Second residents in Belgium : how many are we actually with?

/in

As far as we know, nobody knows the number of second homes in Belgium. For the Flemish Region, the Study Service of the Flemish Government mapped out the number of second homes in the Flemish Region for the last time in 2016. The study distinguishes between second homes in private camping sites and holiday parks, and second homes in open residential zones (houses and apartments).

The authors of the study counted for the first category (second stays in campsites, etc.) in the whole of Flanders 53.262 second stays or (at that time) or 1.7% of all residences. The highest number of second homes in residential parks was of course found on the coast and more specifically in Middelkerke, De Haan and Bredene, where between 6.000 and 7.000 second homes of this type were counted. This was followed by Koksijde with more than 2.000 of these second residences. Nieuwpoort, Knokke-Heist and De Panne followed with between 700 and 735. Eight non-coastal municipalities also had between 700 and 1.000 second homes on holiday parks, namely Kasterlee, Lille, Berlare, Herselt and Lanaken, Bocholt, Stekene and Maaseik.

For the second category – second residences in ordinary buildings, i.e. houses and apartments – the authors counted (after numerous corrections, e.g. to exclude student rooms)161.647 second residences in absolute figures for the entire Flemish Region. At 18.000, Knokke-Heist had the highest number of second homes in ordinary buildings, i.e. houses or apartments. Also in Koksijde and Middelkerke the 2016 study counted about 12.000 “ordinary” second homes, in Ostend more than 10,000. In the other coastal municipalities their number fluctuated between 5.700 and 7.600. At that time Bredene was just out of the top fifteen with 1.056 second homes in ordinary buildings. In addition to the coast, the authors also discovered large absolute numbers of second homes in a few cities: Antwerp came top with almost 18.000; Ghent, Bruges, Kortrijk, Hasselt and Mechelen followed with between 2.400 and 6.000 second residences. The fact that these cities are on this list is partly due to the fact that people living in Antwerp or other Flemish cities register their domicile in Knokke-Heist or another coastal municipality (e.g. incited by the favourable local tax regime for “official” permanent residents).

For the complete study (in Dutch): click here. We do not know whether a similar study has ever been carried out for the Walloon or Brussels Capital Region.

Tweedeverblijvers in België : met hoeveel zijn we eigenlijk?

/in

Voor zover ons bekend, kent niemand het aantal tweede verblijven in België. Voor het Vlaamse Gewest heeft de Studiedienst van de Vlaamse Regering in 2016 voor het laatst het aantal tweede verblijven in het Vlaamse Gewest in kaart gebracht. De studie maakt een onderscheid tussen tweede verblijven in verblijfparken (campings, e.a.)  en tweede verblijven buiten verblijfparken.

De auteurs van de studie telden voor de eerste categorie (tweede verblijven in campings, etc.)  in heel Vlaanderen 53.262 tweede verblijven of (op dat moment) of 1,7% van alle woongelegenheden. Het hoogste aantal tweede verblijven in verblijfparken telde men  uiteraard aan de kust en meer bepaald in Middelkerke, De Haan en Bredene, waar tussen de 6.000 en 7.000 tweede verblijven van deze aard werden geteld. Daarna volgde Koksijde met ruim 2.000 van deze tweede verblijven.  Nieuwpoort, Knokke-Heist en De Panne volgden met tussen de 700 en 735.. Acht niet-kustgemeenten hadden ook tussen 700 en 1.000 tweede verblijven op vakantieparken, namelijk Kasterlee, Lille, Berlare, Herselt en Lanaken, Bocholt, Stekene en Maaseik.

