La fiscalité des résidences secondaires en France : ce que les Belges doivent savoir (2025)

La France reste une destination de choix pour les Belges qui souhaitent acquérir une résidence secondaire — de la Provence au littoral atlantique. Mais qui dit propriété dit aussi fiscalité. TWERES reçoit régulièrement des questions sur les aspects fiscaux d’une résidence secondaire en France. Cet article essaie de vous offrir un aperçu actualisé des taxes et impôts applicables à votre bien immobilier français, tant en France qu’en Belgique, avec un focus sur les écarts régionaux et la taxe sur la fortune immobilière.

1. Les taxes locales françaises : bien plus que quelques cartes postales

En tant que propriétaire d’un bien en France, vous êtes redevable de deux taxes locales principales :

Taxe foncière (taxe du propriétaire)

• • Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, pondérée par des taux décidés localement.
  • Fortes disparités d’une commune à l’autre. Pour un appartement de 80 m² :

• • Paris : env. 2 800 €
  • Dordogne : env. 700 €

Taxe d’habitation (taxe de l’occupant, pour les résidences secondaires)

• • Abolie pour les résidences principales depuis 2023, mais toujours applicable aux résidences secondaires.
  • Dans les zones touristiques, la facture grimpe rapidement :
    • Biarritz : jusqu’à 1 700 €
    • Ariège : parfois moins de 400 €
  • Depuis 2024, les communes peuvent appliquer une majoration jusqu’à 60 % pour les résidences secondaires.

👉 Où consulter les taux :

• Via votre espace personnel sur impots.gouv.fr
• Sur les sites des mairies ou auprès des centres des finances publiques
• Dans les documents fournis par le vendeur ou l’agence immobilière

 

2. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Êtes-vous concerné ?

Oui, si vous possédez au 1er janvier un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € en France — même si vous résidez en Belgique.

Biens pris en compte

• Maisons, appartements, terrains, immeubles en construction
• L’usufruitier est imposé comme plein propriétaire
• Dettes déductibles : emprunts hypothécaires, travaux, sous certaines conditions (existants au 1er janvier)

Barème progressif

Valeur nette taxable	Taux d’imposition
Jusqu’à 800 000 €	0 %
800 001 € – 1 300 000 €	0,5 %
1 300 001 € – 2 570 000 €	0,7 %
2 570 001 € – 5 000 000 €	1,0 %
5 000 001 € – 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,5 %

📝 Déclaration à faire via impots.gouv.fr en parallèle de votre déclaration de revenus française.

🧠 Conseil : la détention en nue-propriété (avec démembrement) peut réduire l’IFI — seul l’usufruitier est imposable.

 

3. Le regard fiscal de la Belgique sur votre bien en France

Déclaration obligatoire

• Chaque résident fiscal belge doit déclarer ses biens immobiliers situés à l’étranger.
• Depuis 2021, un revenu cadastral fictif est calculé pour les biens en France.

Pas de double imposition, mais un effet de progressivité

Le revenu immobilier étranger n’est pas imposé directement en Belgique, mais il influence le taux d’imposition de vos autres revenus (comme votre pension). C’est le mécanisme de réserve de progressivité.

💡 Exemple : Avec une pension de 30 000 € et un bien déclaré équivalant à 3 000 € de revenu cadastral, l’administration fiscale calculera l’impôt comme si vous aviez gagné 33 000 €, ce qui peut entraîner un taux d’imposition plus élevé — même si seuls les 30 000 € sont effectivement taxés.

 

4. Où paie-t-on plus (ou moins) ?

Localité	Taxe foncière (80 m²)	Taxe d’habitation (80 m²)	Remarque
Paris (75)	2 800 €	1 900 €	Forte pression urbaine
Nice (06)	2 200 €	1 600 €	Zone très touristique
Biarritz (64)	1 900 €	1 700 €	Majorations pour rés. secondaires
Dordogne (24)	700 €	500 €	Zone rurale plus abordable
Ariège (09)	500 €	350 €	Très faible pression fiscale

📍 Astuce : demandez systématiquement les avis d’imposition des années précédentes lors d’un achat.

 

5. Conseils pratiques pour propriétaires belges

• ✔️ Vérifiez chaque année si vous dépassez le seuil IFI
• ✔️ Faites-vous accompagner par un notaire ou fiscaliste français, surtout en cas de vente ou de donation
• ✔️ Choisissez votre localisation en tenant compte des écarts fiscaux
• ✔️ N’oubliez pas de déclarer le bien en Belgique, même s’il est déjà taxé en France

 

Posséder une résidence en France, c’est savourer le meilleur des deux mondes… à condition d’en maîtriser les règles fiscales. Bien s’informer, c’est assurer sa tranquillité — sur la Côte d’Azur comme dans le Périgord.