Caravanes résidentielles et précompte immobilier

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Un membre de TWERES, propriétaire d’une caravane résidentielle à Hotton, a reçu un e-mail inquiétant de la part du gérant du camping. Le fisc aurait attribué aux emplacements un revenu cadastral d’environ 300 euros. Le gérant envisage de répercuter ce montant sur les campeurs, mais précise qu’il a déposé un recours.

Nous partons ici d’une simple annonce : il n’y a pas encore d’avis d’imposition et il n’existe aucun accord contractuel concernant la répercussion de cette charge. Qu’est-ce que cela peut signifier pour les campeurs ?

Un revenu cadastral de 300 euros : devez-vous le payer ?

Non. Le revenu cadastral (RC) n’est ni un impôt ni un montant que vous devez payer. Il s’agit d’une estimation du revenu locatif annuel d’un bien immobilier, après déduction des frais. Le terrain ou le  bâtiment ne doivent pas effectivement être loués pour se voir attribuer un RC.

Le concept provient du cadastre : l’inventaire des terrains et des bâtiments à partir duquel les pouvoirs publics répartissaient autrefois l’impôt foncier. Aujourd’hui, c’est le SPF Finances qui fixe le RC. Le calcul se réfère toujours à la valeur locative au 1er janvier 1975. Pour les calculs fiscaux, cet ancien montant est ajusté chaque année à l’aide d’un indice.

Le RC sert notamment à calculer certains revenus immobiliers dans le cadre de l’impôt des personnes physiques. Il sert également de base au précompte immobilier : un impôt annuel sur les biens immobiliers. Cet impôt est réglementé et perçu par les régions. Pour Hotton, c’est SPW Finances, l’administration fiscale wallonne, qui est compétente. Le SPF Finances fixe donc le RC ; l’administration fiscale wallonne calcule l’impôt.

En Wallonie, l’impôt de base s’élève à 1,25 % de la valeur cadastrale indexée. À cela s’ajoutent des majorations pour la province et la commune. Une valeur cadastrale de 300 euros ne permet donc pas à elle seule de déterminer le montant de l’impôt dû. Pour cela, il faut également connaître l’indice et les majorations locales.

S’agit-il de l’emplacement ou également de la caravane résidentielle ?

C’est la première question importante. Une parcelle de terrain est toujours un bien immobilier. Un emplacement sans caravane peut donc lui aussi avoir une valeur cadastrale. Si le fisc attribue une valeur cadastrale à un emplacement, cela ne signifie pas en soi que la caravane résidentielle est aussi un bien immobilier.

Si la caravane elle-même est également prise en compte dans l’évaluation en tant que construction immobilière, une autre question se pose : cette qualification est-elle justifiée ? Un caravane résidentielle n’est pas automatiquement considéré comme un bien immobilier du simple fait qu’il se trouve sur un terrain de camping.

On se réfère souvent à cet égard à un arrêt de la cour d’appel de Gand du 16 mars 2000. Il s’agissait dans cette affaire de caravanes résidentielles installées depuis des années au même endroit sur un pré, sur des étais ou des dalles de béton, équipés de raccordements aux réseaux et souvent dotés d’une terrasse. De nombreux utilisateurs y résidaient de manière permanente. La cour a considéré ces caravane résidentielles comme des bâtiments. Par ailleurs, l’administration fiscale est partie du principe que le propriétaire du pré avait également installé les caravanes sur ce pré. De plus, le propriétaire n’avait pas contesté la fixation du RC par l’administration du cadastre dans le délai légal de deux mois.

Cet arrêt ne signifie donc pas que toutes les caravanes résidentielles de tous les campings sont des bâtiments. Dans le cas d’une caravane résidentielle installée sur un emplacement de camping loué à l’année, la situation peut être différente. Pensez par exemple à des raccordements qui peuvent être facilement débranchés et à une caravane résidentielle qui peut être déplacée assez facilement sans des dégâts. Ces circonstances peuvent militer contre une qualification en tant que bâtiment. Mais un contrat annuel, une utilisation récréative ou la possibilité de déplacement ne constituent pas en soi un argument déterminant : l’aménagement concret et la fixation durable au sol entrent finalement en ligne de compte.

Pour Hotton, nous ne connaissons pas l’évaluation précise. Les 300 euros annoncés ne prouvent donc pas que le fisc considère toutes les caravanes concernées comme des bâtiments. La notification officielle doit préciser ce qui est évalué. L’exploitant du camping peut contester la fixation de la valeur cadastrale auprès du SPF Finances. Ce litige est distinct de la question de savoir s’il peut facturer la taxe à ses locataires.

L’exploitant peut-il ajouter la taxe à votre facture annuelle ?

Dans la situation décrite, notre réponse est claire : non, pas de manière unilatérale. Quiconque loue un emplacement à des fins privées auprès d’un exploitant de camping professionnel est un consommateur. Les règles du droit de la consommation protègent ce campeur.

S’il s’agit d’une taxe sur le terrain du camping, c’est en principe le propriétaire foncier qui est redevable. En l’absence d’accord sur la répercussion de cette taxe, l’exploitant ne peut pas l’ajouter au prix de location convenu. Même si le montant de la taxe n’est fixé que plus tard. Un e-mail dans lequel il annonce un supplément ne modifie pas votre contrat et ne vous oblige pas à payer.

L’exploitant doit communiquer le prix total avant la conclusion du contrat. Si un élément ne peut pas encore être calculé, il doit expliquer clairement à l’avance comment cela se fera. Il ne peut pas remplacer a posteriori un accord manquant par un supplément imposé unilatéralement. Une clause qui lui laisse la liberté d’ajouter des montants à sa guise est illicite et nulle. Une lettre ou une modification du règlement du camping ne rend pas valable un tel supplément. Cela découle de l’article VI.2 et des articles VI.82 à 84 du Code de droit économique.

