Révision de la valeur locative cadastrale de votre résidence secondaire en France à partir de 2026

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Depuis plusieurs années, le gouvernement français est en train de réviser la fiscalité dans le but de simplifier le système fiscal. Comme on le sait, notre gouvernement fédéral belge a (avait ?) également l’intention de le faire.

La France connaît aujourd’hui deux types de taxes sur des biens immobiliers: la taxe foncière et la taxe d’habitation. Là où la première doit être payée par les propriétaires de biens immobiliers bâtis, la seconde ne concerne que l’occupant d’un logement au 1er janvier de l’année en cours. Un propriétaire belge d’une résidence secondaire en France qui occupe lui-même cette habitation, payera donc deux fois.

Les deux taxes – et également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères – sont basées sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait rapporter s’il était mis en location. à laquelle on applique les différents taux d’imposition de la collectivité locale. Mais ces bases locatives, qui dépendent d’une multitude de facteurs comme la situation géographique du logement ou encore ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.), sont encore déterminées selon une évaluation du marché locatif de 1970. A l’exception d’une revalorisation à l’échelle départementale en 1980, ces valeurs n’ont jamais été révisées depuis et se voient appliquer chaque année un coefficient d’actualisation uniforme à l’échelle nationale. Elles sont donc aujourd’hui totalement obsolètes, puisqu’elles ignorent les remodelages intervenus sur les territoires ces 50 dernières années. Ce calcul basé sur une indexation linéaire du revenu cadastral sans tenir compte des facteurs changeants de l’environnement sont très proches de la situation en Belgique.

Comme, par exemple, les phénomènes de gentrification, qui tirent les loyers de certains quartiers à la hausse, ou encore le développement des infrastructures locales, qui impactent la valorisation de certaines zones par rapport à d’autres Afin d’y remédier, la loi de finances pour 2020 prévoit une révision de ces valeurs à partir des loyers constatés sur le marché locatif en 2023. Pour ce faire, les propriétaires bailleurs déclareront au fisc les informations relatives à chacune de leurs propriétés, dont les loyers pratiqués. A partir de 2026, l’ensemble des logements se verra appliquer une valeur locative révisée. Les propriétaires belges d’un bien immeuble en France, loué ou non, qu’ils habitent de façon permanente ou qu’ils l’utilisent comme seconde résidence, devront payer à partir de 2026 la taxe foncière et éventuellement la taxe d’habitation sur base de la nouvelle valeur locative cadastrale.

Une surtaxe sur votre résidence secondaire en France déjà en 2023?

À plus court terme, cependant, un autre changement est important sur le plan fiscal pour les résidents secondaires en France.

Comme la plupart de nos membres résidents secondaires en France le savent, la France est en train de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences principales. Les personnes résidant en permanence en France ne paieront plus la taxe d’habitation. Cette taxe restera uniquement applicable aux résidences secondaires (indépendamment de la nationalité du propriétaire). De plus, un amendement au budget national 2023 prévoit de laisser aux maires le droit d’imposer une surtaxe sur toutes les résidences secondaires dès lors que leur commune est située en zone tendue et non plus seulement dans une agglomération d’au moins 50.000 habitants. Actuellement, une telle surtaxe n’est possible que dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants. Avec cet amendement, ce seront les maires de toutes les communes des zones tendues, y compris en dehors des agglomérations, qui pourront appliquer un surplus à la taxe d’habitation payée par les occupants de résidences secondaires. Le nombre de ces communes est estimé à 5000.

Cela ne signifie pas que toutes ces communes vont s’empresser de surtaxer ces contribuables. Les maires restent totalement libres d’appliquer ou non ce surcroît d’impôt qui va de +5% à +60%. Cependant ils seront tentés d’utiliser cette arme de la surtaxe qui leur permet de faire payer davantage d’impôts locaux à ceux qui ont une résidence secondaire sans avoir à augmenter les impôts locaux payés par ceux qui vivent (et votent) dans la commune.

Se situent «les zones tendues» et donc les 5000 communes qui pourront surtaxer les résidences secondaires? Principalement en Ile-de-France, en Provence-Alpes-Cote d’Azur et en Corse. Mais aussi sur le littoral. Un peu en Normandie, bien plus dans le sud de la Bretagne, sur la côte Atlantique, et, évidemment, sur tout le littoral méditerranéen. Si vous voulez savoir si vous êtes potentiellement concerné, il suffit de consulter ce site officiel et de tapez le nom de la commune où se trouve votre maison ou votre appartement.

Des squatters dans votre résidence secondaire en Espagne. Que faire ?

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Pendant la crise COVID-19 et les restrictions de voyage qui en ont découlé, les médias ont accordé beaucoup d’attention aux problèmes des propriétaires de résidences secondaires dont la maison était occupée par des squatters. Faire sortir ces personnes de votre maison ou de votre appartement n’est pas aussi simple qu’on le pense souvent. Dans cet article, nous allons examiner de plus près les règles qui s’appliquent en Espagne à cet égard.

Le squat de logements est également en Espagne le plus souvent qualifié comme un délit pénal.

