Le Conseil d’État annule le règlement fiscal sur les résidences secondaires de la province de Flandre occidentale

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Dans trois arrêts rendus le 27 mai 2025, le Conseil d’État a jugé que les règlements fiscaux de la province de Flandre occidentale sur les résidences secondaires pour les années 2022, 2023 et 2024 sont contraires au principe constitutionnel d’égalité. À la suite de ces arrêts, la province devra rembourser l’impôt indûment perçu non seulement pour 2022, mais aussi pour 2023 et 2024. Les propriétaires de résidences secondaires qui n’ont pas introduit de recours contre cet impôt ont également droit à un remboursement (d’un montant total d’environ 300 euros). En effet, le Conseil d’État a le pouvoir d’annuler lui-même un règlement fiscal si une demande en ce sens est introduite dans un délai de trois mois à compter de sa promulgation. Cela a donc été fait dans les délais pour les règlements fiscaux des trois années concernées.

En principe, pour obtenir un remboursement, une demande doit être adressée à la province de Flandre occidentale dans un délai de cinq ans. Entre-temps, la province a toutefois déjà fait savoir sur son site web qu’elle remboursera les taxes indûment perçues et que les contribuables n’ont pas besoin d’introduire de demande à cet effet. Voir https://www.west-vlaanderen.be/provinciebelastingen. 

La taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre occidentale s’élevait, pour l’année d’imposition 2022, à 129 euros par résidence secondaire, à payer par les propriétaires qui n’avaient pas leur résidence principale dans la province au 1er janvier de cette année-là. Est considérée comme résidence secondaire une unité d’habitation qui n’est pas utilisée comme résidence principale par le propriétaire, le locataire ou l’utilisateur. En revanche, les personnes ayant leur résidence principale dans la province paient une taxe provinciale générale fixée à 23 euros pour les ménages composés d’une seule personne et à 42 euros pour les ménages composés de deux personnes ou plus.

La différence de taux est donc considérable : le propriétaire d’une résidence secondaire paie trois fois plus qu’une famille domiciliée dans la province, alors qu’à première vue, on ne peut supposer qu’il génère trois fois plus de coûts que cette famille. Dans un arrêt du 12 septembre 2023, la Cour d’appel de Gand a déjà conclu que la taxe provinciale de Flandre occidentale sur les résidences secondaires n’était pas conforme au principe d’égalité inscrit dans la Constitution.

La cour a constaté qu’il n’y avait pas de contestation quant au droit de la province à prélever une taxe sur les résidences secondaires. Selon la cour, il existe d’ailleurs une justification raisonnable à cet égard : tant les résidents permanents que les résidents secondaires bénéficient « des investissements réalisés par la province dans les différentes infrastructures provinciales ». Il est donc justifié que les deux catégories de contribuables y contribuent financièrement. Mais la cour a eu plus de mal à accepter le fait que les propriétaires d’une résidence secondaire soient soumis à une taxe trois fois plus élevée que les « résidents permanents » de la province. Selon la cour, la province ne parvient pas à justifier cette distinction de manière convaincante. Le Conseil d’État a donc rendu un arrêt similaire.

Recours contre la taxe sur les résidences secondaires à De Panne: l’état des choses (02/26)

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Les propriétaires qui ont déjà introduit une procédure de recours contre la taxe communale à La Panne via TWERES en 2020 souhaitent connaître l’état d’avancement de leur dossier. C’est pourquoi nous résumons ici l’état d’avancement de la situation.
Tout d’abord, l’administration communale a pour habitude de tarder longtemps avant de communiquer sa décision de rejet de la réclamation. Pour beaucoup, cette décision n’est tombée qu’à la fin de l’année 2021. Nos avocats ont introduit un recours en temps utile auprès du tribunal fiscal de Bruges. Les premiers jugements ont été rendus à partir de la mi-2023 et ont presque tous été défavorables au contribuable (à quelques exceptions près, en raison du remplacement du juge habituellement siégeant par un collègue magistrat). Pour la plupart des dossiers introduits via TWERES, une procédure d’appel contre ces jugements défavorables est actuellement en cours.
Cependant, depuis début 2024, les jugements rendus en première instance sont défavorables à la commune. Le tribunal, qui avait jusqu’à présent toujours rejeté les objections des propriétaires de résidences secondaires, estime désormais que le règlement fiscal de La Panne, en vigueur depuis le 1^(er) janvier 2020 et qui devrait en principe rester applicable jusqu’à la fin de l’année 2025, est illégal. Les jugements, très succincts, sont désormais libellés comme suit : « La Cour d’appel de Gand a jugé, dans un arrêt du 24 décembre 2019, que le précédent règlement fiscal (2016-2019) était contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination, car il n’y avait pas de justification raisonnable à la différence de traitement entre les propriétaires d’une unité d’habitation sans domiciliation et le propriétaire d’une unité d’habitation au registre de la population ou des étrangers. Le tribunal se rallie à cet avis. En effet, la motivation figurant dans le règlement fiscal actuel pour la période 2020-2025 n’a pas été modifiée de manière substantielle (à savoir, taxe forfaitaire sur le luxe, fréquence du ramassage des ordures ménagères, coûts liés à la surveillance policière accrue, coûts liés à l’adaptation des équipements et services communaux, protection du marché immobilier local, promotion de l’habitat résidentiel et financement de la construction de logements sociaux). »
Le juge de première instance de Bruges a donc changé d’avis et, depuis début 2024, donne raison aux propriétaires de résidences secondaires (« unités d’habitation sans domicile »). Pour l’instant, la commune de La Panne n’a pas fait appel de ces jugements. Elle a adopté une attitude attentiste jusqu’à ce que la Cour d’appel se prononce une première fois sur la légalité du règlement communal actuel relatif à la taxe sur les « unités d’habitation sans domicile ».