Le prix peut-il augmenter pour la saison suivante ?

Oui. Dans le cadre d’un véritable nouveau contrat, l’exploitant peut proposer un prix total plus élevé dans lequel il intègre ses coûts. Ce prix doit être clairement défini à l’avance. En cas de reconduction tacite, il ne peut pas modifier sans autre forme de procès la tarification existante : cela nécessite un accord valable.

De même, la répercussion préalablement convenue de la taxe effective n’est pas automatiquement interdite. Selon nous, cela est possible si votre part est déterminée à l’avance de manière claire et objective. Dans le cadre d’un tel décompte des frais, l’exploitant ne peut appliquer aucune majoration cachée ni aucune double facturation et doit prendre en compte toute réduction fiscale ultérieure. Il ne peut pas fixer librement le montant ou la clé de répartition à sa seule discrétion.

Pour les campeurs se trouvant dans la situation décrite, la réponse reste donc la suivante : un RC annoncé de 300 euros ne constitue pas une facture de 300 euros. Et en l’absence d’accord sur la répercussion, l’exploitant ne peut pas ajouter unilatéralement sa taxe sur l’emplacement à leur facture annuelle.

L’augmentation de la TVA sur les campings touche précisément les plus démunis.

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Lundi matin, le gouvernement fédéral a conclu un accord budgétaire. Il a notamment été décidé d’augmenter le taux de TVA pour les campings, le faisant passer de 6 % à 12 %. Pour nos membres, propriétaires de caravanes résidentielles et de chalets qui louent un emplacement à l’année, cette mesure a des conséquences importantes et tangibles.

Un double impact :

La TVA est prélevée sur l’ensemble du forfait que les campeurs paient chaque année, c’est-à-dire sur les frais d’emplacement, la consommation d’eau, l’électricité, l’accès à Internet, le parking, le tarif pour les chiens, les frais administratifs, les taxes et redevances communales. Tous ces postes sont désormais soumis à une TVA de 12 %. Pour de nombreuses familles, cela représente une facture annuelle de 3 000 à 4 000 euros, soit une augmentation totale d’environ 5,66 %. Cela représente rapidement 200 à 250 euros supplémentaires par an.

Séjourner sur un camping n’est pas un luxe

Nos membres ne sont pas des touristes de luxe. La plupart de nos campeurs permanents choisissent une caravane ou un chalet parce que c’est l’une des dernières formes de logement de loisirs abordables. L’image stéréotypée du riche propriétaire d’une résidence secondaire est tout simplement fausse.

Les pays voisins taxent beaucoup moins leurs campeurs.

Avec ce nouveau tarif, la Belgique se place au-dessus de ses pays voisins :

  • – Pays-Bas : 9 % ;
  • – France : 10 % ;
  • – Allemagne : 0 % sur les emplacements à l’année (exonération), uniquement la consommation à 19 %.

Cette augmentation rend les campings belges plus chers et moins compétitifs que ceux situés juste de l’autre côté de la frontière.

Dans le même temps, le gouvernement augmente la taxe sur les vols de seulement 5 euros.

Il est remarquable que, dans le même accord budgétaire, il ait été décidé d’augmenter la taxe sur les voyages en avion de 5 à 10 euros.

Cette augmentation est de seulement 5 euros par billet d’avion, alors que les campeurs doivent faire face à des centaines d’euros supplémentaires sur leur facture annuelle.

Le message est clair : les vacances dans le pays sont fiscalement plus découragées que les vacances en avion à l’étranger.

Pour les familles aux moyens limités, c’est un signal pervers.

C’est une charge supplémentaire pour un groupe déjà vulnérable.

Cette mesure s’ajoute à la hausse des prix de l’énergie, à l’augmentation des taxes communales et à l’absence de protection claire pour les campeurs permanents. L’accessibilité financière des résidences secondaires est encore plus compromise.

De plus, ces familles se trouvent déjà dans une situation juridique très précaire en raison de l’absence de mesures gouvernementales adéquates contre les contrats de camping déséquilibrés (voir nos articles de blog sous la rubrique « campings »). Nous avons déjà soulevé ce problème auprès du ministre Rob Beenders, responsable de la protection des consommateurs, mais malheureusement sans résultat jusqu’à présent.

TWERES demande une concertation et des solutions socialement réalistes.

Nous appelons le gouvernement fédéral à :

  • – communiquer clairement sur l’application concrète de la mesure ;
  • – tenir compte de la vulnérabilité sociale des campeurs permanents ;
  • – réfléchir à une politique fiscale équilibrée qui ne pénalise pas les loisirs nationaux.

Conclusion

TWERES continuera de suivre la situation et de défendre l’accès à des loisirs abordables. Nous estimons que les vacances abordables dans notre propre pays devraient être une priorité politique et non une victime supplémentaire des mesures fiscales  pour résoudre le déficit  budgétaire de l’Etat belge.

 

La lutte des propriétaires de caravanes résidentielles pour les droits des consommateurs dans les campings : une lueur d’espoir ?

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Pour beaucoup, le camping est un lieu de détente privilégié où ils peuvent s’évader du stress quotidien. Mais, comme nous avons pu le lire récemment dans la presse, un groupe de résidents d’un camping à Wenduine a vu son week-end se transformer en cauchemar. Ils se sont soudainement retrouvés confrontés à des bulldozers et à la fermeture inattendue du camping. Ce qui aurait dû être un moment de détente et de plaisir s’est transformé en une expérience frustrante et incompréhensible.

