Nieuwe Spaanse regelgeving zet Belgische eigenaars van tweede verblijven onder druk

/in ,

Sinds april 2025 zijn eigenaars van tweede verblijven in Spanje, waaronder meer dan 70.000 Belgen, geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de regelgeving rond toeristische verhuur. De hervormingen, ingevoerd door de regering-Sánchez, beogen een betere bescherming van de lokale woningmarkt, maar zorgen tegelijk voor onzekerheid en frustratie bij buitenlandse eigenaars.

Wat is er precies veranderd?

De kern van de nieuwe wetgeving draait om toeristische verhuur. Eigenaars die hun woning willen verhuren aan toeristen, moeten voortaan:

  • Expliciete toestemming verkrijgen van de mede-eigenaars (de comunidad de propietarios). Deze toestemming vereist een tweederdemeerderheid, zowel in aantal bewoners als in eigendomsquotas.
  • Minstens negen maanden op voorhand aangeven wanneer ze hun woning zelf willen gebruiken. Dit beperkt de spontane beschikbaarheid van het tweede verblijf aanzienlijk.

Deze maatregelen gelden vanaf 3 april 2025. Wie vóór die datum al over een geldige toeristische verhuurvergunning beschikte, mag blijven verhuren onder de oude voorwaarden, tenzij de mede-eigenaars alsnog beperkingen opleggen.

Juridische implicaties voor Belgische eigenaars

Voor Belgische eigenaars zijn de gevolgen niet min:

  • Verlies van flexibiliteit: De verplichte voorafmelding van eigen gebruik maakt het moeilijk om last-minute naar het tweede verblijf af te reizen.
  • Beperkte verhuurmogelijkheden: Zonder de vereiste toestemming van de mede-eigenaars is toeristische verhuur verboden. Overtredingen kunnen leiden tot forse boetes.
  • Onzekerheid bij aankoop: Nieuwe kopers moeten rekening houden met het risico dat verhuur onmogelijk wordt gemaakt door de VvE (vereniging van eigenaars).

Wat blijft wél mogelijk?

  • Langdurige verhuur (meer dan twee maanden) valt in veel regio’s buiten de strengste regels. In sommige gevallen is zelfs geen vergunning vereist.
  • Bestaande vergunningen blijven geldig, zolang de VvE geen nieuwe beperkingen oplegt.
  • Nieuwbouwprojecten met verhuurgarantie winnen aan populariteit. Deze bieden vaak een stabiel rendement zonder administratieve rompslomp.

Waarom deze maatregelen?

De Spaanse overheid wil met deze hervormingen de druk op de woningmarkt verlichten. In steden als Valencia, Málaga en Palma de Mallorca klagen bewoners al jaren over overlast, stijgende huurprijzen en een tekort aan betaalbare woningen. De nieuwe regels zijn bedoeld om het evenwicht tussen toerisme en leefbaarheid te herstellen.

Wat kunnen leden van TWERES doen?

  • Informeer bij uw syndicus of VvE over de huidige statuten en stemverhoudingen.
  • Laat u juridisch bijstaan bij het aanvragen van verhuurvergunningen of het betwisten van beperkingen.
  • Overweeg alternatieve verhuurvormen, zoals langdurige verhuur of samenwerking met erkende verhuurplatformen die voldoen aan de nieuwe regelgeving.

Belastingen op tweede verblijven in Frankrijk: wat Belgische eigenaars moeten weten (2025)

/in ,

Frankrijk blijft een topbestemming voor Belgische tweede verblijvers, van de Provence tot de Atlantische kust. Maar naast zon en cultuur komt ook het fiscale plaatje kijken.  TWERES ontvangt wekelijks vragen van Belgische leden over de fiscale aspecten van hun tweede verblijf in Frankrijk. Dit artikel probeert een bondig overzicht te geven van de belastingen op je Frans vastgoed, zowel vanuit de Franse als de Belgische overheid, mét aandacht voor regionale verschillen en vermogensbelasting.

1. Lokale Franse belastingen: meer dan postkaartjes alleen

Als eigenaar van een woning in Frankrijk betaal je jaarlijks twee gemeentelijke belastingen:

Taxe foncière (eigenaarsbelasting)

    • Gebaseerd op de huurwaarde van je pand (valeur locative cadastrale), vermenigvuldigd met een lokaal tarief.
    • Tarieven verschillen sterk per gemeente. Voor een appartement van 80 m²:
      • Parijs: €2.800
      • Dordogne: ± €700

Taxe d’habitation (gebruikersbelasting voor tweede verblijven)

    • Afschaffing sinds 2023 voor hoofdverblijven, maar volledig van kracht voor tweede verblijven.
    • In populaire toeristische zones kan dit flink oplopen:
      • Biarritz: tot €1.700
      • Ariège: minder dan €400
    • Sinds 2024 mogen gemeenten het tarief met max. +60% verhogen voor tweede verblijven.