Voor de tweede categorie – tweede verblijven in gewone gebouwen, m.a.w. huizen en appartementen – telden de auteurs (na talrijke correcties om bijv. studentenkoten niet mee te tellen) voor het hele Vlaamse Gewest in absolute cijfers 161.647 tweede verblijven. Knokke-Heist telde met 18.001 het hoogste aantal tweede verblijven in gewone gebouwen, dus in woonhuizen of appartementen. Ook in Koksijde en Middelkerke telde de studie van 2016 ongeveer 12.000 “gewone” tweede verblijven, in Oostende ruim 10.000. In de andere kustgemeenten schommelde hun aantal tussen de 5.700 en 7.600. Bredene viel op dat moment met 1.056 tweede verblijven in gewone gebouwen nog net uit de topvijftien. Naast de kust ontdekten de auteurs ook  grote absolute aantallen tweede verblijven in enkele steden: Antwerpen spande de kroon met bijna 18.000; Gent, Brugge, Kortrijk, Hasselt en Mechelen volgden met tussen de 2.400 en 6.000 tweede verblijven. Het feit dat deze steden in deze lijst staan heeft deels te maken met het feit dat mensen die in Antwerpen of andere Vlaamse steden wonen, hun domicilie in Knokke-Heist of een andere kustgemeente registreren.

Voor de volledige studie: klik hier. Of ooit een gelijkaardige studie is verricht voor het Waalse Gewest, is ons niet bekend.

Toegang tot tweede woningen in Duitsland tijdens de corona lock-down

/in ,

De maatregelen in Duitsland in de strijd tegen het coronavirus waren van meet af aan niet gericht op een algemeen verbod op de toegang tot tweede woningen. Aan het begin van de pandemie waren er verschillende voorschriften voor tweede woningen naargelang de deelstaat. Er waren aanbevelingen en in sommige deelstaten werd het burgers die niet hun hoofdverblijf in de deelstaat van hun tweede woning hadden, aanvankelijk verboden om de grens van hun deelstaat over te steken en hun tweede woning te bezoeken.

Dit veranderde snel nadat de administratieve rechtbanken in een aantal deelstaten het verbod op het gebruik van tweede woningen hadden opgeheven of opgeschort. De rechtbanken vonden het verbod om naar de tweede verblijfplaats te reizen disproportioneel en dus onwettig. De regeringen van de betrokken deelstaten hebben hierop gereageerd door hun regelgeving onverwijld te wijzigen.

Enkel voorbeelden:

  • Berlijn/Brandenburg: na een beslissing van het Hoger Administratief Gerecht van Berlijn-Brandenburg in maart heeft een woordvoerder van het Brandenburgse Ministerie van Binnenlandse Zaken duidelijk verklaard: “Iedereen die een vakantiehuis of appartement in Brandenburg bezit, mag dit natuurlijk zelf gebruiken”.
  • Mecklenburg-Vorpommern, een zeer toeristische regio aan de Duitse Oostzeekust: na een uitspraak van het Hooggerechtshof van Greifswald op 9 april 2020, dat het reisverbod voor de lokale bevolking heeft opgeheven, heeft de deelstaatregering op 17 april 2020 besloten dat iedereen die in Mecklenburg-Vorpommern woont, elke plaats daar mag bezoeken, inclusief een tweede huis aan de kust en op de Oostzee-eilanden.
  • Sommige deelstaten in Duitsland, zoals Beieren, ook een streek met zeer aantrekkelijke en populaire toeristische plaatsen, evenals Saksen-Anhalt en Noordrijn-Westfalen, hebben op geen enkel moment het eigen gebruik van tweede woningen verboden.

Conclusie: in Duitsland werden de tweedeverblijvers tijdens de corona-crisis uiteindelijk niet verhinderd om van hun eigendom gebruik te maken, zelfs indien dat in een andere deelstaat lag.

Lock-down en tweede verblijven in Frankrijk: een andere aanpak dan het zeer strenge verbod in België

/in ,

Vanaf dinsdag 17 maart ’s middags ging Frankrijk, net als de meeste andere landen in Europa rond dezelfde periode, in lock-down. Slechts enkele verplaatsingen waren toegestaan en alleen op basis van een attest. Bij gebrek aan bewijs riskeerden onze Franse buren een boete van 135 euro. In tegenstelling tot wat we in België zagen, was het doorbrengen van de lock-down in een tweede verblijf niet verboden. Mensen die op 17 maart om 12 uur ‘s middags in hun tweede verblijfplaats waren, mochten daar blijven.

