Geldt de Vlaamse renovatieverplichting ook voor uw vakantiewoning?

/in , ,

Bij TWERES kwam telefonisch de bovenstaande vraag binnen van één van onze leden die een vakantiewoning bezit in een vakantiepark aan de Belgische kust. 

1. Inleiding

De betrokkene is eigenaar van een vakantiewoning gelegen in een recreatiezone aan de Belgische kust, gebruikt als tweede verblijf, zonder mogelijkheid tot domiciliëring. Ze vraagt zich af of de door de Vlaamse Regering opgelegde renovatieverplichting ook van toepassing is op dit type vakantiewoning, gelet op de disproportionele kostprijs van een renovatie in verhouding tot de marktwaarde van een vakantiewoning. In de notariële verkoopakte werd door de notaris verwezen naar de Vlaamse regelgeving inzake renovatieplicht, zonder expliciet te bevestigen of deze voor de aangekochte vakantiewoning geldt. Als gevolg daarvan is er ook ongerustheid ontstaan bij andere eigenaars in het vakantiepark.

2. Korte schets van de renovatieverplichting

De renovatieverplichting is in Vlaanderen ingevoerd via het Energiedecreet van 8 mei 2009 (art. 9.1.13/1) en het Energiebesluit van 19 november 2010.

In de versie, zoals aangepast sinds 5 juli 2024, bepaalt het Energiebesluit (Art. 9.3.4) het volgende:

“Residentiële gebouwen en residentiële eenheden voldoen binnen uiterlijk vijf jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht aan de volgende minimale energieprestatieniveaus:
1° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2023: EPC label D;

2° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2028:
a) label C in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

3° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2035:
a) label B in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label C in geval van een appartement;

4° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2040:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label B in geval van een appartement;

5° de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2045:
a) label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
b) label A in geval van een appartement.”

3. Definitie van “residentieel gebouw”

Het Energiedecreet, art. 1.1.3, 111°/0 bepaalt:

“residentieel gebouw: elk gebouw dat bestemd is voor individuele of collectieve bewoning;”

Dit wordt bevestigd door het Vlaams Energie- en Klimaatagenschap (VEKA). Op de website van dit agentschap kan men lezen:

“Ja, de renovatieverplichting geldt voor alle residentiële gebouweenheden. Het maakt daarbij dus niet uit of er al dan niet een domicilie gevestigd is of er al dan niet permanente bewoning is en of er al dan niet een recreatief karakter is. De renovatieverplichting geldt dus ook voor vakantiewoningen en tweede verblijven.”

4. Eventuele toepassing als “niet-residentieel gebouw”

Het Energiedecreet (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) vermeldt ook wat verstaan wordt onder een “niet-residentieel gebouw”. Daarbij wordt, naast industriële gebouwen, kerken, elektriciteitscabines, etc. , ook verwezen naar “alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 vierkante meter”. Daarmee worden o.m. stacaravans of kleine chalets in kampeerverblijfplaatsen bedoeld. Voor die  “gebouwen” is er dus geen renovatieverplichting. Wel dus voor niet-alleenstaande gebouwen, bijvoorbeeld een kleine studio in een appartementsgebouw. Daarvoor geldt de renovatieplicht dus wel degelijk.

5. Conclusie: toepasselijkheid op vakantiewoningen

Op basis van de wettelijke definities en de ruimtelijke bestemming van uw goed geldt:

  • Een vakantiewoning in een recreatiezone is een residentieel gebouw in de zin van het Energiedecreet want het is een gebouw bestemd voor bewoning.
  • De renovatieplicht voor residentiële gebouwen (EPC-label D binnen een termijn van 5 jaar vanaf de datum van de notariële aankoopakte indien deze dateert van na 1 januari 2023) is dus van toepassing.
  • Ook de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen is doorgaans niet van toepassing op kleine recreatieve verblijfseenheden zoals stacaravans of kleine chalets.

6. Rechtsgevolg van de vermelding in de notariële akte

De verwijzing van de notaris in de akte naar de Vlaamse renovatieverplichting is louter informatief. Zij heeft geen constitutief rechtsgevolg en creëert op zichzelf geen verplichting. De vermelding dient als bewijs dat de koper werd geïnformeerd over het bestaan van de regeling.

7. Aangekondigde wijzigingen van de renovatieplicht

In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 zijn wijzigingen van de renovatieplicht aangekondigd. De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verdere verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028, zie hierboven onder punt 2) wordt afgeschaft. De wetgeving moet echter nog worden aangepast. Dat wil zeggen dat, zodra binnenkort het besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van artikel het Energiebesluit 9.3.4 is aangenomen en in werking treedt, voor alle residentiële gebouwen – dus ook voor vakantiewoningen – geldt dat ze, wanneer een eigenaar ze verwerft ingevolge een akte die dateert van 1 januari 2023 of later, binnen zes jaar na die akte moeten voldoen aan EPC waarde D (dus bijvoorbeeld minimale dakisolatie, dubbele beglazing, dichting van kieren en spleten, eventueel verwarmingsketel met hoog rendement, e.d.). Van verdere verstrenging naar EPC  labels C, B en uiteindelijk A, is dan dus geen sprake meer.

Momenteel wordt nog onderzocht of de overeengekomen wijziging in het regeerakkoord niet in strijd is met de Europese klimaatverplichtingen. Als compromis wordt een verstrenging van de handhavingsregels voorgesteld (strengere controle en boetes bij niet-naleving). TWERES volgt dit verder op.

