Un arrêt de la Cour d’appel de Gand sur la taxe des secondes résidences donne raison à Koksijde

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Dans un arrêt du 31 octobre 2023, la Cour d’appel de Gand a donné raison de manière inattendue à la commune de Koksijde dans une procédure d’opposition contre la (hauteur de la) taxe communale sur les secondes résidences.

L’affaire concernait un recours introduit par des propriétaires de seconde résidence namurois contre la taxe de l’année 2020. Après son rejet par la commune, ils avaient entamé une procédure judiciaire par l’intermédiaire de notre association, arguant que la réglementation fiscale communale de Koksijde violait le principe constitutionnel d’égalité. Comme d’habitude, cet argument a été rejeté en première instance et les propriétaires de secondes résidences ont fait appel. Contre toute attente, cet appel a été rejeté par la Cour.

Ce résultat est très surprenant. A plusieurs arguments soulevés, la Cour a répondu à l’inverse de ce qui avait été décidé dans les arrêts précédents. Ce virage à 180 degrés est d’autant plus surprenant que la composition de la Cour n’a pas changé (l’arrêt a été rendu par un conseiller siégeant seul).

En résumé, la Cour a déclaré que la commune de Koksijde était en droit de prélever une taxe sur les propriétaires de secondes résidences afin non seulement de collecter des fonds pour la construction de logements au profit des habitants résidentiels, mais aussi de décourager l’utilisation de logements existants comme secondes résidences et d’encourager l’occupation résidentielle.

À l’argument des propriétaires des secondes résidences selon lequel les recettes élevées de cette taxe permettent également à la commune d’exonérer presque totalement ses propres résidents de la taxe communale, la Cour répond qu’une commune peut soumettre différentes catégories de contribuables à une taxe différente sans pour autant violer le principe d’égalité. En effet, la violation du principe d’égalité suppose que la contribution des différentes catégories de contribuables à la réalisation d’un même objectif soit disproportionnée. La taxe sur les secondes résidences dans la commune de Koksijde ne vise, selon la Cour, qu’à encourager l’habitat résidentiel.

L’arrêt ne vérifie donc la légalité et le niveau de la taxe sur les secondes résidences que par rapport à un objectif visé, à savoir la promotion de la vie résidentielle. La Cour estime qu’il existe un rapport raisonnable et proportionné entre la taxe sur les secondes résidences et l’objectif visé. Elle en conclut que la taxe ne viole pas le principe d’égalité.

À l’argument selon lequel la taxe (très élevée) sur les résidences secondaires constitue de facto une compensation pour la “taxe communale générale” (sept fois moins élevée) que doivent payer les résidents permanents, la Cour a d’abord répondu que la nouvelle taxe sur les secondes résidences “n’est pas présentée comme une contribution compensatoire aux services communaux “. Cela semble contraire au texte de ce règlement, qui stipule que la taxe sur les secondes résidences est nécessaire car “contrairement aux résidents permanents, les utilisateurs de secondes résidences ne contribuent pas à la taxe communale générale”. La taxe (élevée) sur les secondes résidences, n’est-elle donc pas une compensation pour l’autre taxe (sept fois moins élevée) payée par les habitants résidentiels? Sur ce point, la Cour ne semble pas lire correctement le texte du règlement.

En plus, dans la suite de l’arrêt, la Cour juge « que la taxe communale générale a été prise en compte lors de la fixation de la taxe sur les secondes résidences et que les propriétaires de ces résidences doivent également contribuer aux dépenses administratives générales de la commune, tout comme les résidents permanents doivent le faire par le biais de la taxe communale générale ». Sur ce point, la Cour semble admettre que la taxe sur les secondes résidences est, au moins en partie, également destinée à couvrir les dépenses administratives générales de la commune. Il s’agit là d’un point faible dans le raisonnement de la Cour. La Cour n’examine pas si la contribution des résidents permanents et des propriétaires de secondes résidences, respectivement, aux dépenses administratives générales de la commune est conforme ou non au principe d’égalité. Or, c’était précisément le principal argument avancé par les propriétaires de secondes résidences.

La Cour n’aborde pas non plus l’argument selon lequel la réglementation fiscale litigieuse repose sur des motifs divers et contradictoires. Outre le motif relatif à la politique du logement et à la promotion de la résidence permanente, le règlement indique également que la taxe sur les secondes résidences “est avant tout une taxe de luxe sur l’utilisation d’une habitation dans laquelle on n’est pas domicilié”. L’argument selon lequel l’impôt devrait alors être perçu auprès de l’utilisateur de la maison et non de son propriétaire, puisque ce dernier n’est pas le détenteur du luxe taxé, n’est pas non plus répondu par la Cour.

La conclusion est donc que l’arrêt du 31 octobre 2023 semble contestable. Certains ont déjà affirmé qu’avec l’arrêt négatif sur Koksijde, la Cour d’appel veut fermer la porte à l’avalanche de centaines d’appels auxquels elle risque d’être confrontée. De telles spéculations – y compris sur d’autres facteurs qui auraient pu jouer en faveur du conseiller siégeant – ne nous aident évidemment pas davantage. Avec les avocats et d’autres juristes, nous étudions donc actuellement l’arrêt pour voir si un pourvoi en cassation est possible.

