La Cour d’appel rejette une nouvelle fois l’argument de la « taxe de luxe » pour les résidences secondaires

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Douze arrêts confirment la jurisprudence antérieure
Le mois dernier, la Cour d’appel de Gand a, dans douze dossiers concernant des propriétaires ayant formé un recours via l’association TWERES contre la taxe sur les résidences secondaires à Knokke-Heist pour l’année d’imposition 2022, une nouvelle fois rejeté la justification avancée par les communes côtières pour cette taxe. Ces arrêts revêtent une importance particulière, car la Cour tient compte des récents arrêts de la Cour de cassation, qui avait précédemment jugé qu’il n’était pas en soi déraisonnable de considérer que la possession d’une résidence secondaire constituait une forme de luxe ou d’opulence.
La « taxe sur le luxe » ne peut justifier une inégalité de traitement
Selon la Cour d’appel, ce raisonnement ne suffit toutefois pas à justifier la taxe. Il ressort des données financières de Knokke-Heist que la taxe sur les résidences secondaires constitue en réalité un élément essentiel des finances communales. De ce fait, les propriétaires de résidences secondaires sont beaucoup plus lourdement imposés que les résidents permanents, qui bénéficient d’un taux zéro dans le cadre de la taxe communale complémentaire sur l’impôt des personnes physiques. La Cour conclut que la qualification de « taxe forfaitaire sur le luxe » ne saurait justifier cette inégalité de traitement fiscal.
« La Cour de cassation avait admis qu’une résidence secondaire pouvait être considérée comme une forme de luxe, mais la Cour d’appel précise désormais que cet argument ne peut être utilisé à mauvais escient pour justifier une taxe qui sert en réalité à financer une grande partie des dépenses communales », explique Jos Dumortier, administrateur de TWERES. « Ces arrêts confirment que les propriétaires de résidences secondaires ne peuvent être utilisés comme une catégorie distincte de contribuables pour équilibrer le budget communal. »
Les dossiers de Koksijde suivront sous peu
Cette décision revêt également de l’importance pour les procédures engagées contre la taxe sur les résidences secondaires à Coxyde. Là aussi, la Cour de cassation avait annulé des arrêts antérieurs de la Cour d’appel et renvoyé l’affaire pour réexamen. TWERES s’attend à ce que la Cour d’appel se prononce dans le même sens à très court terme.
Plus de 1 800 procédures de recours en cours
Les enjeux sont importants. Depuis 2021, plus de 1 800 procédures de recours contre la taxe sur les résidences secondaires ont été engagées via TWERES à La Panne, Knokke-Heist et Koksijde. Dans ce cadre, le tribunal de première instance de Bruges a déjà rendu, depuis début 2023, des centaines de jugements déclarant illégales les taxes en question.
Selon TWERES, les communes ne font toutefois appel que des jugements officiellement signifiés par un huissier de justice. Comme une telle signification peut coûter jusqu’à 500 euros aux propriétaires concernés, de nombreux jugements favorables restent pour l’instant sans suite. C’est notamment le cas pour environ 200 jugements dans lesquels la taxe communale sur les résidences secondaires à La Panne a été déclarée illégale.
Appel aux propriétaires pour faire signifier les jugements
TWERES va donc appeler ses membres à faire signifier les jugements déjà obtenus.
« Les frais de signification sont finalement à la charge de la partie qui a été déboutée », explique Jos Dumortier. « Compte tenu de la jurisprudence récente de la Cour d’appel, nous sommes convaincus que les communes concernées devront finalement non seulement rembourser les taxes, mais aussi supporter les frais de justice. »

Fermeture du guichet électronique TWERES pour les procédures de recours contre la taxe sur les résidences secondaires à De Panne et Koksijde

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Le conseil d’administration de l’ASBL TWERES a décidé de mettre fin, à compter de 2026, à son « action relative à la taxe communale » et de ne plus faciliter, via un guichet électronique, les procédures individuelles de recours contre la taxe communale sur les résidences secondaires à La Panne et à Koksijde.

TWERES a facilité et soutenu ces procédures car la jurisprudence de la Cour d’appel de Gand a à plusieurs reprises jugé cette taxe illégale en raison de la violation du principe constitutionnel d’égalité et de l’interdiction de la discrimination. La jurisprudence s’appuyait principalement sur le constat que les résidents permanents de La Panne, Knokke-Heist et Koksijde étaient exonérés de l’impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques.