Comme dans la plupart des pays, l’occupation illégale de la propriété d’autrui est également punie en Espagne si l’occupant a commis une infraction pénale pour pouvoir entrer dans la maison. Deux délits peuvent venir en ligne: le cambriolage (articles 202 ou 203 du code pénal espagnol) ou l’usurpation. (article 245). Le cambriolage est puni d’une peine d’emprisonnement de 6 mois à 4 ans. L’usurpation est l’occupation intentionnelle et non autorisée de la propriété d’une autre personne ou de son habitation contre la volonté du propriétaire. Ce délit est punie d’une amende de 3 à 6 mois.

La plupart des cas de “squat” de logements impliquent l’un de ces deux délits et la victime peut alors se tourner vers la police. Cependant, il faut garder à l’esprit que la police ne peut pas simplement expulser les occupants. Par exemple, pour le délit d’usurpation, il doit être clairement prouvé qu’il ne pouvait être déduit du comportement du propriétaire que l’occupation était implicitement tolérée depuis un certain temps. Par ailleurs, il n’y a pas toujours de “cambriolage” au sens juridique du terme, par exemple lorsqu’une propriété n’est pas régulièrement utilisée comme résidence principale ou secondaire mais qu’elle est inoccupée depuis un certain temps. En droit espagnol, le terme “cambriolage” est fortement lié à l’intrusion dans la vie privée d’une autre personne, c’est-à-dire à l’effraction d’une habitation privée. Ce n’est pas le cas, par exemple, lorsqu’on squatte une maison inhabitée et vide depuis un certain temps. Dans ce cas, il peut y avoir « usurpation ».

Pris en flagrant délit et la “règle des 48 heures”.

En principe, la police ne peut pas expulser les squatters sans une décision de justice et obtenir un tel jugement peut vite prendre trois ou quatre mois. Exceptionnellement, cependant, la police peut immédiatement procéder à une expulsion si les squatters sont prises en flagrant délit. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation espagnole, le flagrant délit s’applique dans un certain nombre de cas, comme lorsque les faits sont constatés directement par la police, lorsque des voisins signalent à la police que des personnes pénètrent dans une maison en brisant une fenêtre ou une porte, ou lorsqu’un centre d’alarme est informé qu’une alarme anti-effraction a été activée dans le bâtiment.

Dans certains médias, il a été fait référence à une “règle des 48 heures”, mais celle-ci n’existe pas du tout. En droit espagnol, le fait d’être pris sur le fait n’a rien à voir avec le respect d’un délai pour signaler le cambriolage à la police. Bien sûr, il est important de réagir rapidement, mais le fait de se rendre à la police dans les 48 heures ne garantit pas que les squatters seront expulsés sans avoir besoin d’une décision de justice. À l’inverse, un signalement à la police après, disons, trois ou quatre jours peut encore donner lieu à une expulsion immédiate, à condition que les auteurs aient été pris en flagrant délit par des voisins, des passants, des concierges, des agents de sécurité privés ou autres, et que des preuves puissent en être apportées.

L’occupation illégale d’un logement ne relève pas toujours de la police.

L’occupation illégale d’une propriété n’implique pas toujours la commission d’une infraction pénale. Il est également possible que la personne qui occupe votre propriété en Espagne n’ait pas eu l’intention de commettre un délit. Cela peut être le cas, par exemple, dans un litige concernant la fin d’un contrat de location, lorsque le locataire de votre propriété espagnole estime que vous, en tant que propriétaire, n’aviez pas le droit de mettre fin à la location. Dans ce cas et plus généralement dans chaque situation où des gens occupent votre maison sans avoir commis une infraction pénale, vous ne pourrez pas vous adresser à la police. La seule façon de faire sortir les invités indésirables de votre propriété est d’engager une procédure judicaire au tribunal civil. À ce stade, vous avez le choix entre quatre procédures civiles différentes, dont certaines sont plus rapides que d’autres pour aboutir à un résultat concret. L’une de ces procédures, qui a été modifiée par une loi de 2018, permet au propriétaire de reprendre possession de son logement immédiatement après avoir obtenu un jugement de première instance. Ainsi, l’autre partie ne peut pas rester dans la propriété en faisant appel de ce jugement. C’est pourquoi cette procédure est actuellement la plus utilisée dans chaque cas classique d’occupation par des squatters.

Directives pratiques pour les propriétaires d’une résidence en Espagne

Afin de déterminer s’il faut ou non contacter la police ou la Guardia Civil, il est conseillé de faire appel aux services d’un avocat dès que vous êtes informé que votre propriété a été squattée. Cet avocat sera en mesure de suggérer la stratégie juridique la plus appropriée pour que l’affaire soit résolue le plus rapidement possible. Les services d’un avocat sont nécessaires, surtout pour ceux qui ne parlent pas espagnol. Pour trouver un avocat espagnol approprié, on peut se tourner vers TWERES.

Si vous devez vous adresser au tribunal civil, l’assistance d’un avocat et d’un “procureur” est obligatoire. Le procureur est la personne qui prend la responsabilité de communiquer avec le tribunal au nom du client. Un procureur est attaché à un tribunal particulier où il est autorisé à communiquer au nom de ses clients. En Espagne, la présence d’un procureur est toujours obligatoire.

