De Panne en Koksijde willen gemeentebelasting optrekken naar 5% – TWERES wacht details af over aangekondigde verhoging belasting op tweede verblijven

/in ,

VZW TWERES neemt kennis van de mededeling van de gemeentebesturen van De Panne en Koksijde waarin wordt aangekondigd dat de aanvullende personenbelasting (APB) vanaf aanslagjaar 2026 van 0% naar 5% wordt gebracht. Een gelijkaardig voorstel ligt ook in Koksijde op tafel. Daarmee keren beide gemeenten terug naar een situatie waarin vaste inwoners opnieuw bijdragen via de APB, zoals in de meerderheid van de Vlaamse gemeenten het geval is.

Een stap richting meer fiscale evenwichtigheid

TWERES vindt de afschaffing van het zerotarief voor vaste inwoners in se rechtvaardig. De situatie waarin vaste inwoners jarenlang géén aanvullende personenbelasting betaalden, terwijl eigenaars van tweede verblijven wel een zware belasting droegen, week af van wat in Vlaanderen gangbaar is. De herinvoering van de APB kan daarom worden beschouwd als een stap naar een beter fiscaal evenwicht.

Onzekerheid blijft over aangekondigde verhoging belasting tweede verblijven

In dezelfde communicatie kondigde de burgemeester van De Panne echter aan dat de belasting op tweede verblijven zal worden verhoogd. Ook in Koksijde wordt hierover gesproken.
Welke concrete maatregelen dit precies zullen omvatten, is vooralsnog onbekend. TWERES wacht daarom de publicatie van de nieuwe belastingreglementen af om de precieze impact voor eigenaars van tweede verblijven te beoordelen.

Rechtszaken: meer dan 1.600 lopende procedures via TWERES

Sinds 2020 hebben jaarlijks ruim 300 tweedeverblijvers via TWERES een rechtszaak ingeleid tegen de gemeentelijke belastingreglementen in De Panne, Koksijde en Knokke-Heist.
Het totale aantal lopende procedures bedraagt ondertussen meer dan 1.600, enkel al voor dossiers die via TWERES werden opgestart.

De procedures slepen vaak lang aan omdat de betrokken kustgemeenten alle rechtsmiddelen uitputten, tot en met het Hof van Cassatie. Daardoor blijven vele dossiers jarenlang hangende en is er voor de eigenaars van tweede verblijven veel rechtsonzekerheid.

TWERES bestudeert nieuwe reglementen alvorens verdere stappen te adviseren

Gelet op recente rechtspraak, waarbij verschillende rechtbanken de bestaande belasting op tweede verblijven steevast strijdig achtten met het gelijkheidsbeginsel, is het essentieel om te onderzoeken of een nieuw of verhoogd belastingregime juridisch standhoudt.

TWERES zal de nieuwe reglementen van De Panne en Koksijde grondig analyseren zodra deze officieel worden bekendgemaakt. Pas op basis van die juridische beoordeling zal worden beslist of het voor eigenaars van tweede verblijven zinvol is om verdere procedures op te starten en of dergelijke stappen reële slaagkansen hebben.

Tot slot

TWERES blijft zich inzetten voor een correcte, transparante en niet-discriminerende fiscaliteit aan de Vlaamse kust. Zodra de nieuwe reglementen beschikbaar zijn, zal TWERES haar achterban en het brede publiek informeren.

De Panne en Koksijde brengen de gemeentebelasting voor vaste inwoners op 5 procent vanaf aanslagjaar 2026

/in ,

De burgemeester van De Panne heeft aan de vaste inwoners van zijn gemeente vandaag, 28 november, een brief gestuurd waarin hij een drastische wijziging van het gemeentelijk fiscaal beleid aankondigt. Hij schrijft:

“Beste inwoner,

Jij en ik betalen sinds 2008 geen aanvullende personenbelasting (APB) meer, terwijl inwoners van vrijwel alle andere Vlaamse gemeenten wél 5 tot 9% APB betalen.

In plaats daarvan werd in 2008 een hogere tweedeverblijfsbelasting ingevoerd. Een kleine groep tweedeverblijvers is het daar echter niet mee eens, daarom stappen ze elk jaar opnieuw naar de rechtbank. Hun voornaamste argument is dat het gelijkheidsbeginsel geschonden wordt.

Helaas beginnen de rechters te oordelen in ons nadeel, en dreigen we dus een toekomstige rechtszaak tegen ons belastingreglement te verliezen. De oplossing is de belastingen voor inwoners en tweede verblijvers op gelijke hoogte brengen.

Op 15 december moeten we het nieuwe belastingreglement aan de gemeenteraad voorleggen, dat is verplicht. Daarin zal staan dat we 5% aanvullende personenbelasting innen, in evenwicht met de tweedeverblijfsbelasting.
Niet omdat we dat graag willen – integendeel – maar omdat het niet anders kan. Als we dat niet doen, dreigen we namelijk rechtszaken tegen het reglement te verliezen en zouden we mogelijks tientallen miljoenen euro moeten terugbetalen.

