Arrêts de cassation concernant Knokke et Koksijde : quelles sont les conséquences ?

Entre-temps, nous avons pu prendre connaissance des arrêts rendus par la Cour de cassation le 15 janvier 2026. La Cour annule deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Gand respectivement le 2 mai 2023 (dans l’affaire Knokke-Heist contre A.J.L. contre Knokke-Heist) et le 6 février 2024 (dans l’affaire Koksijde contre H.V et S.S). Les deux affaires concernent des procédures de recours introduites par des propriétaires contre la taxe communale de l’année d’imposition 2020 sur leur résidence secondaire dans ces communes. Dans les procédures en cassation concernant la taxe communale sur les « résidences touristiques » (résidences secondaires dans des parcs de loisirs) à Koksijde, la décision de la Cour de cassation est toujours attendue.

Pourquoi les arrêts de la Cour d’appel ont-ils été cassés ?

Dans les deux arrêts du 15 janvier, la Cour de cassation annule les deux arrêts du juge d’appel pour la même raison. Selon la Cour, la Cour d’appel a considéré, sans justification valable, que l’imposition d’une taxe aux propriétaires de résidences secondaires était contraire au principe d’égalité lorsque cette taxe était motivée par une « taxe sur le luxe ». Selon les juges de cassation, la cour d’appel ne pouvait pas parvenir à cette conclusion sur la seule base du motif qu’il « est déraisonnable de supposer qu’un bien immobilier non inscrit au registre de la population est en règle générale une résidence secondaire et que les contribuables sont donc en règle générale des personnes disposant de moyens suffisants ».

La Cour de cassation estime donc que, d’une manière générale, un bien immobilier qui n’est pas occupé par des résidents permanents dans les communes concernées appartient à une personne disposant de moyens suffisants, qui est donc passible d’un impôt sur la richesse. Le principe d’égalité n’est donc pas violé, car seuls ces contribuables disposent de cette richesse.

Il existe bien sûr encore une inégalité entre les propriétaires de biens immobiliers loués à des résidents permanents et les propriétaires qui louent à des « résidents secondaires ». Ce raisonnement n’est toutefois pas développé dans les arrêts cassés.

Conséquence immédiate pour les propriétaires concernés

La conséquence immédiate de l’annulation des deux arrêts est le renvoi devant la Cour d’appel d’Anvers. Les deux dossiers y seront réexaminés au fond. Cela peut prendre plusieurs années et la décision finale doit être attendue par les résidents secondaires concernés (à savoir AJL. et HV-SS).

Conséquences pour les procédures en cours

Pour les procédures en cours (probablement plus de deux mille), une distinction doit être faite. Concernant la taxe communale à Knokke, la Cour d’appel de Gand a déjà rendu plusieurs arrêts identiques à l’arrêt qui vient d’être annulé. On peut s’attendre à ce que la commune introduise également un pourvoi en cassation dans ces dossiers, de sorte que ces affaires seront finalement également traitées à Anvers.

Pour les procédures en cours qui n’ont pas encore fait l’objet d’un arrêt définitif de la Cour d’appel (la grande majorité), on s’attend à ce qu’elles soient renvoyées au rôle général, c’est-à-dire reportées au moins jusqu’à ce que la Cour d’appel d’Anvers ait rendu son arrêt. L’attitude que prendra le tribunal de première instance de Bruges est incertaine (report, maintien de la jurisprudence actuelle en faveur des résidents secondaires ou adaptation de la jurisprudence à la suite des récents arrêts de cassation).

Ce dernier cas s’applique aux procédures en cours à Knokke-Heist et Koksijde. La situation est différente pour La Panne, car aucun pourvoi en cassation n’a encore été introduit contre les arrêts de la Cour d’appel concernant la taxe communale dans cette commune.

Qu’en est-il des nouveaux règlements ?

Pour l’avenir, il convient d’examiner les nouveaux règlements fiscaux communaux qui s’appliqueront à partir de 2026. Ces règlements ont déjà été promulgués par La Panne et Koksijde (le 17 décembre 2025), mais pas encore par Knokke-Heist. Comme on le sait, La Panne et Coxyde introduiront à partir de 2026 un impôt complémentaire sur le revenu des personnes physiques de 5 %, mais l’impôt sur les résidences secondaires sera simultanément augmenté. On examine actuellement si une requête peut être introduite avec succès auprès du Conseil d’État contre ces règlements communaux (ainsi que contre ceux de Blankenberge et d’Ostende).

Nous vous tiendrons informés de la suite.