Les conseils communaux de La Panne et de Koksijde ont décidé en décembre 2025 qu’à compter du 1er janvier 2026, les résidents permanents de ces communes devront s’acquitter d’un impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques de 5 %. En conséquence, la jurisprudence ne considérera plus l’imposition des résidences secondaires, même si celle-ci est considérablement augmentée à La Panne (de manière progressive jusqu’à 1 266 EUR pour l’année d’imposition 2031), comme contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination. Les chances de succès final d’une procédure judiciaire sont donc devenues très minimes.

Contrairement à La Panne et à Koksijde, le conseil communal de Knokke-Heist a décidé de maintenir le taux zéro en matière d’impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques pour les résidents permanents. De plus, l’impôt sur les résidences secondaires est majoré de 22 %. Les chances de succès d’une procédure judiciaire étaient également bien moindres pour cette commune jusqu’au 15 mai 2026, puisque la Cour de cassation avait jugé, le 15 janvier 2026, que la perception d’un impôt sur les résidences secondaires en tant qu’« impôt de luxe » ne pouvait pas être considérée d’emblée comme déraisonnable. Depuis lors, la Cour d’appel de Gand a toutefois, compte tenu de l’arrêt de cassation, à nouveau déclaré illégale la taxe communale à Knokke. C’est pourquoi TWERES continuera à soutenir les procédures de recours contre la taxe communale sur les résidences secondaires à Knokke-Heist, y compris pour l’année 2026.

Parallèlement, TWERES a également contesté les nouveaux règlements fiscaux de La Panne, Knokke-Heist et Koksijde devant le Conseil d’État. Cette procédure a été engagée en janvier 2026 et devrait durer environ un an et demi.

Si vous recevez donc, dans les semaines et mois à venir, votre avis d’imposition des communes de La Panne et de Koksijde concernant la taxe sur votre résidence secondaire pour l’année d’imposition 2026, ne l’envoyez surtout plus à info@tweres.be. L’initiative de TWERES se poursuit uniquement pour Knokke-Heist.

Afin d’éviter tout malentendu, notre action relative à la taxe communale a été retirée du site web. Dans l’attente du résultat des procédures devant le Conseil d’État, nous vous conseillons de payer – à titre provisoire – la taxe demandée sur votre résidence secondaire à La Panne et à Koksijde.

Vous pouvez bien sûr envoyer vous-même un recours individuel à la commune et, en cas de rejet de celui-ci, engager vous-même une procédure judiciaire avec l’avocat de votre choix.

Il va également de soi que TWERES continue de suivre pour ses membres les procédures en cours contre la taxe communale sur les résidences secondaires dans les trois communes concernées.

TWERES souhaite contester devant le Conseil d’État les règlements communaux relatifs à la taxe sur les résidences secondaires dans les communes côtières

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L’initiative de TWERES concerne dans un premier temps trois communes côtières : La Panne, Koksijde et Ostende. Dans ces trois communes, un nouveau règlement fiscal relatif à la taxe sur les résidences secondaires a été promulgué à la mi-décembre 2025. Le délai pour introduire un recours contre ces règlements communaux auprès du Conseil d’État est de 60 jours et expire à la mi-février 2026.

Il sera demandé au Conseil d’État d’annuler ces règlements. À cette fin, l’avocat avec lequel TWERES collabore (Me Engelen, Antaxius-Anvers) présentera un certain nombre d’arguments juridiques. La procédure dure généralement entre un an et demi et deux ans. Si la demande est acceptée, les communes concernées devront rembourser à tous les contribuables les impôts qu’elles ont perçus à partir du 1er janvier 2026 sur la base du règlement annulé. Cela a récemment été le cas, par exemple, pour la taxe provinciale en Flandre occidentale.

TWERES souhaite prendre en charge les frais de procédure devant le Conseil d’État et ne peut pas agir elle-même en tant que partie au procès.

Afin de rendre cette initiative financièrement possible, une collecte est organisée. Les personnes favorables à cette initiative peuvent verser un don de 20 euros, 50 euros ou plus sur le compte bancaire de l’asbl TWERES : BE05 7360 7116 0375, en mentionnant « Action Conseil d’État ».