Weliswaar was het absoluut verboden om heen en weer te pendelen tussen het tweede verblijf en de hoofdverblijfplaats. Net als in België zorgde de aanwezigheid van de eigenaars in hun tweede verblijfplaats voor enige commotie onder een deel van de lokale bevolking. In een interview met Paris-Match gaf antropoloog Jean-Didier Urbain enkele interessante commentaren op wat er in Frankrijk gebeurde.

Klik hier om het interview (in het Frans) te lezen.

Hoe vind ik als mede-eigenaar een betrouwbare syndicus?

/in ,

Veel tweede verblijven, in het bijzonder aan de Belgische Kust, zijn appartementen in appartementsgebouwen. Eigenaars van die appartementen – permanente bewoners, niet-permanente bewoners en eigenaars-verhuurders – bevinden zich dan in een relatie van gedwongen mede-eigendom en vormen samen een vereniging van mede-eigenaars.

Meer dan eens klagen de mede-eigenaars over een gebrek aan transparantie vanwege de syndicus. ‘De syndicus weigert de facturen voor te leggen waarop zijn rekeningen zijn gebaseerd, de syndicus speelt onder één hoedje met de bouwpromotor, de syndicus strijkt een commissie op bij de aanstelling van aannemers,…’ Het zijn maar enkele terugkomende klachten. Er zijn helaas ook verhalen van syndici die de rekeningen van de mede-eigenaars plunderen. Een recent voorbeeld kan men hier lezen.

Jammer genoeg bestaan er geen lijsten van ‘betrouwbare’ syndici. Men kan zich natuurlijk richten tot andere verenigingen van mede-eigenaars om te polsen naar hun ervaringen. Sinds 2018 moeten verenigingen van mede-eigenaars in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) registreren wie zij als syndicus hebben aangesteld.

Eén van de doelstellingen van TWERES bestaat erin die uitwisseling van ervaringen met syndici te faciliteren (bijvoorbeeld door kwaliteitsbeoordelingen te verzamelen).

Gemeentefiscaliteit aan de Kust: hoe groot is het onevenwicht in het nadeel van tweedeverblijvers?

/in ,

Belastingplichtigen betalen aanvullende personenbelasting op hun inkomen in de gemeente waar ze gedomicilieerd zijn. De opbrengst van die belasting gaat naar de gemeentekas. In Vlaanderen bedraagt de aanvullende personenbelasting gemiddeld 7,2% van het belastbaar inkomen.

Zoals elke belastingplichtige betalen tweedeverblijvers aanvullende personenbelasting in de gemeente van hun eerste verblijf. Zij maken echter ook gebruik van de gemeentelijke infrastructuur en diensten in de gemeente van hun tweede verblijf. Daarom is het logisch dat gemeenten ook van tweedeverblijvers vragen om de kosten daarvoor mee te helpen dragen.

Essentieel daarbij is natuurlijk een evenwichtige lastenverdeling tussen gedomicilieerde inwoners en tweedeverblijvers.

Een interessante richtlijn over dit evenwicht staat op pagina 14 van de Handleiding tweede verblijven op de website van het Agentschap Wonen Vlaanderen (wonenvlaanderen.be): “Om geen verschuiving van de belastingdruk te creëren naar personen die niet in de bevolkingsregisters van de gemeente zijn ingeschreven en die er dus niet kiesgerechtigd zijn, is vereist dat het geheven tarief redelijk in verhouding staat tot de belastingen die de inwoners betalen (in de eerste plaats de aanvullende personenbelasting en de opcentiemen op de onroerende voorheffing).”