De Provincie West-Vlaanderen heeft recent een rechtszaak tegen haar belastingreglement verloren, en is momenteel 36 miljoen euro aan het terugbetalen aan de eigenaars van een tweede verblijf.
Dergelijke bedragen uitbetalen is voor De Panne onmogelijk: de gemeente heeft geen spaarpot van die grootte, en als we die al hadden, zouden we die liever voor andere zaken inzetten.

Als een goede huisvader kunnen we dat risico dus niet nemen. We moeten ervoor zorgen dat we alle lonen en uitgaven kunnen blijven betalen, en dienstverlening kunnen uitvoeren. Zonder financiële onzekerheid.
Daarom voeren we opnieuw 5% aanvullende personenbelasting in en verhogen we de tweedeverblijfsbelasting. Zo wordt het gelijkheidsbeginsel zonder twijfel gerespecteerd. Vanaf nu draagt iedereen op een gelijke manier bij in onze gemeente.”

Verder in de brief schrijft de burgemeester dat hetzelfde voorstel ook in Koksijde op tafel ligt.

“De voorbije maanden heb ik dit dossier intensief afgestemd met burgemeester Sander Loones van Koksijde, gezien we met dezelfde problematiek kampen. Na de juridische adviezen van de experten kwamen we tot dezelfde conclusie en we zullen dit dan ook gelijktijdig voorleggen aan de gemeenteraad.”

BTW-verhoging op campings treft – uitgerekend – de zwakste schouders

/in ,

Maandagmorgen bereikte de federale regering een begrotingsakkoord. Daarin werd beslist om het BTW-tarief voor campings te verhogen van 6% naar 12%. Voor onze leden – eigenaars van stacaravans en chalets die een jaarplaats huren – heeft dit forse en tastbare gevolgen.

BTW-verhoging op de volledige factuur

De BTW wordt niet alleen geheven op het staangeld, maar op het volledige pakket dat kampeerders jaarlijks betalen: huur staanplaats, waterverbruik, elektriciteit, internet, parking, hondentarief, administratiekosten, vuilnisophalen, gemeentebelastingen, etc.

Al deze posten worden voortaan onderworpen aan 12% BTW. Voor veel gezinnen komt de huur van een staanplaats neer op een jaarlijkse factuur van € 3.000 tot € 4.000, waardoor de maatregel een totale stijging van ongeveer 5,66% veroorzaakt. Dat betekent al snel € 200 tot € 250 extra per jaar.

Veel gezinnen hebben het huurcontract voor hun staanplaats in de camping voor 2026 al verlengd. Ze worden nu geconfronteerd met een onverwachte extra-uitgave waar ze niet meer onderuit kunnen.

Kampeerders zijn geen luxetoeristen

TWERES vertegenwoordigt geen elitepubliek. De meeste vaste kampeerders kiezen voor een stacaravan of chalet omdat dit één van de laatste betaalbare vormen van recreatief wonen is.

Buurlanden belasten hun kampeerders veel minder

België plaatst zich met dit nieuwe tarief boven de buurlanden:

  • Nederland: 9%
  • Frankrijk: 10%
  • Duitsland: 0% op jaarplaatsen (vrijstelling), alleen verbruik aan 19%

De verhoging maakt Belgische campings duurder en minder competitief dan die vlak over de grens.

En tegelijk verhoogt de regering de vliegtaks… met slechts 5 euro

Opmerkelijk is dat in hetzelfde begrotingsakkoord werd beslist om de taks op vliegreizen te verhogen van € 5 naar € 10.

Dat is een stijging van amper € 5 per vliegticket, terwijl kampeerders geconfronteerd worden met gemiddeld € 250 extra op hun jaarlijkse factuur.

De boodschap die hieruit spreekt, is moeilijk te negeren: milieuvriendelijke vakantie in eigen land wordt fiscaal zwaarder ontmoedigd dan een vliegvakantie naar het buitenland.

Voor veel gezinnen met beperkte middelen is dat een pervers signaal.

Bijkomende last voor een al kwetsbare groep

Deze maatregel komt bovenop stijgende energieprijzen, hogere gemeentelijke heffingen, en een gebrek aan duidelijke bescherming voor vaste kampeerders. De betaalbaarheid van recreatief wonen komt hierdoor verder onder druk te staan.

Bovendien staan deze gezinnen  reeds in een zeer zwakke rechtspositie wegens het gebrek aan adequate overheidsmaatregelen tegen  de onevenwichtige campingcontracten (zie onze blogberichten onder de rubriek “campings”). Dat probleem is al eerder door ons aangekaart bij minister Rob Beenders, bevoegd voor  consumentzaken, maar tot nu helaas nog zonder resultaat.

TWERES vraagt overleg en sociaal rechtvaardige oplossingen

Wij roepen de federale regering op om:

  • helder te communiceren over de concrete toepassing van de maatregel;
  • rekening te houden met de sociale kwetsbaarheid van vaste kampeerders;
  • na te denken over een evenwichtig fiscaal beleid dat binnenlandse recreatie niet benadeelt.