TWERES ne peut pas non plus agir en tant que partie au procès. Pour cela, nous avons besoin d’au moins cinq propriétaires de résidences secondaires dans chacune des quatre communes qui sont prêts à apposer leur nom sur la requête. L’association invite donc ses membres et les non-membres à se manifester par e-mail info@tweres.be ou au numéro de portable de TWERES : 0485 169 145. Nous soulignons que les propriétaires qui souhaitent apposer leur nom sur la requête ne courent aucun risque juridique ou financier.

TWERES recherche également dans les quatre communes côtières des résidents permanents qui louent une ou plusieurs habitations à des résidents secondaires.

Afin de pouvoir engager les procédures devant le Conseil d’État dans les délais impartis, il faut agir très rapidement. Nous vous invitons donc à vous joindre rapidement à l’action, par le biais d’un soutien financier ou en tant que partie potentielle au procès. Date limite : 5 février 2026. Sans votre soutien, nous ne pouvons pas y arriver.

Arrêts de cassation concernant Knokke et Koksijde : quelles sont les conséquences ?

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Entre-temps, nous avons pu prendre connaissance des arrêts rendus par la Cour de cassation le 15 janvier 2026. La Cour annule deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Gand respectivement le 2 mai 2023 (dans l’affaire Knokke-Heist contre A.J.L. contre Knokke-Heist) et le 6 février 2024 (dans l’affaire Koksijde contre H.V et S.S). Les deux affaires concernent des procédures de recours introduites par des propriétaires contre la taxe communale de l’année d’imposition 2020 sur leur résidence secondaire dans ces communes. Dans les procédures en cassation concernant la taxe communale sur les « résidences touristiques » (résidences secondaires dans des parcs de loisirs) à Koksijde, la décision de la Cour de cassation est toujours attendue.

Pourquoi les arrêts de la Cour d’appel ont-ils été cassés ?

Dans les deux arrêts du 15 janvier, la Cour de cassation annule les deux arrêts du juge d’appel pour la même raison. Selon la Cour, la Cour d’appel a considéré, sans justification valable, que l’imposition d’une taxe aux propriétaires de résidences secondaires était contraire au principe d’égalité lorsque cette taxe était motivée par une « taxe sur le luxe ». Selon les juges de cassation, la cour d’appel ne pouvait pas parvenir à cette conclusion sur la seule base du motif qu’il « est déraisonnable de supposer qu’un bien immobilier non inscrit au registre de la population est en règle générale une résidence secondaire et que les contribuables sont donc en règle générale des personnes disposant de moyens suffisants ».

La Cour de cassation estime donc que, d’une manière générale, un bien immobilier qui n’est pas occupé par des résidents permanents dans les communes concernées appartient à une personne disposant de moyens suffisants, qui est donc passible d’un impôt sur la richesse. Le principe d’égalité n’est donc pas violé, car seuls ces contribuables disposent de cette richesse.

Il existe bien sûr encore une inégalité entre les propriétaires de biens immobiliers loués à des résidents permanents et les propriétaires qui louent à des « résidents secondaires ». Ce raisonnement n’est toutefois pas développé dans les arrêts cassés.

Conséquence immédiate pour les propriétaires concernés

La conséquence immédiate de l’annulation des deux arrêts est le renvoi devant la Cour d’appel d’Anvers. Les deux dossiers y seront réexaminés au fond. Cela peut prendre plusieurs années et la décision finale doit être attendue par les résidents secondaires concernés (à savoir AJL. et HV-SS).

Conséquences pour les procédures en cours

Pour les procédures en cours (probablement plus de deux mille), une distinction doit être faite. Concernant la taxe communale à Knokke, la Cour d’appel de Gand a déjà rendu plusieurs arrêts identiques à l’arrêt qui vient d’être annulé. On peut s’attendre à ce que la commune introduise également un pourvoi en cassation dans ces dossiers, de sorte que ces affaires seront finalement également traitées à Anvers.

Pour les procédures en cours qui n’ont pas encore fait l’objet d’un arrêt définitif de la Cour d’appel (la grande majorité), on s’attend à ce qu’elles soient renvoyées au rôle général, c’est-à-dire reportées au moins jusqu’à ce que la Cour d’appel d’Anvers ait rendu son arrêt. L’attitude que prendra le tribunal de première instance de Bruges est incertaine (report, maintien de la jurisprudence actuelle en faveur des résidents secondaires ou adaptation de la jurisprudence à la suite des récents arrêts de cassation).