Des vacances abordables sous pression

Pour beaucoup de gens, une caravane résidentielle dans un camping est un moyen idéal de profiter de vacances abordables et régulières pendant la saison estivale. Elle offre le sentiment d’être chez soi dans un endroit fixe et rapproche les familles. Mais la vie dans un camping n’est malheureusement pas toujours sans souci. Les propriétaires de mobil-homes sont souvent confrontés à des augmentations de prix inattendues, à des règles plus strictes, à des changements d’affectation soudains ou à des fermetures imprévues.

Ces incertitudes sont aggravées par l’absence de réglementation claire. De nombreux consommateurs ignorent leurs droits et se retrouvent donc dans des situations vulnérables. L’incident survenu récemment à Wenduine n’est qu’un exemple parmi d’autres de ce qui peut mal tourner.

TWERES prend les devants.

Depuis des années, TWERES se bat pour protéger les droits des propriétaires de caravanes résidentielles. L’organisation a maintes fois fait entendre sa voix dans divers forums, notamment lors de réunions et dans sa correspondance avec les décideurs politiques. Dans des communiqués de presse, des blogs, des interviews, des campagnes médiatiques et des discussions avec des responsables politiques, TWERES a systématiquement dénoncé les abus et le manque de transparence dans ce secteur. L’émission « WinWin » de la VRT en janvier dernier, qui a consacré cette problématique comme « plainte de la semaine », a constitué une avancée significative. Enfin, les médias s’intéressaient réellement à la question.

Au printemps dernier, TWERES a donc envoyé une lettre au ministre Rob Beenders, qui venait d’être nommé co-responsable des affaires consuméristes au sein du gouvernement fédéral. Cette lettre avait pour but de signaler la nécessité d’un changement.

Bien qu’une réunion ait été organisée avec le cabinet du ministre à la suite de cette lettre, aucun résultat concret n’a été obtenu. Lors de cette réunion, TWERES a présenté un aperçu documenté des pratiques opaques et arbitraires dont sont souvent victimes les propriétaires de mobil-homes. Dans un premier temps, le cabinet a exprimé des réticences à l’égard de l’introduction de règles contraignantes.

Mais la situation pourrait bien évoluer !

Heureusement, un revirement positif s’est récemment produit. Un groupe de fonctionnaires du service d’inspection économique du service public fédéral Économie a réagi aux plaintes récemment envoyées et à l’émission « WinWin ». Une réunion a ainsi pu être organisée le 19 juin à Bruxelles.

Au cours de cette réunion, TWERES a pu discuter des problèmes du secteur avec des représentants des exploitants de campings flamands et wallons. La discussion a été remarquablement ouverte et constructive. Pour la première fois, les représentants de TWERES ont véritablement été entendus. Les fonctionnaires concernés ont démontré leur expertise et leur sincère préoccupation face aux abus. Il semble y avoir un espoir que des mesures soient prises à court terme pour renforcer les droits des consommateurs dans ce secteur. Nous continuerons à suivre ce dossier.

Que propose TWERES pour contrer les abus manifestes de certains propriétaires de camping à l’égard de leurs résidents ?

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Comme nous l’avons écrit dans de précédents articles de blog publiés sur ce site, toute personne qui possède une caravane résidentielle ou une maison de vacances dans un camping se trouve toujours dans une position de dépendance vis-à-vis du propriétaire du camping. En effet, le propriétaire du camping peut résilier le bail chaque année, sans aucune justification. Bien qu’une caravane résidentielle soit théoriquement déplaçable, il coûte en pratique beaucoup d’argent et d’efforts. Une grue, un camion avec semi-remorque et guidage pour « transport exceptionnel » sont souvent nécessaires.  Les coûts peuvent atteindre six à huit mille euros. En outre, il n’est pas évident de trouver un emplacement dans un autre camping à brève échéance.

Par conséquent, les résidents du camping font généralement profil bas et acceptent docilement toute mesure qui leur est imposée par le propriétaire du camping. En fait, ceux qui se montrent difficiles risquent de devoir retirer leur caravane du camping à la fin de l’année. Heureusement, les propriétaires de camping ne profitent pas tous de la position de faiblesse de leurs résidents. Cependant, il existe hélas des campings où cette position de dépendance est exploitée au maximum par le gestionnaire. Chaque semaine, TWERES reçoit des plaintes à ce sujet.

Quels abus ?

De nombreuses plaintes portent sur des augmentations de prix arbitraires. En outre, les résidents du camping sont parfois obligés de faire réaliser certains travaux, comme la construction d’une terrasse ou d’un abri, par le gestionnaire lui-même, à un prix qu’il impose unilatéralement. Dans certains campings, le propriétaire d’une caravane résidentielle n’a pas le droit de la vendre et de céder le bail sans payer une somme importante – généralement un pourcentage de 10 à 15 % du prix de vente –  au gestionnaire. Il arrive aussi que les résidents du camping apprennent très tard dans la saison que leur mobil-home doit être retiré du site à court terme. Pour certaines familles qui y passent souvent leurs vacances depuis des générations, c’est très lourd à porter.

Nécessité d’une protection juridique

Pour lutter contre les risques d’abus, il est nécessaire d’améliorer la protection juridique des résidents des terrains de camping. D’un point de vue juridique, ces résidents relèvent de la loi sur la protection des consommateurs. La protection des consommateurs sert précisément à compenser la relation contractuelle inégale entre les entreprises et les consommateurs en imposant des règles juridiques obligatoires. Le code de droit économique permet également au gouvernement d’imposer des contrats types pour certains secteurs afin de créer un meilleur équilibre entre les parties contractantes.

