bezit, mag dit natuurlijk zelf gebruiken”.
  • Mecklenburg-Vorpommern, een zeer toeristische regio aan de Duitse Oostzeekust: na een uitspraak van het Hooggerechtshof van Greifswald op 9 april 2020, dat het reisverbod voor de lokale bevolking heeft opgeheven, heeft de deelstaatregering op 17 april 2020 besloten dat iedereen die in Mecklenburg-Vorpommern woont, elke plaats daar mag bezoeken, inclusief een tweede huis aan de kust en op de Oostzee-eilanden.
  • Sommige deelstaten in Duitsland, zoals Beieren, ook een streek met zeer aantrekkelijke en populaire toeristische plaatsen, evenals Saksen-Anhalt en Noordrijn-Westfalen, hebben op geen enkel moment het eigen gebruik van tweede woningen verboden.

Conclusie: in Duitsland werden de tweedeverblijvers tijdens de corona-crisis uiteindelijk niet verhinderd om van hun eigendom gebruik te maken, zelfs indien dat in een andere deelstaat lag.

Lock-down en tweede verblijven in Frankrijk: een andere aanpak dan het zeer strenge verbod in België

/in ,

Vanaf dinsdag 17 maart ’s middags ging Frankrijk, net als de meeste andere landen in Europa rond dezelfde periode, in lock-down. Slechts enkele verplaatsingen waren toegestaan en alleen op basis van een attest. Bij gebrek aan bewijs riskeerden onze Franse buren een boete van 135 euro. In tegenstelling tot wat we in België zagen, was het doorbrengen van de lock-down in een tweede verblijf niet verboden. Mensen die op 17 maart om 12 uur ‘s middags in hun tweede verblijfplaats waren, mochten daar blijven.

Weliswaar was het absoluut verboden om heen en weer te pendelen tussen het tweede verblijf en de hoofdverblijfplaats. Net als in België zorgde de aanwezigheid van de eigenaars in hun tweede verblijfplaats voor enige commotie onder een deel van de lokale bevolking. In een interview met Paris-Match gaf antropoloog Jean-Didier Urbain enkele interessante commentaren op wat er in Frankrijk gebeurde.

Klik hier om het interview (in het Frans) te lezen.