👉 Raadpleeg je tarieven via:

  • impots.gouv.fr > je belastingportaal
  • Gemeentewebsites of lokale belastingkantoren
  • De verkoper/makelaar (verplichte info bij verkoop)

 

2. Franse vermogensbelasting: Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Wanneer van toepassing?

Als je op 1 januari meer dan €1.300.000 aan netto onroerend vermogen in Frankrijk bezit, ben je IFI-plichtig — ook als Belgische niet-inwoner.

Wat telt mee?

  • Woonhuizen, vakantieverblijven, gronden, gebouwen in aanbouw
  • Volledige belasting op vruchtgebruik
  • Aftrekbare schulden: hypotheken of renovatieleningen (mits bestaand op 1 januari)

Tarieven

Nettovermogen Tarief
Tot €800.000 0%
€800.001 – €1.300.000 0,5%
€1.300.001 – €2.570.000 0,7%
€2.570.001 – €5.000.000 1,0%
€5.000.001 – €10.000.000 1,25%
> €10.000.000 1,5%

📝 Aangifte via impots.gouv.fr, samen met je Franse inkomstenbelasting.

🧠 Tip: Structurering via vruchtgebruik/blote eigendom kan voordelig zijn — enkel de vruchtgebruiker is belastbaar.

 

3. Wat doet België met je Frans vastgoed?

Aangifteplicht

  • Elke Belgische belastingplichtige moet zijn buitenlands vastgoed aangeven.
  • Sinds 2021 gebruikt België een fictief kadastraal inkomen, berekend op basis van Franse huurwaarden.

Geen dubbele belasting, wél progressievoorbehoud

België belast je Franse woning niet rechtstreeks, maar gebruikt het buitenlands vastgoedinkomen om het belastingtarief op je andere inkomsten te bepalen — dat is het progressievoorbehoud.

💡 Voorbeeld:
Je hebt €30.000 pensioeninkomsten en een Frans KI van €3.000. Je wordt in België belast alsof je €33.000 verdient, maar enkel op de €30.000. Het tarief ligt dus mogelijk hoger omdat je in een hogere belastingschijf terechtkomt.

 

4. Regionale verschillen: waar betaal je meer (of net minder)?

Regio Taxe foncière Taxe d’habitation Opmerking
Parijs (75) €2.800 €1.900 Hoge stedelijke druk
Nice (06) €2.200 €1.600 Toeristisch + verhoging
Biarritz (64) €1.900 €1.700 Verhoogde d’habitation
Dordogne (24) €700 €500 Landelijk en betaalbaar
Ariège (09) €500 €350 Zeer lage belastingdruk

📍 Tip: Vraag bij aankoop altijd om recente aanslagbiljetten van de vorige eigenaar en informeer of er geplande verhogingen zijn in de gemeente.

 

5. Belangrijke tips voor Belgische eigenaars

  • ✔️ Controleer jaarlijks je belastbare vastgoedwaarde — zeker voor de IFI.
  • ✔️ Laat je begeleiden bij aankoop of schenking via een Franse notaris.
  • ✔️ Kies je locatie bewust — de fiscale verschillen lopen in de duizenden euro’s.
  • ✔️ Wees alert op progressievoorbehoud en overweeg optimalisatie via een fiscalist.

 

Een huis in Frankrijk blijft een bron van rust en plezier, op voorwaarde dat je fiscaal goed voorbereid bent. Door je rechten en plichten te kennen, voorkom je verrassingen en geniet je zorgeloos van je stukje Frankrijk.

Federale regering schrapt fiscale aftrek voor tweede verblijven: wat betekent dit voor u?

/in ,

De Belgische federale regering heeft in het zogenaamd “Paasakkoord”  een belangrijke beslissing genomen die eigenaars van tweede verblijven rechtstreeks treft: de fiscale aftrek van intresten op hypothecaire leningen voor tweede woningen wordt afgeschaft. Deze maatregel, die deel uitmaakt van een bredere hervorming van de woonfiscaliteit, roept heel wat vragen op over rechtszekerheid, overgangsmaatregelen en mogelijke juridische stappen.

Wat verandert er precies?

Tot voor kort konden eigenaars van een tweede verblijf – zoals een vakantiehuis of opbrengsteigendom – de betaalde intresten op hun lening fiscaal aftrekken van hun onroerende inkomsten. Dit leverde een aanzienlijk belastingvoordeel op, vaak tegen het hoogste belastingtarief (45% of meer).

Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) verdwijnt dit voordeel volledig. Dat betekent dat zelfs lopende leningen hun fiscale aftrek verliezen. De maatregel geldt dus niet enkel voor nieuwe leningen, maar ook voor bestaande contracten, wat voor veel eigenaars als een verrassing komt.

Juridische context en advies van de Raad van State

De afschaffing is opgenomen in het regeerakkoord van de nieuwe federale regering-De Wever. In de begeleidende documenten wordt gesproken over een “afschaffing” en niet over een “uitdoofscenario”, wat bevestigt dat ook bestaande leningen getroffen worden.

Hoewel het wetsontwerp nog niet definitief is goedgekeurd, is het duidelijk dat de regering mikt op een snelle implementatie. De Raad van State heeft zich kritisch uitgelaten over de mogelijke retroactiviteit van de maatregel. Volgens fiscale experts zou dit in strijd kunnen zijn met het rechtszekerheidsbeginsel, tenzij het gaat om een uitzonderlijke situatie of reparatiewetgeving.