Contrairement à la France, par exemple, aucune mesure n’a été prise par le gouvernement belge dans ce sens jusqu’à présent. Les habitants des campings victimes des abus cités sont donc laissés pour compte. Les institutions existantes, telles que le Service de médiation pour les consommateurs ou « ConsumerConnect », n’offrent aucun réconfort en raison de l’absence de réglementation appropriée.

Pourquoi les règles existantes offrent-elles une protection insuffisante ?

Les règles existantes en matière de protection des consommateurs – par exemple sur les obligations d’information, les augmentations de prix, les pratiques commerciales loyales, les clauses abusives, etc. – ne résolvent pas le problème des abus existants. Ces règles présupposent que les consommateurs peuvent intenter une action en justice pour violation de ces règles afin que des mesures soient prises. Toutefois, le propriétaire d’une caravane résidentielle ou d’un chalet qui a loué un emplacement et qui intente une action en justice pour infraction risque de voir résilier le contrat de camping à la fin de la saison. En effet, le gestionnaire du camping peut décider unilatéralement, sans donner de raisons, de ne pas renouveler le bail. La situation de dépendance dans laquelle se trouvent les résidents du camping est en fait au cœur du problème. Pour y remédier, il faut intervenir dans la relation contractuelle entre les deux parties afin de parvenir à un meilleur équilibre.

Contrats types selon l’exemple néerlandais

Selon TWERES, le gouvernement fédéral, en concertation avec les propriétaires de campings et les résidents, devrait élaborer un contrat type. L’utilisation d’un contrat type peut être rendue obligatoire, mais elle peut aussi être encouragée en la liant à la politique d’octroi de licences. En Belgique, cela nécessite une concertation avec les autorités régionales qui, comme le Commissariat général du tourisme, sont compétentes en la matière.

Ce faisant, il convient de rechercher un bon équilibre entre les intérêts des deux parties. On peut s’inspirer des « conditions RECRON pour les sites permanents » néerlandais. Voici quelques exemples de clauses figurant dans ce type de contrat :

  • Le gestionnaire du camping ne peut augmenter le prix de manière significative que s’il en donne les raisons et s’il a donné un préavis d’au moins dix-huit mois.
  • Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par le gestionnaire du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
  • Dans le cas d’une vente privée d’une caravane résidentielle, le gestionnaire du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location de l’emplacement avec un acheteur de la caravane à une compensation financière ou exiger que la vente ne puisse se faire que par sa médiation.
  • Très important : bien que les contrats soient conclus pour un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par le gestionnaire du camping sans raison valable. Les motifs valables possibles sont énumérés dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après avertissement écrit, du règlement du camping ou le fait que la caravane ou le chalet « malgré un avertissement écrit, est en si mauvais état qu’il nuit à l’aspect du site et de ses environs immédiats »).
  • Le propriétaire de la caravane résidentielle a certains droits limités  lorsque le gestionnaire du camping souhaite procéder à une restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). Dans la mesure du possible, l’exploitant du camping doit veiller à ce que le vacancier ne soit pas gêné dans ses loisirs par les travaux préparatoires effectués avant le début de la restructuration.
  • Si le contrat de location d’emplacement doit être résilié en raison de ces travaux, un délai de préavis d’un an s’applique.
  • En cas de restructuration entraînant la résiliation du contrat par le gestionnaire du camping, ce dernier est tenu d’offrir au vacancier, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le terrain, à moins que la caravane ne soit plus adaptée au terrain en raison de son âge et/ou de son état.
  • Si une place au moins équivalente n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane a droit à une compensation pour les frais de réinstallation. Les frais de relogement de l’emplacement à l’extérieur du camping sont à la charge du propriétaire du camping.
  • Autre point très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à une commission mixte des litiges qui, outre RECRON, comprend également l’ANWB et l’association des consommateurs. Les deux parties sont liées par les décisions de la commission des litiges.

 

Les propriétaires de caravanes résidentielles dans les campings sont protégés par le droit de la consommation mais méritent une protection comme celle de la loi sur les baux à ferme.

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Nous avons souligné à plusieurs reprises ici la faiblesse de la position juridique des propriétaires de caravanes résidentielles ou de chalets vis-à-vis de l’exploitant de leur camping. Ceux qui veulent un emplacement saisonnier doivent souvent signer un contrat très déséquilibré en faveur de l’exploitant du camping. Ce contrat permet à ce dernier de cesser de louer l’emplacement chaque année, d’augmenter arbitrairement son prix, de décider unilatéralement de la période de fermeture du camping, etc.

Étant donné que le propriétaire du camping possède le terrain sur lequel se trouve la caravane ou le chalet, il peut plus ou moins faire ce qu’il veut. Ces dernières années, de nombreux propriétaires de caravanes ou de chalets sont soudainement confrontés à la nouvelle que le terrain du camping est vendu à une société d’investissement ou à un agent immobilier et que les locataires des emplacements saisonniers doivent partir à brève échéance. Cela crée des situations dramatiques qui, selon TWERES, sont totalement inacceptables. En effet, les locataires d’emplacements saisonniers méritent d’être protégés pour l’investissement qu’ils ont fait dans leur caravane ou leur chalet. Cette protection devrait s’inspirer de celle dont bénéficient les fermiers en vertu de la législation sur les baux à ferme.

Selon TWERES, certains contrats que les locataires d’emplacements saisonniers dans les campings en Belgique sont forcés de signer, violent déjà aujourd’hui le Code de droit économique (CDE). La raison en est que ces locataires d’emplacements peuvent invoquer les dispositions du droit de la consommation. Le droit de la consommation s’applique aux contrats conclus entre une entreprise et un consommateur. L’article I. 1, 2° du Code définit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ».