Ce dernier cas s’applique aux procédures en cours à Knokke-Heist et Koksijde. La situation est différente pour La Panne, car aucun pourvoi en cassation n’a encore été introduit contre les arrêts de la Cour d’appel concernant la taxe communale dans cette commune.

Qu’en est-il des nouveaux règlements ?

Pour l’avenir, il convient d’examiner les nouveaux règlements fiscaux communaux qui s’appliqueront à partir de 2026. Ces règlements ont déjà été promulgués par La Panne et Koksijde (le 17 décembre 2025), mais pas encore par Knokke-Heist. Comme on le sait, La Panne et Coxyde introduiront à partir de 2026 un impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques de 5 %, mais l’impôt sur les résidences secondaires sera simultanément augmenté. On examine actuellement si une requête peut être introduite avec succès auprès du Conseil d’État contre ces règlements communaux (ainsi que contre ceux de Blankenberge et d’Ostende).

Nous vous tiendrons informés de la suite.

La Cour de cassation annule les arrêts de la Cour d’appel concernant la taxe de résidence secondaire à Knokke et Koksijde

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Moins bonne nouvelle. Nous apprenons que, lors de l’audience du 15 janvier 2026, la Cour de cassation a annulé les arrêts de la Cour d’appel dans lesquels celle-ci jugeait que la taxe communale sur les résidences secondaires à Knokke-Heist et Koksijde était contraire au principe d’égalité. Au début du mois de décembre, l’avocat général avait déjà émis un avis en ce sens et l’annulation était plus ou moins prévisible. Dans son avis, l’avocat général a écrit que la Cour d’appel ne pouvait pas juger qu’une « taxe de luxe » sur les résidences secondaires était « déraisonnable ».
La conséquence des arrêts de cassation est que les affaires concernées doivent être réexaminées, cette fois par la Cour d’appel d’Anvers. Ces procédures pourraient encore durer plusieurs années.
En attendant, il faut attendre de voir comment la Cour d’appel de Gand et le juge de première instance de Bruges vont réagir dans les procédures en cours. Il n’est pas impossible qu’ils adaptent leur jurisprudence, mais cela n’est pas certain, pas plus que la manière dont ils le feront éventuellement.
Nous allons en tout cas consulter les avocats afin de déterminer les mesures qu’il convient de prendre de notre côté, en particulier dans les procédures en cours.

Taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre-Occidentale : remboursement partiel ou total ? À vous de choisir.

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Les propriétaires de résidences secondaires dans la province de Flandre-Occidentale reçoivent actuellement une lettre de la province accompagnée d’un formulaire de remboursement partiel de la taxe provinciale sur les résidences secondaires.

Le gouvernement provincial ne propose que le remboursement partiel de ce qu’il appelle la “surtaxe”. Ceux qui estiment avoir droit au remboursement intégral doivent prendre eux-mêmes l’initiative et adresser une lettre recommandée à la province pour le demander.

Que s’est-il passé ?

Le Conseil d’État a annulé les règlements provinciaux relatifs à la taxe sur les résidences secondaires pour les années 2022, 2023 et 2024. Selon l’arrêt, cette taxe violait le principe d’égalité, car les propriétaires de résidences secondaires devaient payer environ trois fois plus que les habitants ayant leur résidence principale dans la province.

Une annulation par le Conseil d’État signifie que le règlement est réputé n’avoir jamais existé. La taxe a donc été prélevée sans base légale valable.

Que propose la province ?

La province reconnaît la décision du Conseil d’État, mais choisit de ne rembourser qu’une partie de la taxe. Elle estime devoir restituer uniquement la partie qui dépasse le montant payé par les habitants permanents.

En pratique, cela signifie que la province remboursera environ 271 euros par résidence secondaire, sans distinction entre ménages et personnes isolées.

Quelle est la position de TWERES ?

Selon TWERES asbl, la position juridique de la province est contestable. L’annulation du règlement par le Conseil d’État signifie qu’il n’a jamais eu de validité juridique. Sans base légale, la province ne peut retenir aucun montant, même partiel.

Pour imposer un montant inférieur, la province aurait dû adopter un nouveau règlement fiscal, ce qu’elle n’a pas fait. Les propriétaires peuvent donc faire valoir qu’ils ont droit au remboursement intégral de la taxe payée.

Quelles sont vos options ?

Vous avez deux possibilités :

1. Accepter le remboursement partiel
– Remplir le formulaire envoyé par la province.
– Recevoir automatiquement environ 271 euros.
– Éviter toute discussion supplémentaire.

