Archive pour le mois : novembre, 2026

Vous êtes résident belge et vous mettez en location une résidence de vacances meublée en France ? Il peut alors arriver que la France impose une taxe sur la totalité du loyer qu’on vous verse et que le fisc belge impose en outre une partie de celui-ci au titre de la rémunération pour le mobilier. Un membre de TWERES a ainsi reçu une rectification fiscale belge portant sur plusieurs années d’imposition. Nous souhaitons savoir combien de propriétaires se trouvent dans la même situation et s’ils peuvent faire traiter leurs dossiers conjointement.

Pourquoi le fisc belge applique-t-il un taux de 40 % au mobilier ?

Dans le cas d’une location non professionnelle, le droit fiscal belge fait la distinction entre les revenus provenant du logement et ceux provenant du mobilier. Si le contrat de location mentionne un prix global unique, le fisc attribue forfaitairement 40 % du loyer au mobilier. Le propriétaire peut alors appliquer un forfait de frais de 50 % à ce montant. Le revenu net mobilier restant est en règle générale imposé à 30 %. Pour un loyer de 10 000 €, cela représente, après application du forfait de frais, 600 € d’impôt belge sur la partie relative au mobilier.

Quel pays est habilité à prélever l’impôt en vertu de la convention ?

L’article 3 de la convention de double imposition entre la Belgique et la France stipule que les revenus provenant de biens immobiliers, y compris leurs accessoires, sont imposables exclusivement dans le pays où le bien est situé. Pour une résidence secondaire en France, il s’agit donc de la France. Quant à la définition de la notion de « bien immobilier », la convention renvoie au droit du pays où se trouve le logement.

Le ministre belge des Finances a défendu devant la Chambre une ventilation du loyer. Selon lui, la partie correspondant au mobilier relève de l’article 8 de la convention, qui attribue en principe les revenus provenant de la location de biens mobiliers au pays de résidence du bailleur. Pour un résident belge, la Belgique serait donc en droit de prélever l’impôt sur cette partie.

On peut toutefois objecter qu’un client paie un prix unique pour un séjour dans un logement meublé. Les lits, la table et l’équipement de cuisine sont mis à disposition avec le logement. Dans ces circonstances, on peut soutenir que, aux fins de la convention, le mobilier fait partie des accessoires du logement et que l’article 3 s’applique donc à l’intégralité du loyer.

Quelle a été la décision de la Cour de cassation ?

Le 25 avril 2025, la Cour de cassation a examiné une affaire concernant un résident belge qui louait une dizaine de résidences de vacances meublées en France. En deux ans, il avait subi des pertes. La question était de savoir s’il pouvait déduire ces pertes de ses revenus professionnels belges. La cour d’appel de Bruxelles avait refusé la déduction au motif que ces revenus étaient considérés comme des revenus immobiliers au sens de la convention. La Cour de cassation a annulé cet arrêt. Selon elle, la question de savoir si la location constituait une activité professionnelle au sens de la législation fiscale belge et si les pertes pouvaient être déduites devait être appréciée au regard du droit belge. Elle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Anvers.

Cet arrêt clarifie deux questions qui prêtent facilement à confusion dans le cadre de la location meublée. La convention détermine quel pays est habilité à prélever l’impôt. Le droit national détermine ensuite la manière dont ce pays traite fiscalement ces revenus. Ainsi, la France peut, en vertu de sa propre législation, traiter le loyer comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que l’article 3 de la convention attribue ces revenus à la France. À l’inverse, la règle belge des 60/40 ne suffit pas à elle seule à conférer à la Belgique le droit d’imposer une partie du loyer. [4, 5]

La répartition du loyer entre le logement et le mobilier ne faisait pas l’objet du litige dans l’affaire en cassation. La question de savoir si la Belgique peut imposer la partie du loyer relative au mobilier d’une résidence de vacances française reste donc en suspens. Il existe toutefois un arrêt concernant un cas similaire. Le 14 mars 2022, le tribunal de première instance néerlandophone de Bruxelles a jugé que la Belgique devait également exonérer la partie du loyer correspondant au mobilier d’une résidence secondaire grecque. L’administration fiscale a interjeté appel. Ce jugement offre un point de repère, même s’il s’appuyait sur la convention conclue avec la Grèce et sur le droit grec.

Avez-vous également reçu un avis d’imposition belge ?

TWERES souhaite vérifier si les propriétaires confrontés à des dossiers similaires peuvent faire appel ensemble à un cabinet d’avocats fiscalistes. Chaque propriétaire conteste son propre avis d’imposition, mais une préparation commune peut limiter les coûts par participant. Dès que nous saurons combien de propriétaires sont intéressés, nous pourrons demander à un cabinet de nous soumettre une proposition concrète.

Souhaitez-vous partager votre expérience ou manifester votre intérêt sans engagement ? Envoyez un e-mail à info@tweres.be avec pour objet « Maison de vacances en France ». Précisez les années d’imposition concernées, indiquez si vous avez déjà introduit un recours et, si vous avez reçu une décision, à quelle date celle-ci vous a été notifiée. Ne partagez vos documents fiscaux qu’en privé.

Votre recours a-t-il été rejeté ? Dans ce cas, vous disposez en principe de trois mois à compter de la notification de la décision pour saisir le tribunal de première instance compétent. Faites vérifier immédiatement votre délai, même si vous êtes intéressé par une démarche collective.