8. Aanbeveling

Indien u desondanks nog twijfelt, adviseren we u om:

  1. Een schriftelijke bevestiging bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) te vragen of uw vakantiewoning onder de renovatieverplichting valt. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. In geval van een toekomstig geschil de ruimtelijke bestemming en juridische definities te gebruiken als bewijsgrond.

 

Gemeente Koksijde trekt opnieuw naar Hof van Cassatie in belastingdossier

/in , ,

Koksijde, 11 juli 2025 – De gemeente Koksijde heeft cassatieberoep aangetekend tegen negen arresten van het Hof van beroep te Gent, waarin de gemeentebelasting op zogeheten toeristische verblijfplaatsen – tweede verblijven in recreatiezones zoals vakantieparken – strijdig werd bevonden met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel.

De betrokken eigenaars hadden via TWERES in 2020 bezwaar aangetekend tegen een aanslag die in dat jaar 999 euros bedroeg. De beroepsrechter gaf hen in februari 2025 gelijk. Koksijde stuurde deze week naar elk van hen een deurwaarder om de voorziening in cassatie tegen dit oordeel af te geven.

Volgens TWERES heeft het cassatieberoep van Koksijde weinig kans op slagen en is het vooral bedoeld om tijd te rekken en tweede verblijvers te ontmoedigen in de toekomst nog bezwaarprocedures op te starten. Die strategie heeft echter weinig succes want TWERES ontlast alle betrokken eigenaars van proceskosten en administratieve beslommeringen, inclusief in de fase van het cassatieberoep.

Intussen is ook een cassatieprocedure hangende over de gemeentebelasting op tweede verblijven in woonzones. Een uitspraak in dat dossier wordt tegen eind 2025 verwacht.  Wordt het eerdere arrest (van 6 februari 2024) bevestigd, dan dreigt Koksijde veroordeeld te worden in meer dan vijftienhonderd lopende bezwaarprocedures, met terugbetaling van de heffing en gerechtskosten die kunnen oplopen tot €2.000 per dossier.

Via TWERES zijn immers nu al meer dan duizend bezwaarprocedures opgestart tegen de belasting op tweede verblijven en toeristische verblijfplaatsen in de kustgemeente. Sinds begin 2024 is Koksijde door de rechtbank in eerste aanleg te Brugge al in honderden van die procedures in het ongelijk gesteld en wordt, gelet op de lopende cassatieprocedure, gewacht op behandeling in hoger beroep. Honderden gelijkaardige procedures lopen ook tegen de gemeentebelasting op tweede verblijven in Knokke-Heist en De Panne

Nieuwe Spaanse regelgeving zet Belgische eigenaars van tweede verblijven onder druk

/in ,

Sinds april 2025 zijn eigenaars van tweede verblijven in Spanje, waaronder meer dan 70.000 Belgen, geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de regelgeving rond toeristische verhuur. De hervormingen, ingevoerd door de regering-Sánchez, beogen een betere bescherming van de lokale woningmarkt, maar zorgen tegelijk voor onzekerheid en frustratie bij buitenlandse eigenaars.

Wat is er precies veranderd?

De kern van de nieuwe wetgeving draait om toeristische verhuur. Eigenaars die hun woning willen verhuren aan toeristen, moeten voortaan:

  • Expliciete toestemming verkrijgen van de mede-eigenaars (de comunidad de propietarios). Deze toestemming vereist een tweederdemeerderheid, zowel in aantal bewoners als in eigendomsquotas.
  • Minstens negen maanden op voorhand aangeven wanneer ze hun woning zelf willen gebruiken. Dit beperkt de spontane beschikbaarheid van het tweede verblijf aanzienlijk.

Deze maatregelen gelden vanaf 3 april 2025. Wie vóór die datum al over een geldige toeristische verhuurvergunning beschikte, mag blijven verhuren onder de oude voorwaarden, tenzij de mede-eigenaars alsnog beperkingen opleggen.

Juridische implicaties voor Belgische eigenaars

Voor Belgische eigenaars zijn de gevolgen niet min:

  • Verlies van flexibiliteit: De verplichte voorafmelding van eigen gebruik maakt het moeilijk om last-minute naar het tweede verblijf af te reizen.
  • Beperkte verhuurmogelijkheden: Zonder de vereiste toestemming van de mede-eigenaars is toeristische verhuur verboden. Overtredingen kunnen leiden tot forse boetes.
  • Onzekerheid bij aankoop: Nieuwe kopers moeten rekening houden met het risico dat verhuur onmogelijk wordt gemaakt door de VvE (vereniging van eigenaars).

Wat blijft wél mogelijk?

  • Langdurige verhuur (meer dan twee maanden) valt in veel regio’s buiten de strengste regels. In sommige gevallen is zelfs geen vergunning vereist.
  • Bestaande vergunningen blijven geldig, zolang de VvE geen nieuwe beperkingen oplegt.
  • Nieuwbouwprojecten met verhuurgarantie winnen aan populariteit. Deze bieden vaak een stabiel rendement zonder administratieve rompslomp.

Waarom deze maatregelen?

De Spaanse overheid wil met deze hervormingen de druk op de woningmarkt verlichten. In steden als Valencia, Málaga en Palma de Mallorca klagen bewoners al jaren over overlast, stijgende huurprijzen en een tekort aan betaalbare woningen. De nieuwe regels zijn bedoeld om het evenwicht tussen toerisme en leefbaarheid te herstellen.

Wat kunnen leden van TWERES doen?