Het is daarom interessant om de verhouding tussen gemeentebelasting en tweede verblijfsbelasting in de kustgemeenten van naderbij te bekijken. Dat is echter minder eenvoudig dan het lijkt. De belastingopbrengsten van de verschillende gemeentebelastingen zouden eigenlijk te vinden moeten zijn op de websites van de verschillende kustgemeenten. Daar vindt men helaas weinig relevante informatie hierover (!). Gelukkig staan er wel cijfers op de website van het Vlaams Agentschap Binnenlands Bestuur. Onder meer kan men daar tabellen vinden met voor elke gemeente een overzicht van de belastingen en hun opbrengst vanaf 2008 tot 2018.

Op basis van deze gegevens hebben we in een eerste tabel voor elke kustgemeente en voor het aanslagjaar 2018 de totale opbrengsten aanvullende personenbelasting en de totale opbrengsten van de tweede verblijfstaks per naast elkaar geplaatst. Opgelet echter: in deze eerste tabel wordt nog geen rekening gehouden met het aantal belastingplichtigen per gemeente. Daarom zijn de cijfers het hoogst in gemeenten met veel belastingplichtigen.

GemeenteOpbrengst tweede verblijfsbelasting (in miljoen euro) (2018 Opbrengst aanvullende personenbelasting ten laste van gedomicilieerde inwoners (in miljoen euro)(2018)Verschil (hoeveel meer of minder is de opbrengst van tweede verblijven?) (in miljoen euro) (cijfers van 2018)
De Panne5,862 0+5,862
Koksijde13,59 0+13,59
Nieuwpoort8,749 2,224 +6,505
Middelkerke8,746 3,447 +5,299
Oostende8,476 17,067 -8,591
Bredene *3,394 4,615 -1,221
De Haan*5,3222,910 +2,412
Blankenberge5,3024,308 +0,994
Brugge1,335 36,734 -35,390
Knokke14,662 0+14,662

* Bredene en De Haan kennen een belangrijke populatie van tweedeverblijvers in vakantieparken en kampeerverblijfplaatsen. Voor deze gemeenten werden de opbrengsten van de belasting  kampeerterreinen en kampeerverblijven toegevoegd aan de cijfers m.b.t.  de tweede verblijfsbelasting. Voor andere gemeenten hebben we dit niet gedaan omdat de vermelde populatie er veel lager ligt.

In de meerderheid van de kustgemeenten ligt de opbrengst van de belasting op tweede verblijven dus hoger dan de gemeentebelasting die de gemeenten ontvangen van hun eigen ingeschreven inwoners. Dat kan echter te wijten zijn aan het hoog aantal tweede verblijven in die gemeenten.

Daarom hebben we in een tweede tabel rekening gehouden met dat aantal. In een eerste kolom vermelden we voor 2018 het nominale bedrag van de tweede verblijfsbelasting per wooneenheid. In het geval van gedifferentieerde tarieven voor verschillende types van tweede verblijf, opteerden we voor de bijdrage die verschuldigd is voor de tweede bewoning van een studio.

In de tweede kolom wordt de aanvullende personenbelasting gedeeld door het aantal gedomicilieerde huishoudens per gemeente (de cijfers over het aantal huishoudens vonden we op de website  https://provincie.incijfers.be).  Op die manier kon de ook de gemiddelde aanvullende personenbelasting per verblijf bewoond door gedomicilieerden worden berekend.

