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Comme nous l’avons écrit dans de précédents articles de blog publiés sur ce site, toute personne qui possède une caravane résidentielle ou une maison de vacances dans un camping se trouve toujours dans une position de dépendance vis-à-vis du propriétaire du camping. En effet, le propriétaire du camping peut résilier le bail chaque année, sans aucune justification. Bien qu’une caravane résidentielle soit théoriquement déplaçable, il coûte en pratique beaucoup d’argent et d’efforts. Une grue, un camion avec semi-remorque et guidage pour « transport exceptionnel » sont souvent nécessaires.  Les coûts peuvent atteindre six à huit mille euros. En outre, il n’est pas évident de trouver un emplacement dans un autre camping à brève échéance.

Par conséquent, les résidents du camping font généralement profil bas et acceptent docilement toute mesure qui leur est imposée par le propriétaire du camping. En fait, ceux qui se montrent difficiles risquent de devoir retirer leur caravane du camping à la fin de l’année. Heureusement, les propriétaires de camping ne profitent pas tous de la position de faiblesse de leurs résidents. Cependant, il existe hélas des campings où cette position de dépendance est exploitée au maximum par le gestionnaire. Chaque semaine, TWERES reçoit des plaintes à ce sujet.

Quels abus ?

De nombreuses plaintes portent sur des augmentations de prix arbitraires. En outre, les résidents du camping sont parfois obligés de faire réaliser certains travaux, comme la construction d’une terrasse ou d’un abri, par le gestionnaire lui-même, à un prix qu’il impose unilatéralement. Dans certains campings, le propriétaire d’une caravane résidentielle n’a pas le droit de la vendre et de céder le bail sans payer une somme importante – généralement un pourcentage de 10 à 15 % du prix de vente –  au gestionnaire. Il arrive aussi que les résidents du camping apprennent très tard dans la saison que leur mobil-home doit être retiré du site à court terme. Pour certaines familles qui y passent souvent leurs vacances depuis des générations, c’est très lourd à porter.

Nécessité d’une protection juridique

Pour lutter contre les risques d’abus, il est nécessaire d’améliorer la protection juridique des résidents des terrains de camping. D’un point de vue juridique, ces résidents relèvent de la loi sur la protection des consommateurs. La protection des consommateurs sert précisément à compenser la relation contractuelle inégale entre les entreprises et les consommateurs en imposant des règles juridiques obligatoires. Le code de droit économique permet également au gouvernement d’imposer des contrats types pour certains secteurs afin de créer un meilleur équilibre entre les parties contractantes.

Contrairement à la France, par exemple, aucune mesure n’a été prise par le gouvernement belge dans ce sens jusqu’à présent. Les habitants des campings victimes des abus cités sont donc laissés pour compte. Les institutions existantes, telles que le Service de médiation pour les consommateurs ou « ConsumerConnect », n’offrent aucun réconfort en raison de l’absence de réglementation appropriée.

Pourquoi les règles existantes offrent-elles une protection insuffisante ?

Les règles existantes en matière de protection des consommateurs – par exemple sur les obligations d’information, les augmentations de prix, les pratiques commerciales loyales, les clauses abusives, etc. – ne résolvent pas le problème des abus existants. Ces règles présupposent que les consommateurs peuvent intenter une action en justice pour violation de ces règles afin que des mesures soient prises. Toutefois, le propriétaire d’une caravane résidentielle ou d’un chalet qui a loué un emplacement et qui intente une action en justice pour infraction risque de voir résilier le contrat de camping à la fin de la saison. En effet, le gestionnaire du camping peut décider unilatéralement, sans donner de raisons, de ne pas renouveler le bail. La situation de dépendance dans laquelle se trouvent les résidents du camping est en fait au cœur du problème. Pour y remédier, il faut intervenir dans la relation contractuelle entre les deux parties afin de parvenir à un meilleur équilibre.

Contrats types selon l’exemple néerlandais

Selon TWERES, le gouvernement fédéral, en concertation avec les propriétaires de campings et les résidents, devrait élaborer un contrat type. L’utilisation d’un contrat type peut être rendue obligatoire, mais elle peut aussi être encouragée en la liant à la politique d’octroi de licences. En Belgique, cela nécessite une concertation avec les autorités régionales qui, comme le Commissariat général du tourisme, sont compétentes en la matière.