Étant donné que la plupart des locataires d’emplacements pour caravanes résidentielles ou chalets sont des personnes physiques (c’est-à-dire qu’ils concluent le contrat en tant que particuliers et non, par exemple, par l’intermédiaire d’une société) et que la location de l’emplacement n’a rien à voir avec leur activité professionnelle, ils sont donc des « consommateurs ». Ces consommateurs concluent un contrat avec une « entreprise ». En effet, la plupart des campings sont gérés par des entreprises ou par des indépendants pour lesquels il s’agit d’une activité professionnelle.

Le livre VI du Code de droit économique interdit l’insertion de clauses illicites dans les contrats conclus entre les entreprises et les consommateurs. De telles clauses contractuelles sont nulles et non avenues. Le contrat lui-même restera valide s’il peut continuer à exister sans ces clauses.

Une clause illicite est une clause ou une condition contractuelle qui, seule ou en combinaison avec d’autres clauses, crée un déséquilibre manifeste au détriment du consommateur (Art. I.8.22°CDE). Certaines clauses sont automatiquement considérées comme illicites par la loi, comme par exemple : « donner à la société le droit de modifier unilatéralement le prix, les caractéristiques ou les conditions du contrat sans aucune raison valable » (voir Art. VI.91/5, 1° CDE).

Comme les locataires d’un emplacement dans un camping sont protégés par le droit de la consommation, ils peuvent adresser leurs plaintes au point de contact du Service public fédéral (SPF) Économie (https://pointdecontact.belgique.be) . Ils peuvent également faire appel au Service de Médiation pour le Consommateur (https://mediationconsommateur.be/fr).

Toutefois, de nombreux propriétaires de caravanes résidentielles hésiteront à déposer une plainte contre l’exploitant de leur camping. Ils risquent de perdre leur emplacement pour la saison suivante et acceptent donc généralement toute mesure prise par l’exploitant du camping, même s’ils en sont très mécontents.

La seule façon d’être plus fort est de s’unir au sein d’un groupe de pression qui peut œuvrer pour une meilleure protection juridique des propriétaires de caravanes ou de chalets dans les parcs de vacances ou les campings. TWERES est une association créée, entre autres, dans ce but. Elle regroupe tous les propriétaires de résidences secondaires, qu’il s’agisse d’une villa, d’un appartement ou d’une caravane sur un terrain de camping. On peut devenir membre de TWERES par le biais de ce site web (https://tweres.be/fr/devenir-membre).

Sur le statut juridique des caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges

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Le statut juridique des caravanes résidentielles installées sur des terrains de campings en Belgique est assez compliqué, même pour les juristes chevronnés,

Tout d’abord, il y a longtemps eu une incertitude quant à savoir si une caravane résidentielle est un bien meuble ou un bien immeuble. Les biens mobiliers sont, en principe, des biens que l’on peut facilement déplacer, comme une voiture, un camping-car, une tente ou une caravane mobile tirée par une voiture. Les biens immeubles sont, par exemple, des bâtiments ou des terrains ou d’autres choses qui sont liés de façon permanente au sol d’une manière ou d’une autre. Il peut également s’agir de biens immeubles « par destination », tels qu’une chaudière dans le garage ou des panneaux solaires sur le toit. Un panneau solaire peut être dévissé et déplacé, mais il est en définitive « destiné » à rester sur le toit. Il est donc considéré comme faisant partie de la maison sur laquelle il est installé et donc « immeuble par destination ».

Les caravanes résidentielles qui sont posées sur un sol en béton et raccordées aux réseaux d’électricité, d’eau et d’égouts, et autour desquelles une terrasse est souvent construite, sont actuellement considérées par la jurisprudence belge comme des biens immeubles par nature, au même titre qu’un bâtiment. Des litiges à ce sujet ont été portés devant les tribunaux par des propriétaires de campings dans le cadre de l’impôt foncier. En fin de compte, les tribunaux ont décidé qu’un site sur lequel sont installées des caravanes résidentielles est considéré comme une propriété bâtie. (Voir l’arrêt de la cour d’appel de Gand, onzième chambre, du 16 mars 2000). Quiconque est propriétaire d’un terrain avec une caravane résidentielle doit donc tenir compte du fait que le revenu cadastral est calculé sur la base des deux.

Cependant, la plupart des caravanes résidentielles sont situées sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre, par exemple, un exploitant de camping. Le propriétaire du terrain n’est donc pas le même que le propriétaire des biens immobiliers qui s’y trouvent. Dans notre système juridique, cela s’appelle « droit de superficie ». La loi définit ce concept comme suit : « Le droit de superficie est un droit réel qui constitue d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui. »

Le fait que le propriétaire d’une caravane résidentielle ait un droit de superficie est important car il s’agit d’une exception à la règle générale d’accession. Cette règle de notre Code civil stipule que celui qui est propriétaire du terrain, sauf exception, est également propriétaire de ce qui s’y trouve. Toutefois, dans le cas d’une caravane résidentielle qui n’appartient pas à l’exploitant du camping, on suppose que le droit d’accession a été abandonné. Le propriétaire du camping ne paie donc pas de taxe foncière sur les caravanes résidentielles qui se trouvent sur son site, mais dont il est certain qu’il n’en est pas le propriétaire.

Le propriétaire d’une caravane résidentielle installée sur un terrain dont il n’est pas lui-même le propriétaire doit-il alors payer lui-même la taxe foncière? Heureusement, ce n’est pas le cas. Une caravane résidentielle n’est pas soumise à la taxe foncière séparément du terrain sur lequel elle se trouve.