  • Informeer bij uw syndicus of VvE over de huidige statuten en stemverhoudingen.
  • Laat u juridisch bijstaan bij het aanvragen van verhuurvergunningen of het betwisten van beperkingen.
  • Overweeg alternatieve verhuurvormen, zoals langdurige verhuur of samenwerking met erkende verhuurplatformen die voldoen aan de nieuwe regelgeving.

Belastingen op tweede verblijven in Frankrijk: wat Belgische eigenaars moeten weten (2025)

/in ,

Frankrijk blijft een topbestemming voor Belgische tweede verblijvers, van de Provence tot de Atlantische kust. Maar naast zon en cultuur komt ook het fiscale plaatje kijken.  TWERES ontvangt wekelijks vragen van Belgische leden over de fiscale aspecten van hun tweede verblijf in Frankrijk. Dit artikel probeert een bondig overzicht te geven van de belastingen op je Frans vastgoed, zowel vanuit de Franse als de Belgische overheid, mét aandacht voor regionale verschillen en vermogensbelasting.

1. Lokale Franse belastingen: meer dan postkaartjes alleen

Als eigenaar van een woning in Frankrijk betaal je jaarlijks twee gemeentelijke belastingen:

Taxe foncière (eigenaarsbelasting)

    • Gebaseerd op de huurwaarde van je pand (valeur locative cadastrale), vermenigvuldigd met een lokaal tarief.
    • Tarieven verschillen sterk per gemeente. Voor een appartement van 80 m²:
      • Parijs: €2.800
      • Dordogne: ± €700

Taxe d’habitation (gebruikersbelasting voor tweede verblijven)

    • Afschaffing sinds 2023 voor hoofdverblijven, maar volledig van kracht voor tweede verblijven.
    • In populaire toeristische zones kan dit flink oplopen:
      • Biarritz: tot €1.700
      • Ariège: minder dan €400
    • Sinds 2024 mogen gemeenten het tarief met max. +60% verhogen voor tweede verblijven.

👉 Raadpleeg je tarieven via:

  • impots.gouv.fr > je belastingportaal
  • Gemeentewebsites of lokale belastingkantoren
  • De verkoper/makelaar (verplichte info bij verkoop)

 

2. Franse vermogensbelasting: Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Wanneer van toepassing?

Als je op 1 januari meer dan €1.300.000 aan netto onroerend vermogen in Frankrijk bezit, ben je IFI-plichtig — ook als Belgische niet-inwoner.

Wat telt mee?

  • Woonhuizen, vakantieverblijven, gronden, gebouwen in aanbouw
  • Volledige belasting op vruchtgebruik
  • Aftrekbare schulden: hypotheken of renovatieleningen (mits bestaand op 1 januari)

Tarieven

Nettovermogen Tarief
Tot €800.000 0%
€800.001 – €1.300.000 0,5%
€1.300.001 – €2.570.000 0,7%
€2.570.001 – €5.000.000 1,0%
€5.000.001 – €10.000.000 1,25%
> €10.000.000 1,5%

📝 Aangifte via impots.gouv.fr, samen met je Franse inkomstenbelasting.

🧠 Tip: Structurering via vruchtgebruik/blote eigendom kan voordelig zijn — enkel de vruchtgebruiker is belastbaar.

 

3. Wat doet België met je Frans vastgoed?

Aangifteplicht

  • Elke Belgische belastingplichtige moet zijn buitenlands vastgoed aangeven.
  • Sinds 2021 gebruikt België een fictief kadastraal inkomen, berekend op basis van Franse huurwaarden.

Geen dubbele belasting, wél progressievoorbehoud

België belast je Franse woning niet rechtstreeks, maar gebruikt het buitenlands vastgoedinkomen om het belastingtarief op je andere inkomsten te bepalen — dat is het progressievoorbehoud.

💡 Voorbeeld:
Je hebt €30.000 pensioeninkomsten en een Frans KI van €3.000. Je wordt in België belast alsof je €33.000 verdient, maar enkel op de €30.000. Het tarief ligt dus mogelijk hoger omdat je in een hogere belastingschijf terechtkomt.

 

4. Regionale verschillen: waar betaal je meer (of net minder)?

Regio Taxe foncière Taxe d’habitation Opmerking
Parijs (75) €2.800 €1.900 Hoge stedelijke druk
Nice (06) €2.200 €1.600 Toeristisch + verhoging
Biarritz (64) €1.900 €1.700 Verhoogde d’habitation
Dordogne (24) €700 €500 Landelijk en betaalbaar
Ariège (09) €500 €350 Zeer lage belastingdruk

📍 Tip: Vraag bij aankoop altijd om recente aanslagbiljetten van de vorige eigenaar en informeer of er geplande verhogingen zijn in de gemeente.

 

5. Belangrijke tips voor Belgische eigenaars

  • ✔️ Controleer jaarlijks je belastbare vastgoedwaarde — zeker voor de IFI.
  • ✔️ Laat je begeleiden bij aankoop of schenking via een Franse notaris.
  • ✔️ Kies je locatie bewust — de fiscale verschillen lopen in de duizenden euro’s.
  • ✔️ Wees alert op progressievoorbehoud en overweeg optimalisatie via een fiscalist.

 

Een huis in Frankrijk blijft een bron van rust en plezier, op voorwaarde dat je fiscaal goed voorbereid bent. Door je rechten en plichten te kennen, voorkom je verrassingen en geniet je zorgeloos van je stukje Frankrijk.

Federale regering schrapt fiscale aftrek voor tweede verblijven: wat betekent dit voor u?