2. Demander le remboursement intégral
– Envoyer une lettre recommandée à la province de Flandre-Occidentale en joignant le formulaire rempli que la province vous a envoyé, mais en supprimant le texte dans lequel vous acceptez le remboursement partiel.
– Dans cette lettre, demander le remboursement de la totalité de la taxe payée pour les années 2022, 2023 et 2024.
– Vous pouvez utiliser le modèle de lettre ci-dessous.
– ⚠️ Cette lettre doit être rédigée en néerlandais, la langue administrative de la province.

Modèle de lettre (à envoyer en néerlandais):

Aangetekend

Aan: Provincie West-Vlaanderen
t.a.v. de Dienst Financiën
Provinciehuis Boeverbos
Koning Leopold III laan 41
8200 Sint-Andries (Brugge)

Onderwerp: Terugbetaling provinciebelasting op tweede verblijven – aanslagjaren 2022-2023-2024

Geachte heer, mevrouw,

Ik verwijs naar uw brief van … oktober 2025 onder de titel “Provinciebelasting op tweede verblijven. Aanslagjaren 2022-2023-2024”.

Ik ben niet akkoord met uw voorstel tot gedeeltelijke terugbetaling van de “overbelasting” en vraag terugbetaling van het volledige bedrag van de onrechtmatig geïnde belasting.

De inhouding van een deel van laatstgenoemd bedrag voor de aanslagjaren 2022-2023-2024 is namelijk niet gesteund op een geldige juridische grondslag, aangezien de provinciale reglementen waarop die inhouding zou steunen door de Raad van State nietig werden verklaard.

De voorgestelde inhouding van de onrechtmatig geïnde belasting is derhalve in strijd met artikel 170, § 3 van de Grondwet.

In bijlage stuur ik u het formulier terug met de gevraagde gegevens, met schrapping van de paragraaf betreffende de toestemming met de voorgestelde terugbetaling van de zogenaamde “overbelasting”.

Met vriendelijke groet,

(Naam, adres en handtekening)

Bijlage: ingevuld formulier van de provincie (met geschrapte paragraaf)

Quel est l’enjeu financier ?

La plupart des propriétaires de résidences secondaires ont payé 406 euros pour les trois années concernées :
– 129 € pour l’exercice 2022
– 132 € pour l’exercice 2023
– 145 € pour l’exercice 2024

La province ne propose de rembourser que 271 euros. En demandant le remboursement complet, vous pourriez récupérer 135 euros supplémentaires.

Une lettre recommandée coûte environ 8 euros. Le gain net potentiel est donc d’environ 127 euros.

En conclusion

TWERES asbl souhaite informer ses membres de manière complète et objective. Vous êtes libres d’accepter le remboursement partiel proposé par la province ou de demander le remboursement intégral. Nous ne recommandons donc pas de contester la décision de remboursement partiel. Dans ce cas, vous devrez en effet soumettre vous-même le litige au tribunal de première instance de Bruges dans un délai de trois mois. Vous devrez alors probablement vous attendre à une longue procédure, avec toutes les incertitudes et les frais que cela implique. Nous continuerons en tout cas à suivre le dossier et vous tiendrons informés des nouveaux développements par ce biais.

L’obligation de rénovation flamande s’applique-t-elle également à votre maison de vacances ?

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TWERES a reçu par téléphone la question ci-dessus de l’un de nos membres qui possède une maison de vacances dans un parc de vacances sur la côte belge.

1. Introduction

La personne concernée est propriétaire d’une maison de vacances située dans une zone récréative sur la côte belge, utilisée comme résidence secondaire, sans possibilité de domiciliation. Elle se demande si l’obligation de rénovation imposée par le gouvernement flamand s’applique également à ce type de maison de vacances, compte tenu du coût disproportionné par rapport à la valeur marchande. Dans l’acte de vente notarié, le notaire a renvoyé à la réglementation flamande en matière d’obligation de rénovation, sans confirmer explicitement si celle-ci s’applique à la maison de vacances achetée. Cela a également suscité des inquiétudes chez d’autres propriétaires du parc de vacances.

2. Brève description de l’obligation de rénovation

L’obligation de rénovation a été introduite en Flandre par le décret sur l’énergie du 8 mai 2009 (art. 9.1.13/1) et l’arrêté sur l’énergie du 19 novembre 2010.

