Een arrest van het Hof van beroep te Gent over belasting op tweede verblijven geeft Koksijde gelijk

/in

Het Hof van beroep te Gent heeft in een arrest van 31 oktober 2023 de gemeente Koksijde onverwacht gelijk gegeven in een bezwaarprocedure tegen de hoge gemeentebelasting op tweede verblijven.

De zaak ging over een bezwaar dat door tweedeverblijvers uit Namen was ingediend tegen de aanslag van het jaar 2020. Na de verwerping ervan door de gemeente hadden ze via onze vereniging een gerechtelijke procedure gestart met het argument dat het gemeentelijk belastingreglement in Koksijde strijdig is met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel. Zoals gewoonlijk is dat argument in eerste aanleg verworpen en hebben de tweedeverblijvers daartegen hoger beroep aangetekend. Dat beroep is, tegen alle verwachtingen in, door het Hof verworpen.

Die beslissing is zeer verrassend. Op verschillende argumenten die zijn aangevoerd, antwoordt het Hof het omgekeerde van wat in eerdere arresten werd beslist. Die bocht van 180 graden is des te meer verwonderlijk omdat de samenstelling van het Hof niet veranderd is (het arrest werd geveld door een alleen zetelende raadsheer).

Samengevat zegt het Hof dat de gemeente Koksijde gerechtigd is om een belasting te heffen op eigenaars van tweede verblijven om zodoende niet enkel financiële middelen te verzamelen voor woningbouw ten voordele van residentiële bewoners, maar ook om het gebruik van bestaande woningen als tweede verblijf te ontraden en residentiële bewoning aan te moedigen.

Op het argument van de tweedeverblijvers, dat de hoge opbrengst van die belasting aan de gemeente ook toelaat om de eigen inwoners bijna volledig vrij te stellen van gemeentebelasting, wordt door het Hof geantwoord dat de gemeente onderscheiden categorieën van belastingplichtigen aan een verschillende belasting mag onderwerpen zonder daardoor het gelijkheidsbeginsel te schenden. Een schending van het gelijkheidsbeginsel veronderstelt namelijk dat de bijdrage van onderscheiden categorieën van belastingplichtigen aan de realisatie van eenzelfde doelstelling onevenredig zou zijn. De belasting op tweede verblijven in de gemeente Koksijde is, volgens het Hof, enkel bedoeld om het residentieel wonen te stimuleren.

Het arrest toetst vervolgens enkel nog de rechtmatigheid en ook de hoogte van de belasting op tweede verblijven aan de beoogde doelstelling, (de bevordering van het residentieel wonen). Volgens het arrest kan men niet zeggen dat er tussen de belasting op tweede verblijven en de beoogde doelstelling geen redelijke en evenredige verhouding zou bestaan. Het Hof vindt de belasting daarom rechtmatig en niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Op het argument dat de (zeer hoge) belasting op tweede verblijven de facto een compensatie is voor de (zeven maal lagere) “algemene gemeentebelasting” die door de vaste inwoners moet worden betaald, antwoordt het Hof in eerste instantie het volgende: “Het nieuw belastingreglement op tweede verblijven wordt niet verantwoord als compensatoire bijdrage in de gemeentelijke dienstverlening”. Dat lijkt in strijd met de tekst van dat reglement vermits daarin staat dat de belasting op tweede verblijven nodig is omdat “de gebruikers van de tweede verblijven bij gebrek aan permanente bewoning niet bijdragen in de algemene gemeentebelasting”. Is de ene (hoge) belasting dan toch geen compensatie voor de andere (zevenmaal lagere) belasting?

Verderop in het arrest leest men “dat bij het vastleggen van de belasting op tweede verblijven rekening is gehouden met de algemene gemeentebelasting en dat ook de eigenaars van tweede verblijven moeten bijdragen aan de algemene bestuurlijke uitgaven van de gemeente, net zoals de vaste inwoners dat via de algemene gemeentebelasting moeten doen”. Op dit punt geeft het Hof toe dat de belasting op tweede verblijven minstens voor een deel ook bedoeld is om de algemene bestuurlijke uitgaven van de gemeente te dekken. Dat lijkt een zwak punt in de redenering van het Hof. De vraag of de bijdrage aan die algemene bestuurlijke uitgaven van respectievelijk de vaste inwoners en de eigenaars van tweede verblijven al dan niet in overeenstemming is met het gelijkheidsbeginsel wordt door het Hof namelijk niet onderzocht. En dat was nu net het belangrijkste argument dat door de tweedeverblijvers werd aangevoerd.