Kan dit aangevochten worden voor het Grondwettelijk Hof?

Er zijn zeker juridische pistes. De ongelijke behandeling tussen eigenaars van een eerste en tweede woning – waarbij de eerste al langer geen fiscaal voordeel meer geniet – werd eerder al aangehaald als problematisch. Nu ook het laatste voordeel voor tweede verblijven verdwijnt, zou men kunnen stellen dat de maatregel disproportioneel is, zeker als hij met terugwerkende kracht wordt ingevoerd.

Een klacht bij het Grondwettelijk Hof is dus niet uitgesloten. De kans op succes hangt echter af van de precieze formulering van de wet en de motivering van de regering. Als de maatregel onvoldoende overgangsmaatregelen bevat of zonder duidelijke rechtvaardiging bestaande rechten aantast, zou het Hof kunnen ingrijpen.

Wat brengt de toekomst?

Voor eigenaars van tweede verblijven betekent dit een aanzienlijke financiële impact. Het verlies van de intrestaftrek kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar. De vastgoedsector en belangenorganisaties zoals TWERES volgen de situatie op de voet en overwegen juridische stappen.

Voorlopig is het afwachten of het parlement de maatregel in zijn huidige vorm goedkeurt. Eigenaars doen er goed aan om hun fiscale situatie te herbekijken en zich juridisch te laten adviseren.

De strijd van stacaravaneigenaars voor consumentenrechten in campings: licht aan de horizon?

/in , ,

De camping is voor velen een geliefde plek om te ontspannen en te ontsnappen aan de dagelijkse drukte. Maar, zoals we in recente krantartikels konden lezen, veranderde  voor een groep campingbewoners in Wenduine hun geplande weekendje weg recent in een nachtmerrie. Ze werden plotseling geconfronteerd met bulldozers en een onverwachte sluiting van de camping. Wat een moment van rust en plezier had moeten zijn, eindigde in frustratie en onbegrip.

Een betaalbare vakantie onder druk

Voor veel mensen is een stacaravan op een camping een ideale manier om betaalbaar en regelmatig tijdens het zomerseizoen van vakantie te genieten. Het biedt een gevoel van thuiskomen op een vaste plek en brengt families dichter bij elkaar. Maar helaas is het leven op een camping niet altijd zonder zorgen. Eigenaars van stacaravans kampen vaak met onverwachte prijsstijgingen, strengere regels, plotselinge herbestemming of onverwachte sluiting.

Deze onzekerheden worden verergerd door een gebrek aan duidelijke regelgeving. Veel consumenten weten niet precies waar ze recht op hebben en belanden daardoor in kwetsbare situaties. Het recente voorval in Wenduine is slechts één voorbeeld van hoe het mis kan gaan.

TWERES neemt het voortouw

Al jaren voert TWERES een strijd om de rechten van stacaravaneigenaars te beschermen. De organisatie heeft keer op keer haar stem laten horen in verschillende fora, waaronder vergaderingen en correspondentie met beleidsmakers. In eerdere persberichten, blogs, interviews, mediacampagnes en gesprekken met politici heeft TWERES consequent gewezen op de misstanden en het gebrek aan transparantie in deze sector. Het VRT-programma “WinWin” in januari van dit jaar, waarin deze problematiek tot “klacht van de week” werd gepromoveerd, was een grote stap voorwaarts. Eindelijk was er ook reële mediabelangstelling.

Dit voorjaar stuurde TWERES daarom een brief naar Minister Rob Beenders, sinds kort mee verantwoordelijk voor consumentenzaken in de federale regering. De brief was bedoeld als signaal dat verandering nodig is.

Hoewel de brief resulteerde in een gesprek met het kabinet van de minister, leverde dit weinig concrete resultaten op. Tijdens het gesprek presenteerde TWERES een gedocumenteerd overzicht hoe eigenaars van stacaravans vaak het slachtoffer worden van ondoorzichtige en willekeurige praktijken. In eerste instantie bleef het kabinet terughoudend om bindende regels te introduceren.

Een lichtpuntje aan de horizon

Gelukkig kwam er recent een positieve wending. Een groep ambtenaren van de dienst economische inspectie van de federale overheidsdienst economie reageerde op recente ingezonden klachten en op de uitzending van “WinWin. Dit leidde tot een vergadering op 19 juni in Brussel.

Tijdens deze bijeenkomst kreeg TWERES de kans om, samen met vertegenwoordigers van Vlaamse en Waalse campinguitbaters, de problemen in de sector te bespreken. Het gesprek was opvallend open en constructief. Voor het eerst leek er echt gehoor te zijn voor de standpunten van TWERES. De betrokken ambtenaren toonden niet alleen hun expertise, maar ook hun oprechte bezorgdheid over de misstanden. Er lijkt hoop te zijn dat er op korte termijn maatregelen worden genomen om de consumentenrechten in deze sector te versterken. We blijven dit opvolgen!