Dans sa version modifiée depuis le 5 juillet 2024, l’arrêté sur l’énergie (art. 9.3.4) dispose ce qui suit :

« Les bâtiments résidentiels et les unités résidentielles doivent satisfaire, au plus tard dans les cinq ans suivant la date de l’acte authentique lors d’un transfert notarié en pleine propriété, de la constitution ou du transfert d’un droit de superficie ou de la constitution ou du transfert d’un bail emphytéotique, aux niveaux minimaux de performance énergétique suivants :

1° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2023 : certificat de performance énergétique avec label D ;

2° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2028 :

a) label C dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

3° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2035 :

a) label B dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

4° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2040 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label B dans le cas d’un appartement ;

5° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2045 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label A dans le cas d’un appartement. »

3. Définition de « bâtiment résidentiel »

Le décret sur l’énergie, art. 1.1.3, 111°/0 stipule :

« bâtiment résidentiel : tout bâtiment destiné à l’habitation individuelle ou collective ; »

Ceci est confirmé par l’Agence flamande pour l’énergie et le climat (VEKA). Sur le site web de cette agence, on peut lire :

« Oui, l’obligation de rénovation s’applique à toutes les unités de bâtiment résidentielles. Peu importe donc qu’un domicile y soit établi ou non, qu’il y ait une occupation permanente ou non, ou qu’il s’agisse d’un bâtiment à caractère récréatif. L’obligation de rénovation s’applique donc également aux maisons de vacances et aux résidences secondaires. »

4. Application éventuelle en tant que « bâtiment non résidentiel »

Le décret sur l’énergie (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) précise également ce qu’il faut entendre par « bâtiment non résidentiel ». Outre les bâtiments industriels, les églises, les cabines électriques, etc., il est également fait référence aux « bâtiments isolés d’une surface utile totale inférieure à 50 mètres carrés ». Cela comprend, entre autres, les  caravanes résidentielles ou les petits chalets dans des campings.

5. Conclusion : applicabilité aux maisons de vacances

Sur la base des définitions légales et de la destination spatiale de votre bien, les dispositions suivantes s’appliquent :

  • Une maison de vacances située dans une zone de loisirs est un bâtiment résidentiel au sens du décret sur l’énergie, car il s’agit d’un bâtiment destiné à l’habitation.
  • L’obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels (label EPC D si l’acte d’achat notarié date d’après le 1er janvier 2023) est donc applicable.
  • L’obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels ne s’applique généralement pas non plus aux petites unités de séjour récréatives telles que les mobil-homes ou les petits chalets.

6. Effet juridique de la mention dans l’acte notarié

La référence du notaire à l’obligation de rénovation flamande dans l’acte est purement informative. Elle n’a pas d’effet juridique constitutif et ne crée en soi aucune obligation. La mention sert de preuve que l’acheteur a été informé de l’existence du règlement.

7. Modifications annoncées de l’obligation de rénovation

Le programme de gouvernement flamand 2024-2029 annonce des modifications de l’obligation de rénovation. L’obligation de rénovation sera limitée au niveau actuel du label D. La poursuite du processus de renforcement (prévu à partir de 2028, voir ci-dessus au point 2) est supprimée. La législation doit toutefois encore être adaptée. Cela signifie que dès que la décision du gouvernement flamand modifiant l’article 9.3.4 de l’arrêté sur l’énergie sera adoptée et entrera en vigueur, pour tous les bâtiments résidentiels, y compris les maisons de vacances – devront, lorsqu’elles seront acquises par un propriétaire en vertu d’un acte daté du 1er janvier 2023 ou après cette date, se conformer à la valeur EPC D dans les cinq ans suivant cet acte (c’est-à-dire, par exemple, isolation minimale du toit, double vitrage, colmatage des fissures et des interstices, éventuellement chaudière à haut rendement, etc.). Il n’est donc plus question d’un renforcement supplémentaire vers les labels EPC C, B et finalement A.

TWERES continue de suivre cette question.

8. Recommandation

Si vous avez encore des doutes, nous vous conseillons :

  1. Demander une confirmation écrite à l’Agence flamande de l’énergie et du climat (VEKA) afin de savoir si votre maison de vacances est soumise à l’obligation de rénovation. (https://www.vlaanderen.be/veka)
  2. En cas de litige futur, utiliser le plan d’aménagement du territoire et les définitions juridiques comme éléments de preuve.