/in ,

De Belgische federale regering heeft in het zogenaamd “Paasakkoord”  een belangrijke beslissing genomen die eigenaars van tweede verblijven rechtstreeks treft: de fiscale aftrek van intresten op hypothecaire leningen voor tweede woningen wordt afgeschaft. Deze maatregel, die deel uitmaakt van een bredere hervorming van de woonfiscaliteit, roept heel wat vragen op over rechtszekerheid, overgangsmaatregelen en mogelijke juridische stappen.

Wat verandert er precies?

Tot voor kort konden eigenaars van een tweede verblijf – zoals een vakantiehuis of opbrengsteigendom – de betaalde intresten op hun lening fiscaal aftrekken van hun onroerende inkomsten. Dit leverde een aanzienlijk belastingvoordeel op, vaak tegen het hoogste belastingtarief (45% of meer).

Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) verdwijnt dit voordeel volledig. Dat betekent dat zelfs lopende leningen hun fiscale aftrek verliezen. De maatregel geldt dus niet enkel voor nieuwe leningen, maar ook voor bestaande contracten, wat voor veel eigenaars als een verrassing komt.

Juridische context en advies van de Raad van State

De afschaffing is opgenomen in het regeerakkoord van de nieuwe federale regering-De Wever. In de begeleidende documenten wordt gesproken over een “afschaffing” en niet over een “uitdoofscenario”, wat bevestigt dat ook bestaande leningen getroffen worden.

Hoewel het wetsontwerp nog niet definitief is goedgekeurd, is het duidelijk dat de regering mikt op een snelle implementatie. De Raad van State heeft zich kritisch uitgelaten over de mogelijke retroactiviteit van de maatregel. Volgens fiscale experts zou dit in strijd kunnen zijn met het rechtszekerheidsbeginsel, tenzij het gaat om een uitzonderlijke situatie of reparatiewetgeving.

Kan dit aangevochten worden voor het Grondwettelijk Hof?

Er zijn zeker juridische pistes. De ongelijke behandeling tussen eigenaars van een eerste en tweede woning – waarbij de eerste al langer geen fiscaal voordeel meer geniet – werd eerder al aangehaald als problematisch. Nu ook het laatste voordeel voor tweede verblijven verdwijnt, zou men kunnen stellen dat de maatregel disproportioneel is, zeker als hij met terugwerkende kracht wordt ingevoerd.

Een klacht bij het Grondwettelijk Hof is dus niet uitgesloten. De kans op succes hangt echter af van de precieze formulering van de wet en de motivering van de regering. Als de maatregel onvoldoende overgangsmaatregelen bevat of zonder duidelijke rechtvaardiging bestaande rechten aantast, zou het Hof kunnen ingrijpen.

Wat brengt de toekomst?

Voor eigenaars van tweede verblijven betekent dit een aanzienlijke financiële impact. Het verlies van de intrestaftrek kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar. De vastgoedsector en belangenorganisaties zoals TWERES volgen de situatie op de voet en overwegen juridische stappen.

Voorlopig is het afwachten of het parlement de maatregel in zijn huidige vorm goedkeurt. Eigenaars doen er goed aan om hun fiscale situatie te herbekijken en zich juridisch te laten adviseren.

De strijd van stacaravaneigenaars voor consumentenrechten in campings: licht aan de horizon?

/in , ,

De camping is voor velen een geliefde plek om te ontspannen en te ontsnappen aan de dagelijkse drukte. Maar, zoals we in recente krantartikels konden lezen, veranderde  voor een groep campingbewoners in Wenduine hun geplande weekendje weg recent in een nachtmerrie. Ze werden plotseling geconfronteerd met bulldozers en een onverwachte sluiting van de camping. Wat een moment van rust en plezier had moeten zijn, eindigde in frustratie en onbegrip.

Een betaalbare vakantie onder druk

Voor veel mensen is een stacaravan op een camping een ideale manier om betaalbaar en regelmatig tijdens het zomerseizoen van vakantie te genieten. Het biedt een gevoel van thuiskomen op een vaste plek en brengt families dichter bij elkaar. Maar helaas is het leven op een camping niet altijd zonder zorgen. Eigenaars van stacaravans kampen vaak met onverwachte prijsstijgingen, strengere regels, plotselinge herbestemming of onverwachte sluiting.

Deze onzekerheden worden verergerd door een gebrek aan duidelijke regelgeving. Veel consumenten weten niet precies waar ze recht op hebben en belanden daardoor in kwetsbare situaties. Het recente voorval in Wenduine is slechts één voorbeeld van hoe het mis kan gaan.

TWERES neemt het voortouw

Al jaren voert TWERES een strijd om de rechten van stacaravaneigenaars te beschermen. De organisatie heeft keer op keer haar stem laten horen in verschillende fora, waaronder vergaderingen en correspondentie met beleidsmakers. In eerdere persberichten, blogs, interviews, mediacampagnes en gesprekken met politici heeft TWERES consequent gewezen op de misstanden en het gebrek aan transparantie in deze sector. Het VRT-programma “WinWin” in januari van dit jaar, waarin deze problematiek tot “klacht van de week” werd gepromoveerd, was een grote stap voorwaarts. Eindelijk was er ook reële mediabelangstelling.

Dit voorjaar stuurde TWERES daarom een brief naar Minister Rob Beenders, sinds kort mee verantwoordelijk voor consumentenzaken in de federale regering. De brief was bedoeld als signaal dat verandering nodig is.