Pour les propriétaires de secondes résidences de Koksijde, l’arrêt n’a pour l’instant aucune incidence sur les procédures d’opposition à la taxe communale sur les “résidences touristiques”. Le raisonnement de la Cour d’appel (qui encourage la domiciliation) ne s’applique pas à cette question. L’arrêt n’a certainement pas non plus d’effet sur la procédure d’opposition à la taxe communale de Knokke-Heist. En effet, celle-ci a déjà été jugée illégale par la Cour dans plusieurs arrêts ces derniers mois. En ce qui concerne La Panne, il faudra attendre l’issue de la première procédure d’appel contre la taxe de 2020. Nous ne savons pas quand les premiers arrêts seront rendus à ce sujet. Pour les cas relatifs à la taxe communale de La Panne qui ont été initiés via TWERES, nous devrons certainement attendre au moins un an de plus.

Révision de la valeur locative cadastrale de votre résidence secondaire en France à partir de 2026

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Depuis plusieurs années, le gouvernement français est en train de réviser la fiscalité dans le but de simplifier le système fiscal. Comme on le sait, notre gouvernement fédéral belge a (avait ?) également l’intention de le faire.

La France connaît aujourd’hui deux types de taxes sur des biens immobiliers: la taxe foncière et la taxe d’habitation. Là où la première doit être payée par les propriétaires de biens immobiliers bâtis, la seconde ne concerne que l’occupant d’un logement au 1er janvier de l’année en cours. Un propriétaire belge d’une résidence secondaire en France qui occupe lui-même cette habitation, payera donc deux fois.

Les deux taxes – et également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères – sont basées sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait rapporter s’il était mis en location. à laquelle on applique les différents taux d’imposition de la collectivité locale. Mais ces bases locatives, qui dépendent d’une multitude de facteurs comme la situation géographique du logement ou encore ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.), sont encore déterminées selon une évaluation du marché locatif de 1970. A l’exception d’une revalorisation à l’échelle départementale en 1980, ces valeurs n’ont jamais été révisées depuis et se voient appliquer chaque année un coefficient d’actualisation uniforme à l’échelle nationale. Elles sont donc aujourd’hui totalement obsolètes, puisqu’elles ignorent les remodelages intervenus sur les territoires ces 50 dernières années. Ce calcul basé sur une indexation linéaire du revenu cadastral sans tenir compte des facteurs changeants de l’environnement sont très proches de la situation en Belgique.

Comme, par exemple, les phénomènes de gentrification, qui tirent les loyers de certains quartiers à la hausse, ou encore le développement des infrastructures locales, qui impactent la valorisation de certaines zones par rapport à d’autres Afin d’y remédier, la loi de finances pour 2020 prévoit une révision de ces valeurs à partir des loyers constatés sur le marché locatif en 2023. Pour ce faire, les propriétaires bailleurs déclareront au fisc les informations relatives à chacune de leurs propriétés, dont les loyers pratiqués. A partir de 2026, l’ensemble des logements se verra appliquer une valeur locative révisée. Les propriétaires belges d’un bien immeuble en France, loué ou non, qu’ils habitent de façon permanente ou qu’ils l’utilisent comme seconde résidence, devront payer à partir de 2026 la taxe foncière et éventuellement la taxe d’habitation sur base de la nouvelle valeur locative cadastrale.

Une surtaxe sur votre résidence secondaire en France déjà en 2023?

À plus court terme, cependant, un autre changement est important sur le plan fiscal pour les résidents secondaires en France.

Comme la plupart de nos membres résidents secondaires en France le savent, la France est en train de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences principales. Les personnes résidant en permanence en France ne paieront plus la taxe d’habitation. Cette taxe restera uniquement applicable aux résidences secondaires (indépendamment de la nationalité du propriétaire). De plus, un amendement au budget national 2023 prévoit de laisser aux maires le droit d’imposer une surtaxe sur toutes les résidences secondaires dès lors que leur commune est située en zone tendue et non plus seulement dans une agglomération d’au moins 50.000 habitants. Actuellement, une telle surtaxe n’est possible que dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants. Avec cet amendement, ce seront les maires de toutes les communes des zones tendues, y compris en dehors des agglomérations, qui pourront appliquer un surplus à la taxe d’habitation payée par les occupants de résidences secondaires. Le nombre de ces communes est estimé à 5000.

Cela ne signifie pas que toutes ces communes vont s’empresser de surtaxer ces contribuables. Les maires restent totalement libres d’appliquer ou non ce surcroît d’impôt qui va de +5% à +60%. Cependant ils seront tentés d’utiliser cette arme de la surtaxe qui leur permet de faire payer davantage d’impôts locaux à ceux qui ont une résidence secondaire sans avoir à augmenter les impôts locaux payés par ceux qui vivent (et votent) dans la commune.