Les autorités espagnoles conseillent aux propriétaires de biens squattés de déposer rapidement une plainte. À cette fin, elles ont mis à disposition une application mobile appelée “Alertcops“. Il est possible de télécharger l’application via Google Play et App Store, de s’inscrire ensuite et de confirmer après avoir reçu un SMS. Une fois l’application installée, il est possible d’essayer l’application pour smartphone via le test ou “Alerta de prueba”. À ce moment-là, un SMS est envoyé aux responsables d’AlertCopset, si tout fonctionne bien, vous recevrez le message “Le système peut traiter vos alertes” ou, en espagnol, “El sistema puede procesar sus alertas”. AlertCops peut être utilisé non seulement en espagnol mais aussi en anglais, en allemand et en français.

Il est également important de montrer une preuve récente de propriété en cas de plainte concernant une maison squattée. Vous pouvez l’obtenir facilement en ligne sur le site Web du gouvernement https://www.registradores.org (le prix se limite à quelque 10 EUR). En outre, il est préférable de joindre un maximum de preuves documentaires, telles que des déclarations de voisins, du concierge, d’une société de sécurité, des courriels ou des SMS qui vous ont informé de l’occupation, etc. De cette façon, il y a une chance que les squatters soient “pris sur le fait” et puissent être expulsés par la police sans l’intervention d’un juge.

Si cela n’aboutit toujours pas et qu’il faut faire appel au tribunal, alors, comme cela a déjà été indiqué, l’assistance d’un avocat est nécessaire. Malgré le changement de la loi en 2018, les procédures judiciaires prennent encore beaucoup de temps car la justice, en Espagne comme ailleurs, est assez lente.

Enfin, il est évident que les autorités espagnoles recommandent surtout des mesures préventives, comme l’installation de serrures de sécurité, d’un bon système d’alarme, de préférence relié en permanence à une société de sécurité, de caméras web et la notification d’un voisin en cas d’absence prolongée.

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Accès aux résidences secondaires en Allemagne pendant la période de confinement

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Les mesures prises en Allemagne pour lutter contre le coronavirus ne consistaient pas, dès le départ, en une interdiction générale d’accès aux résidences secondaires. Au début de la pandémie, les règles concernant les résidences secondaires étaient différentes selon le Land. Des recommandations ont été formulées et, dans certains Länder, les citoyens qui n’avaient pas leur résidence principale dans le pays de leur résidence secondaire se sont vus interdire dans un premier temps de traverser la frontière régionale et de se rendre dans leur résidence secondaire.

La situation a rapidement changé après que les tribunaux administratifs de certains Länder ont levé ou suspendu l’interdiction de séjourner dans les résidences secondaires. Les tribunaux ont estimé que l’interdiction de se rendre à la deuxième résidence était disproportionnée et donc illégale. Les gouvernements des Länder concernés ont réagi en modifiant sans délai leurs règlements.

Voici quelques exemples :

  • Berlin/Brandebourg : suite à une décision de la Cour administrative supérieure de Berlin-Brandebourg en mars, un porte-parole du ministère de l’intérieur du Brandebourg a clairement déclaré : “Toute personne qui possède une maison ou un appartement de vacances dans le Brandebourg peut, bien entendu, y séjourner”.
  • Le Mecklembourg-Poméranie occidentale, un Land très touristique situé sur la côte allemande de la mer Baltique : après un arrêt de la Cour suprême de Greifswald du 9 avril 2020, qui a levé l’interdiction de se déplacer, le gouvernement du Land a décidé le 17 avril 2020 que toute personne vivant dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale pouvait s’y rendre en tout lieu, y compris une résidence secondaire sur la côte et sur les îles de la mer Baltique.
  • Certains Länder allemands, comme la Bavière, également un État doté de régions touristiques très attrayantes et populaires, ainsi que la Saxe-Anhalt et la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, n’ont à aucun moment interdit l’utilisation privée des résidences secondaires.

Conclusion : en Allemagne, pendant la crise du coronavirus, les propriétaires de résidences secondaires n’ont pas été empêchés en fin de compte d’utiliser leur propriété, même si elle se trouvait dans un autre Land.

Confinement et résidences secondaires en France : une approche différente comparée à l’interdiction très stricte édictée en Belgique

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A partir du mardi 17 mars à midi, la France était confinée comme la majorité des autres pays en Europe. Seuls quelques déplacements étaient autorisés et uniquement sur base d’une attestation. Faute de justificatif, nos voisins français risquaient une amende de 135 euros. Contrairement à ce qu’on a vu en Belgique, le confinement dans une résidence secondaire ne fut pas interdit. Les personnes qui se trouvaient dans leur résidence secondaire au 17 mars à midi étaient autorisées à y rester.

Bien sûr, faire la navette entre la résidence secondaire et le domicile était absolument interdit. Comme en Belgique, la présence des propriétaires dans leur résidence secondaire a causé certains remous chez une partie de la population locale. Dans un interview avec Paris-Match, l’anthropologue Jean-Didier Urbain a fourni quelques commentaires intéressants sur ce qui s’est passé en France.

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