Une nouvelle réglementation espagnole met sous pression les propriétaires belges de résidences secondaires.

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Depuis avril 2025, les propriétaires de résidences secondaires en Espagne, dont plus de 70 000 Belges, sont confrontés à des changements radicaux dans la réglementation relative à la location touristique. Les réformes, introduites par le gouvernement Sánchez, visent à mieux protéger le marché immobilier local, mais elles sont source d’incertitude et de frustration pour les propriétaires étrangers.

Quelles sont les modifications exactes ?

La nouvelle législation porte essentiellement sur la location touristique. Les propriétaires qui souhaitent louer leur logement à des touristes doivent désormais :

  • Obtenir l’autorisation explicite des copropriétaires (la comunidad de propietarios). Cette autorisation requiert une majorité des deux tiers, tant en nombre de résidents qu’en parts de propriété.
  • Ils doivent également indiquer au moins neuf mois à l’avance quand ils souhaitent utiliser leur logement. Cela limite considérablement la disponibilité spontanée de la résidence secondaire.

Ces mesures s’appliquent à partir du 3 avril 2025. Les personnes qui disposaient déjà d’un permis de location touristique valide avant cette date peuvent continuer à louer leur bien selon les anciennes conditions, à moins que les copropriétaires n’imposent des restrictions.

Quelles sont les implications juridiques pour les propriétaires belges ?

Les conséquences ne sont pas négligeables pour les propriétaires belges :

  • Perte de flexibilité : l’obligation de signaler à l’avance toute utilisation personnelle rend les séjours de dernière minute dans la résidence secondaire difficiles.
  • Les possibilités de location sont limitées : sans l’autorisation requise des copropriétaires, la location touristique est interdite. Les infractions peuvent entraîner de lourdes amendes.
  • Incertitude lors de l’achat : les nouveaux acheteurs doivent tenir compte du risque que la location soit rendue impossible par l’association des copropriétaires (VvE).

Quelles sont les possibilités restantes ?

Dans de nombreuses régions, la location à long terme (plus de deux mois) n’est pas soumise aux règles les plus strictes. Dans certains cas, aucune autorisation n’est même requise.

  • Les permis existants restent valables tant que la copropriété n’impose pas de nouvelles restrictions.
  • Les projets de construction neuve avec garantie de location sont de plus en plus populaires. Ils offrent souvent un rendement stable sans formalités administratives.

Pourquoi ces mesures ?

Le gouvernement espagnol souhaite alléger la pression sur le marché immobilier avec ces réformes. Dans des villes comme Valence, Malaga et Palma de Majorque, les habitants se plaignent depuis des années de nuisances, de la hausse des loyers et du manque de logements abordables. Les nouvelles règles visent à rétablir un équilibre entre tourisme et qualité de vie.

Que peuvent faire les membres de TWERES ?

  • Renseignez-vous auprès de votre syndic ou de votre association de copropriétaires sur les statuts actuels et la répartition des voix.
  • Faites-vous assister par un juriste pour demander des permis de location ou contester des restrictions.
  • Envisagez d’autres formes de location, telles que la location à long terme ou la collaboration avec des plateformes de location agréées respectant la nouvelle réglementation.

 

La fiscalité des résidences secondaires en France : ce que les Belges doivent savoir (2025)

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La France reste une destination de choix pour les Belges qui souhaitent acquérir une résidence secondaire — de la Provence au littoral atlantique. Mais qui dit propriété dit aussi fiscalité. TWERES reçoit régulièrement des questions sur les aspects fiscaux d’une résidence secondaire en France. Cet article essaie de vous offrir un aperçu actualisé des taxes et impôts applicables à votre bien immobilier français, tant en France qu’en Belgique, avec un focus sur les écarts régionaux et la taxe sur la fortune immobilière.

1. Les taxes locales françaises : bien plus que quelques cartes postales

En tant que propriétaire d’un bien en France, vous êtes redevable de deux taxes locales principales :

Taxe foncière (taxe du propriétaire)

    • Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, pondérée par des taux décidés localement.
    • Fortes disparités d’une commune à l’autre. Pour un appartement de 80 m² :
    • Paris : env. 2 800 €
    • Dordogne : env. 700 €

Taxe d’habitation (taxe de l’occupant, pour les résidences secondaires)

    • Abolie pour les résidences principales depuis 2023, mais toujours applicable aux résidences secondaires.
    • Dans les zones touristiques, la facture grimpe rapidement :
      • Biarritz : jusqu’à 1 700 €
      • Ariège : parfois moins de 400 €
    • Depuis 2024, les communes peuvent appliquer une majoration jusqu’à 60 % pour les résidences secondaires.

👉 Où consulter les taux :

  • Via votre espace personnel sur impots.gouv.fr
  • Sur les sites des mairies ou auprès des centres des finances publiques
  • Dans les documents fournis par le vendeur ou l’agence immobilière

 

2. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Êtes-vous concerné ?