Hoewel de brief resulteerde in een gesprek met het kabinet van de minister, leverde dit weinig concrete resultaten op. Tijdens het gesprek presenteerde TWERES een gedocumenteerd overzicht hoe eigenaars van stacaravans vaak het slachtoffer worden van ondoorzichtige en willekeurige praktijken. In eerste instantie bleef het kabinet terughoudend om bindende regels te introduceren.

Een lichtpuntje aan de horizon

Gelukkig kwam er recent een positieve wending. Een groep ambtenaren van de dienst economische inspectie van de federale overheidsdienst economie reageerde op recente ingezonden klachten en op de uitzending van “WinWin. Dit leidde tot een vergadering op 19 juni in Brussel.

Tijdens deze bijeenkomst kreeg TWERES de kans om, samen met vertegenwoordigers van Vlaamse en Waalse campinguitbaters, de problemen in de sector te bespreken. Het gesprek was opvallend open en constructief. Voor het eerst leek er echt gehoor te zijn voor de standpunten van TWERES. De betrokken ambtenaren toonden niet alleen hun expertise, maar ook hun oprechte bezorgdheid over de misstanden. Er lijkt hoop te zijn dat er op korte termijn maatregelen worden genomen om de consumentenrechten in deze sector te versterken. We blijven dit opvolgen!

 

 

Raad van State vernietigt de belastingverordening op tweede verblijven van de provincie West-Vlaanderen

/in ,

In drie arresten van 27 mei 2025 heeft de Raad van State geoordeeld dat de belastingverordening van de provincie West-Vlaanderen op tweede verblijven voor de aanslagjaren 2022, 2023 en 2024 strijdig zijn met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel. Als gevolg van deze arresten, zal de provincie voor 2022, 2023 en 2024 de ten onrechte geheven belasting moeten terugbetalen. Ook tweedeverblijvers die de geen bezwaar hebben ingediend tegen die belasting, hebben recht op terugbetaling (van in totaal ongeveer 406 euro). Dat komt omdat de Raad van State de bevoegdheid heeft om de belastingverordening zelf nietig te verklaren indien iemand daartegen binnen een termijn van drie maanden na de uitvaardiging ervan een verzoek daartoe indient. Dat is voor de belastingverordeningen van de drie betrokken jaren dus telkens tijdig gebeurd.

In principe moet, om terugbetaling te bekomen, een verzoek worden gericht aan de provincie West Vlaanderen binnen een termijn van vijf jaar. Ondertussen heeft de provincie via haar website echter al laten weten dat zij de ten onrechte geïnde belasting zal terugbetalen en dat hiervoor door de belastingbetaler geen aanvraag moet worden ingediend. Zie https://www.west-vlaanderen.be/provinciebelastingen 

De provinciale belasting op tweede verblijven in West-Vlaanderen bedroeg, voor het aanslagjaar 2022,  129 euro per tweede verblijf, te betalen door eigenaars die niet in de provincie hun hoofdverblijfplaats hadden op 1 januari van dat jaar. Als tweede verblijf wordt een wooneenheid beschouwd die door de eigenaar, de huurder of de gebruiker niet als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. Wie daarentegen in de provincie gedomicilieerd is, betaalde een algemene provinciebelasting,  bepaald op 23 euro voor de gezinnen die bestaan uit één persoon en op 42  euro voor de gezinnen die bestaan uit twee of meer personen.

Het verschil in tarief is dus aanzienlijk: de eigenaar van een tweede verblijf betaalt drie keer zoveel als een gezin dat in de provincie gedomicilieerd is, terwijl op het eerste gezicht niet kan worden aangenomen dat hij drie keer zoveel kosten genereert als dat gezin. In een arrest van 12 september 2023 is het Hof van beroep te Gent al  tot het besluit gekomen dat de West-Vlaamse provinciebelasting op tweede verblijven de toets met het grondwettelijk vastgelegde gelijkheidsbeginsel niet kan doorstaan

Het hof stelde vast dat er geen betwisting bestaat over het recht van de provincie om een belasting te heffen op tweede verblijven. Volgens het hof bestaat daarvoor overigens een redelijke verantwoording : zowel de vaste inwoners als de tweedeverblijvers genieten “het voordeel van de investeringen die de provincie doet in de diverse provinciale voorzieningen”. Het is bijgevolg verantwoord dat de beide categorieën belastingplichtigen daarvoor een financiële bijdrage betalen. Maar het hof had het moeilijker met het gegeven dat van de eigenaars van een tweede verblijf tot driemaal meer wordt gevraagd dan van de ‘vaste inwoners’ van de provincie. Volgens het hof slaagt de provincie er niet in dat onderscheid overtuigend te verantwoorden. De Raad van State heeft nu eveneens geoordeeld dat het beoogde doel van de provinciale belasting zoals die is verwoord in de preambule bij de bestreden belastingverordening, namelijk “de uitgaven van de provincie in het algemeen te financieren”, niet verantwoordt waarom eigenaars van een tweede verblijf minimaal driemaal hoger worden belast dan de vaste inwoners van de provincie.

Gemeentebelasting op tweede verblijven in De Panne: stand van zaken (mei 2025)

/in , ,

Eigenaars die reeds in 2020 via TWERES een bezwaarprocedure hebben ingeleid tegen de gemeentebelasting in De Panne, vragen zich af hoever het nu staat met die procedures. Daarom vatten we hier even de stand van zaken  samen.