Une première série d’arrêts a été rendu aux mois d’avril et mai 2025. À l’instar de Knokke-Heist et Koksijde, le règlement communal de La Panne est désormais également jugé contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination par la Cour d’appel de Gand. La commune envisage peut-être de former un pourvoi en cassation contre ces arrêts. Ses chances de succès ont augmenté depuis que la Cour de cassation a annulé, le 15 janvier, des arrêts similaires rendus par la cour d’appel dans les affaires Koksijde et Knokke-Heist pour cause de motivation insuffisante. Nous vous tiendrons en tout cas informés de la suite des événements.

Coxyde est désormais perdante sur tous les fronts dans les litiges concernant la taxe communale sur les résidences secondaires.

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Neuf arrêts positifs concernant la taxe sur les « habitations touristiques »
Le 18 janvier 2025, la Cour d’appel de Gand a rendu neuf arrêts dans lesquels la taxe communale sur les habitations touristiques à Coxyde (année d’imposition 2020) a été jugée contraire au principe d’égalité. Les « habitations touristiques» désignent les logements situés dans des zones de loisirs (dans un parc de vacances, par exemple). La commune a été condamnée à payer les frais de justice et, le cas échéant, à rembourser la taxe illégale aux personnes concernées. Coxyde prélève une taxe sur les habitations touristiques par le biais d’un règlement fiscal distinct. C’est pourquoi la jurisprudence relative aux taxes communales sur les résidences secondaires (par exemple, les appartements en bord de mer) ne s’applique pas automatiquement aux taxes communales sur les habitations touristiques. Après tout, il s’agit de deux réglementations fiscales différentes, qui ne sont pas motivées de la même manière.

Coxyde ne bougera pas sans l’intervention d’un huissier
Il faut maintenant attendre de voir si la commune de Coxyde va se pourvoir en cassation contre l’un des neuf arrêts relatifs aux habitations touristiques. La commune doit se prononcer dans un délai de trois mois à compter de la signification des arrêts par huissier. L’expérience nous a appris que la commune ne bougera pas tant qu’elle n’aura pas reçu signification des arrêts qui ont été rendus contre elle. C’est pourquoi nous envisageons, avec TWERES, de prendre provisoirement en charge les frais des significations, soit 267,50 € par arrêt. Il faut également noter qu’un pourvoi en cassation par la commune contre l’un des neuf arrêts ne signifie pas que la commune n’est pas tenue d’exécuter les arrêts qui ont été signifiés.

En attente d’une cassation de l’arrêt du 6 février 2024 ?
Une procédure de cassation est déjà en cours contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel le 6 février 2024, dans lequel Coxyde a reçu tort en ce qui concerne la taxe communale sur les résidences secondaires (autres que les habitations touristiques). Le verdict de la Cour de cassation à ce sujet n’est pas attendu avant le printemps 2026 et il ne semble pas que l’arrêt du 6 février 2024 soit susceptible d’être cassé. En principe, une cassation de cet arrêt n’aurait pas non plus de conséquences directes sur toutes les autres procédures en cours. Seule l’affaire du couple qui a introduit le recours dans cette affaire sera renvoyée devant une autre cour d’appel pour réexamen. La mesure dans laquelle la Cour d’appel modifiera sa jurisprudence dans tous les autres dossiers dépendra du contenu de l’arrêt de cassation. Il faudra donc attendre pour le savoir.