Slot

TWERES blijft de situatie opvolgen en blijft opkomen voor betaalbaar recreatief wonen. We verwachten dat betaalbare vakantie in eigen land een beleidsprioriteit zou moeten zijn — niet een bijkomend slachtoffer van fiscale ingrepen om het begrotingstekort op te lossen.

Belasting op tweede verblijven in West-Vlaanderen: gedeeltelijke of volledige terugbetaling? U kiest.

/in ,

Eigenaars van tweede verblijven in de provincie West-Vlaanderen ontvangen momenteel een brief van de provincie met een formulier voor de terugbetaling van een deel van de provinciebelasting op tweede verblijven.

Het provinciebestuur stelt daarin enkel een gedeeltelijke terugbetaling van de “overbelasting” voor. Wie echter van mening is dat hij recht heeft op de volledige terugbetaling, moet zelf het initiatief nemen en dat afzonderlijk aan de provincie vragen via een aangetekende brief.

Wat is er gebeurd?

De Raad van State heeft de provinciale belastingreglementen op tweede verblijven voor de jaren 2022, 2023 en 2024 nietig verklaard. Volgens het arrest was de belasting in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat eigenaars van tweede verblijven ongeveer drie keer meer moesten betalen dan inwoners met hun hoofdverblijfplaats in de provincie.

Een nietigverklaring betekent dat het reglement juridisch gezien nooit heeft bestaan. In principe is de belasting dus onwettig geïnd.

Wat stelt de provincie voor?

De provincie aanvaardt het arrest, maar kiest voor een beperkte terugbetaling. Ze stelt dat ze enkel dat deel moet terugbetalen dat boven het bedrag ligt dat vaste inwoners betaalden.

Concreet betekent dit dat de provincie ongeveer 271 euro per tweede verblijf zal terugbetalen, ongeacht of het om een gezin of een alleenstaande gaat.

Wat zegt TWERES hierover?

Volgens TWERES vzw is de juridische redenering van de provincie betwistbaar. De nietigverklaring door de Raad van State betekent dat het belastingreglement nooit geldig is geweest. Zonder geldig reglement kan de provincie geen enkel bedrag, ook geen deel, inhouden.

Om een lagere belasting te innen, zou de provincie een nieuw belastingreglement moeten goedkeuren — wat niet is gebeurd. Daarom kunnen eigenaars van tweede verblijven argumenteren dat zij recht hebben op de volledige terugbetaling van het betaalde bedrag.

Wat kunt u doen?

U heeft dus twee mogelijkheden:

1. De gedeeltelijke terugbetaling aanvaarden
– U vult het formulier van de provincie in.
– U krijgt automatisch een bedrag van ongeveer 271 euro teruggestort.
– U vermijdt verdere discussie.

2. De volledige terugbetaling eisen
– U stuurt een aangetekende brief aan de provincie West-Vlaanderen met in bijlage het ingevulde formulier dat de provincie u toestuurde maar met schrapping van de kadertekst waarin u zich akkoord verklaart met de gedeeltelijke terugbetaling.
– In die brief vraagt u de terugbetaling van het volledige bedrag dat u betaalde voor de jaren 2022, 2023 en 2024.
– U kunt daarbij de volgende formulering gebruiken:

Voorbeeldbrief (in het Nederlands te versturen):

Aangetekend

Aan: Provincie West-Vlaanderen
t.a.v. de Dienst Financiën
Provinciehuis Boeverbos
Koning Leopold III laan 41
8200 Sint-Andries (Brugge)

Onderwerp: Terugbetaling provinciebelasting op tweede verblijven – aanslagjaren 2022-2023-2024

Geachte heer, mevrouw,

Ik verwijs naar uw brief van … oktober 2025 onder de titel “Provinciebelasting op tweede verblijven. Aanslagjaren 2022-2023-2024”.

Ik ben niet akkoord met uw voorstel tot gedeeltelijke terugbetaling van de “overbelasting” en vraag terugbetaling van het volledige bedrag van de onrechtmatig geïnde belasting.

De inhouding van een deel van laatstgenoemd bedrag voor de aanslagjaren 2022-2023-2024 is namelijk niet gesteund op een geldige juridische grondslag, aangezien de provinciale reglementen waarop die inhouding zou steunen door de Raad van State nietig werden verklaard.

De voorgestelde inhouding van de onrechtmatig geïnde belasting is derhalve in strijd met artikel 170, § 3 van de Grondwet.

In bijlage stuur ik u het formulier terug met de gevraagde gegevens, met schrapping van de paragraaf betreffende de toestemming met de voorgestelde terugbetaling van de zogenaamde “overbelasting”.

Met vriendelijke groet,

(Naam, adres en handtekening)

Bijlage: ingevuld formulier van de provincie (met geschrapte paragraaf)

Wat is het verschil in geld?