Eerst en vooral heeft het gemeentebestuur de gewoonte om lang te talmen vooraleer ze de beslissing over de verwerping van het bezwaarschrift meedeelt. Voor velen kwam die beslissing er pas eind 2021. Daartegen werd door onze advocaten tijdig beroep ingesteld bij de fiscale rechtbank in Brugge. De eerste uitspraken daarover zijn geveld vanaf het midden van 2023 en die uitspraken waren nagenoeg allemaal (op enkele uitzonderingen na wegens vervanging van de gewoonlijk zetelende rechter door een collega magistraat) in het nadeel van de belastingplichtige. Voor de meeste dossiers die via TWERES zijn ingeleid, loopt ondertussen een procedure in hoger beroep tegen die negatieve vonnissen.

Sinds begin 2024 zijn de vonnissen die in eerste aanleg worden geveld, echter  in het nadeel van de gemeente. De rechtbank, die tot nu toe steeds de bezwaren van de eigenaars van tweede verblijven afwees, oordeelt nu dat het belastingreglement van De Panne, dat momenteel, sinds 1 januari 2020 wordt toegepast en in principe nog tot eind 2025 van toepassing blijft, in strijd is met de Grondwet.  De zeer bondige vonnissen luiden nu als volgt: “Het Hof van Beroep van Gent heeft in een arrest van 24 december 2019 geoordeeld dat het vorige belastingreglement (2016-2019) in strijd was met het gelijkheidsbeginsel en het discriminatieverbod omdat er geen redelijke verantwoording was voor het verschil in behandeling van eigenaars van een wooneenheid zonder domiciliëring en de eigenaar van een wooneenheid waarop een inschrijving in het bevolking- of vreemdelingenregister werd genomen. De rechtbank sluit zich bij deze zienswijze aan. De motivering in het huidige belastingreglement  voor de periode 2020-2025 is namelijk niet wezenlijk veranderd (nl. forfaitaire weeldebelasting, frequentie van huisvuilomhalingen, kosten van verhoogd politietoezicht, kosten voor aanpassingen gemeentelijke voorzieningen en diensten, bescherming van de lokale woningmarkt, bevordering van residentieel wonen en financiering van de sociale woningbouw).”

De rechter in eerste aanleg in Brugge is dus van opinie veranderd en geeft  sinds begin 2024 de eigenaars van tweede verblijven (“wooneenheden zonder domicilie”) gelijk. Voorlopig is de gemeente De Panne tegen die vonnissen nog niet in beroep  gegaan.  De gemeente nam een afwachtende houding tot het Hof van beroep zich een eerste keer zou uitspreken over de wettigheid van het huidige gemeentereglement over de belasting op “wooneenheden zonder domicilie”.

Dat eerste arrest is nu geveld op 1 april 2025. Daarin wordt, na Knokke-Heist en Koksijde, nu ook het gemeentereglement van De Panne door het Hof van beroep te Gent in strijd geacht met het gelijkheidsbeginseldiscriminatieverbod.  Het is nu afwachten hoe de gemeente De Panne op deze uitspraak zal reageren. Wellicht zal ze laten onderzoeken of er een kans op verbreking van het arrest door het Hof van Cassatie bestaat. Wij houden u in elk geval op de hoogte.

 

Koksijde verliest voorlopig op alle fronten over de gemeentebelasting op tweede verblijven