Het Hof gaat verder niet in op het argument dat het betwiste belastingreglement op uiteenlopende en tegenstrijdige motieven is gesteund. Naast het motief betreffende het woonbeleid en de bevordering van vaste bewoning, vermeldt het reglement ook dat de belasting op tweede verblijven “bovenal een weeldetaks is op het gebruik van een woning waarin men niet gedomicilieerd is”. Het argument dat de belasting dan op de gebruiker van de woning diende geheven te worden en niet op de eigenaar ervan, vermits die niet de drager is van de belaste weelde, wordt door het Hof evenmin geantwoord.

De conclusie is dus dat het arrest van 31 oktober 2023 betwistbaar lijkt. Sommigen hebben al beweerd dat het Hof van beroep met het negatief arrest over Koksijde de deur wil sluiten voor de vloed van honderden beroepsprocedures waarmee ze dreigen geconfronteerd te worden. Dergelijke speculaties – ook over andere factoren die bij de zetelende rechter kunnen hebben meegespeeld – helpen ons natuurlijk niet verder. Samen met de advocaten en ook met andere juridische experts, bestuderen we daarom op dit moment het arrest om te bekijken of een voorziening in cassatie een kans op slagen heeft. Indien het antwoord daarop positief is, ligt alles terug open. .

Voor tweedeverblijvers in Koksijde heeft het arrest voorlopig geen gevolgen voor de bezwaarprocedures tegen de gemeentebelasting op “toeristische verblijfplaatsen”. Daarop is de redenering van het Hof van beroep (domiciliëring stimuleren) niet van toepassing. Het arrest heeft uiteraard ook geen enkel gevolg voor de bezwaarprocedure tegen de gemeentebelasting in Knokke-Heist. Die is namelijk reeds door het Hof onwettelijk bevonden. Voor De Panne moeten we wachten op het resultaat van de eerste beroepsprocedures tegen de aanslag van 2020. Wanneer de eerste arresten daarover geveld zullen worden, is ons niet bekend. Voor de zaken over de gemeentebelasting in De Panne die via TWERES zijn ingeleid, moet zeker nog minstens een jaar worden gewacht.

Herziening van de kadastrale huurwaarde van uw tweede verblijf in Frankrijk vanaf 2026

/in ,

De Franse regering is al enkele jaren aan het sleutelen aan de fiscaliteit met de bedoeling om het belastingstelsel te vereenvoudigen. Zoals bekend is (was?) ook onze Belgische federale regering dat van plan.

Frankrijk kent twee soorten belastingen op onroerend goed: de immobiliënbelasting (“taxe foncière”) en de woonbelasting (“taxe d’habitation”). Terwijl de eerste moet worden betaald door de eigenaars van bebouwde eigendommen, heeft de tweede alleen betrekking op de bewoner van een woning. Een Belgische eigenaar van een tweede verblijf in Frankrijk die deze woning zelf bewoont, betaalt dus zowel immobiliënbelasting als woonbelasting.

Beide belastingen – en ook de belasting op de huisvuilophaling – zijn gebaseerd op de kadastrale huurwaarde, d.w.z. de theoretische huur die het onroerend goed zou kunnen opbrengen als het zou worden verhuurd. Die huurwaarde moet vervolgens met de verschillende belastingtarieven van de gemeente worden verrekend. De huurgrondslagen, die afhangen van een groot aantal factoren zoals de geografische ligging van de woning of de kenmerken ervan (oppervlakte, aantal kamers, enz.), worden nog steeds vastgesteld op basis van een evaluatie van de huurmarkt in 1970. Met uitzondering van een herwaardering op departementaal niveau in 1980, zijn deze waarden sindsdien nooit herzien en wordt elk jaar op nationaal niveau een uniforme actualiseringscoëfficiënt toegepast. Ze zijn nu dus volledig achterhaald, omdat ze voorbijgaan aan de veranderingen die de afgelopen 50 jaar hebben plaatsgevonden. Ook dit fenomeen, lineaire indexering van het kadastraal inkomen zonder rekening te houden met gewijzigde omgevingsfactoren,  lijkt sterk op de Belgische situatie.