Se situent «les zones tendues» et donc les 5000 communes qui pourront surtaxer les résidences secondaires? Principalement en Ile-de-France, en Provence-Alpes-Cote d’Azur et en Corse. Mais aussi sur le littoral. Un peu en Normandie, bien plus dans le sud de la Bretagne, sur la côte Atlantique, et, évidemment, sur tout le littoral méditerranéen. Si vous voulez savoir si vous êtes potentiellement concerné, il suffit de consulter ce site officiel et de tapez le nom de la commune où se trouve votre maison ou votre appartement.

Les propriétaires de caravanes résidentielles dans les campings sont protégés par le droit de la consommation mais méritent une protection comme celle de la loi sur les baux à ferme.

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Nous avons souligné à plusieurs reprises ici la faiblesse de la position juridique des propriétaires de caravanes résidentielles ou de chalets vis-à-vis de l’exploitant de leur camping. Ceux qui veulent un emplacement saisonnier doivent souvent signer un contrat très déséquilibré en faveur de l’exploitant du camping. Ce contrat permet à ce dernier de cesser de louer l’emplacement chaque année, d’augmenter arbitrairement son prix, de décider unilatéralement de la période de fermeture du camping, etc.

Étant donné que le propriétaire du camping possède le terrain sur lequel se trouve la caravane ou le chalet, il peut plus ou moins faire ce qu’il veut. Ces dernières années, de nombreux propriétaires de caravanes ou de chalets sont soudainement confrontés à la nouvelle que le terrain du camping est vendu à une société d’investissement ou à un agent immobilier et que les locataires des emplacements saisonniers doivent partir à brève échéance. Cela crée des situations dramatiques qui, selon TWERES, sont totalement inacceptables. En effet, les locataires d’emplacements saisonniers méritent d’être protégés pour l’investissement qu’ils ont fait dans leur caravane ou leur chalet. Cette protection devrait s’inspirer de celle dont bénéficient les fermiers en vertu de la législation sur les baux à ferme.

Selon TWERES, certains contrats que les locataires d’emplacements saisonniers dans les campings en Belgique sont forcés de signer, violent déjà aujourd’hui le Code de droit économique (CDE). La raison en est que ces locataires d’emplacements peuvent invoquer les dispositions du droit de la consommation. Le droit de la consommation s’applique aux contrats conclus entre une entreprise et un consommateur. L’article I. 1, 2° du Code définit le consommateur comme “toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale”.

Étant donné que la plupart des locataires d’emplacements pour caravanes résidentielles ou chalets sont des personnes physiques (c’est-à-dire qu’ils concluent le contrat en tant que particuliers et non, par exemple, par l’intermédiaire d’une société) et que la location de l’emplacement n’a rien à voir avec leur activité professionnelle, ils sont donc des “consommateurs”. Ces consommateurs concluent un contrat avec une “entreprise”. En effet, la plupart des campings sont gérés par des entreprises ou par des indépendants pour lesquels il s’agit d’une activité professionnelle.

Le livre VI du Code de droit économique interdit l’insertion de clauses illicites dans les contrats conclus entre les entreprises et les consommateurs. De telles clauses contractuelles sont nulles et non avenues. Le contrat lui-même restera valide s’il peut continuer à exister sans ces clauses.

Une clause illicite est une clause ou une condition contractuelle qui, seule ou en combinaison avec d’autres clauses, crée un déséquilibre manifeste au détriment du consommateur (Art. I.8.22°CDE). Certaines clauses sont automatiquement considérées comme illicites par la loi, comme par exemple : “donner à la société le droit de modifier unilatéralement le prix, les caractéristiques ou les conditions du contrat sans aucune raison valable” (voir Art. VI.91/5, 1° CDE).

Comme les locataires d’un emplacement dans un camping sont protégés par le droit de la consommation, ils peuvent adresser leurs plaintes au point de contact du Service public fédéral (SPF) Économie (https://pointdecontact.belgique.be) . Ils peuvent également faire appel au Service de Médiation pour le Consommateur (https://mediationconsommateur.be/fr).

Toutefois, de nombreux propriétaires de caravanes résidentielles hésiteront à déposer une plainte contre l’exploitant de leur camping. Ils risquent de perdre leur emplacement pour la saison suivante et acceptent donc généralement toute mesure prise par l’exploitant du camping, même s’ils en sont très mécontents.

La seule façon d’être plus fort est de s’unir au sein d’un groupe de pression qui peut œuvrer pour une meilleure protection juridique des propriétaires de caravanes ou de chalets dans les parcs de vacances ou les campings. TWERES est une association créée, entre autres, dans ce but. Elle regroupe tous les propriétaires de résidences secondaires, qu’il s’agisse d’une villa, d’un appartement ou d’une caravane sur un terrain de camping. On peut devenir membre de TWERES par le biais de ce site web (https://tweres.be/fr/devenir-membre).