GemeenteTweede verblijfsbelasting per verblijf tweede bewoning (euro) Gemiddelde aanvullende personenbelasting per verblijf eerste bewoning (euro) Verschil (hoeveel meer of minder betaalde een tweedeverblijver) in 2018) (in euro)
De Panne5750+575
Koksijde9700+970
Nieuwpoort890356+525
Middelkerke525362+183
Oostende1000468+532
Bredene 850563+286
De Haan500451+49
Blankenberge892403+489
Brugge1000671+329
Knokke7400+740

In alle kustgemeenten dragen eigenaars van een woning die door tweedeverblijvers bewoond wordt dus gemiddeld meer bij aan de gemeentefinanciën dan de eigenaars van woningen die door gedomicilieerde huishoudens wordt bewoond. Bovenaan de lijst staat Koksijde waar de eigenaars van woningen die door gedomicilieerde huishoudens worden bewoond, helemaal geen aanvullende personenbelasting betalen en alle lasten door eigenaars van tweede verblijven worden gedragen.

Aangezien mag verondersteld worden dat tweedeverblijvers minder van de infrastructuur en diensten gebruik maken dan gedomicilieerde inwoners hebben deze belastingen bijgevolg een verschuiving van de belastingdruk gecreëerd naar personen die niet in het bevolkingsregister van de gemeente zijn ingeschreven en niet kiesgerechtigd zijn.

Een fiscale vluchteling worden is altijd mogelijk. Elders op de TWERES website staat een verslag van een studie die in 2016 door de studiedienst van de Vlaamse Overheid over het aantal tweede verblijven in Vlaanderen is gepubliceerd. Naast de kust ontdekten de auteurs ook  grote absolute aantallen tweede verblijven in enkele steden: Antwerpen spande de kroon met bijna 18.000; Gent, Brugge, Kortrijk, Hasselt en Mechelen volgden met tussen de 2.400 en 6.000 tweede verblijven. Het feit dat deze steden in deze lijst staan heeft deels te maken met het feit dat mensen die in Antwerpen of andere Vlaamse steden wonen, hun domicilie in Knokke-Heist of een andere kustgemeente registreren.

TWERES  kiest er echter voor om met de kustgemeenten de dialoog aan te gaan. Waar het niet anders kan,  zal de juridische weg worden ingeslagen en bij voldoende leden en sympathisanten kunnen we, allen samen, proberen om politici ertoe te bewegen toepasselijke regelgeving te veranderen.

Barometer van het tweede verbljf: interessante cijfers maar neem ze met een korrel zout

/in

BNP Paribas Fortis Bank onthult regelmatig de cijfers van haar “second home barometer”. De 4e en laatste barometer heeft betrekking op 2019. De cijfers hebben betrekking op tweede woningen die door Belgen zijn gekocht en die zich in België en in het buitenland bevinden. De cijfers omvatten echter ook tweede woningen die zijn aangekocht voor de verhuur (inclusief studentenkoten in universiteitssteden, bijvoorbeeld).  Klik hier voor een presentatie van de barometer.

Vraag over verkoop stacaravan: waarom heeft een campinguitbater automatisch recht op een percentage van de verkoopprijs voor elke verkoop van een stacaravan?

/in ,

Eigenaars van stacaravans zijn, in toepassing van hun contract met de campinguitbater, vaak verplicht om bij de verkoop van hun stacaravan (zelfs indien ze die verkopen aan andere eigenaar op dezelfde camping) een percentage van de verkoopprijs af te staan aan de campinguitbater. Indien de verkoop dank zij de bemiddeling van de campinguitbater mogelijk werd gemaakt, lijkt dit misschien verantwoord. Heel vaak echter speelt de campinguitbater geen enkele rol bij de verkoop. Dan lijkt deze regeling sterk op ongerechtvaardigde verrijking. Individueel kunnen campingbewoners hier weinig tegen beginnen. Met TWERES kunnen we echter samen ijveren voor evenwichtige modelcontracten. Een eerste aanzet voor dergelijke contracten zijn de RECRON voorwaarden voor vaste staanplaatsen die voor campings in Nederland werden uitgewerkt.

Tweedeverblijvers aan de Vlaamse Kust: toeristen of inwoners?