Si le propriétaire d’une caravane résidentielle la fait placer sur le terrain d’un exploitant de camping, c’est-à-dire sur le terrain d’une autre personne, un accord est conclu entre les deux parties. À cette fin, les propriétaires de camping proposent un contrat de location d’un emplacement. C’est précisément là que le bât blesse. Ce contrat est conclu pour une année seulement et, selon la majorité des contrats qui nous ont été communiqués, il peut être résilié par le propriétaire du camping à la fin de chaque année, sans aucune justification. En pratique, ces contrats placent le propriétaire de la caravane résidentielle dans une position de dépendance totale vis-à-vis du propriétaire du camping. Ce dernier peut faire absolument tout ce qu’il veut: augmenter drastiquement le prix au bout d’un an, modifier substantiellement le règlement du camping, décider que la caravane doit être déplacée à un autre endroit du camping, modifier drastiquement les abords de la caravane en supprimant des arbres ou des haies, exiger une commission importante lorsqu’une caravane est vendue à quelqu’un d’autre par son propriétaire, refuser de mettre un accord par écrit, n’accepter que des paiements en espèces, exiger que seuls les matériaux fournis par le gestionnaire du camping soient utilisés pour les clôtures, les terrasses, etc. à un prix fixé de manière aléatoire; exiger que les caravanes d’un certain âge soient retirées du site aux frais de leur propriétaire, exiger un paiement supplémentaire pour les badges d’accès, les clés et toutes sortes d’autres articles nécessaires à l’accès et l’utilisation de la caravane, etc.

Il est clair que ces contrats annuels, dont le renouvellement peut être refusé par le propriétaire du camping sans aucune justification, ne sont pas adaptés à la réalité des caravanes résidentielles d’aujourd’hui. Ils reposent sur l’hypothèse erronée selon laquelle les caravanes résidentielles peuvent être déplacées facilement et sans grands frais. Or, ce n’est pratiquement jamais le cas. C’est pourquoi nous avons besoin de contrats types plus équilibrés, qui seraient soit acceptés volontairement comme la norme par les associations de propriétaires de camping, soit imposés par le législateur. TWERES veut rassembler les propriétaires de caravanes résidentielles dans les campings belges et travailler à cet objectif. Ce n’est qu’ensemble que nous pourrons faire bouger les choses.

Une lueur d’espoir pour la situation juridique des propriétaires d’une caravane résidentielle?

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Les résidents secondaires qui louent un emplacement pour leur caravane résidentielle dans camping belge sont souvent impuissants face aux mesures arbitraires prises par l’exploitant du camping. Après tout, les contrats signés avec cet exploitant peuvent être résiliés chaque année sans raison. Les résidents secondaires qui ne sont pas satisfaits ont pour seule option de vendre leur caravane résidentielle ou de déménager ailleurs. Toutefois, cette dernière solution est très coûteuse et généralement désavantageuse pour le propriétaire de la caravane.

Dans notre système juridique belge, un exploitant de camping est libre de louer un emplacement à qui il veut. Or, depuis un arrêt de la Cour de cassation, il apparaît que cette liberté de conclure un contrat avec qui l’on veut n’est pas illimitée. Selon la Cour suprême, il ne faut pas abuser de cette liberté. Cette décision en cassation est intervenue après une longue procédure entamée en 2015 entre le camping Calypso et un couple acheteur d’une caravane résidentielle sur le parc de Calypso à Ostende.

Le camping Calypso, comme la plupart des campings, loue des emplacements pour une durée d’un an. En 2015, il a loué l’emplacement numéro 23 à Tomco. Tomco était le propriétaire de la caravane résidentielle sur ce terrain. Début août 2015, Tomco a vendu la caravane, qui se trouvait sur l’emplacement 23, à un couple pour une somme de 45.000 euros. Quelques jours après cette vente, Tomco a reçu une facture de Camping Calypso. Ce dernier a réclamé une commission sur la vente de la caravane résidentielle.

Tomco a protesté contre cette facture, estimant qu’une telle commission n’avait jamais été convenue. En conséquence, le Camping Calypso a décidé de résilier le bail à la fin du mois d’août 2015 et de demander l’expulsion de l’emplacement au plus tard le 31 décembre 2015.

Entre-temps, le couple avait déjà occupé leur nouvelle caravane. Quelques mois plus tard, ils ont notifié par courrier au Camping Calypso qu’ils étaient les nouveaux propriétaires de la caravane sur l’emplacement 23 et qu’ils paieraient le loyer pour l’année 2016. Le camping Calypso les a alors informés que le contrat de location en cours prendrait fin le 31 décembre 2015 et qu’il n’était pas disposé à louer l’emplacement au couple pour 2016.

Le couple a toutefois continué à utiliser le terrain jusqu’en 2016. En conséquence, le Camping Calypso a sommé le couple de libérer l’emplacement 23 devant le juge de paix du canton d’Ostende. Le juge de paix a condamné le couple à payer une indemnité d’occupation et a rejeté leur demande reconventionnelle selon laquelle le Camping Calypso avait abusé de sa liberté contractuelle en refusant de leur louer l’emplacement 23.

En appel, le tribunal de première instance de Flandre occidentale (section de Bruges) a jugé que le Camping Calypso avait refusé à tort de contracter avec le couple et a condamné Calypso à verser au couple 7 000 euros de dommages et intérêts.

Le camping Calypso s’est pourvu en cassation contre cet arrêt. Dans son arrêt du 27 avril 2020, la Cour de cassation a décidé que le pourvoi en cassation ne pouvait être accepté. La Cour a jugé que la Cour d’appel pouvait à juste titre décider qu’il y avait eu un abus de contrat. Selon la Cour de cassation, la Cour d’appel a décidé à juste titre que le refus de contrat était disproportionné au détriment du couple qui, de ce fait, a finalement dû vendre sa caravane à perte. Par conséquent, dans la situation donnée, il y a eu un « abus de droit ».