Ce faisant, il convient de rechercher un bon équilibre entre les intérêts des deux parties. On peut s’inspirer des « conditions RECRON pour les sites permanents » néerlandais. Voici quelques exemples de clauses figurant dans ce type de contrat :

• Le gestionnaire du camping ne peut augmenter le prix de manière significative que s’il en donne les raisons et s’il a donné un préavis d’au moins dix-huit mois.
• Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par le gestionnaire du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
• Dans le cas d’une vente privée d’une caravane résidentielle, le gestionnaire du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location de l’emplacement avec un acheteur de la caravane à une compensation financière ou exiger que la vente ne puisse se faire que par sa médiation.
• Très important : bien que les contrats soient conclus pour un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par le gestionnaire du camping sans raison valable. Les motifs valables possibles sont énumérés dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après avertissement écrit, du règlement du camping ou le fait que la caravane ou le chalet « malgré un avertissement écrit, est en si mauvais état qu’il nuit à l’aspect du site et de ses environs immédiats »).
• Le propriétaire de la caravane résidentielle a certains droits limités  lorsque le gestionnaire du camping souhaite procéder à une restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). Dans la mesure du possible, l’exploitant du camping doit veiller à ce que le vacancier ne soit pas gêné dans ses loisirs par les travaux préparatoires effectués avant le début de la restructuration.
• Si le contrat de location d’emplacement doit être résilié en raison de ces travaux, un délai de préavis d’un an s’applique.
• En cas de restructuration entraînant la résiliation du contrat par le gestionnaire du camping, ce dernier est tenu d’offrir au vacancier, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le terrain, à moins que la caravane ne soit plus adaptée au terrain en raison de son âge et/ou de son état.
• Si une place au moins équivalente n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane a droit à une compensation pour les frais de réinstallation. Les frais de relogement de l’emplacement à l’extérieur du camping sont à la charge du propriétaire du camping.
• Autre point très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à une commission mixte des litiges qui, outre RECRON, comprend également l’ANWB et l’association des consommateurs. Les deux parties sont liées par les décisions de la commission des litiges.

Le statut juridique des caravanes résidentielles installées sur des terrains de campings en Belgique est assez compliqué, même pour les juristes chevronnés,

Tout d’abord, il y a longtemps eu une incertitude quant à savoir si une caravane résidentielle est un bien meuble ou un bien immeuble. Les biens mobiliers sont, en principe, des biens que l’on peut facilement déplacer, comme une voiture, un camping-car, une tente ou une caravane mobile tirée par une voiture. Les biens immeubles sont, par exemple, des bâtiments ou des terrains ou d’autres choses qui sont liés de façon permanente au sol d’une manière ou d’une autre. Il peut également s’agir de biens immeubles « par destination », tels qu’une chaudière dans le garage ou des panneaux solaires sur le toit. Un panneau solaire peut être dévissé et déplacé, mais il est en définitive « destiné » à rester sur le toit. Il est donc considéré comme faisant partie de la maison sur laquelle il est installé et donc « immeuble par destination ».

Les caravanes résidentielles qui sont posées sur un sol en béton et raccordées aux réseaux d’électricité, d’eau et d’égouts, et autour desquelles une terrasse est souvent construite, sont actuellement considérées par la jurisprudence belge comme des biens immeubles par nature, au même titre qu’un bâtiment. Des litiges à ce sujet ont été portés devant les tribunaux par des propriétaires de campings dans le cadre de l’impôt foncier. En fin de compte, les tribunaux ont décidé qu’un site sur lequel sont installées des caravanes résidentielles est considéré comme une propriété bâtie. (Voir l’arrêt de la cour d’appel de Gand, onzième chambre, du 16 mars 2000). Quiconque est propriétaire d’un terrain avec une caravane résidentielle doit donc tenir compte du fait que le revenu cadastral est calculé sur la base des deux.