/in ,
Negen positieve arresten over de belasting op toeristische verblijfplaatsen
Op 18 januari 2025 heeft het Hof van beroep in Gent negen arresten geveld waarin de gemeentebelasting op toeristische verblijfplaatsen in Koksijde (aanslagjaar 2020) strijdig werd bevonden met het gelijkheidsbeginsel. Met “toeristische verblijfplaatsen” worden woningen bedoeld die in recreatiezones (bijv. in een vakantiepark) gelegen zijn. De gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de gerechtskosten en – desgevallend- terugbetaling van de onrechtmatige belasting aan de betrokkenen. Voor toeristische verblijfplaatsen in recreatiezones heft Koksijde een belasting via een afzonderlijk fiscaal reglement. Daarom geldt de rechtspraak over de gemeentebelasting op tweede verblijven (bijvoorbeeld appartementen op de zeedijk), niet automatisch voor de gemeentebelasting op toeristische verblijfplaatsen. Het gaat immers over twee verschillende fiscale reglementen die niet op dezelfde wijze zijn gemotiveerd. 
Koksijde verroert geen vin tenzij de deurwaarder wordt uitgestuurd
Er moet nu afgewacht worden of Koksijde tegen één van de negen arresten een cassatieprocedure zal starten. De gemeente moet daarover beslissen binnen een termijn van drie maanden vanaf de betekening van de arresten door een deurwaarder. Ervaring leert dat de gemeente geen vin verroert   zolang de arresten niet betekend worden die voor haar negatief uitgevallen zijn. Daarom overwegen we met TWERES of de kosten voor die betekening – 267,50 € per arrest – door de vereniging voorgeschoten kunnen worden. Een voorziening in cassatie door de gemeente tegen één van de negen arresten, heeft niet tot gevolg dat de betekende arresten door de gemeente niet uitgevoerd moeten worden. 
Wachten op cassatie tegen het arrest van 6 februari 2024?
Een cassatieprocedure loopt momenteel reeds tegen het arrest dat het Hof van beroep op 6 februari 2024 heeft geveld en waarin Koksijde in het ongelijk werd gesteld met betrekking tot de gemeentebelasting op tweede verblijven (andere dan toeristische verblijfplaatsen). De uitspraak daarover wordt pas in het voorjaar van 2026 verwacht en een verbreking van het arrest van 6 februari lijkt niet waarschijnlijk.  In principe heeft een verbreking van het arrest van 6 februari 2024 ook geen rechtstreekse gevolgen voor alle andere lopende procedures. Enkel het dossier van het koppel dat in die zaak een bezwaarprocedure voerde, wordt dan naar een andere hof van beroep verwezen om opnieuw behandeld te worden.  In hoeverre dan het Hof van beroep haar rechtspraak zal aanpassen, hangt af van de inhoud van het cassatiearrest. Dat moet dus worden afgewacht.
Over tweedeverblijftaks nu al ruim 160 positieve vonnissen in eerste aanleg 
Sinds het begin van dit jaar blijft de rechtbank van eerste aanleg te Brugge vonnissen vellen waarin de gemeentebelasting op tweede verblijven in Koksijde onwettig wordt verklaard. Dezelfde rechtbank velde nu reeds ongeveer 160 vonnissen in diezelfde zin sinds het midden van 2024. Telkens gaat het dus om betwistingen over het aanslagjaar 2022. De rechtspraak van de rechtbank van eerste aanleg in Brugge was tot het voorjaar van 2024 steevast in het nadeel van de eigenaars van tweede verblijven. Sindsdien is dat dus veranderd. Dat betekent dat voor alle vonnissen over de aanslagjaren 2020 en 2021 (en ook voor deze over aanslagjaar 2022 maar uitgesproken vóór het voorjaar van 2024) waarin hoger beroep werd ingesteld door onze advocaten, op een arrest van het Hof van beroep wordt gewacht. Samen met ons kijkt dat Hof nu uit naar het oordeel van Cassatie tegen het arrest van 6 februari 2024.  De bezwaarprocedures tegen de aanslagen van 2023 en 2024 wachten momenteel op behandeling door de rechtbank van eerste aanleg in Brugge. 
Ondertussen talmt Koksijde reeds maanden om tegen de 160 vonnissen waarin de gemeente ongelijk kreeg, beroep aan te tekenen. Koksijde argumenteert  dat “om proceseconomische redenen” op de uitslag van de cassatieprocedure tegen het arrest van 6 februari 2024 moet worden gewacht. Het is echter niet uitgesloten dat de gemeente ook dan niets van zich laat horen en de eigenaars die gelijk hebben gekregen, in de kou laat staan.  Daarom besliste TWERES om, ondanks de kosten,  in elk geval reeds 150 vonnissen (uitgesproken vanaf midden 2024 tot eind februari 2025) waarin Koksijde in het ongelijk werd gesteld, door een deurwaarder te laten betekenen. De gemeente moet dan binnen de maand beslissen of ze al dan niet in hoger beroep gaat. Indien de gemeente uiteindelijk ongelijk krijgt, zal ze naast de gerechtskosten ook nog voor de deurwaarderskosten moeten opdraaien. 
We gaan door in 2025
Voor het aanslagjaar 2025 krijgen de eigenaars van tweede verblijven of toeristische verblijfplaatsen in Koksijde binnenkort opnieuw hun aanslagbiljet in de brievenbus. Leden van TWERES kunnen dan, zoals vorige jaren, beslissen om de belasting niet te betalen en een bezwaarprocedure opstarten via het deelnameformulier op deze website (surf naar https://tweres.be/actie-gemeentebelasting/ of klik op de witte knop “actie gemeentebelasting” rechts bovenaan in het menu op de thuispagina).

Wat stelt TWERES voor om manifeste misbruiken door sommige campinguitbaters ten aanzien van hun campingbewoners tegen te gaan?

/in

Zoals we al in eerdere blogberichten schreven: wie een stacaravan of een vakantiehuisje bezit op een camping staat ten aanzien van de campingeigenaar steeds in een zeer afhankelijke positie. De campingeigenaar kan namelijk elk jaar, zonder enige motivering, het huurcontract stopzetten. Een stacaravan is in theorie wel verplaatsbaar maar in de praktijk kost dat veel geld en moeite. Vaak is een kraan en steeds ook een vrachtwagen met oplegger en begeleiding voor “uitzonderlijk vervoer” vereist.  De kosten kunnen tot zes- à achtduizend euro oplopen. Bovendien is het niet evident om op korte termijn een staanplaats op een andere camping te vinden.

Als gevolg daarvan houden de campingbewoners zich gewoonlijk zeer gedeisd en aanvaarden ze gedwee elke maatregel die de campingeigenaar hen oplegt. Wie moeilijk doet, riskeert namelijk op het einde van het jaar de stacaravan van de camping te moeten verwijderen. Lang niet alle campingeigenaars maken misbruik van de zwakke positie van hun bewoners. Er zijn echter helaas ook campings waar die afhankelijkheidspositie maximaal uitgebuit wordt door de uitbater. Klachten daarover komen wekelijks bij TWERES binnen.

Welke misbruiken?

Veel klachten gaan over willekeurige prijsverhogingen. Daarnaast worden campingbewoners soms verplicht om bepaalde werken, zoals aanleg van een terras of aanbouw van fietsenstalling door de uitbater zelf te laten uitvoeren, tegen een door hem eenzijdig opgelegde prijs. In bepaalde campings mag een eigenaar van een stacaravan deze niet verkopen en het huurcontract overdragen zonder daarvoor een fiks bedrag aan de uitbater te betalen. Campingbewoners vernemen ook soms op heel korte termijn dat hun stacaravan van het terrein moet verdwijnen. Voor sommige gezinnen die er vaak generaties lang hun vakanties hebben doorgebracht, valt dat zeer zwaar.