La commune de Koksijde se pourvoit à nouveau devant la Cour de cassation

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Koksijde, le 11 juillet 2025 – La commune de Koksijde a introduit un pourvoi en cassation contre neuf arrêts de la Cour d’appel de Gand, qui ont jugé que la taxe communale sur les lieux de séjour touristiques – résidences secondaires situées dans des zones de loisirs telles que les parcs de vacances – était contraire au principe constitutionnel d’égalité.

Les propriétaires concernés avaient introduit en 2020, par l’intermédiaire de l’association TWERES, un recours contre un impôt s’élevant cette année-là à 999 euros. En février 2025, le juge d’appel leur a finalement donné raison. Cette semaine, Koksijde a envoyé à chacun d’entre eux un huissier de justice afin de leur signifier le pourvoi en cassation.

Selon TWERES, le pourvoi en cassation a peu de chances d’aboutir et vise principalement à gagner du temps et à décourager les propriétaires de résidences secondaires d’introduire des procédures de recours. Cette stratégie n’a toutefois guère de succès, car TWERES décharge tous les propriétaires concernés des frais de procédure et des démarches administratives, y compris dans la phase du pourvoi en cassation.

Entre-temps, une procédure de cassation est également en cours concernant la taxe communale sur les résidences secondaires dans les zones résidentielles. Une décision dans cette affaire est attendue pour fin 2025.  Si l’arrêt précédent est confirmé, Koksijde risque d’être condamnée dans plus de 1.500 procédures de recours en cours, avec remboursement de la taxe et des frais de justice pouvant s’élever à 2 000 euros par dossier.

Depuis 2020 plus d’un millier de procédures de recours ont déjà été introduites via TWERES contre la taxe sur les résidences secondaires et les lieux de séjour touristique dans la commune côtière. Depuis début 2024, Koksijde a déjà été condamnée dans des centaines de ces procédures par le tribunal de première instance de Bruges et attend l’examen en appel. Quelques centaines de procédures de recours similaires sont également en cours contre la taxe sur les résidences secondaires à Knokke-Heist et De Panne.

Une nouvelle réglementation espagnole met sous pression les propriétaires belges de résidences secondaires.

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Depuis avril 2025, les propriétaires de résidences secondaires en Espagne, dont plus de 70 000 Belges, sont confrontés à des changements radicaux dans la réglementation relative à la location touristique. Les réformes, introduites par le gouvernement Sánchez, visent à mieux protéger le marché immobilier local, mais elles sont source d’incertitude et de frustration pour les propriétaires étrangers.

Quelles sont les modifications exactes ?

La nouvelle législation porte essentiellement sur la location touristique. Les propriétaires qui souhaitent louer leur logement à des touristes doivent désormais :

  • Obtenir l’autorisation explicite des copropriétaires (la comunidad de propietarios). Cette autorisation requiert une majorité des deux tiers, tant en nombre de résidents qu’en parts de propriété.
  • Ils doivent également indiquer au moins neuf mois à l’avance quand ils souhaitent utiliser leur logement. Cela limite considérablement la disponibilité spontanée de la résidence secondaire.

Ces mesures s’appliquent à partir du 3 avril 2025. Les personnes qui disposaient déjà d’un permis de location touristique valide avant cette date peuvent continuer à louer leur bien selon les anciennes conditions, à moins que les copropriétaires n’imposent des restrictions.

Quelles sont les implications juridiques pour les propriétaires belges ?

Les conséquences ne sont pas négligeables pour les propriétaires belges :

  • Perte de flexibilité : l’obligation de signaler à l’avance toute utilisation personnelle rend les séjours de dernière minute dans la résidence secondaire difficiles.
  • Les possibilités de location sont limitées : sans l’autorisation requise des copropriétaires, la location touristique est interdite. Les infractions peuvent entraîner de lourdes amendes.
  • Incertitude lors de l’achat : les nouveaux acheteurs doivent tenir compte du risque que la location soit rendue impossible par l’association des copropriétaires (VvE).

Quelles sont les possibilités restantes ?

Dans de nombreuses régions, la location à long terme (plus de deux mois) n’est pas soumise aux règles les plus strictes. Dans certains cas, aucune autorisation n’est même requise.

  • Les permis existants restent valables tant que la copropriété n’impose pas de nouvelles restrictions.
  • Les projets de construction neuve avec garantie de location sont de plus en plus populaires. Ils offrent souvent un rendement stable sans formalités administratives.