La conclusion de cette histoire est qu’un exploitant de camping a la liberté de louer un emplacement à qui il le souhaite ou de mettre fin à un contrat annuel pour un emplacement. Toutefois, il ne peut pas abuser de cette liberté contractuelle. Afin de déterminer s’il y a abus, on met en balance l’avantage pour l’exploitant et le désavantage pour le locataire de l’emplacement. C’est une petite lueur d’espoir dans la position d’impuissance totale vis-à-vis des exploitants de campings.

En fin de compte, le couple a dû vendre à perte sa nouvelle caravane pour laquelle il avait payé la somme considérable de 45.000 euros. Après cinq ans de procédure, il a reçu une indemnisation de 7000 euros. La portée du point lumineux reste donc assez limitée.

Les contrats des campings belges placent les propriétaires de caravanes résidentielles dans une situation de non-droit

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Les Pays-Bas sont actuellement très préoccupés par le fait que de grandes entreprises s’emparent de terrains de camping pour y construire des maisons de vacances luxueuses et donc coûteuses. Les propriétaires de caravanes résidentielles qui sont sur le camping depuis des décennies sont priés de dégager. Voir, par exemple : (en Néerlandais) https://www.heemsteedsecourant.nl/lokaal/recreatie/752531/sandevoerde-familiecamping-moet-na-70-jaar-wijken

Aux Pays-Bas, les propriétaires de maisons mobiles se trouvent donc, eux aussi, dans une position juridique faible lorsque cela leur arrive. En général, cependant, les propriétaires de caravanes aux Pays-Bas bénéficient de contrats bien plus avantageux que ceux qui concernent un emplacement dans un camping belge.

En effet, l’association des propriétaires de campings néerlandais, RECRON, ainsi que l’ANWB (comparable à Touring ou VAB en Belgique) et l’association des consommateurs, ont convenu un contrat type. Ce contrat type est appliqué par les membres de RECRON.

Si l’on compare le contrat type de RECRON avec les contrats types qui ont été élaborés en Belgique par RECREAD et d’autres, on constate que les propriétaires de caravanes résidentielles sur les terrains de camping belges sont privés de presque tous leurs droits. Les clauses des contrats types belges permettent même aux propriétaires de camping d’augmenter le prix ou de ne pas prolonger le contrat annuel sans aucune justification. Lorsqu’une caravane est vendue à titre privé entre propriétaires, les exploitants de campings peuvent exiger un pourcentage du prix de vente, même s’ils ne jouent aucun rôle dans la vente. Ils peuvent modifier le règlement du camping ou effectuer des travaux sur le camping comme ils l’entendent. Celui qui n’en est pas satisfait n’a que la possibilité de vendre sa caravane ou de la déplacer ailleurs.

Les « conditions RECRON » néerlandaises sont certainement plus favorables aux propriétaires de caravanes résidentielles sur ces points. Quelques exemples :

  • L’exploitant du camping ne peut augmenter sensiblement le prix que s’il le motive et s’il l’a annoncé au moins dix-huit mois à l’avance.
  • Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par l’exploitant du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
  • Si une caravane résidentielle est vendue à titre privé, l’exploitant du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location d’un emplacement avec l’acheteur de la caravane résidentielle à une contribution financière ou exiger que la vente ne se fasse que par son intermédiaire.
  • Toutefois, si le propriétaire d’une caravane résidentielle convient avec l’exploitant du camping que la vente de la caravane résidentielle peut se faire par l’intermédiaire de l’exploitant du camping, un contrat écrit doit être établi, stipulant une compensation raisonnable pour les frais encourus et le temps investi.
  • Très important : bien que les contrats soient d’une durée d’un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par l’exploitant du camping sans raison valable. Les raisons valables possibles sont énumérées dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après un avertissement écrit, du règlement du camping ou: la caravane en si mauvais état, malgré un avertissement écrit, qu’il nuit à l’image du site et des environs immédiats »).
  • Le propriétaire de la caravane dispose de droits minimaux si l’exploitant du camping souhaite effectuer des travaux de restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). L’exploitant du camping veille, dans la mesure du possible, à ce que le locataire d’emplacement ne soit pas dérangé dans ses loisirs par des travaux préparatoires pendant la période précédant le début de la rénovation.
  • Si, en raison de ces travaux, le bail de l’emplacement doit être résilié, un délai de préavis d’un an s’applique.
  • En cas de restructuration, par laquelle l’exploitant du camping met fin à la convention, l’exploitant du camping est tenu de proposer au locataire d’emplacement, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le site, sauf si, compte tenu de l’âge de la caravane et/ou de son état, la caravane n’a plus sa place sur le site.
  • Si un emplacement minimum équivalent n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane résidentielle a droit à une indemnisation pour les frais de réinstallation. Les frais de déplacement de l’emplacement vers la zone hors site sont à la charge de l’exploitant du camping.
  • Autre élément très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à un comité mixte des litiges dans lequel, outre RECRON, l’ANWB et l’Association des consommateurs ont également un siège. Les deux parties sont liées par les verdicts de la commission des litiges.
  • Si le propriétaire de la caravane conteste la résiliation du contrat par l’exploitant du terrain de camping et qu’il a soumis le litige à la commission des litiges dans les délais, l’exploitant du camping ne peut libérer les lieux avant que la commission des litiges ne se soit prononcée.
  • Enfin, il existe une « garantie de bonne exécution ». RECRON reprendra l’obligation de l’exploitant du camping – s’il est membre de RECRON – qui lui a été imposée par une décision de la commission des litiges, au cas où cet exploitant ne se serait pas conformé à cette décision dans le délai imparti.