Oui, si vous possédez au 1er janvier un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € en France — même si vous résidez en Belgique.

Biens pris en compte

  • Maisons, appartements, terrains, immeubles en construction
  • L’usufruitier est imposé comme plein propriétaire
  • Dettes déductibles : emprunts hypothécaires, travaux, sous certaines conditions (existants au 1er janvier)

Barème progressif

Valeur nette taxable Taux d’imposition
Jusqu’à 800 000 € 0 %
800 001 € – 1 300 000 € 0,5 %
1 300 001 € – 2 570 000 € 0,7 %
2 570 001 € – 5 000 000 € 1,0 %
5 000 001 € – 10 000 000 € 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € 1,5 %

📝 Déclaration à faire via impots.gouv.fr en parallèle de votre déclaration de revenus française.

🧠 Conseil : la détention en nue-propriété (avec démembrement) peut réduire l’IFI — seul l’usufruitier est imposable.

 

3. Le regard fiscal de la Belgique sur votre bien en France

Déclaration obligatoire

  • Chaque résident fiscal belge doit déclarer ses biens immobiliers situés à l’étranger.
  • Depuis 2021, un revenu cadastral fictif est calculé pour les biens en France.

Pas de double imposition, mais un effet de progressivité

Le revenu immobilier étranger n’est pas imposé directement en Belgique, mais il influence le taux d’imposition de vos autres revenus (comme votre pension). C’est le mécanisme de réserve de progressivité.

💡 Exemple : Avec une pension de 30 000 € et un bien déclaré équivalant à 3 000 € de revenu cadastral, l’administration fiscale calculera l’impôt comme si vous aviez gagné 33 000 €, ce qui peut entraîner un taux d’imposition plus élevé — même si seuls les 30 000 € sont effectivement taxés.

 

4. Où paie-t-on plus (ou moins) ?

Localité Taxe foncière (80 m²) Taxe d’habitation (80 m²) Remarque
Paris (75) 2 800 € 1 900 € Forte pression urbaine
Nice (06) 2 200 € 1 600 € Zone très touristique
Biarritz (64) 1 900 € 1 700 € Majorations pour rés. secondaires
Dordogne (24) 700 € 500 € Zone rurale plus abordable
Ariège (09) 500 € 350 € Très faible pression fiscale

📍 Astuce : demandez systématiquement les avis d’imposition des années précédentes lors d’un achat.

 

5. Conseils pratiques pour propriétaires belges

  • ✔️ Vérifiez chaque année si vous dépassez le seuil IFI
  • ✔️ Faites-vous accompagner par un notaire ou fiscaliste français, surtout en cas de vente ou de donation
  • ✔️ Choisissez votre localisation en tenant compte des écarts fiscaux
  • ✔️ N’oubliez pas de déclarer le bien en Belgique, même s’il est déjà taxé en France

 

Posséder une résidence en France, c’est savourer le meilleur des deux mondes… à condition d’en maîtriser les règles fiscales. Bien s’informer, c’est assurer sa tranquillité — sur la Côte d’Azur comme dans le Périgord.

Le gouvernement fédéral supprime la déduction fiscale pour les résidences secondaires : qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

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Dans le cadre de l’« accord de Pâques », le gouvernement fédéral belge a pris une décision importante qui touche directement les propriétaires de résidences secondaires : la déduction fiscale des intérêts hypothécaires pour ces résidences est supprimée. Cette mesure, qui s’inscrit dans le cadre d’une réforme plus large de la fiscalité immobilière, soulève de nombreuses questions quant à la sécurité juridique, aux mesures transitoires et aux actions en justice potentielles.

Quels sont les changements concrets ?

Jusqu’à récemment, les propriétaires d’une résidence secondaire, comme une maison de vacances ou un immeuble de rapport, pouvaient déduire fiscalement les intérêts payés sur leur prêt de leurs revenus immobiliers. Cela leur procurait un avantage fiscal considérable, souvent au taux d’imposition le plus élevé (45 % ou plus).

À partir de l’année d’imposition 2026 (revenus de 2025), cet avantage disparaîtra complètement. Cela signifie que même les prêts en cours perdront cette déduction fiscale. Cette mesure s’applique donc non seulement aux nouveaux prêts, mais aussi aux contrats existants, ce qui est une surprise pour de nombreux propriétaires.

Contexte juridique et avis du Conseil d’État

La suppression est prévue dans l’accord de coalition du nouveau gouvernement fédéral de De Wever. Les documents d’accompagnement parlent d’une « suppression » et non d’un « scénario de suppression progressive », ce qui confirme que les prêts existants seront également concernés.

Bien que le projet de loi n’ait pas encore été définitivement approuvé, il est clair que le gouvernement souhaite une mise en œuvre rapide. Le Conseil d’État s’est montré critique quant à l’éventuelle rétroactivité de la mesure. Selon des experts fiscaux, celle-ci pourrait être contraire au principe de sécurité juridique, sauf s’il s’agit d’une situation exceptionnelle ou d’une loi réparatrice.