Pourquoi ces mesures ?

Le gouvernement espagnol souhaite alléger la pression sur le marché immobilier avec ces réformes. Dans des villes comme Valence, Malaga et Palma de Majorque, les habitants se plaignent depuis des années de nuisances, de la hausse des loyers et du manque de logements abordables. Les nouvelles règles visent à rétablir un équilibre entre tourisme et qualité de vie.

Que peuvent faire les membres de TWERES ?

  • Renseignez-vous auprès de votre syndic ou de votre association de copropriétaires sur les statuts actuels et la répartition des voix.
  • Faites-vous assister par un juriste pour demander des permis de location ou contester des restrictions.
  • Envisagez d’autres formes de location, telles que la location à long terme ou la collaboration avec des plateformes de location agréées respectant la nouvelle réglementation.

 

Le gouvernement fédéral supprime la déduction fiscale pour les résidences secondaires : qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

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Dans le cadre de l’« accord de Pâques », le gouvernement fédéral belge a pris une décision importante qui touche directement les propriétaires de résidences secondaires : la déduction fiscale des intérêts hypothécaires pour ces résidences est supprimée. Cette mesure, qui s’inscrit dans le cadre d’une réforme plus large de la fiscalité immobilière, soulève de nombreuses questions quant à la sécurité juridique, aux mesures transitoires et aux actions en justice potentielles.

Quels sont les changements concrets ?

Jusqu’à récemment, les propriétaires d’une résidence secondaire, comme une maison de vacances ou un immeuble de rapport, pouvaient déduire fiscalement les intérêts payés sur leur prêt de leurs revenus immobiliers. Cela leur procurait un avantage fiscal considérable, souvent au taux d’imposition le plus élevé (45 % ou plus).

À partir de l’année d’imposition 2026 (revenus de 2025), cet avantage disparaîtra complètement. Cela signifie que même les prêts en cours perdront cette déduction fiscale. Cette mesure s’applique donc non seulement aux nouveaux prêts, mais aussi aux contrats existants, ce qui est une surprise pour de nombreux propriétaires.

Contexte juridique et avis du Conseil d’État

La suppression est prévue dans l’accord de coalition du nouveau gouvernement fédéral de De Wever. Les documents d’accompagnement parlent d’une « suppression » et non d’un « scénario de suppression progressive », ce qui confirme que les prêts existants seront également concernés.

Bien que le projet de loi n’ait pas encore été définitivement approuvé, il est clair que le gouvernement souhaite une mise en œuvre rapide. Le Conseil d’État s’est montré critique quant à l’éventuelle rétroactivité de la mesure. Selon des experts fiscaux, celle-ci pourrait être contraire au principe de sécurité juridique, sauf s’il s’agit d’une situation exceptionnelle ou d’une loi réparatrice.

Cette mesure peut-elle être contestée devant la Cour constitutionnelle ?

Des recours juridiques sont certainement possibles. La discrimination entre les propriétaires d’une première et d’une deuxième habitation, cette dernière ne bénéficiant plus d’un avantage fiscal depuis longtemps, a déjà été soulevée comme problématique. Maintenant que le dernier avantage en faveur des résidences secondaires disparaît, on pourrait faire valoir que la mesure est disproportionnée, surtout si elle est introduite avec effet rétroactif.

Un recours devant la Cour constitutionnelle n’est donc pas à exclure. Toutefois, les chances de succès dépendent de la formulation précise de la loi et des motivations du gouvernement. Si la mesure ne prévoit pas de mesures transitoires suffisantes ou si elle porte atteinte à des droits existants sans justification claire, la Cour pourrait intervenir.

Que nous réserve l’avenir ?

Pour les propriétaires de résidences secondaires, cela signifie un impact financier considérable. La perte de la déduction des intérêts peut s’élever à plusieurs milliers d’euros par an. Le secteur immobilier et les organisations représentatives telles que TWERES surveillent la situation de près et envisagent des recours juridiques.

Il faut pour l’instant attendre de voir si le Parlement approuve la mesure en l’état. Il est conseillé aux propriétaires de réexaminer leur situation fiscale et de demander un avis juridique.

 

REMARQUE : Entre-temps (1er décembre 2025), la proposition d’abolition a été adoptée en deuxième lecture par l’assemblée plénière de la Chambre le 25/11 dans le cadre du projet de « loi portant diverses dispositions » (voir https://dekamer.be, Document parlementaire 56K0963).