De meeste eigenaars van tweede verblijven betaalden samen 406 euro voor de drie betrokken jaren:
– 129 euro voor aanslagjaar 2022
– 132 euro voor aanslagjaar 2023
– 145 euro voor aanslagjaar 2024

De provincie betaalt maximaal slechts 271 euro terug. Wie de volledige terugbetaling vraagt, kan dus 135 euro extra ontvangen.

Een aangetekende brief kost ongeveer 8 euro. Met andere woorden: het verschil levert u 127 euro netto op.

Tot slot

TWERES vzw wil haar leden correct informeren over hun rechten en keuzes. Of u de gedeeltelijke terugbetaling aanvaardt of de volledige terugbetaling eist, is uw persoonlijke beslissing. Wij bevelen dus niet aan om de beslissing tot gedeeltelijke terugbetaling te betwisten. In dat geval zal u namelijk zelf binnen de termijn van drie maanden het geschil moeten voorleggen aan de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. Er wacht u dan vermoedelijk een lange procedure met alle onzekerheid en kosten die daaraan verbonden zijn. Wij volgen in elk geval het dossier verder op en houden u op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen.

Geldt de Vlaamse renovatieverplichting ook voor uw vakantiewoning?

/in , ,

Bij TWERES kwam telefonisch de bovenstaande vraag binnen van één van onze leden die een vakantiewoning bezit in een vakantiepark aan de Belgische kust. 

1. Inleiding

De betrokkene is eigenaar van een vakantiewoning gelegen in een recreatiezone aan de Belgische kust, gebruikt als tweede verblijf, zonder mogelijkheid tot domiciliëring. Ze vraagt zich af of de door de Vlaamse Regering opgelegde renovatieverplichting ook van toepassing is op dit type vakantiewoning, gelet op de disproportionele kostprijs van een renovatie in verhouding tot de marktwaarde van een vakantiewoning. In de notariële verkoopakte werd door de notaris verwezen naar de Vlaamse regelgeving inzake renovatieplicht, zonder expliciet te bevestigen of deze voor de aangekochte vakantiewoning geldt. Als gevolg daarvan is er ook ongerustheid ontstaan bij andere eigenaars in het vakantiepark.

2. Korte schets van de renovatieverplichting

De renovatieverplichting is in Vlaanderen ingevoerd via het Energiedecreet van 8 mei 2009 (art. 9.1.13/1) en het Energiebesluit van 19 november 2010.

In de versie, zoals aangepast sinds 5 juli 2024, bepaalt het Energiebesluit (Art. 9.3.4) het volgende:

“Residentiële gebouwen en residentiële eenheden voldoen binnen uiterlijk vijf jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht aan de volgende minimale energieprestatieniveaus:
1° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2023: EPC label D;

2° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2028:
a) label C in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

3° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2035:
a) label B in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

4° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2040:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label B in geval van een appartement;

5° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2045:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label A in geval van een appartement.”

3. Definitie van “residentieel gebouw”

Het Energiedecreet, art. 1.1.3, 111°/0 bepaalt:

“residentieel gebouw: elk gebouw dat bestemd is voor individuele of collectieve bewoning;”

Dit wordt bevestigd door het Vlaams Energie- en Klimaatagenschap (VEKA). Op de website van dit agentschap kan men lezen:

“Ja, de renovatieverplichting geldt voor alle residentiële gebouweenheden. Het maakt daarbij dus niet uit of er al dan niet een domicilie gevestigd is of er al dan niet permanente bewoning is en of er al dan niet een recreatief karakter is. De renovatieverplichting geldt dus ook voor vakantiewoningen en tweede verblijven.”

4. Eventuele toepassing als “niet-residentieel gebouw”

Het Energiedecreet (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) vermeldt ook wat verstaan wordt onder een “niet-residentieel gebouw”. Daarbij wordt, naast industriële gebouwen, kerken, elektriciteitscabines, etc. , ook verwezen naar “alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 vierkante meter”. Daarmee worden o.m. stacaravans of kleine chalets in kampeerverblijfplaatsen bedoeld. Voor die  “gebouwen” is er dus geen renovatieverplichting. Wel dus voor niet-alleenstaande gebouwen, bijvoorbeeld een kleine studio in een appartementsgebouw. Daarvoor geldt de renovatieplicht dus wel degelijk.

5. Conclusie: toepasselijkheid op vakantiewoningen

Op basis van de wettelijke definities en de ruimtelijke bestemming van uw goed geldt:

  • Een vakantiewoning in een recreatiezone is een residentieel gebouw in de zin van het Energiedecreet want het is een gebouw bestemd voor bewoning.
  • De renovatieplicht voor residentiële gebouwen (EPC-label D binnen een termijn van 5 jaar vanaf de datum van de notariële aankoopakte indien deze dateert van na 1 januari 2023) is dus van toepassing.
  • Ook de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen is doorgaans niet van toepassing op kleine recreatieve verblijfseenheden zoals stacaravans of kleine chalets.