/in

In 2007 schreef Els Roose een scriptie voor het behalen van de graad van “master in het toerisme” onder de titel hierboven. Els verrichtte voor die scriptie een studie naar de integratie van tweedeverblijvers in Oostduinkerke. De conclusie van die studie luidde o.m.: “Een tweedeverblijver onderscheidt zich van toeristen door de terugkerende relatie, waardoor een vertrouwdheid van de omgeving opgebouwd wordt en er vriendschap kan ontstaan tussen buren, lokale handelaars, inwoners of andere tweedeverblijvers.” Verder ook: “Tweedeverblijvers willen niet aanzien worden als toeristen maar als deel van het dagelijkse leven in de lokale gemeenschap. Zij hebben er na enkele jaren immers een vertrouwdheid en verbondenheid opgebouwd door het frequente bezoek.” Tenslotte: “Naarmate de maanden of jaren van ontdekking verstrijken, gekoppeld aan de frequentie en intensiteit van de bezoeken, worden tweedeverblijvers vertrouwd met de tweede verblijfplaats. In deze fase hebben ze reeds heel wat ontdekt in de gemeente en hierdoor een grotere kennis van de streek opgebouwd dan een toerist. Ze tonen een duidelijke interesse in de omgeving en informeren zichzelf. Ze hebben er inmiddels vaste winkels, restaurants en ontspanningsmogelijkheden ontdekt. Ze vinden er een zekere stabiliteit, een tweede thuis. Ze kunnen in deze fase niet alleen vertrouwd zijn met de gemeente, maar kunnen ook verbonden worden met de gemeente, zelfs wanneer ze er niet permanent verblijven”.

Voor de volledige studie, klik hier.

Absurde corona-toestanden: vanaf 21 mei mocht men in België terug naar het tweede verblijf maar niet aan de andere kant van de landsgrens.

/in , ,

Toen op 21 mei 2002 in België, onder druk van een dreigende juridische procedure, inderhaast beslist werd dat mensen terug naar hun tweede verblijf mochten, was dat voor velen een opluchting. Niemand begreep immers waarom al vanaf 11 mei mocht gewinkeld worden op de Antwerpse Meir of in de Brusselse Nieuwstraat, terwijl het verbod voor tweedeverblijvers bleef bestaan (oorspronkelijk was zelfs beslist om het verbod “minstens” tot 8  juni te handhaven!).

In Nederland waren op dat moment campings en vakantieparken al langer open. Nederlanders en Duitsers konden ongehinderd naar hun vakantiehuis of stacaravan in Nederland. Belgen werden echter aan de grens door de Belgische politie tegengehouden. Dat zorgde terecht voor woedende reacties:

  • “Ik heb een nieuwe caravan staan op een huurkavel op een camping in Nederland.
    De camping is open onder strikte voorwaarden zoals eigen wc… afstand houden.  Duitsers en Nederlanders zijn er aanwezig maar ik als Europeaan (Belg) mag er niet naar toe want mag de Belgische grens niet over.  Hopelijk staat onze caravan er nog en is hij niet leeggeroofd. Je mag wel naar een pretpark of fietsen met 20 man maar niet de grens over. Het tweede verblijf bezoeken mag vanaf nu eindelijk maar helaas alleen binnen België.”
  • Waar kan ik veiliger zijn voor coronabesmetting als in mijn tweede verblijf net over de Belgische grens.”
  • “Ik heb een stacaravan gekocht in Nederland. Sinds eind februari is alles eindelijk aangesloten maar we mogen er niet naar toe.”
  • “De Belgische regering laat ons niet naar onze stacaravan in Zeeland terugkeren. We  hebben een schriftelijke goedkeuring van het caravanpark en wij mochten reeds terug gaan vanaf 1 mei 2020.  Helaas worden we door de Belgische politie tegengehouden aan de Belgische grens. Dezelfde landgenoten met 2e verblijf mogen er terug naartoe in België, maar niet 10 km over de grens in Zeeland. Help ons a.u.b.!.”