Conclusion : les contrats types néerlandais offrent aux propriétaires de caravanes résidentielles une protection au moins minimale contre les abus et l’arbitraire vis-à-vis des exploitants de camping auxquels ils louent un emplacement.

Idéalement, des contrats types équilibrés devraient également être négociés en Belgique entre les associations d’exploitants de campings, les associations de résidences secondaires et un tiers tel que Touring ou VAB. TWERES veut entrer en contact avec RECREAD à ce sujet. Dans le même temps, TWERES demande également au gouvernement de fournir une meilleure protection juridique aux propriétaires de caravanes.

Un an après: notre lettre du 11 novembre 2020 ( !) au Secrétaire d’Etat Eva De Bleeker sur les problèmes des propriétaires de caravanes résidentielles sur des terrains de camping en Belgique

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Il y a un an, TWERES a envoyé la lettre suivante au secrétaire d’État Eva De Bleeker, chargée de la protection des consommateurs au sein du gouvernement fédéral. Douze mois plus tard, nous attendons toujours une réponse à notre demande.

« Madame la Secrétaire d’Etat,

Je vous contacte en tant qu’administrateur de l’association à but non lucratif « TWERES ». Cette association a été fondée en juillet 2020 et défend les intérêts des propriétaires occupants d’une seconde résidence en Belgique. Sa création est une conséquence de la protestation de ce groupe contre le maintien de l’interdiction de se rendre à la seconde résidence à la fin du premier confinement suite à la première vague de la crise corona en mai 2020. Je vous renvoie au site de notre association https://tweres.be pour plus de détails sur notre association.

La raison pour laquelle je vous écris est liée à votre compétence en matière de protection des consommateurs. Les consommateurs que nous représentons sont des propriétaires-occupants de mobil-homes, de chalets ou de bungalows dans des parcs de vacances et des campings. Il s’agit d’un groupe très important de familles, non seulement dans les campings ou les parcs de vacances des communes côtières, mais aussi dans d’autres régions touristiques comme les Ardennes, la Campine ou la vallée de la Meuse limbourgeoise.

Avec notre jeune association, nous avons détecté assez rapidement que ce groupe de familles se trouve dans une situation de quasi non-droit vis-à-vis des exploitants de parcs de vacances et de campings. La législation, la jurisprudence, mais plus encore les contrats que ces personnes signent, partent toujours du principe qu’elles sont des « campeurs ».

Dans la pratique, cependant, ces « campeurs » sont propriétaires d’un bien pour lequel ils dépensent des sommes comprises entre 20 000 et 200 000 euros et dans lequel ils continuent à investir même après l’achat. Cependant, en tant que « campeurs », ils louent un « emplacement » dans un parc de vacances ou un camping sur une base annuelle.

Les contrats de location sont adaptés à volonté par les exploitants de campings et de parcs de vacances. En outre, ces exploitants décident également de manière aléatoire de la fermeture de leur camping ou parc de vacances, de sorte que le mobil-home ou le chalet n’est plus à la disposition de son propriétaire.

De nombreuses choses sont également réglées « verbalement » par les exploitants, et des paiements en espèces sont fréquemment exigés, de sorte que nos membres ne disposent d’aucune preuve documentaire pour dénoncer les abus. En outre, il existe de nombreuses autres aberrations que nous avons découvertes en peu de temps dans ce domaine.

La logique juridique actuelle repose toujours sur la qualification de ces propriétaires de « campeurs ». Cela signifie qu’ils sont obligés d’accepter toutes les conditions imposées par les exploitants et que sinon, ils ne peuvent que retirer leur bien du parc ou du camping. En pratique, bien sûr, une telle démarche est impossible. Contrairement au passé, il ne s’agit plus de caravanes ou de tentes, mais d’unités d’habitation souvent très coûteuses, équipées de raccordements aux égouts, à l’électricité, à l’eau, à l’internet et autour desquelles il y a généralement aussi une terrasse et un jardin aménagé.

En tant que directeur de TWERES, je veux faire un effort pour remédier à ces conditions. C’est ici que nous avons besoin de votre aide. Plus précisément, nous pensons à la protection juridique de ce groupe. Cette protection doit établir un équilibre entre les droits des exploitants (en tant que propriétaires du terrain et des installations collectives) et ceux des propriétaires des résidences mobiles ou des chalets situés sur ce terrain.

Êtes-vous ouvert à une discussion exploratoire sur ce sujet ? Compte tenu des mesures Corona, nous pourrions éventuellement organiser une réunion via « Zoom ».

Nous vous remercions par avance de l’attention que vous porterez à cette question.

Avec mes sincères salutations

JD
Directeur TWERES”

 

Question à propos de la vente d’un mobil-home : pourquoi l’exploitant du camping a-t-il automatiquement droit à un pourcentage du prix de vente pour chaque vente de mobil-home ?

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Les propriétaires de mobil-homes, en application de leur contrat avec l’exploitant du camping, sont souvent obligés, lors de la vente de leur mobil-home (même s’ils le vendent à un autre propriétaire du même camping), de verser un pourcentage du prix de vente à l’exploitant du camping. Si la vente a été rendue possible grâce à la médiation du gestionnaire du camping, cela peut sembler justifié. Très souvent, cependant, l’exploitant du camping ne joue aucun rôle dans la vente. Dans ce cas, cet arrangement ressemble fortement à un enrichissement injustifié. Individuellement, les campeurs ne peuvent pas faire grand-chose à ce sujet. Avec TWERES, toutefois, nous pouvons agir ensemble pour des modèles de contrats équilibrés. Les conditions RECRON pour les emplacements permanents qui ont été élaborées pour les campings aux Pays-Bas en sont un exemple.