 

Taxe sur les résidences secondaires : plus de 160 jugements positifs en première instance déjà
Depuis le début de l’année 2025, le tribunal de première instance de Bruges continue à rendre des jugements dans lesquels la taxe communale sur les résidences secondaires à Coxyde pour l’année fiscale 2022 est déclarée illégale. Depuis la mi-2024, le même tribunal a déjà rendu environ 160 jugements allant dans ce sens. Chaque affaire concerne des litiges relatifs à l’année fiscale 2022. Jusqu’au printemps 2024, les décisions du tribunal de première instance de Bruges étaient invariablement défavorables aux propriétaires de résidences secondaires. Cette jurisprudence a changé depuis. Cela signifie que pour tous les jugements relatifs aux années fiscales 2020 et 2021 (et aussi pour ceux sur l’année fiscale 2022 mais prononcés avant le printemps 2024) dans lesquels un appel a été interjeté par nos avocats, nous attendons un arrêt de la Cour d’appel. Avec nous, cette juridiction attend désormais le verdict de la Cour de cassation concernant l’arrêt du 6 février 2024. Les recours relatifs aux années 2023 et 2024 sont en attente d’un jugement du tribunal de première instance de Bruges.

Pendant ce temps, Coxyde tarde depuis des mois à faire appel des 160 jugements du tribunal de Bruges dans lesquels la commune a eu tort. Coxyde fait valoir que l’issue de la procédure de cassation contre le jugement du 6 février 2024 doit être attendue « pour des raisons d’économie de procédure ». Cependant, il n’est pas exclu que la commune ne réagisse pas même à ce moment-là et laisse les propriétaires, dont le bien-fondé a été prouvé, en plan. C’est pourquoi, malgré les frais, TWERES a décidé de faire signifier par huissier au moins 150 jugements (rendus de mi-2024 à fin février 2025) dans lesquels Coxyde a été reconnue responsable. La commune devra alors décider, dans un délai d’un mois, si elle fait appel ou non. Si la municipalité est finalement reconnue coupable, elle devra payer les honoraires de l’huissier en plus des frais de justice.

 

Nous continuerons en 2025.
En 2025, les propriétaires de résidences secondaires ou d’habitations touristiques à Coxyde recevront bientôt leur avis d’imposition par la poste. Les membres de TWERES peuvent, comme les années précédentes, décider de ne pas payer la taxe et entamer une procédure d’opposition en utilisant le formulaire de participation disponible sur ce site web (rendez-vous sur https://tweres.be/fr/action-taxe-communale/ ou cliquez sur le bouton blanc « action taxe communale » en haut à droite du menu de la page d’accueil).

Que propose TWERES pour contrer les abus manifestes de certains propriétaires de camping à l’égard de leurs résidents ?

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Comme nous l’avons écrit dans de précédents articles de blog publiés sur ce site, toute personne qui possède une caravane résidentielle ou une maison de vacances dans un camping se trouve toujours dans une position de dépendance vis-à-vis du propriétaire du camping. En effet, le propriétaire du camping peut résilier le bail chaque année, sans aucune justification. Bien qu’une caravane résidentielle soit théoriquement déplaçable, il coûte en pratique beaucoup d’argent et d’efforts. Une grue, un camion avec semi-remorque et guidage pour « transport exceptionnel » sont souvent nécessaires.  Les coûts peuvent atteindre six à huit mille euros. En outre, il n’est pas évident de trouver un emplacement dans un autre camping à brève échéance.

Par conséquent, les résidents du camping font généralement profil bas et acceptent docilement toute mesure qui leur est imposée par le propriétaire du camping. En fait, ceux qui se montrent difficiles risquent de devoir retirer leur caravane du camping à la fin de l’année. Heureusement, les propriétaires de camping ne profitent pas tous de la position de faiblesse de leurs résidents. Cependant, il existe hélas des campings où cette position de dépendance est exploitée au maximum par le gestionnaire. Chaque semaine, TWERES reçoit des plaintes à ce sujet.

Quels abus ?

De nombreuses plaintes portent sur des augmentations de prix arbitraires. En outre, les résidents du camping sont parfois obligés de faire réaliser certains travaux, comme la construction d’une terrasse ou d’un abri, par le gestionnaire lui-même, à un prix qu’il impose unilatéralement. Dans certains campings, le propriétaire d’une caravane résidentielle n’a pas le droit de la vendre et de céder le bail sans payer une somme importante – généralement un pourcentage de 10 à 15 % du prix de vente –  au gestionnaire. Il arrive aussi que les résidents du camping apprennent très tard dans la saison que leur mobil-home doit être retiré du site à court terme. Pour certaines familles qui y passent souvent leurs vacances depuis des générations, c’est très lourd à porter.