6. Rechtsgevolg van de vermelding in de notariële akte

De verwijzing van de notaris in de akte naar de Vlaamse renovatieverplichting is louter informatief. Zij heeft geen constitutief rechtsgevolg en creëert op zichzelf geen verplichting. De vermelding dient als bewijs dat de koper werd geïnformeerd over het bestaan van de regeling.

7. Aangekondigde wijzigingen van de renovatieplicht

In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 zijn wijzigingen van de renovatieplicht aangekondigd. De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verdere verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028, zie hierboven onder punt 2) wordt afgeschaft. De wetgeving moet echter nog worden aangepast. Dat wil zeggen dat, zodra binnenkort het besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van artikel het Energiebesluit 9.3.4 is aangenomen en in werking treedt, voor alle residentiële gebouwen – dus ook voor vakantiewoningen – geldt dat ze, wanneer een eigenaar ze verwerft ingevolge een akte die dateert van 1 januari 2023 of later, binnen zes jaar na die akte moeten voldoen aan EPC waarde D (dus bijvoorbeeld minimale dakisolatie, dubbele beglazing, dichting van kieren en spleten, eventueel verwarmingsketel met hoog rendement, e.d.). Van verdere verstrenging naar EPC  labels C, B en uiteindelijk A, is dan dus geen sprake meer.

Momenteel wordt nog onderzocht of de overeengekomen wijziging in het regeerakkoord niet in strijd is met de Europese klimaatverplichtingen. Als compromis wordt een verstrenging van de handhavingsregels voorgesteld (strengere controle en boetes bij niet-naleving). TWERES volgt dit verder op.

8. Aanbeveling

Indien u desondanks nog twijfelt, adviseren we u om:

  1. Een schriftelijke bevestiging bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) te vragen of uw vakantiewoning onder de renovatieverplichting valt. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. In geval van een toekomstig geschil de ruimtelijke bestemming en juridische definities te gebruiken als bewijsgrond.

 

Gemeente Koksijde trekt opnieuw naar Hof van Cassatie in belastingdossier

/in , ,

Koksijde, 11 juli 2025 – De gemeente Koksijde heeft cassatieberoep aangetekend tegen negen arresten van het Hof van beroep te Gent, waarin de gemeentebelasting op zogeheten toeristische verblijfplaatsen – tweede verblijven in recreatiezones zoals vakantieparken – strijdig werd bevonden met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel.

De betrokken eigenaars hadden via TWERES in 2020 bezwaar aangetekend tegen een aanslag die in dat jaar 999 euros bedroeg. De beroepsrechter gaf hen in februari 2025 gelijk. Koksijde stuurde deze week naar elk van hen een deurwaarder om de voorziening in cassatie tegen dit oordeel af te geven.

Volgens TWERES heeft het cassatieberoep van Koksijde weinig kans op slagen en is het vooral bedoeld om tijd te rekken en tweede verblijvers te ontmoedigen in de toekomst nog bezwaarprocedures op te starten. Die strategie heeft echter weinig succes want TWERES ontlast alle betrokken eigenaars van proceskosten en administratieve beslommeringen, inclusief in de fase van het cassatieberoep.

Intussen is ook een cassatieprocedure hangende over de gemeentebelasting op tweede verblijven in woonzones. Een uitspraak in dat dossier wordt tegen eind 2025 verwacht.  Wordt het eerdere arrest (van 6 februari 2024) bevestigd, dan dreigt Koksijde veroordeeld te worden in meer dan vijftienhonderd lopende bezwaarprocedures, met terugbetaling van de heffing en gerechtskosten die kunnen oplopen tot €2.000 per dossier.

Via TWERES zijn immers nu al meer dan duizend bezwaarprocedures opgestart tegen de belasting op tweede verblijven en toeristische verblijfplaatsen in de kustgemeente. Sinds begin 2024 is Koksijde door de rechtbank in eerste aanleg te Brugge al in honderden van die procedures in het ongelijk gesteld en wordt, gelet op de lopende cassatieprocedure, gewacht op behandeling in hoger beroep. Honderden gelijkaardige procedures lopen ook tegen de gemeentebelasting op tweede verblijven in Knokke-Heist en De Panne

Nieuwe Spaanse regelgeving zet Belgische eigenaars van tweede verblijven onder druk

/in ,

Sinds april 2025 zijn eigenaars van tweede verblijven in Spanje, waaronder meer dan 70.000 Belgen, geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de regelgeving rond toeristische verhuur. De hervormingen, ingevoerd door de regering-Sánchez, beogen een betere bescherming van de lokale woningmarkt, maar zorgen tegelijk voor onzekerheid en frustratie bij buitenlandse eigenaars.

Wat is er precies veranderd?

