Archive pour le mois : août, 2025

TWERES a reçu par téléphone la question ci-dessus de l’un de nos membres qui possède une maison de vacances dans un parc de vacances sur la côte belge.

1. Introduction

La personne concernée est propriétaire d’une maison de vacances située dans une zone récréative sur la côte belge, utilisée comme résidence secondaire, sans possibilité de domiciliation. Elle se demande si l’obligation de rénovation imposée par le gouvernement flamand s’applique également à ce type de maison de vacances, compte tenu du coût disproportionné par rapport à la valeur marchande. Dans l’acte de vente notarié, le notaire a renvoyé à la réglementation flamande en matière d’obligation de rénovation, sans confirmer explicitement si celle-ci s’applique à la maison de vacances achetée. Cela a également suscité des inquiétudes chez d’autres propriétaires du parc de vacances.

2. Brève description de l’obligation de rénovation

L’obligation de rénovation a été introduite en Flandre par le décret sur l’énergie du 8 mai 2009 (art. 9.1.13/1) et l’arrêté sur l’énergie du 19 novembre 2010.

Dans sa version modifiée depuis le 5 juillet 2024, l’arrêté sur l’énergie (art. 9.3.4) dispose ce qui suit :

« Les bâtiments résidentiels et les unités résidentielles doivent satisfaire, au plus tard dans les cinq ans suivant la date de l’acte authentique lors d’un transfert notarié en pleine propriété, de la constitution ou du transfert d’un droit de superficie ou de la constitution ou du transfert d’un bail emphytéotique, aux niveaux minimaux de performance énergétique suivants :

1° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2023 : certificat de performance énergétique avec label D ;

2° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2028 :

a) label C dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

3° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2035 :

a) label B dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label C dans le cas d’un appartement ;

4° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2040 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label B dans le cas d’un appartement ;

5° l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2045 :

a) label A dans le cas de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements collectifs ;

b) label A dans le cas d’un appartement. »

3. Définition de « bâtiment résidentiel »

Le décret sur l’énergie, art. 1.1.3, 111°/0 stipule :

« bâtiment résidentiel : tout bâtiment destiné à l’habitation individuelle ou collective ; »

Ceci est confirmé par l’Agence flamande pour l’énergie et le climat (VEKA). Sur le site web de cette agence, on peut lire :

« Oui, l’obligation de rénovation s’applique à toutes les unités de bâtiment résidentielles. Peu importe donc qu’un domicile y soit établi ou non, qu’il y ait une occupation permanente ou non, ou qu’il s’agisse d’un bâtiment à caractère récréatif. L’obligation de rénovation s’applique donc également aux maisons de vacances et aux résidences secondaires. »

4. Application éventuelle en tant que « bâtiment non résidentiel »

Le décret sur l’énergie (art. 1.1.3, 92° /1/0/1) précise également ce qu’il faut entendre par « bâtiment non résidentiel ». Outre les bâtiments industriels, les églises, les cabines électriques, etc., il est également fait référence aux « bâtiments isolés d’une surface utile totale inférieure à 50 mètres carrés ». Cela comprend, entre autres, les  caravanes résidentielles ou les petits chalets dans des campings.

5. Conclusion : applicabilité aux maisons de vacances

Sur la base des définitions légales et de la destination spatiale de votre bien, les dispositions suivantes s’appliquent :

• Une maison de vacances située dans une zone de loisirs est un bâtiment résidentiel au sens du décret sur l’énergie, car il s’agit d’un bâtiment destiné à l’habitation.
• L’obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels (label EPC D si l’acte d’achat notarié date d’après le 1er janvier 2023) est donc applicable.
• L’obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels ne s’applique généralement pas non plus aux petites unités de séjour récréatives telles que les mobil-homes ou les petits chalets.

6. Effet juridique de la mention dans l’acte notarié

La référence du notaire à l’obligation de rénovation flamande dans l’acte est purement informative. Elle n’a pas d’effet juridique constitutif et ne crée en soi aucune obligation. La mention sert de preuve que l’acheteur a été informé de l’existence du règlement.

7. Modifications annoncées de l’obligation de rénovation

Le programme de gouvernement flamand 2024-2029 annonce des modifications de l’obligation de rénovation. L’obligation de rénovation sera limitée au niveau actuel du label D. La poursuite du processus de renforcement (prévu à partir de 2028, voir ci-dessus au point 2) est supprimée. La législation doit toutefois encore être adaptée. Cela signifie que dès que la décision du gouvernement flamand modifiant l’article 9.3.4 de l’arrêté sur l’énergie sera adoptée et entrera en vigueur, pour tous les bâtiments résidentiels, y compris les maisons de vacances – devront, lorsqu’elles seront acquises par un propriétaire en vertu d’un acte daté du 1er janvier 2023 ou après cette date, se conformer à la valeur EPC D dans les cinq ans suivant cet acte (c’est-à-dire, par exemple, isolation minimale du toit, double vitrage, colmatage des fissures et des interstices, éventuellement chaudière à haut rendement, etc.). Il n’est donc plus question d’un renforcement supplémentaire vers les labels EPC C, B et finalement A.

TWERES continue de suivre cette question.

8. Recommandation

Si vous avez encore des doutes, nous vous conseillons :

1. Demander une confirmation écrite à l’Agence flamande de l’énergie et du climat (VEKA) afin de savoir si votre maison de vacances est soumise à l’obligation de rénovation. (https://www.vlaanderen.be/veka)
2. En cas de litige futur, utiliser le plan d’aménagement du territoire et les définitions juridiques comme éléments de preuve.