Nécessité d’une protection juridique

Pour lutter contre les risques d’abus, il est nécessaire d’améliorer la protection juridique des résidents des terrains de camping. D’un point de vue juridique, ces résidents relèvent de la loi sur la protection des consommateurs. La protection des consommateurs sert précisément à compenser la relation contractuelle inégale entre les entreprises et les consommateurs en imposant des règles juridiques obligatoires. Le code de droit économique permet également au gouvernement d’imposer des contrats types pour certains secteurs afin de créer un meilleur équilibre entre les parties contractantes.

Contrairement à la France, par exemple, aucune mesure n’a été prise par le gouvernement belge dans ce sens jusqu’à présent. Les habitants des campings victimes des abus cités sont donc laissés pour compte. Les institutions existantes, telles que le Service de médiation pour les consommateurs ou « ConsumerConnect », n’offrent aucun réconfort en raison de l’absence de réglementation appropriée.

Pourquoi les règles existantes offrent-elles une protection insuffisante ?

Les règles existantes en matière de protection des consommateurs – par exemple sur les obligations d’information, les augmentations de prix, les pratiques commerciales loyales, les clauses abusives, etc. – ne résolvent pas le problème des abus existants. Ces règles présupposent que les consommateurs peuvent intenter une action en justice pour violation de ces règles afin que des mesures soient prises. Toutefois, le propriétaire d’une caravane résidentielle ou d’un chalet qui a loué un emplacement et qui intente une action en justice pour infraction risque de voir résilier le contrat de camping à la fin de la saison. En effet, le gestionnaire du camping peut décider unilatéralement, sans donner de raisons, de ne pas renouveler le bail. La situation de dépendance dans laquelle se trouvent les résidents du camping est en fait au cœur du problème. Pour y remédier, il faut intervenir dans la relation contractuelle entre les deux parties afin de parvenir à un meilleur équilibre.

Contrats types selon l’exemple néerlandais

Selon TWERES, le gouvernement fédéral, en concertation avec les propriétaires de campings et les résidents, devrait élaborer un contrat type. L’utilisation d’un contrat type peut être rendue obligatoire, mais elle peut aussi être encouragée en la liant à la politique d’octroi de licences. En Belgique, cela nécessite une concertation avec les autorités régionales qui, comme le Commissariat général du tourisme, sont compétentes en la matière.

Ce faisant, il convient de rechercher un bon équilibre entre les intérêts des deux parties. On peut s’inspirer des « conditions RECRON pour les sites permanents » néerlandais. Voici quelques exemples de clauses figurant dans ce type de contrat :

  • Le gestionnaire du camping ne peut augmenter le prix de manière significative que s’il en donne les raisons et s’il a donné un préavis d’au moins dix-huit mois.
  • Une modification substantielle du règlement du camping doit être communiquée par le gestionnaire du camping au moins six mois avant la fin de l’année contractuelle.
  • Dans le cas d’une vente privée d’une caravane résidentielle, le gestionnaire du camping ne peut pas subordonner la conclusion d’un contrat de location de l’emplacement avec un acheteur de la caravane à une compensation financière ou exiger que la vente ne puisse se faire que par sa médiation.
  • Très important : bien que les contrats soient conclus pour un an, le renouvellement est automatique et ne peut être refusé par le gestionnaire du camping sans raison valable. Les motifs valables possibles sont énumérés dans le contrat (par exemple, le non-respect, même après avertissement écrit, du règlement du camping ou le fait que la caravane ou le chalet « malgré un avertissement écrit, est en si mauvais état qu’il nuit à l’aspect du site et de ses environs immédiats »).
  • Le propriétaire de la caravane résidentielle a certains droits limités  lorsque le gestionnaire du camping souhaite procéder à une restructuration (par exemple, des travaux de rénovation). Dans la mesure du possible, l’exploitant du camping doit veiller à ce que le vacancier ne soit pas gêné dans ses loisirs par les travaux préparatoires effectués avant le début de la restructuration.
  • Si le contrat de location d’emplacement doit être résilié en raison de ces travaux, un délai de préavis d’un an s’applique.
  • En cas de restructuration entraînant la résiliation du contrat par le gestionnaire du camping, ce dernier est tenu d’offrir au vacancier, si possible, un emplacement (au moins équivalent) sur le terrain, à moins que la caravane ne soit plus adaptée au terrain en raison de son âge et/ou de son état.
  • Si une place au moins équivalente n’est pas disponible sur le site, le propriétaire de la caravane a droit à une compensation pour les frais de réinstallation. Les frais de relogement de l’emplacement à l’extérieur du camping sont à la charge du propriétaire du camping.
  • Autre point très important : les litiges entre les propriétaires de camping et les propriétaires de caravanes peuvent être soumis à une commission mixte des litiges qui, outre RECRON, comprend également l’ANWB et l’association des consommateurs. Les deux parties sont liées par les décisions de la commission des litiges.