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Un membre de TWERES, propriétaire d’une caravane résidentielle à Hotton, a reçu un e-mail inquiétant de la part du gérant du camping. Le fisc aurait attribué aux emplacements un revenu cadastral d’environ 300 euros. Le gérant envisage de répercuter ce montant sur les campeurs, mais précise qu’il a déposé un recours.

Nous partons ici d’une simple annonce : il n’y a pas encore d’avis d’imposition et il n’existe aucun accord contractuel concernant la répercussion de cette charge. Qu’est-ce que cela peut signifier pour les campeurs ?

Un revenu cadastral de 300 euros : devez-vous le payer ?

Non. Le revenu cadastral (RC) n’est ni un impôt ni un montant que vous devez payer. Il s’agit d’une estimation du revenu locatif annuel d’un bien immobilier, après déduction des frais. Le terrain ou le  bâtiment ne doivent pas effectivement être loués pour se voir attribuer un RC.

Le concept provient du cadastre : l’inventaire des terrains et des bâtiments à partir duquel les pouvoirs publics répartissaient autrefois l’impôt foncier. Aujourd’hui, c’est le SPF Finances qui fixe le RC. Le calcul se réfère toujours à la valeur locative au 1er janvier 1975. Pour les calculs fiscaux, cet ancien montant est ajusté chaque année à l’aide d’un indice.

Le RC sert notamment à calculer certains revenus immobiliers dans le cadre de l’impôt des personnes physiques. Il sert également de base au précompte immobilier : un impôt annuel sur les biens immobiliers. Cet impôt est réglementé et perçu par les régions. Pour Hotton, c’est SPW Finances, l’administration fiscale wallonne, qui est compétente. Le SPF Finances fixe donc le RC ; l’administration fiscale wallonne calcule l’impôt.

En Wallonie, l’impôt de base s’élève à 1,25 % de la valeur cadastrale indexée. À cela s’ajoutent des majorations pour la province et la commune. Une valeur cadastrale de 300 euros ne permet donc pas à elle seule de déterminer le montant de l’impôt dû. Pour cela, il faut également connaître l’indice et les majorations locales.

S’agit-il de l’emplacement ou également de la caravane résidentielle ?

C’est la première question importante. Une parcelle de terrain est toujours un bien immobilier. Un emplacement sans caravane peut donc lui aussi avoir une valeur cadastrale. Si le fisc attribue une valeur cadastrale à un emplacement, cela ne signifie pas en soi que la caravane résidentielle est aussi un bien immobilier.

Si la caravane elle-même est également prise en compte dans l’évaluation en tant que construction immobilière, une autre question se pose : cette qualification est-elle justifiée ? Un caravane résidentielle n’est pas automatiquement considéré comme un bien immobilier du simple fait qu’il se trouve sur un terrain de camping.

On se réfère souvent à cet égard à un arrêt de la cour d’appel de Gand du 16 mars 2000. Il s’agissait dans cette affaire de caravanes résidentielles installées depuis des années au même endroit sur un pré, sur des étais ou des dalles de béton, équipés de raccordements aux réseaux et souvent dotés d’une terrasse. De nombreux utilisateurs y résidaient de manière permanente. La cour a considéré ces caravane résidentielles comme des bâtiments. Par ailleurs, l’administration fiscale est partie du principe que le propriétaire du pré avait également installé les caravanes sur ce pré. De plus, le propriétaire n’avait pas contesté la fixation du RC par l’administration du cadastre dans le délai légal de deux mois.

Cet arrêt ne signifie donc pas que toutes les caravanes résidentielles de tous les campings sont des bâtiments. Dans le cas d’une caravane résidentielle installée sur un emplacement de camping loué à l’année, la situation peut être différente. Pensez par exemple à des raccordements qui peuvent être facilement débranchés et à une caravane résidentielle qui peut être déplacée assez facilement sans des dégâts. Ces circonstances peuvent militer contre une qualification en tant que bâtiment. Mais un contrat annuel, une utilisation récréative ou la possibilité de déplacement ne constituent pas en soi un argument déterminant : l’aménagement concret et la fixation durable au sol entrent finalement en ligne de compte.

Pour Hotton, nous ne connaissons pas l’évaluation précise. Les 300 euros annoncés ne prouvent donc pas que le fisc considère toutes les caravanes concernées comme des bâtiments. La notification officielle doit préciser ce qui est évalué. L’exploitant du camping peut contester la fixation de la valeur cadastrale auprès du SPF Finances. Ce litige est distinct de la question de savoir s’il peut facturer la taxe à ses locataires.

L’exploitant peut-il ajouter la taxe à votre facture annuelle ?

Dans la situation décrite, notre réponse est claire : non, pas de manière unilatérale. Quiconque loue un emplacement à des fins privées auprès d’un exploitant de camping professionnel est un consommateur. Les règles du droit de la consommation protègent ce campeur.

S’il s’agit d’une taxe sur le terrain du camping, c’est en principe le propriétaire foncier qui est redevable. En l’absence d’accord sur la répercussion de cette taxe, l’exploitant ne peut pas l’ajouter au prix de location convenu. Même si le montant de la taxe n’est fixé que plus tard. Un e-mail dans lequel il annonce un supplément ne modifie pas votre contrat et ne vous oblige pas à payer.

L’exploitant doit communiquer le prix total avant la conclusion du contrat. Si un élément ne peut pas encore être calculé, il doit expliquer clairement à l’avance comment cela se fera. Il ne peut pas remplacer a posteriori un accord manquant par un supplément imposé unilatéralement. Une clause qui lui laisse la liberté d’ajouter des montants à sa guise est illicite et nulle. Une lettre ou une modification du règlement du camping ne rend pas valable un tel supplément. Cela découle de l’article VI.2 et des articles VI.82 à 84 du Code de droit économique.

Le prix peut-il augmenter pour la saison suivante ?

Oui. Dans le cadre d’un véritable nouveau contrat, l’exploitant peut proposer un prix total plus élevé dans lequel il intègre ses coûts. Ce prix doit être clairement défini à l’avance. En cas de reconduction tacite, il ne peut pas modifier sans autre forme de procès la tarification existante : cela nécessite un accord valable.

De même, la répercussion préalablement convenue de la taxe effective n’est pas automatiquement interdite. Selon nous, cela est possible si votre part est déterminée à l’avance de manière claire et objective. Dans le cadre d’un tel décompte des frais, l’exploitant ne peut appliquer aucune majoration cachée ni aucune double facturation et doit prendre en compte toute réduction fiscale ultérieure. Il ne peut pas fixer librement le montant ou la clé de répartition à sa seule discrétion.

Pour les campeurs se trouvant dans la situation décrite, la réponse reste donc la suivante : un RC annoncé de 300 euros ne constitue pas une facture de 300 euros. Et en l’absence d’accord sur la répercussion, l’exploitant ne peut pas ajouter unilatéralement sa taxe sur l’emplacement à leur facture annuelle.