Cependant, la plupart des caravanes résidentielles sont situées sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre, par exemple, un exploitant de camping. Le propriétaire du terrain n’est donc pas le même que le propriétaire des biens immobiliers qui s’y trouvent. Dans notre système juridique, cela s’appelle « droit de superficie ». La loi définit ce concept comme suit : « Le droit de superficie est un droit réel qui constitue d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui. »

Le fait que le propriétaire d’une caravane résidentielle ait un droit de superficie est important car il s’agit d’une exception à la règle générale d’accession. Cette règle de notre Code civil stipule que celui qui est propriétaire du terrain, sauf exception, est également propriétaire de ce qui s’y trouve. Toutefois, dans le cas d’une caravane résidentielle qui n’appartient pas à l’exploitant du camping, on suppose que le droit d’accession a été abandonné. Le propriétaire du camping ne paie donc pas de taxe foncière sur les caravanes résidentielles qui se trouvent sur son site, mais dont il est certain qu’il n’en est pas le propriétaire.

Le propriétaire d’une caravane résidentielle installée sur un terrain dont il n’est pas lui-même le propriétaire doit-il alors payer lui-même la taxe foncière? Heureusement, ce n’est pas le cas. Une caravane résidentielle n’est pas soumise à la taxe foncière séparément du terrain sur lequel elle se trouve.

Si le propriétaire d’une caravane résidentielle la fait placer sur le terrain d’un exploitant de camping, c’est-à-dire sur le terrain d’une autre personne, un accord est conclu entre les deux parties. À cette fin, les propriétaires de camping proposent un contrat de location d’un emplacement. C’est précisément là que le bât blesse. Ce contrat est conclu pour une année seulement et, selon la majorité des contrats qui nous ont été communiqués, il peut être résilié par le propriétaire du camping à la fin de chaque année, sans aucune justification. En pratique, ces contrats placent le propriétaire de la caravane résidentielle dans une position de dépendance totale vis-à-vis du propriétaire du camping. Ce dernier peut faire absolument tout ce qu’il veut: augmenter drastiquement le prix au bout d’un an, modifier substantiellement le règlement du camping, décider que la caravane doit être déplacée à un autre endroit du camping, modifier drastiquement les abords de la caravane en supprimant des arbres ou des haies, exiger une commission importante lorsqu’une caravane est vendue à quelqu’un d’autre par son propriétaire, refuser de mettre un accord par écrit, n’accepter que des paiements en espèces, exiger que seuls les matériaux fournis par le gestionnaire du camping soient utilisés pour les clôtures, les terrasses, etc. à un prix fixé de manière aléatoire; exiger que les caravanes d’un certain âge soient retirées du site aux frais de leur propriétaire, exiger un paiement supplémentaire pour les badges d’accès, les clés et toutes sortes d’autres articles nécessaires à l’accès et l’utilisation de la caravane, etc.

Il est clair que ces contrats annuels, dont le renouvellement peut être refusé par le propriétaire du camping sans aucune justification, ne sont pas adaptés à la réalité des caravanes résidentielles d’aujourd’hui. Ils reposent sur l’hypothèse erronée selon laquelle les caravanes résidentielles peuvent être déplacées facilement et sans grands frais. Or, ce n’est pratiquement jamais le cas. C’est pourquoi nous avons besoin de contrats types plus équilibrés, qui seraient soit acceptés volontairement comme la norme par les associations de propriétaires de camping, soit imposés par le législateur. TWERES veut rassembler les propriétaires de caravanes résidentielles dans les campings belges et travailler à cet objectif. Ce n’est qu’ensemble que nous pourrons faire bouger les choses.

Les Pays-Bas sont actuellement très préoccupés par le fait que de grandes entreprises s’emparent de terrains de camping pour y construire des maisons de vacances luxueuses et donc coûteuses. Les propriétaires de caravanes résidentielles qui sont sur le camping depuis des décennies sont priés de dégager. Voir, par exemple : (en Néerlandais) https://www.heemsteedsecourant.nl/lokaal/recreatie/752531/sandevoerde-familiecamping-moet-na-70-jaar-wijken

Aux Pays-Bas, les propriétaires de maisons mobiles se trouvent donc, eux aussi, dans une position juridique faible lorsque cela leur arrive. En général, cependant, les propriétaires de caravanes aux Pays-Bas bénéficient de contrats bien plus avantageux que ceux qui concernent un emplacement dans un camping belge.

En effet, l’association des propriétaires de campings néerlandais, RECRON, ainsi que l’ANWB (comparable à Touring ou VAB en Belgique) et l’association des consommateurs, ont convenu un contrat type. Ce contrat type est appliqué par les membres de RECRON.

