Une lueur d’espoir pour la situation juridique des propriétaires d’une caravane résidentielle?

Les résidents secondaires qui louent un emplacement pour leur caravane résidentielle dans camping belge sont souvent impuissants face aux mesures arbitraires prises par l’exploitant du camping. Après tout, les contrats signés avec cet exploitant peuvent être résiliés chaque année sans raison. Les résidents secondaires qui ne sont pas satisfaits ont pour seule option de vendre leur caravane résidentielle ou de déménager ailleurs. Toutefois, cette dernière solution est très coûteuse et généralement désavantageuse pour le propriétaire de la caravane.

Dans notre système juridique belge, un exploitant de camping est libre de louer un emplacement à qui il veut. Or, depuis un arrêt de la Cour de cassation, il apparaît que cette liberté de conclure un contrat avec qui l’on veut n’est pas illimitée. Selon la Cour suprême, il ne faut pas abuser de cette liberté. Cette décision en cassation est intervenue après une longue procédure entamée en 2015 entre le camping Calypso et un couple acheteur d’une caravane résidentielle sur le parc de Calypso à Ostende.

Le camping Calypso, comme la plupart des campings, loue des emplacements pour une durée d’un an. En 2015, il a loué l’emplacement numéro 23 à Tomco. Tomco était le propriétaire de la caravane résidentielle sur ce terrain. Début août 2015, Tomco a vendu la caravane, qui se trouvait sur l’emplacement 23, à un couple pour une somme de 45.000 euros. Quelques jours après cette vente, Tomco a reçu une facture de Camping Calypso. Ce dernier a réclamé une commission sur la vente de la caravane résidentielle.

Tomco a protesté contre cette facture, estimant qu’une telle commission n’avait jamais été convenue. En conséquence, le Camping Calypso a décidé de résilier le bail à la fin du mois d’août 2015 et de demander l’expulsion de l’emplacement au plus tard le 31 décembre 2015.

Entre-temps, le couple avait déjà occupé leur nouvelle caravane. Quelques mois plus tard, ils ont notifié par courrier au Camping Calypso qu’ils étaient les nouveaux propriétaires de la caravane sur l’emplacement 23 et qu’ils paieraient le loyer pour l’année 2016. Le camping Calypso les a alors informés que le contrat de location en cours prendrait fin le 31 décembre 2015 et qu’il n’était pas disposé à louer l’emplacement au couple pour 2016.

Le couple a toutefois continué à utiliser le terrain jusqu’en 2016. En conséquence, le Camping Calypso a sommé le couple de libérer l’emplacement 23 devant le juge de paix du canton d’Ostende. Le juge de paix a condamné le couple à payer une indemnité d’occupation et a rejeté leur demande reconventionnelle selon laquelle le Camping Calypso avait abusé de sa liberté contractuelle en refusant de leur louer l’emplacement 23.

En appel, le tribunal de première instance de Flandre occidentale (section de Bruges) a jugé que le Camping Calypso avait refusé à tort de contracter avec le couple et a condamné Calypso à verser au couple 7 000 euros de dommages et intérêts.

Le camping Calypso s’est pourvu en cassation contre cet arrêt. Dans son arrêt du 27 avril 2020, la Cour de cassation a décidé que le pourvoi en cassation ne pouvait être accepté. La Cour a jugé que la Cour d’appel pouvait à juste titre décider qu’il y avait eu un abus de contrat. Selon la Cour de cassation, la Cour d’appel a décidé à juste titre que le refus de contrat était disproportionné au détriment du couple qui, de ce fait, a finalement dû vendre sa caravane à perte. Par conséquent, dans la situation donnée, il y a eu un “abus de droit”.

La conclusion de cette histoire est qu’un exploitant de camping a la liberté de louer un emplacement à qui il le souhaite ou de mettre fin à un contrat annuel pour un emplacement. Toutefois, il ne peut pas abuser de cette liberté contractuelle. Afin de déterminer s’il y a abus, on met en balance l’avantage pour l’exploitant et le désavantage pour le locataire de l’emplacement. C’est une petite lueur d’espoir dans la position d’impuissance totale vis-à-vis des exploitants de campings.

En fin de compte, le couple a dû vendre à perte sa nouvelle caravane pour laquelle il avait payé la somme considérable de 45.000 euros. Après cinq ans de procédure, il a reçu une indemnisation de 7000 euros. La portée du point lumineux reste donc assez limitée.