Nood aan wettelijke bescherming

Om de mogelijkheid tot misbruiken tegen te gaan, is een betere wettelijke bescherming van de campingbewoners nodig. Vanuit juridisch oogpunt vallen deze bewoners onder het consumentenbeschermingsrecht. Consumentenbescherming dient precies om de ongelijke contractuele relatie tussen ondernemingen en consumenten te compenseren door het opleggen van dwingende wettelijke regels. Het wetboek voor economisch recht laat de overheid ook toe om voor bepaalde sectoren typecontracten op te leggen zodat er een beter evenwicht tussen de contractpartijen ontstaat.

In tegenstelling tot bijvoorbeeld in Frankrijk, is in België daarvoor tot nu toe door de overheid nog geen enkele stap gezet. Campingbewoners die het slachtoffer worden van de aangehaalde misbruiken blijven daardoor in de kou staan. Bestaande instellingen zoals de Consumentenombudsdienst of “ConsumerConnect” bieden geen soelaas door het gebrek aan aangepaste regelgeving.

Waarom bieden de bestaande regels onvoldoende bescherming?

De bestaande regels voor de bescherming van consumenten – bijvoorbeeld inzake informatieverplichtingen, prijsverhogingen, eerlijke handelspraktijken, onrechtmatige bedingen, etc. – lossen het probleem van de bestaande misbruiken niet op. De regels veronderstellen dat de consument overtredingen van die regels kan aanklagen zodat actie kan ondernomen worden. Een eigenaar van een stacaravan of een chalet die een staanplaats heeft gehuurd en overtredingen aanklaagt, riskeert echter op het einde van het seizoen de camping te moeten verlaten. De campinguitbater kan namelijk eenzijdig zonder opgave van redenen, beslissen om het huurcontract niet meer te verlengen. De afhankelijkheidspositie waarin de campingbewoners zich bevinden, vormt eigenlijk de kern van het probleem. Daaraan kan enkel verholpen worden door in te grijpen in de contractuele relatie tussen beide partijen met het oog op een beter evenwicht.

Typecontracten naar Nederlands voorbeeld

Volgens TWERES moet de federale overheid, in overleg met campingeigenaars en campingbewoners, werk maken van een typecontract. Het gebruik van een typecontract kan verplicht worden maar het kan ook aangemoedigd worden door het te koppelen van het vergunningenbeleid. In België moet daarvoor met de regionale overheden worden overlegd die, zoals het agentschap Toerisme Vlaanderen, bevoegd zijn voor deze materie.

Daarbij moet gestreefd worden naar een goed evenwicht tussen de belangen van beide partijen. Inspiratie kan gevonden worden bij de  Nederlandse “RECRON voorwaarden voor vaste plaatsen”. Enkele voorbeelden van clausules in dat typecontract zijn:

  • De  campinguitbater kan de prijs slechts aanmerkelijk verhogen indien hij dit motiveert en indien hij dit ten minste achttien maanden op voorhand heeft meegedeeld.
  • Een ingrijpende wijziging van het campingreglement moet de  campinguitbater uiterlijk zes maanden voor het einde van het overeenkomstjaar meedelen.
  • Bij een onderhandse verkoop van een stacaravan, mag de  campinguitbater het sluiten van een contract voor de huur van de staanplaats  met een koper van de stacaravan niet afhankelijk stellen van een financiële tegemoetkoming of niet verplichten dat de verkoop enkel door zijn bemiddeling tot stand kan komen.
  • Heel belangrijk: de overeenkomsten gelden weliswaar voor één jaar maar de verlenging is automatisch en kan niet zonder geldige reden door de campinguitbater worden geweigerd. De mogelijke geldige redenen worden in het contract opgesomd (bijv. het niet respecteren, ook na schriftelijke waarschuwing, van het campingreglement of de stacaravan “ondanks schriftelijke waarschuwing in een zodanig slechte staat verkeert, dat het aanzien van het terrein en de directe omgeving wordt geschaad”.).
  • De eigenaar van de stacaravan heeft minimale rechten wanneer de campinguitbater wil overgaan tot herstructurering (bijv. renovatiewerken). De  campinguitbater zorgt er zo veel mogelijk voor dat de recreant in de periode voor aanvang van de herstructurering niet op hinderlijke wijze in zijn recreatiegenot wordt gestoord door voorbereidende werkzaamheden.
  • Indien omwille van die werken het huurcontract voor de staanplaats stopgezet moet worden, geldt een opzegtermijn van één jaar.
  • In geval van herstructurering waarbij de  campinguitbater de overeenkomst beëindigt, is de  campinguitbater verplicht de recreant zo mogelijk een plaats (minimaal gelijkwaardig) op het terrein aan te bieden, tenzij het stacaravan, gezien de leeftijd van het stacaravan en/of de staat waarin dit verkeert, niet meer op het terrein past.
  • Indien een minimaal gelijkwaardige plaats niet op het terrein beschikbaar is, heeft de eigenaar van de stacaravan recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten. De verplaatsingskosten vanaf de plaats tot buiten het terrein zijn voor rekening van de  campinguitbater.
  • Ook heel belangrijk: geschillen tussen campinguitbaters en caravaneigenaars kunnen voorgelegd worden aan een gemengde geschillencommissie waarin naar RECRON, ook ANWB en de Consumentenbond zetelen. Beide partijen zijn gebonden aan uitspraken van de geschillencommissie.