Om hieraan te verhelpen voorzag de Franse begrotingswet voor 2020 in een herziening van deze waarden op basis van de huurprijzen die in 2023 op de huurmarkt worden waargenomen. Daartoe geven de verhuurders aan de belastingdienst de gegevens op van elk van hun eigendommen, met inbegrip van de aangerekende huurprijzen. Vanaf 2026 wordt een herziene huurwaarde toegepast op alle eigendommen. Ook Belgische eigenaars van een onroerend goed in Frankrijk, ongeacht of ze dat goed al dan niet verhuren of zelf – permanent of als tweede verblijf –  bewonen, zullen vanaf dat jaar hun immobiliënbelasting en, desgevallend, hun woonbelasting op basis van een nieuwe kadastrale huurwaarde betalen.

Een toeslag op je tweede verblijf in Frankrijk al in 2023?

Op kortere termijn is er echter voor tweedeverblijvers in Frankrijk een andere wijziging belangrijk op fiscaal vlak.

Zoals de meeste van onze leden, eigenaars van een tweede verblijf in Frankrijk,  weten, wordt daar vanaf 2023 de woonbelasting op eerste woningen afgeschaft. Wie permanent in Frankrijk resideert, betaalt dan geen woonbelasting meer. Deze belasting blijft alleen nog van toepassing op tweede woningen (ongeacht de nationaliteit van de eigenaar). Bovendien voorziet een wijziging van de nationale begroting voor 2023 in het recht van burgemeesters om een toeslag op alle tweede woningen te heffen als hun gemeente in een “spanningszone” ligt. Momenteel is een dergelijk toeslag enkel mogelijk  in een agglomeratie met ten minste 50.000 inwoners. Met deze wijziging zullen burgemeesters van alle gemeenten in  zogenaamde “spanningszones” , ook die buiten de agglomeraties,  een toeslag op de woonbelasting van de bewoners van tweede woningen kunnen heffen. Het aantal van deze gemeenten wordt geschat op 5000.

Dit betekent niet dat al deze 5000 gemeenten zich zullen haasten om deze “overbelasting” te heffen op hun tweedeverblijvers. Burgemeesters mogen zelf beslissen of ze deze extra belasting, die varieert van +5% tot +60% (!), al dan niet toepassen. Onze ervaring in België leert ons echter dat gemeentebesturen geneigd zijn om eigenaars van een tweede verblijf meer lokale belastingen te laten betalen om vaste inwoners die in de gemeente wonen (en stemmen) te bevoordelen.

Vraagt u zich af of uw tweede verblijf in één van die 5000 gemeenten ligt? Het gaat voornamelijk over gemeenten in Ile-de-France, Provence-Alpes-Cote d’Azur en Corsica. Maar ook aan de kust, een beetje in Normandië, veel meer in het zuiden van Bretagne, aan de Atlantische kust, en natuurlijk aan de hele Middellandse Zeekust. Als u wilt weten of u mogelijk bent getroffen, kunt u terecht op deze officiële website van de Franse overheid en typt u de naam in van de gemeente waar uw huis of appartement zich bevindt.

Eigenaars van stacaravans of chalets in kampeerverblijfparken zijn juridisch beschermd door het consumentenrecht maar verdienen bescherming zoals pachters

/in

We hebben hier al herhaaldelijk gewezen op de zwakke rechtspositie van eigenaars van stacaravans of chalets tegenover de uitbater van hun campingterrein. Wie een seizoenplaats op de camping wil, moet vaak een contract ondertekenen dat zeer onevenwichtig is opgesteld in het voordeel van de campinguitbater. Het contract laat deze laatste toe om elk jaar de huur van de standplaats stop te zetten, de prijs ervan willekeurig te verhogen, eenzijdig te beslissen op welke data de camping gesloten wordt en wanneer de eigenaar van zijn of haar stacaravan/chalet gebruik mag maken, enzovoort.

