Over het juridisch statuut van stacaravans op Belgische campings

Het juridisch statuut van stacaravans in Belgische verblijfparken is zelfs voor doorgewinterde juristen vrij ingewikkeld,

Om te beginnen is er lange tijd onzekerheid geweest over de vraag of een stacaravan een roerend goed of een onroerend goed is. Roerende goederen zijn in principe goederen die men gemakkelijk kan verplaatsen, zoals een auto, een camper, een tent of een trekcaravan. Onroerende goederen zijn, bijvoorbeeld, gebouwen of gronden of andere zaken die op een of andere wijze blijvend verbonden zijn met de grond. Het kan ook over goederen gaan die  onroerend zijn “door bestemming”, zoals een verwarmingsketel in de garage of zonnepanelen op het dak. Een zonnepaneel kan men weliswaar losschroeven en verplaatsen maar uiteindelijk is het “bestemd” om op het dak te blijven liggen. Het wordt daarom als een onderdeel van het huis beschouwd waarop het is geïnstalleerd en dus als “onroerend door bestemming”.

Stacaravans die geplaatst worden op een betonvloer en aangesloten zijn op het elektriciteits-, waterleidings- en rioleringsnet, en waaraan vaak een terras is aangebouwd, worden door de rechtspraak in ons land momenteel beschouwd als onroerende goederen van nature, op dezelfde wijze als huizen. Betwistingen daarover werden  voor de rechtbanken gebracht door caravaneigenaars in verband met de onroerende voorheffing. Uiteindelijk beslisten de rechters dat een terrein waarop stacaravans zijn geïnstalleerd, een bebouwd onroerend goed is. (zie het arrest van het hof van beroep te Gent, elfde kamer, dd. 16 maart 2000). Wie eigenaar is van een terrein met een stacaravan moet dus ermee rekening houden dat het kadastraal inkomen op grond van beide wordt berekend.

De meeste stacaravans staan echter op een terrein van iemand anders, bijvoorbeeld van een uitbater van een camping. De eigenaar van de grond is dus niet dezelfde als de eigenaar van het onroerend goed dat erop staat. In ons recht wordt dat “opstal” genoemd. De wet omschrijft opstalrecht als volgt: “ Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.”

Het feit dat de eigenaar van een stacaravan een opstalrecht heeft, is belangrijk omdat het een uitzondering is op de algemene regel van “natrekking”. Die regel van ons Burgerlijk Wetboek stelt dat wie eigenaar is van de grond, behoudens uitzondering, ook eigenaar is van wat erop staat. In het geval van een stacaravan die geen eigendom is van de campinguitbater, wordt er echter van uitgegaan dat er afstand werd gedaan van het recht van natrekking. De campinguitbater betaalt dan ook geen onroerende voorheffing op de stacaravans die op zijn terrein staan, maar waarvan hij geen eigenaar is.

Moet de eigenaar van een stacaravan die op een terrein staat waarvan hij geen eigenaar is, dan zelf onroerende voorheffing betalen? Gelukkig is dat niet het geval. Een stacaravan wordt namelijk niet afzonderlijk, los van de grond waarop ze staat, aan onroerende voorheffing onderworpen.

Indien een eigenaar van een stacaravan deze laatste plaatst of het terrein van een campinguitbater, dus op andermans terrein, wordt tussen deze beide partijen een overeenkomst gesloten. Campinguitbaters bieden daarvoor een contract aan voor de huur van een standplaats. Daar wringt nu net het schoentje. Dat contract wordt namelijk voor de duur van slechts één jaar gesloten en kan, volgens de meeste contracten die ons worden meegedeeld, door de campingeigenaar zonder enige motivatie, na elk jaar worden stopgezet. In de praktijk zetten die contracten de eigenaar van de stacaravan in een totaal afhankelijke positie ten opzichte van de campinguitbater. Deze laatste kan uiteindelijk doen wat hij wil: de prijs na een jaar drastisch verhogen, het campingreglement substantieel wijzigen, beslissen dat de stacaravan naar een andere plaats op de camping verhuisd moet worden, de omgeving rond de stacaravan ingrijpend veranderen door bomen of hagen te verwijderen, een fikse commissie eisen wanneer een stacaravan door de eigenaar ervan aan iemand anders wordt verkocht, weigeren om een afspraak op papier te zetten, enkel betalingen in cash aanvaarden, eisen dat voor afsluitingen, terrassen, etc. enkel materiaal mag worden gebruikt dat door de campinguitbater wordt geleverd aan een door hem willekeurig vastgestelde prijs, verplichten dat te oude stacaravans van het terrein moeten worden verwijderd op kosten van de eigenaar ervan, bijkomende betaling eisen voor toegangsbadges, sleutels, en allerhande andere zaken die nodig zijn om van de stacaravan gebruik te kunnen maken, enzovoort.

Het is duidelijk dat deze jaarcontracten, waarvan de verlenging zonder enige motivatie door de campinguitbater kan worden geweigerd, niet meer aangepast zijn aan de realiteit van de stacaravans van vandaag. Aan de basis ervan ligt de foute veronderstelling dat een stacaravan gemakkelijk en zonder veel kosten verplaatst kan worden. Dat is echter vrijwel nooit het geval. Daarom moeten er meer evenwichtige modelcontracten komen, die hetzij vrijwillig als norm aanvaard worden door de verenigingen van campinguitbaters, hetzij door de overheid worden opgelegd. TWERES wil eigenaars van stacaravans in Belgische campings rond die doelstelling samenbrengen en hiervan werk maken. Alleen samen kunnen we dit in beweging krijgen.