Cette mesure peut-elle être contestée devant la Cour constitutionnelle ?

Des recours juridiques sont certainement possibles. La discrimination entre les propriétaires d’une première et d’une deuxième habitation, cette dernière ne bénéficiant plus d’un avantage fiscal depuis longtemps, a déjà été soulevée comme problématique. Maintenant que le dernier avantage en faveur des résidences secondaires disparaît, on pourrait faire valoir que la mesure est disproportionnée, surtout si elle est introduite avec effet rétroactif.

Un recours devant la Cour constitutionnelle n’est donc pas à exclure. Toutefois, les chances de succès dépendent de la formulation précise de la loi et des motivations du gouvernement. Si la mesure ne prévoit pas de mesures transitoires suffisantes ou si elle porte atteinte à des droits existants sans justification claire, la Cour pourrait intervenir.

Que nous réserve l’avenir ?

Pour les propriétaires de résidences secondaires, cela signifie un impact financier considérable. La perte de la déduction des intérêts peut s’élever à plusieurs milliers d’euros par an. Le secteur immobilier et les organisations représentatives telles que TWERES surveillent la situation de près et envisagent des recours juridiques.

Il faut pour l’instant attendre de voir si le Parlement approuve la mesure en l’état. Il est conseillé aux propriétaires de réexaminer leur situation fiscale et de demander un avis juridique.

 

La lutte des propriétaires de caravanes résidentielles pour les droits des consommateurs dans les campings : une lueur d’espoir ?

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Pour beaucoup, le camping est un lieu de détente privilégié où ils peuvent s’évader du stress quotidien. Mais, comme nous avons pu le lire récemment dans la presse, un groupe de résidents d’un camping à Wenduine a vu son week-end se transformer en cauchemar. Ils se sont soudainement retrouvés confrontés à des bulldozers et à la fermeture inattendue du camping. Ce qui aurait dû être un moment de détente et de plaisir s’est transformé en une expérience frustrante et incompréhensible.

Des vacances abordables sous pression

Pour beaucoup de gens, une caravane résidentielle dans un camping est un moyen idéal de profiter de vacances abordables et régulières pendant la saison estivale. Elle offre le sentiment d’être chez soi dans un endroit fixe et rapproche les familles. Mais la vie dans un camping n’est malheureusement pas toujours sans souci. Les propriétaires de mobil-homes sont souvent confrontés à des augmentations de prix inattendues, à des règles plus strictes, à des changements d’affectation soudains ou à des fermetures imprévues.

Ces incertitudes sont aggravées par l’absence de réglementation claire. De nombreux consommateurs ignorent leurs droits et se retrouvent donc dans des situations vulnérables. L’incident survenu récemment à Wenduine n’est qu’un exemple parmi d’autres de ce qui peut mal tourner.

TWERES prend les devants.

Depuis des années, TWERES se bat pour protéger les droits des propriétaires de caravanes résidentielles. L’organisation a maintes fois fait entendre sa voix dans divers forums, notamment lors de réunions et dans sa correspondance avec les décideurs politiques. Dans des communiqués de presse, des blogs, des interviews, des campagnes médiatiques et des discussions avec des responsables politiques, TWERES a systématiquement dénoncé les abus et le manque de transparence dans ce secteur. L’émission « WinWin » de la VRT en janvier dernier, qui a consacré cette problématique comme « plainte de la semaine », a constitué une avancée significative. Enfin, les médias s’intéressaient réellement à la question.

Au printemps dernier, TWERES a donc envoyé une lettre au ministre Rob Beenders, qui venait d’être nommé co-responsable des affaires consuméristes au sein du gouvernement fédéral. Cette lettre avait pour but de signaler la nécessité d’un changement.

Bien qu’une réunion ait été organisée avec le cabinet du ministre à la suite de cette lettre, aucun résultat concret n’a été obtenu. Lors de cette réunion, TWERES a présenté un aperçu documenté des pratiques opaques et arbitraires dont sont souvent victimes les propriétaires de mobil-homes. Dans un premier temps, le cabinet a exprimé des réticences à l’égard de l’introduction de règles contraignantes.

Mais la situation pourrait bien évoluer !

Heureusement, un revirement positif s’est récemment produit. Un groupe de fonctionnaires du service d’inspection économique du service public fédéral Économie a réagi aux plaintes récemment envoyées et à l’émission « WinWin ». Une réunion a ainsi pu être organisée le 19 juin à Bruxelles.

Au cours de cette réunion, TWERES a pu discuter des problèmes du secteur avec des représentants des exploitants de campings flamands et wallons. La discussion a été remarquablement ouverte et constructive. Pour la première fois, les représentants de TWERES ont véritablement été entendus. Les fonctionnaires concernés ont démontré leur expertise et leur sincère préoccupation face aux abus. Il semble y avoir un espoir que des mesures soient prises à court terme pour renforcer les droits des consommateurs dans ce secteur. Nous continuerons à suivre ce dossier.