Omdat de campingeigenaar de grond bezit waarop de stacaravan of chalet staat, kan hij min of meer doen wat hem zint. De laatste jaren worden veel eigenaars van stacaravans of chalets plots geconfronteerd met het bericht dat het campingterrein wordt verkocht aan een investeringsmaatschappij of vastgoedmakelaar en de huurders van de seizoenplaatsen op korte termijn moeten ophoepelen. Dat zorgt voor dramatische toestanden die volgens TWERES totaal onaanvaardbaar zijn. Eigenlijk verdienen de huurders van seizoenplaatsen een bescherming van de investering die ze in hun stacaravan of chalet hebben verricht. Die bescherming zou geïnspireerd moeten zijn op deze die pachters genieten ingevolgde de pachtwetgeving.

Momenteel zijn sommige bepalingen in de seizoencontracten hoogstens  in strijd met het Wetboek voor Economisch Recht (WER). De reden is dat huurders van standplaatsen in campings beroep kunnen doen op de bepalingen van het consumentenrecht. Het consumentenrecht is van toepassing op overeenkomsten die worden gesloten tussen een onderneming en consument. Artikel I. 1, 2° van het Wetboek Economisch Recht definieert een consument als “iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen”.

Vermits vrijwel alle huurders van standplaatsen voor een stacaravan of chalet natuurlijke personen zijn (dus het contract sluiten als privé persoon en niet, bijvoorbeeld, via een vennootschap) en de huur niets te maken heeft men hun beroepsactiviteit, zijn ze dus “consumenten”. Deze consumenten sluiten een overeenkomst met een “onderneming”. De meeste campings worden namelijk uitgebaat door vennootschappen of door zelfstandigen voor wie dit een beroepsactiviteit is.

Boek VI van het WER verbiedt het invoegen van onrechtmatige bedingen in overeenkomsten die worden gesloten tussen ondernemingen en consumenten. Dergelijke contractuele clausules zijn nietig. De overeenkomst zelf zal geldig blijven als ze kan blijven voortbestaan zonder deze clausules.

Een onrechtmatig beding is een contractuele bepaling of een voorwaarde die, alleen of in samenhang met andere clausules, een kennelijk onevenwicht schept in het nadeel van de consument (Art. I.8,22° WER).  Bepaalde clausules worden door de wet automatisch als onrechtmatig beschouwd, zoals bijvoorbeeld: “de onderneming het recht te verlenen om zonder geldige reden de prijs, de kenmerken of de voorwaarden van de overeenkomst eenzijdig te wijzigen” (zie Art. VI.91/5,1° WER).

Omdat huurders van een standplaats voor stacaravans in een camping onder de bescherming vallen van het consumentenrecht, kunnen ze met klachten terecht bij het meldpunt van de Federale Overheidsdienst Economie (https://meldpunt.belgie.be/meldpunt/nl/welkom). Bovendien kunnen ze ook een beroep doen op de consumentenombudsdienst (https://consumentenombudsdienst.be/nl).

Veel eigenaars van stacaravans of chalets zullen echter aarzelen om tegen de uitbater van hun camping een klacht in te dienen. Zij riskeren namelijk hun standplaats voor het volgende seizoen te verliezen en daarom leggen ze zich meestal neer bij elke maatregel van de campinguitbater, ook al zijn ze daarover zeer ontevreden.

De enig mogelijke weg om sterker te staan, bestaat erin zich te verenigen in een lobbygroep die kan ijveren voor een betere wettelijke bescherming van eigenaars van stacaravans of chalets in vakantieparken of kampeerverblijfplaatsen. TWERES is een vereniging die onder meer met dat doel is opgericht. Het is een vereniging van alle tweedeverblijvers ongeacht of dat tweede verblijf een villa, een appartement of een stacaravan op een camping is. Men kan lid worden van TWERES  via deze websitepagina https://tweres.be/lid-worden/).