De kern van de nieuwe wetgeving draait om toeristische verhuur. Eigenaars die hun woning willen verhuren aan toeristen, moeten voortaan:

  • Expliciete toestemming verkrijgen van de mede-eigenaars (de comunidad de propietarios). Deze toestemming vereist een tweederdemeerderheid, zowel in aantal bewoners als in eigendomsquotas.
  • Minstens negen maanden op voorhand aangeven wanneer ze hun woning zelf willen gebruiken. Dit beperkt de spontane beschikbaarheid van het tweede verblijf aanzienlijk.

Deze maatregelen gelden vanaf 3 april 2025. Wie vóór die datum al over een geldige toeristische verhuurvergunning beschikte, mag blijven verhuren onder de oude voorwaarden, tenzij de mede-eigenaars alsnog beperkingen opleggen.

Juridische implicaties voor Belgische eigenaars

Voor Belgische eigenaars zijn de gevolgen niet min:

  • Verlies van flexibiliteit: De verplichte voorafmelding van eigen gebruik maakt het moeilijk om last-minute naar het tweede verblijf af te reizen.
  • Beperkte verhuurmogelijkheden: Zonder de vereiste toestemming van de mede-eigenaars is toeristische verhuur verboden. Overtredingen kunnen leiden tot forse boetes.
  • Onzekerheid bij aankoop: Nieuwe kopers moeten rekening houden met het risico dat verhuur onmogelijk wordt gemaakt door de VvE (vereniging van eigenaars).

Wat blijft wél mogelijk?

  • Langdurige verhuur (meer dan twee maanden) valt in veel regio’s buiten de strengste regels. In sommige gevallen is zelfs geen vergunning vereist.
  • Bestaande vergunningen blijven geldig, zolang de VvE geen nieuwe beperkingen oplegt.
  • Nieuwbouwprojecten met verhuurgarantie winnen aan populariteit. Deze bieden vaak een stabiel rendement zonder administratieve rompslomp.

Waarom deze maatregelen?

De Spaanse overheid wil met deze hervormingen de druk op de woningmarkt verlichten. In steden als Valencia, Málaga en Palma de Mallorca klagen bewoners al jaren over overlast, stijgende huurprijzen en een tekort aan betaalbare woningen. De nieuwe regels zijn bedoeld om het evenwicht tussen toerisme en leefbaarheid te herstellen.

Wat kunnen leden van TWERES doen?

  • Informeer bij uw syndicus of VvE over de huidige statuten en stemverhoudingen.
  • Laat u juridisch bijstaan bij het aanvragen van verhuurvergunningen of het betwisten van beperkingen.
  • Overweeg alternatieve verhuurvormen, zoals langdurige verhuur of samenwerking met erkende verhuurplatformen die voldoen aan de nieuwe regelgeving.

Belastingen op tweede verblijven in Frankrijk: wat Belgische eigenaars moeten weten (2025)

/in ,

Frankrijk blijft een topbestemming voor Belgische tweede verblijvers, van de Provence tot de Atlantische kust. Maar naast zon en cultuur komt ook het fiscale plaatje kijken.  TWERES ontvangt wekelijks vragen van Belgische leden over de fiscale aspecten van hun tweede verblijf in Frankrijk. Dit artikel probeert een bondig overzicht te geven van de belastingen op je Frans vastgoed, zowel vanuit de Franse als de Belgische overheid, mét aandacht voor regionale verschillen en vermogensbelasting.

1. Lokale Franse belastingen: meer dan postkaartjes alleen

Als eigenaar van een woning in Frankrijk betaal je jaarlijks twee gemeentelijke belastingen:

Taxe foncière (eigenaarsbelasting)

    • Gebaseerd op de huurwaarde van je pand (valeur locative cadastrale), vermenigvuldigd met een lokaal tarief.
    • Tarieven verschillen sterk per gemeente. Voor een appartement van 80 m²:
      • Parijs: €2.800
      • Dordogne: ± €700

Taxe d’habitation (gebruikersbelasting voor tweede verblijven)

    • Afschaffing sinds 2023 voor hoofdverblijven, maar volledig van kracht voor tweede verblijven.
    • In populaire toeristische zones kan dit flink oplopen:
      • Biarritz: tot €1.700
      • Ariège: minder dan €400
    • Sinds 2024 mogen gemeenten het tarief met max. +60% verhogen voor tweede verblijven.

👉 Raadpleeg je tarieven via:

  • impots.gouv.fr > je belastingportaal
  • Gemeentewebsites of lokale belastingkantoren
  • De verkoper/makelaar (verplichte info bij verkoop)

 

2. Franse vermogensbelasting: Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Wanneer van toepassing?

Als je op 1 januari meer dan €1.300.000 aan netto onroerend vermogen in Frankrijk bezit, ben je IFI-plichtig — ook als Belgische niet-inwoner.

Wat telt mee?