Si l’on compare le contrat type de RECRON avec les contrats types qui ont été élaborés en Belgique par RECREAD et d’autres, on constate que les propriétaires de caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges sont privés de presque tous leurs droits. Les clauses des contrats types belges permettent même aux propriétaires de camping d’augmenter le prix ou de ne pas prolonger le contrat annuel sans aucune justification. Lorsqu’une caravane est vendue à titre privé entre propriétaires, les exploitants de campings peuvent exiger un pourcentage du prix de vente, même s’ils ne jouent aucun rôle dans la vente. Ils peuvent modifier le règlement du camping ou effectuer des travaux sur le camping comme ils l’entendent. Celui qui n’en est pas satisfait n’a que la possibilité de vendre sa caravane ou de la déplacer ailleurs.

Les « conditions RECRON » néerlandaises sont certainement plus favorables aux propriétaires de caravanes résidentielles sur ces points. Quelques exemples :

• L’exploitant du camping ne peut augmenter sensiblement le prix que s’il le motive et s’il l’a annoncé au moins dix-huit mois à l’avance.
• Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par l’exploitant du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
• Si une caravane résidentielle est vendue à titre privé, l’exploitant du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location d’un emplacement avec l’acheteur de la caravane résidentielle à une contribution financière ou exiger que la vente ne se fasse que par son intermédiaire.
• Toutefois, si le propriétaire d’une caravane résidentielle convient avec l’exploitant du camping que la vente de la caravane résidentielle peut se faire par l’intermédiaire de l’exploitant du camping, un contrat écrit doit être établi, stipulant une compensation raisonnable pour les frais encourus et le temps investi.
• Très important : bien que les contrats soient d’une durée d’un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par l’exploitant du camping sans raison valable. Les raisons valables possibles sont énumérées dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après un avertissement écrit, du règlement du camping ou: la caravane en si mauvais état, malgré un avertissement écrit, qu’il nuit à l’image du site et des environs immédiats »).
• Le propriétaire de la caravane dispose de droits minimaux si l’exploitant du camping souhaite effectuer des travaux de restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). L’exploitant du camping veille, dans la mesure du possible, à ce que le locataire d’emplacement ne soit pas dérangé dans ses loisirs par des travaux préparatoires pendant la période précédant le début de la rénovation.
• Si, en raison de ces travaux, le bail de l’emplacement doit être résilié, un délai de préavis d’un an s’applique.
• En cas de restructuration, par laquelle l’exploitant du camping met fin à la convention, l’exploitant du camping est tenu de proposer au locataire d’emplacement, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le site, sauf si, compte tenu de l’âge de la caravane et/ou de son état, la caravane n’a plus sa place sur le site.
• Si un emplacement minimum équivalent n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane résidentielle a droit à une indemnisation pour les frais de réinstallation. Les frais de déplacement de l’emplacement vers la zone hors site sont à la charge de l’exploitant du camping.
• Autre élément très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à un comité mixte des litiges dans lequel, outre RECRON, l’ANWB et l’Association des consommateurs ont également un siège. Les deux parties sont liées par les verdicts de la commission des litiges.
• Si le propriétaire de la caravane conteste la résiliation du contrat par l’exploitant du terrain de camping et qu’il a soumis le litige à la commission des litiges dans les délais, l’exploitant du camping ne peut libérer les lieux avant que la commission des litiges ne se soit prononcée.
• Enfin, il existe une « garantie de bonne exécution ». RECRON reprendra l’obligation de l’exploitant du camping – s’il est membre de RECRON – qui lui a été imposée par une décision de la commission des litiges, au cas où cet exploitant ne se serait pas conformé à cette décision dans le délai imparti.

Conclusion : les contrats types néerlandais offrent aux propriétaires de caravanes résidentielles une protection au moins minimale contre les abus et l’arbitraire vis-à-vis des exploitants de camping auxquels ils louent un emplacement.

Idéalement, des contrats types équilibrés devraient également être négociés en Belgique entre les associations d’exploitants de campings, les associations de résidences secondaires et un tiers tel que Touring ou VAB. TWERES veut entrer en contact avec RECREAD à ce sujet. Dans le même temps, TWERES demande également au gouvernement de fournir une meilleure protection juridique aux propriétaires de caravanes.