  • Woonhuizen, vakantieverblijven, gronden, gebouwen in aanbouw
  • Volledige belasting op vruchtgebruik
  • Aftrekbare schulden: hypotheken of renovatieleningen (mits bestaand op 1 januari)

Tarieven

Nettovermogen Tarief
Tot €800.000 0%
€800.001 – €1.300.000 0,5%
€1.300.001 – €2.570.000 0,7%
€2.570.001 – €5.000.000 1,0%
€5.000.001 – €10.000.000 1,25%
> €10.000.000 1,5%

📝 Aangifte via impots.gouv.fr, samen met je Franse inkomstenbelasting.

🧠 Tip: Structurering via vruchtgebruik/blote eigendom kan voordelig zijn — enkel de vruchtgebruiker is belastbaar.

 

3. Wat doet België met je Frans vastgoed?

Aangifteplicht

  • Elke Belgische belastingplichtige moet zijn buitenlands vastgoed aangeven.
  • Sinds 2021 gebruikt België een fictief kadastraal inkomen, berekend op basis van Franse huurwaarden.

Geen dubbele belasting, wél progressievoorbehoud

België belast je Franse woning niet rechtstreeks, maar gebruikt het buitenlands vastgoedinkomen om het belastingtarief op je andere inkomsten te bepalen — dat is het progressievoorbehoud.

💡 Voorbeeld:
Je hebt €30.000 pensioeninkomsten en een Frans KI van €3.000. Je wordt in België belast alsof je €33.000 verdient, maar enkel op de €30.000. Het tarief ligt dus mogelijk hoger omdat je in een hogere belastingschijf terechtkomt.

 

4. Regionale verschillen: waar betaal je meer (of net minder)?

Regio Taxe foncière Taxe d’habitation Opmerking
Parijs (75) €2.800 €1.900 Hoge stedelijke druk
Nice (06) €2.200 €1.600 Toeristisch + verhoging
Biarritz (64) €1.900 €1.700 Verhoogde d’habitation
Dordogne (24) €700 €500 Landelijk en betaalbaar
Ariège (09) €500 €350 Zeer lage belastingdruk

📍 Tip: Vraag bij aankoop altijd om recente aanslagbiljetten van de vorige eigenaar en informeer of er geplande verhogingen zijn in de gemeente.

 

5. Belangrijke tips voor Belgische eigenaars

  • ✔️ Controleer jaarlijks je belastbare vastgoedwaarde — zeker voor de IFI.
  • ✔️ Laat je begeleiden bij aankoop of schenking via een Franse notaris.
  • ✔️ Kies je locatie bewust — de fiscale verschillen lopen in de duizenden euro’s.
  • ✔️ Wees alert op progressievoorbehoud en overweeg optimalisatie via een fiscalist.

 

Een huis in Frankrijk blijft een bron van rust en plezier, op voorwaarde dat je fiscaal goed voorbereid bent. Door je rechten en plichten te kennen, voorkom je verrassingen en geniet je zorgeloos van je stukje Frankrijk.

Federale regering schrapt fiscale aftrek voor tweede verblijven: wat betekent dit voor u?

/in ,

De Belgische federale regering heeft in het zogenaamd “Paasakkoord”  een belangrijke beslissing genomen die eigenaars van tweede verblijven rechtstreeks treft: de fiscale aftrek van intresten op hypothecaire leningen voor tweede woningen wordt afgeschaft. Deze maatregel, die deel uitmaakt van een bredere hervorming van de woonfiscaliteit, roept heel wat vragen op over rechtszekerheid, overgangsmaatregelen en mogelijke juridische stappen.

Wat verandert er precies?

Tot voor kort konden eigenaars van een tweede verblijf – zoals een vakantiehuis of opbrengsteigendom – de betaalde intresten op hun lening fiscaal aftrekken van hun onroerende inkomsten. Dit leverde een aanzienlijk belastingvoordeel op, vaak tegen het hoogste belastingtarief (45% of meer).

Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) verdwijnt dit voordeel volledig. Dat betekent dat zelfs lopende leningen hun fiscale aftrek verliezen. De maatregel geldt dus niet enkel voor nieuwe leningen, maar ook voor bestaande contracten, wat voor veel eigenaars als een verrassing komt.

Juridische context en advies van de Raad van State

De afschaffing is opgenomen in het regeerakkoord van de nieuwe federale regering-De Wever. In de begeleidende documenten wordt gesproken over een “afschaffing” en niet over een “uitdoofscenario”, wat bevestigt dat ook bestaande leningen getroffen worden.

Hoewel het wetsontwerp nog niet definitief is goedgekeurd, is het duidelijk dat de regering mikt op een snelle implementatie. De Raad van State heeft zich kritisch uitgelaten over de mogelijke retroactiviteit van de maatregel. Volgens fiscale experts zou dit in strijd kunnen zijn met het rechtszekerheidsbeginsel, tenzij het gaat om een uitzonderlijke situatie of reparatiewetgeving.

Kan dit aangevochten worden voor het Grondwettelijk Hof?

Er zijn zeker juridische pistes. De ongelijke behandeling tussen eigenaars van een eerste en tweede woning – waarbij de eerste al langer geen fiscaal voordeel meer geniet – werd eerder al aangehaald als problematisch. Nu ook het laatste voordeel voor tweede verblijven verdwijnt, zou men kunnen stellen dat de maatregel disproportioneel is, zeker als hij met terugwerkende kracht wordt ingevoerd.

Een klacht bij het Grondwettelijk Hof is dus niet uitgesloten. De kans op succes hangt echter af van de precieze formulering van de wet en de motivering van de regering. Als de maatregel onvoldoende overgangsmaatregelen bevat of zonder duidelijke rechtvaardiging bestaande rechten aantast, zou het Hof kunnen ingrijpen.

Wat brengt de toekomst?

Voor eigenaars van tweede verblijven betekent dit een aanzienlijke financiële impact. Het verlies van de intrestaftrek kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar. De vastgoedsector en belangenorganisaties zoals TWERES volgen de situatie op de voet en overwegen juridische stappen.

Voorlopig is het afwachten of het parlement de maatregel in zijn huidige vorm goedkeurt. Eigenaars doen er goed aan om hun fiscale situatie te herbekijken en zich juridisch te laten adviseren.

 

NOOT: Ondertussen (1 december 2025) werd het voorstel tot afschaffing op 25/11 door de plenaire vergadering van de Kamer in tweede lezing werd aangenomen als onderdeel van het ontwerp van “wet houdende diverse bepalingen” (zie https://dekamer.be, Parlementair Document 56K0963). 

De strijd van stacaravaneigenaars voor consumentenrechten in campings: licht aan de horizon?

/in , ,

De camping is voor velen een geliefde plek om te ontspannen en te ontsnappen aan de dagelijkse drukte. Maar, zoals we in recente krantartikels konden lezen, veranderde  voor een groep campingbewoners in Wenduine hun geplande weekendje weg recent in een nachtmerrie. Ze werden plotseling geconfronteerd met bulldozers en een onverwachte sluiting van de camping. Wat een moment van rust en plezier had moeten zijn, eindigde in frustratie en onbegrip.

Een betaalbare vakantie onder druk

Voor veel mensen is een stacaravan op een camping een ideale manier om betaalbaar en regelmatig tijdens het zomerseizoen van vakantie te genieten. Het biedt een gevoel van thuiskomen op een vaste plek en brengt families dichter bij elkaar. Maar helaas is het leven op een camping niet altijd zonder zorgen. Eigenaars van stacaravans kampen vaak met onverwachte prijsstijgingen, strengere regels, plotselinge herbestemming of onverwachte sluiting.

Deze onzekerheden worden verergerd door een gebrek aan duidelijke regelgeving. Veel consumenten weten niet precies waar ze recht op hebben en belanden daardoor in kwetsbare situaties. Het recente voorval in Wenduine is slechts één voorbeeld van hoe het mis kan gaan.

TWERES neemt het voortouw

Al jaren voert TWERES een strijd om de rechten van stacaravaneigenaars te beschermen. De organisatie heeft keer op keer haar stem laten horen in verschillende fora, waaronder vergaderingen en correspondentie met beleidsmakers. In eerdere persberichten, blogs, interviews, mediacampagnes en gesprekken met politici heeft TWERES consequent gewezen op de misstanden en het gebrek aan transparantie in deze sector. Het VRT-programma “WinWin” in januari van dit jaar, waarin deze problematiek tot “klacht van de week” werd gepromoveerd, was een grote stap voorwaarts. Eindelijk was er ook reële mediabelangstelling.

Dit voorjaar stuurde TWERES daarom een brief naar Minister Rob Beenders, sinds kort mee verantwoordelijk voor consumentenzaken in de federale regering. De brief was bedoeld als signaal dat verandering nodig is.

Hoewel de brief resulteerde in een gesprek met het kabinet van de minister, leverde dit weinig concrete resultaten op. Tijdens het gesprek presenteerde TWERES een gedocumenteerd overzicht hoe eigenaars van stacaravans vaak het slachtoffer worden van ondoorzichtige en willekeurige praktijken. In eerste instantie bleef het kabinet terughoudend om bindende regels te introduceren.

Een lichtpuntje aan de horizon

Gelukkig kwam er recent een positieve wending. Een groep ambtenaren van de dienst economische inspectie van de federale overheidsdienst economie reageerde op recente ingezonden klachten en op de uitzending van “WinWin. Dit leidde tot een vergadering op 19 juni in Brussel.

Tijdens deze bijeenkomst kreeg TWERES de kans om, samen met vertegenwoordigers van Vlaamse en Waalse campinguitbaters, de problemen in de sector te bespreken. Het gesprek was opvallend open en constructief. Voor het eerst leek er echt gehoor te zijn voor de standpunten van TWERES. De betrokken ambtenaren toonden niet alleen hun expertise, maar ook hun oprechte bezorgdheid over de misstanden. Er lijkt hoop te zijn dat er op korte termijn maatregelen worden genomen om de consumentenrechten in deze sector te versterken. We blijven dit opvolgen!